Portál společenství vlastníků jednotek - Finanční polštáře - Comments

Finanční polštáře - Zálohy si upraví vlastníci 2

lake — Fri, 25 Jun 2010 13:54:47 +0200

Paní Evelino,

tím, kdo předepisuje zálohy, je společenství, tedy prakticky výbor, nebo to provádí správce na základě zmocnění. Když píšu, že vlastník si sníží zálohy, znamená to, že požádá a bude mu vyhověno (pokud neměl za předchozí zúčtovací období nedoplatek). Nikdo si nepohlídá výši záloh lépe, než sám vlastník. Proč bych se tím tedy zabýval?

I když dotyčný měl pěticiferný přeplatek, zálohu mu nikdy sám nesnižuji. Zpočátku jsem to nabízel (byli jsme ještě "pod družstvem", takže ty peníze ležely zbytečně na jejich účtu). S překvapením jsem zjistil, že tito vlastníci mají vysoké zálohy záměrně. Líbí se jim, když v květnu dostanou najednou balík peněz, který by mezitím určitě utratili jinak, nebo by to manžel propil ...

Zvýšení je (u nás) v pravomoci výboru. V praxi rychle zjistíte, že hlasovat o zálohách vlastníků na služby je nesmysl.

lake

Finanční polštáře - To už je záležitost praxe

Krupp — Fri, 25 Jun 2010 12:53:09 +0200

Jsou-li přeplatky nízké, pod 5%, dohodnu se a zvýším. jsou-li neodůvodněně vysoké, (nad 20%), třeba se snížil počet obyvatel, zálohy automaticky snižuji.

Jirka

Finanční polštáře - Na blbost dále neodpovídat

Krupp — Fri, 25 Jun 2010 12:42:30 +0200

Paní Evelino, Pokud teplárna chce v lednu zálohu 90 tisíc, když faktura za leden pak zní na 140, tak to není nic přehnaného. Na nic jste neodpověděla, z čeho to platit nevíte, jenom jste si jista, že to všichni dělají blbě. Jirka

Finanční polštáře - Splatnost záloh podle výplat

Eveline — Fri, 25 Jun 2010 12:27:06 +0200

„Nemáte-li o praxi v SVJ páru, radši se vypařte.“

Na tohle nejsem zvědavá, to přenechejte lakovi.

Vy stanovujete splatnost záloh podle výplat členů? Potom ovšem, protože výplaty chodí zpětně, za leden od svých členů dostanete zaplaceno koncem února. Žádný polštář Vám v takovém případě nepomůže.

Eveline

Finanční polštáře - Doporučuji obchodní zákoník

Eveline — Fri, 25 Jun 2010 12:23:22 +0200

„Ani jeden dodavatel se s vámi nebude bavit ani o částkách, ani o splatnostech.“

Zkoušela jste se bavit Vy s dodavatelem? Praxe je jiná. Dodavatel dobře ví, že nesmí vyžadovat nepřiměřené platby předem. Jenom to zkouší, vytváří polštář, chcete-li, a to na Váš úkor. Doporučuji obchodní zákoník.

Eveline

Finanční polštáře - Zálohy si upraví vlastníci směrem dolů?

Eveline — Fri, 25 Jun 2010 12:20:48 +0200

„výši záloh na služby si upravují sami vlastníci směrem dolů“

Tato věta je pro mne nesrozumitelná. Znamená:

(A) Výši záloh na služby si upravují sami vlastníci směrem dolů hlasováním na shormáždění (pak by ovšem totéž mělo platit i pro úpravu směrem nahoru), a nebo

(B) Výši záloh na služby si upraví každý jednotlivý vlastník směrem dolů, a to svévolně.

Děkuji za upřesnění.

Eveline

Finanční polštáře - Známka neschopnosti - 1

PeDuPles — Fri, 25 Jun 2010 12:13:51 +0200

A na kterou otázku odpovídáte? Ani na jednu. Respektive na tu poslední slovem „ano“.

Takže abyste to pochopila:

Očekávané náklady na teplo jsou 100.000 Kč. SVJ tedy stanoví zálohy s vámi navrhovaným polštářem 5%. Celkem jsou zálohy na teplo 105.000 Kč, měsíčně 8.750 Kč. Očekávané náklady na vodu jsou 50.000 Kč, zálohy s 5% polštářem 52.500 Kč, měsíčně 4.375 Kč.

