Portál společenství vlastníků jednotek - kolize kolaudovaného stavu a prohlášení vlastníka - Comments

kolize kolaudovaného stavu a prohlášení vlastníka - Kolize kolaudovaného stavu a prohlášení vlastníka 4

ones — Fri, 23 Jul 2010 13:21:04 +0200

Pane lake,

opět Vám velice děkuji za upřesnění a vyjasnění věci. Chápu rozdíl mezi stavebním řízením a vkladem do KN a skutečně má zřejmě prioritu kolaudovaný stav. [Nejistotu jsem viděl jen v tom, že rozsudek Nejvyššího soudu 28 Cdo 2120/2004, pokud mu rozumím, se týkal kolaudovaného stavu v minulosti, a prohlášení vlastníka tam bylo vadné už od samého počátku. Asi bych zde měl nejprve prostudovat stavební zákon, zda a jaké ukládá zvláštní povinnosti úřadu při řízení v domě již rozděleném na jednotky…]

Dobře, předpokládejme nyní, že je skutečně vadné prohlášení vlastníka. Vada spočívá mj. ve vymezení spoluvlastnických podílů, což chápu jako dost zásadní problém. K jejich dobrovolné změně asi nelze vlastníky nutit, co tedy navrhujete výboru SVJ aby učinil, když dohody o změně prohlášení nelze dosáhnout? Pokud půjde o občanskoprávní řízení před soudem, jak jej vést a je zde šance na kompenzaci za zmenšenou část spoluvlastnického podílu (vlastníci bytů si je kupovali v dobré víře se spoluvlastnickým podílem dle stavu v KN)?

Dodávám, že v tomto případě může jít i o samotné spoluvlastnické podíly ke stavební parcele (které byly ostatně zakalkulovány do kupní ceny bytů). Parcela má vyšší cenu nezastavěná; pokud by budova na ní postavená zanikla, zůstává právě ono spoluvlastnictví parcely.

Opět předem díky za vaše názory.

kolize kolaudovaného stavu a prohlášení vlastníka - Kolize kolaudovaného stavu a prohlášení vlastníka 3

lake — Fri, 23 Jul 2010 05:52:44 +0200

Pane ones,

stavební řízení a zápis v katastru jsou dvě navzájem zcela odlišné věci. Nevidím široko-daleko žádný právní důvod pro napadení dávno ukončeného stavebního řízení. Vlastník budovy byl žadatelem o stavební povolení a zároveň stavebníkem. Co chcete rozporovat? Nebo chcete nyní zrušit všechny stavební změny, zbourat příčky, nebytový prostor přeměnit zpět na dva byty? K tomu ovšem musí proběhnout nové stavební řízení a nová kolaudace.

Napsal jste: "Jen čistě hypoteticky, pokud stavební úřad udělá chybu ... " Stavební úřad nedělá chybu, jestliže přijme žádost a kladně vyřídí stavební povolení, při kterém stavebník je vlastníkem, nebo doložil právo založené smlouvou provést stavbu. Opomenutý spoluvlastník stavby z Vašeho hypotetického případu by se domáhal nápravy stížností, rozkladem nebo správní žalobou.

Doporučuji přečíst Jak prodat půdní prostor? (bod č. 4) na webu společnosti Jerkman a.s..

lake

kolize kolaudovaného stavu a prohlášení vlastníka - Lake, velice Vám děkuji

ones — Thu, 22 Jul 2010 18:34:29 +0200

Lake, velice Vám děkuji za názor.

Nicméně, ještě jednou se laicky táži, zda skutečně platí ono kolaudační rozhodnutí, nebo by jej bylo možno dodatečně napadnout? Samozřejmě bez bližších podrobností asi nelze odpovědět (ono je to i zde složitější). Ale nejsem si právě jist, jestli s kolaudací proběhlo v tomto případě vše v pořádku, když dům byl již před vydáním rozhodnutí rozdělen.

Jen čistě hypoteticky, pokud stavební úřad udělá chybu a kolauduje například část spol. prostor domu jako součást mé jednotky (například v rámci povolené rekonstrukce jednotky prolomím příčku do spol. prostor, vystavím zde a připojím např. komoru a při rychlé kolaudaci mi to úřad posvětí), měla by zde podle Vás platit také prakticky vynucená změna prohlášení vlastníka?

A ještě otázka, pokud existují vlastníci, kteří na změnu prohlášení (změnu podílů na pozemku) nikdy nepřistoupí, skutečně se soud k tomuto „vyvlastnění“ části spoluvlastnických podílů na stav. parcele odhodlá? Jak je zde koncipována případná žaloba SVJ na svého člena (členy)?