V lednu vám přijde zálohová faktura na teplo splatná do 15.ledna s částkou 19.000 Kč (viz vyhláška, Příloha číslo 3 Dlouhodobé měsíční průměry klimatické náročnosti, pro leden 19%). Zároveň vám se stejnou splatností přijde zálohová faktura na 1. čtvrtletí ve výši 12.500 Kč. Ani jeden dodavatel se s vámi nebude bavit ani o částkách, ani o splatnostech.

Takže máte do 15.ledna zaplatit 31.500 Kč. I kdyby všichni vlastníci zaplatili do této doby své předpisy, budou tyto činit 13.125 Kč. Takže vám chybí 18.375 Kč. Pokud tento polštář ve výši 12,25% ročních nákladů nemáte, jste v čudu. Ve většině případů ale stejně potřebujete polštář ve výši celé této částky, tj. 21% ročních nákladů, protože vám vlastníci zcela legálně platí až ve druhé polovině měsíce.

Camrat tady o neschopnosti nebo předcházení je totální blbost. Lednové spotřebě tepla ani zálohovovým fakturám předcházet nejde. Splatnost do 15. dne v měsíci vám u normálních lidí taky neprojde kvůli termínu jejich výplat, kdy tito raději odsouhlasí o necelých 9% větší polštář než nutnost dělat si na účtě rezervu ve výši celého (pro vás 100%) měsíčního předpisu.

Dále má smysl se s vámi bavit až ve chvíli, kdy odpovíte smysluplně na první dvě otázky. Nemáte-li o praxi v SVJ páru, radši se vypařte.

Finanční polštáře - Evelino a Tondo (od lake)

lake — Fri, 25 Jun 2010 11:55:41 +0200

Milá Evelino, vážený Tondo,

nikdo z vás dvou není a nikdy nebyl ve výboru SVJ, což je patrné z toho, že nevíte jak se věci běžně řeší. V reálném světě SVJ se nikdo nezabývá teoretizováním. Vaše výkřiky a "rady" jsou bezcenné.

Nevíte, že výši záloh na služby si upravují sami vlastníci směrem dolů, mají-li k tomu důvod. K úpravě směrem nahoru přikročí výbor či správce rovněž je-li to odůvodněno - zpravidla v případě, kdy vznikl vlastníkovi větší nedoplatek.

Křik vás obou ohledně přeplatků či polštářů je pro mne nesrozumitelný. Každý vlastník si hlídá své zálohy, já jako předseda jen sleduji, aby to s šetřením nepřehnali a neměli při vyúčtování výrazné nedoplatky. Ve větších společenstvích toto řeší přímo správce.

lake

Finanční polštáře - Známka neschopnosti

Eveline — Fri, 25 Jun 2010 11:24:46 +0200

Ptáte se, odpovím.

Vyžadování polštáře 20–22,4 % nebo více je jasnou známkou neschopnosti, kdy takto obřím polštářem polštářem je záplatováno něco, čemu by mělo být předcházeno, a to na úkor členů společenství.

Eveline

Finanční polštáře - Eveline a Tondo, vaše rady

Krupp — Fri, 25 Jun 2010 10:59:42 +0200

Eveline a Tondo, vaše rady vycházejí z neznalosti. Přečtěte si pozorně komentář paní PeDuPles, velmi rozumný. Já jsem psal o teple, kde je potřeba těch 20%. Pokud začnete opravdu počítat pochopíte. Paní PeDuPles píše i o zálohách na vodu. To samozřejmě rovněž platí. Uváděl jsem příklad co nejjednodušší. Elektřina je většinou zanedbatelná a u ostatních služeb se většinou platí dodatečně a spotřeby jsou konstantní. Zkuste ale někdy platit opravdu faktury, nebo alespoň počítejte náklady a příjmy a budete mluvit jinak. 20% je luxusní rezerva, 15% by mělo stačit. O menších číslech může mluvit jenom neznalec. Jsou období, kdy počítám náklady tři měsíce dopředu, abych zjistil, jestli mohu zálohy vrátit v červnu, nebo to musím odložit na červenec.

Jirka

Finanční polštáře - Tři dotazy na Eveline

PeDuPles — Fri, 25 Jun 2010 10:56:31 +0200

A v kolika SVJ osobně kočírujete peněžní toky a zodpovídáte za solventnost vůči dodavatelům v každém okamžiku roku? Jak se vám to s 5%-ním polštářem daří? Nebo jste jen další z řady teoretiků – amatérů, kteří tady plácají do vody jenom proto, aby viděli, jaké udělají vlny?

Finanční polštáře - Zákon vyžaduje věštění

Tonda — Fri, 25 Jun 2010 10:44:20 +0200

Zákon vyžaduje věštění na více místech. Např. řidič je povinen umožnit přejít chodci, který má v úmyslu přejít vozovku.

Ještě to je takhle v zákoně?

Tohle je ovšem o třídu splnitelnější ustanovení, neboť zákon nepožaduje předvídat stav budoucí, ale stav nynější, byť nacházející se v hlavě druhého.

Tonda

Finanční polštáře - Polštář 5 % je rozumný

Eveline — Fri, 25 Jun 2010 10:41:56 +0200

Polštář 5 % je jistě rozumný, polštář 10 % je na hranici akceptovatelnosti, polštář 20–22,4 % prosazovaný přispěvateli lake a Krupp je neakceptovatelný, někdo si jednoduše mastí kapsu.

Eveline

Finanční polštáře - Finanční polštáře - x

PeDuPles — Fri, 25 Jun 2010 10:27:41 +0200

Vy pořádně nečtete zákony a hlavně vyhlášku – §3 odstavec 3) říká: „Zálohy na úhradu nákladů na tepelnou energii na vytápění a na poskytování teplé užitkové vody stanoví vlastník přiměřeně k vývoji nákladů ve dvou z klimatického hlediska srovnatelných zúčtovacích obdobích.“

Takže je to jednoduché. Najmete věštce, aby vám sdělil, jaká bude zima, a pro jistotu si to ověříte podle lidových pranostik. Zprůměrujete údaje věštce a pranostik a zjistíte, která dvě minulá období byla klimaticky srovnatelná. No a pak už jenom vynásobíte spotřebu v předmětných obdobích aktuální cenou pro období příští.

Jak prosté, milý Watsone :-)

A teď bez legrace. Ukočírování peněžních toků v SVJ není žádná legrace, jak většina místního osazenstva moc dobře ví. Teoretizování osob, které o tom nemají ani páru a snaží se radit na základě svých zkušeností s odběrem dvou komodit za pár stovek, jsou pak většinou nebetyčné nesmysly.

Z vlastních dlouholetých zkušeností s vedením SVJ mohu říct, že normální lidé raději odsouhlasí zálohy s drobným „polštářem“ (my počítáme cca 10%), než aby se vystavili riziku, že po nich kolem Vánoc bude SVJ chtít mimořádnou zálohu na úhradu faktur. Valná většina vlastníků v mém SVJ vysloveně požaduje stanovení záloh tak, aby jim vznikl z vyúčtování přeplatek.

Z pohledu SVJ je pak potřeba podotknout, že se zde nebavíme jenom o teple. Konkrétně u nás je potřeba v lednu zaplatit vysokou fakturu na teplo za prosinec (na tu by mělo být ze záloh loňského roku) a také vysokou měsíční zálohu na teplo za leden a dále čtvrtletní zálohu na vodu a čtvrtletní zálohu na elektřinu. Na ty z lednových předpisů prostě být nemůže, i kdybych jejich splatnost dala na prvního.

Nemělo-li by SVJ tedy polštář, ať už z přeplatků na službách loňského roku nebo v zálohách na správu, může v lednu pravidelně vyhlašovat bankrot. Protože co já vím, tak obecně banky kontokorenty pro SVJ neposkytují. Máte-li navíc od banky úvěr s povinnou blokací dvou splátek na účtě, tj. musíte nepřetržitě udržovat na účtě stav například nad 80.000 Kč, pak je kontokorent i technicky nerealizovatelný.