Díky předem za vaše názory.

kolize kolaudovaného stavu a prohlášení vlastníka - Kolize kolaudovaného stavu a prohlášení vlastníka 1

lake — Thu, 22 Jul 2010 18:23:25 +0200

Ve Vašem případě není rozhodující, zda "dohoda o změně prohlášení vlastníka je zablokovaná". Pro vymezení místností a jednotek neplatí Prohlášení vlastníka, nýbrž schválený kolaudační stav nemovitosti (viz rozsudek Nejvyššího soudu 28 Cdo 2120/2004).

Podle § 11 odst. 7 ZoVB všechny změny, které se týkají označení jednotek a velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu, je společenství povinno do 30 dnů oznámit katastrálnímu úřadu. Pokud nesrovnalosti již existovaly v den vzniku společenství, pak SVJ bylo povinno změny oznámit do 30 dnů po svém vzniku. Chyba je tedy na straně SVJ.

Změnu prohlášení vlastníka je nutné odhlasovat podle § 11 odst. 4 ZoVB. Žádost podává společenství vlastníků jednotek. K žádosti přiloží změněné prohlášení vlastníka, dále výpis z rejstříku SVJ a zápis ze shromáždění, na němž byla změna prohlášení schválena. Způsob postupu Katastrálního úřadu v této věci obsahují Pokyny č. 24 Českého úřadu zeměměřického a katastrálního ze dne 4. 8. 2000 č.j. 2648/2000-23 ve znění pozdějších doplňků a oprav. Doporučuji nicméně kontaktovat místně příslušné pracoviště Katastrálního úřadu a věc s nimi předem projednat. Jejich požadavky se mohou lišit.

Je téměř jisté, že katastrální úřad bude kromě rozhodnutí shromáždění podle § 11 odst. 4 ZoVB vyžadovat souhlas všech, kterým se opravují spoluvlastnické podíly (což zřejmě bude znamenat souhlas všech vlastníků jednotek). Jestliže některý z nich odmítne souhlas udělit, nelze tím změnu zablokovat - jedině oddálit. SVJ musí zajistit, aby chybějící souhlas vlastníka jednotky byl nahrazen rozhodnutím soudu.

lake

kolize kolaudovaného stavu a prohlášení vlastníka

ones — Thu, 22 Jul 2010 15:14:08 +0200

Dobrý den, prosím o právní názor na níže popsanou věc, zejména pokud se někdo s podobnou situací přímo setkal. Ačkoli myslím, že nepůjde o zcela ojedinělý případ, nic podobného jsem zde v diskusi nenalezl.

<dl>
<dt>Nástin situace</dt>

<dd>Původní 100% vlastník domu a stav. parcely rozdělil dům na jednotky a
do KN úspěšně k určitému datu vložil prohlášení vlastníka.</dd>

<dd>Mezitím pověřil firmu rekonstrukcí dvou nebytových jednotek
v přízemí domu, přičemž souhlasil s jejich faktickým sloučením a
rozšířením do části společných prostor domu (definovaných jako
společné prohlášením vlastníka).</dd>

<dd>Úspěšně proběhla kolaudace nových nebytových prostor (fakticky jedna
jednotka o větší podlahové ploše než součet obou původních jednotek).
Nicméně kolaudace proběhla až cca 6 měsíců po vkladu prohlášení
vlastníka do KN. Podotýkám, že prohlášení vlastníka reflektovalo a dosud
reflektuje původní stav.</dd>

<dd>Následně vlastník všech jednotek v domě (původní vlastník domu)
některé bytové jednotky odprodal do osobního vlastnictví (vklad do KN cca
1 měsíc po datu kolaudace nebytového prostoru). Původní 100% vlastník se
nicméně neobtěžoval nijak změnit prohlášení vlastníka v době, kdy
k tomu měl příležitost, takže v KN platí původní stav.</dd> </dl>

V současnosti tedy vymezení jednotek ani spoluvlastnické podíly (a podíly na stav. parcele) neodpovídají faktickému užívání ani kolaudovanému stavu. Jde o to, že vlastníci bytů jsou takto nepřímo poškozováni, neboť koupili jiné podíly na domě, platí za ně poměrné podíly do FO a vlastník přízemního nebytu využívá fakticky část podlahové plochy „zdarma“ na úkor společných prostor domu vymezených prohlášením vlastníka.

Otázky: Platí kolaudační rozhodnutí měnící podlahové plochy v případě, kdy dům už byl rozdělen na jednotky? Měl stavební úřad toto ohlídat a vyžadovat po vlastníkovi například cosi jako smlouvu o výstavbě (ačkoli šlo tehdy o 100% vlastníka jednotek)? Poznámka: kolaudace proběhla v roce 2003 za platnosti dřívějšího stavebního zákona. Pokud platí kolaudační rozhodnutí, existuje nějaký zákonný prostor pro vymáhání ekvivalentu „dlužného FO“ nebo jinou kompenzaci od vlastníka nebytové jednotky, pakliže dohoda o změně prohlášení vlastníka je zablokovaná?

Děkuji za přečtení a vaše názory. ONes