Finanční polštáře - Z čeho budete platit

Krupp — Fri, 25 Jun 2010 10:16:04 +0200

Dobře, nebudeme zaokrouhlovat a ubereme do 20%, byl to příklad.

Tondo, vysvětlete mi ale z čeho ta správa bude platit. Pak musí vybírat víc do fondu na správu aby tam měla rezervu, platit to bude z ní, Vy budete platit stejně jako byste platil přeplatek a budete spokojen. Navíc to nebude záloha na služby a nikdo vám ty peníze nevrátí. Proč to pokrytectví?

Nebo ten kontokorent. I ten náklad na kontokorent byste měli dát do rozpočtu a odhlasovat ho.

O zálohách hlesujete na shromáždění. Buď necháte odhlasovat 20% přeplatek a vysvětlíte proč je potřeba, nebo odhlasujete jak budete nerovnosti krýt. Nepleťte sem správu ta by měla konat podle pokynů výboru.

Jirka

Finanční polštáře - Lake povoluje bez odůvodnění vybírat 20 % navíc

Tonda — Fri, 25 Jun 2010 09:52:38 +0200

„To je celkem 980 tis. Já bych vybíral 100 tis. měsíčně zálohy. To je 1200 tis.“

Zálohy vyšší o 22,4 % než skutečná spotřeba přesahují lakem povolené navýšení o 20 %.

Ono se to má takhle: Pokud Vám správa domu předepíše zálohy nadhodnocené o 22,4 % a neozvete se, budete je platit. Pokud se ozvete, zálohy Vám budou výrazně sníženy, protože navyšování o 22,4 % nemá oporu v zákoně. A Vy pojedete třeba na Island.

Tonda

Finanční polštáře - Topte v létě

Krupp — Fri, 25 Jun 2010 09:42:36 +0200

Paní Henrietto,

snžil jsem se vysvětlit, proč je nutný přeplatek. Dům byl koupen s nějakým vybavením a je nutno to brát jako fakt. Aby bylo možno krýt nerovnosti v odběru, je nutný buď přeplatek, nebo jiné další finanční zdroje. O tom byla diskuse. Vy jste mě nazvala demagogem. Já trvám na svém názoru. Nic více, nic méně.

Jirka

Finanční polštáře - Uhlí se kupuje zásadně v létě

Henrietta — Fri, 25 Jun 2010 09:11:19 +0200

„topíte uhlím a kupujete ho v létě“

Uhlí se kupuje zásadně v létě, je levnější.

„platit za měsíc na jeho začátku rovněž košer není.“

Platit za měsíc na jeho začátku je zcela košer. Nelze po společenství žádat, aby v průběhu měsíce úvěrovalo vlastníky.

Příklad Vám propočtu, chce to trochu času.

Henrietta

Finanční polštáře - Příklad pro Henriettu

Krupp — Fri, 25 Jun 2010 07:13:45 +0200

Paní Hentietto,

připravil jsem příklad specielně pro Vás. Představte si, že platíte teplo v měsících 01,02,03,04,10,11,12 po 140 tis. To je celkem 980 tis. Já bych vybíral 100 tis. měsíčně zálohy. To je 1200 tis. a na konci máme přeplatek 220 tis.

Přijde nový rok. V lednu musím zaplatit zálohu 90 tis. Žádný problém. Na začátku února dostanu zálohu za leden 100. tis a v polovině platím fakturu 140 tis. Po zaplacení faktury za duben mi chybí 10 tis. Ve skutečnosti v dubnu není spotřeba 140 ale třeba 80, zbytek je v květnu. Takže je vše OK. Pak dostávám několikrát za sebou 100 tis. a neplatím žádné faktury. V červenci mohu přeplatky vrátit.

Vy tvrdíte, že nepotřebujete žádné přeplatky, zálohy máte cca 82 tis. Na zálohu v lednu Vám buď 8 tis. chybí, nebo musíte zálohy vybírat na začátku měsíce. Už lednovou fakturu fakturu pak nemáte z čeho zaplatit. Takže buď jste netvrdila pravdu, nebo topíte uhlím a kupujete ho v létě. Nebo musíte sehnat nějaké ty polštáře. To je ale taky záloha, které říkáte jinak. Nebo kryjete rozdíly z fondu na správu ale to už je zamlčování skutečnosti. Pak máte de facto přeplatky tam. A platit za měsíc na jeho začátku rovněž košer není.

Mudrování o výhodách a nevýhodách SIPO je převádění problému tam, kde není. U nás je spousta vlastníků, kteří tak platí desítky let a placení přes SIPO si vynutili. Proč jim nevyjít vstříc?

Druhé možné řešení je ten kontokorent. Nevím, kolik stojí ale znamená to, že sice stačí vybírat zálohu 82. tis. měsíčně, ale do fondu na správu se musí dát nějaká ta koruna navíc. Nezajímal jsem se, kolik tahle legrace stojí. Poraďte, kdo máte zkušenost, když by bylo potřeba povolené přečerpání do 250 tis.

Přeji Vám hezký den

Jirka

Finanční polštáře - Datum, do kdy musí být připsána platba, platí pro všechny

Henrietta — Thu, 24 Jun 2010 23:41:22 +0200

Jestli jsem správně pochopila jak funguje SIPO, pak přináší určitý komfort uživateli bytu tím, že sdružuje více plateb, ovšem za cenu, že uživatel bytu ztrácí nad platbami kontrolu a musí důvěřovat těm, co platby předepisují. K předpisu platby přitom stačí poskytnout pouze tzv. spojovací číslo, které nikdo dále neověřuje (může být i cizí, lístečky SIPO chodí bez obálek).

Nelze ovšem po společenství požadovat, aby akceptovalo zpožďování plateb jenom proto, že někteří platí přes SIPO. Je tedy třeba buď stanovit datum, do kdy musí být částka připdána na účet společenství, pro všechny tak, aby se jednalo o datum, kdy jsou připisovány platby uhrazené přes SIPO. Nebo postupovat tak, jak jsem uvedla. Datum, do kdy musí být platba připsána na účtu společenství, platí pro všechny.

Je rovněž možné sdružovat platby na jiném principu. Nikoliv všechny platby za byt do jednoho dokladu (SIPO) a platby za další byt do dalšího dokladu (SIPO), ale platby za všechny plynoměry do jednoho dokladu (zajistí plynárna), platby za všechny své telefonní stanice do jednoho dokladu (zajistí Telekom) ad. Dojde tak ke sdružování plateb, ale bez účasti systému SIPO.

Henrietta

Finanční polštáře - Shrnutí není přesné

Krupp — Thu, 24 Jun 2010 21:33:45 +0200

Nechci dělat agenta přes SIPO. Nicméně není pravda, že vnáší tak značné zpoždění do připisování plateb. Pouze má jenom dva termíny připisování, pokud je ve smlouvě využijete. Platby zaplacené do 15. jsou připisovány 20. platby zaplacené 16. – 31. se připisují 2. následujícího měsíce. Informaci o zaplacených platbách dostanete rovněž 2. Takže pokud máte ve stanovách, že platby za jednotlivý měsíc musí být zaplaceny nejpozději poslední den v měsíci, máte platby na účtu za dva dny. Rozhodně díky SIPU nevzníká trvalý deficit 8,3%. Stejný deficit má každý, kdo má ve stanovách pozdější termín plateb, než 1. dne daného měsíce, i když na o něco kratší dobu. Pokud je povnnost zaplatit za leden do konce ledna, leží peníze na účtu 2. února. Pokud však máte v polovině ledna zaplatit zálohu na teplo, tak by na ni logicky nebylo. Bude však na to pouze tam, kde je stanoveno zaplatit za leden nejpozději 15. A v takovém případě jsou to pěkné nervy.

V zákoně o nájemném stojí, že nájemné se platí do konce příslušného měsíce. Pokud přejdou byty v družstevním domě do osobního vlastnictví, jsou obyvatelé zvyklí platit do konce měsíce a těžko souhlasí se změnou. Proč by taky měli najednou platit dřív. Pak je to o tom, přesvědčit je zaplatit jednou navíc, nebo stanovit zálohy tak, že se vytvoří zmíněný prostor pro placení špičkových plateb. Důvodem rozhodně není placení za neplatiče ale placení záloh a špičkových spotřeb. Vezmeme-li názor pana lake jako mezní a přeplatek stanovíme v rozsahu 10 –20% a vyronání přeplatků neprovádíme v srpnu ale v červnu, vzniká maximální přeplatek ve výši 20%. Mě osobně to nepřipadá nijak strašné. Vezmete-li v úvahu, že za elektřinu, plyn, teplo a pod. platíte předem zálohu a málokomu to připadá nemravné. Za teplo platí SVJ rovněž zálohu, tak proč by neměla být placena z peněz vlastníků?

Východisko je

Platit na začátku měsíce.
Přeplatek alespoň 10%
Polštář. Dobrovolnost mi ale nepřipadá OK
Kontokorent

O neplatičích nemůže být řeč, proti nim je třeba rázně bojovat.

Jirka.

Finanční polštáře

Thu, 24 Jun 2010 15:25:41 +0200

Byly zde diskutovány dva finanční polštáře. Porovnejme je co do velikosti a co do možnosti společenství s nimi disponovat.

(A) Finanční polštář pana Laka. Pan Lake předepisuje všem svým členům zálohy ve výši 120 % skutečné spotřeby, přeplatky za minulý rok vrací v srpnu roku následujícího. Společenství tak vzniká finanční polštář proměnlivé velikosti, nejmenší je v srpnu, po vyrovnání minulého roku, kdy činí 13,3 % skutečné roční spotřeby, a největší je rovněž v srpnu, před vyrovnáním minulého roku, kdy činí 33,3 % skutečné roční spotřeby.

Tyto peníze, ve výši 13,3–33,3 % skutečné roční spotřeby, tj. pro menší panelák s roční spotřebou 1 000 000 Kč se jedná o částku v rozmezí 133 333–333 333 Kč, skutečně trvale leží za účtu společenství a společenství s nimi může plně disponovat.

Nutnost předpisu nadhodnocených záloh předpisovaných všem odůvodňuje nutností hradit z „polštáře“ za neplatiče.

(B) Finační polštář paní Henrietty. Tady je především třeba uvést, že platit přes SIPO je možnost, pod dohodě obou stran, tj. společenství a člena, nikoliv povinnost. Člen nemůže nutit společenství, aby mu platby předepisovalo přes SIPO, stejně jako společenství nemůže nutit člena, aby platby hradil přes SIPO. SIPO je nesystémový prvek platebního styku, kdy uživatel SIPO má jen velmi omezenou kontrolu nad předepsanými částkami a chyby se řeší zdlouhavě a se značným zpožděním, a navíc zpravidla mimo systém SIPO.

Pan Krupp uvedl, že SIPO vnáší do plateb značné zpoždění připisování plateb. Přitom je třeba zajistit, aby ke stanovenému datu byly na účtu společenství platby od všech členů, bez ohledu na to, jaký způsob úhrady platby člen zvolil. To se dá vyřešit buď předpisem plateb o měsíc dříve (jinou periodicitu než měsíční systém SIPO neumožňuje), nebo složením jedné mimořádné zálohy ve výši měsíční platby. V obou případech tak z pohledu uživatele SIPO vzniká finanční polštář ve výši 8,3 % roční spotřeby, a nímž ale nemůže disponovat společenství, neboť prostředky neleží na účtu společenství, ale na sběrném účtu provozovatele systému SIPO, který je shromážďuje a se zpožděním zašle příjemcům. Z pohledu společenství tak žádný polštář nevzniká, společensví žádné prostředky navíc k disposici nemá. (Naopak, pokud by společenství platby přes systém SIPO předepisovalo v běžném měsíci, vzniká z pohledu společenství trvalý nedoplatek ve výši 8,3 % roční spotřeby, který není z čeho hradit, jak uvedl pan Krupp.)

Shrnutí:
Polštář pana Laka: povinný pro všechny členy společenství, na účtu společenství leží trvale prostředky ve výši 13,3–33,3 % roční spotřeby,.

Polštář paní Henrietty: nepovinný, pouze vstřícná nabídka členům, kteří hodlají využívat platební systém SIPO, zajišťující připsání prostředků k datu splatnosti na účet společenství. Z pohledu člena vzniká polštář ve výši 8,3 % roční spotřeby, společensví žádný polštář k disposisi nemá.