Portál společenství vlastníků jednotek - Podpis smlouvy na revitalizaci domu - Comments

Podpis smlouvy na revitalizaci domu - Úvěr a SVJ 6

lake — Sun, 30 May 2010 08:06:00 +0200

Vmísím se do diskuse o úvěrech:
Jak už napsal pan Pavel, jde o obecnou záležitost, kterou nelze přiřadit pod žádný ze speciálních případů uvedených v § 11, 13 a 15. Takže o přijetí úvěru samotného se hlasuje podle § 11 odst. 2 prostou většinou přítomných hlasů. O zvýšení plateb na správu v souvislosti s úvěrem pak podle § 15 odst. 2, toutéž prostou většinou.
To je ovšem pouze část pravdy. Úvěr je většinou určen na stavební úpravu, takže:

V SVJ je nutno odhlasovat samotnou stavební úpravu (např. zateplení) v souvislosti s úvěrem, a to tříčtvrtinovou většinou všech vlastníků jednotek (§ 11 odst. 5). Jinak by úvěr neměl smysl, resp. nebylo by jej na co čerpat.
Pak následuje ohlášení stavby stavebnímu úřadu, nebo podání žádosti o stavební povolení. K obojímu stavebník podle stavebního zákona povinně dokládá "doklad prokazující vlastnické právo nebo právo založené smlouvou provést stavbu nebo opatření anebo právo odpovídající věcnému břemenu k pozemku či stavbě, pokud stavební úřad nemůže existenci takového práva ověřit v katastru nemovitostí." Pokud stavebníkem nejsou všichni vlastníci jednotek (=100% souhlas), pak na oné smlouvě musí být podpisy všech současných vlastníků jednotek.
Do třetice: banka má své odlišné požadavky na schválení úvěru a samozřejmě není vázána zněním ZoVB.

Jak vidno, na jednoduchou otázku jednoduchá odpověď :-)

lake

Podpis smlouvy na revitalizaci domu - Další rozpor ve vzorových stanovách?

Anonymák — Sun, 30 May 2010 02:19:16 +0200

Ve vzorových stanovách se píše i jiné možnosti podpisu v případě nepřítomnosti. Zákon o tom nemluví a tvrdí, že to musí být podepsané předsedou.

(2) Výbor je statutárním orgánem společenství. Za svou činnost odpovídá výbor shromáždění. Za výbor jedná navenek jeho předseda. V době nepřítomnosti předsedy jej zastupuje místopředseda. Jde-li o písemný právní úkon, který činí výbor, musí být podepsán předsedou nebo v jeho zastoupení místopředsedou a dalším členem výboru. Podepisuje-li předseda spolu s místopředsedou, je podpis místopředsedy považován za podpis dalšího člena výboru.

Zdá se mi to podobné korespondenčním hlasování, které také vzorové stanovy v některém případě povolují, ale zákon nikoli. Přesto i MVČR se kloní k tomu, že za těch určitých podmínek to možné je.

Podpis smlouvy na revitalizaci domu - Úvěr a SVJ 5

Pavel — Sat, 29 May 2010 23:47:27 +0200

Podle VS Praha sp. zn. 7 Cmo 160/2008 prý 3/4 všech, nejen přítomných.

Jiné názory se opírají o skutečnost, že kvorum není explicitně v ZoVB uvedeno a tak platí nadpoloviční většina přítomných na shromáždění, pokud stanovy neurčují jinak.

Názor, že by si SVJ nemohlo vzít úvěr, jsem nezaznamenal v žádné literatuře (http://www.portalsvj.cz/…ormaci-o-svj) ani judikatuře.

Hezký den!

Pavel

Podpis smlouvy na revitalizaci domu - Jakým procentem podílů se úvěr schvaluje

Jana T. — Sat, 29 May 2010 23:28:38 +0200

Pane Pavle,

uveďte, prosím, nejprve, jakým procentem podílů se úvěr schvaluje. Na tom bude záviset intenzita mého hledání argumentů a judikátů, proč není vhodné, resp. možné, aby SVJ čerpalo úvěr. Argumenty zde už dříve byly uvedeny, pokusím se je případně vyhledat.

Jana T.

Podpis smlouvy na revitalizaci domu - Úvěr a SVJ 3

Pavel — Sat, 29 May 2010 23:23:24 +0200

Paní Jano T,

jistě lze filozofovat v obecné rovině.

Ale já jsem praktik. Pouze tvrdím, že si SVJ může vzít úvěr. Důvody jsem uvedl.

Mimo Vašeho výkladu máte nějakou literaturu, judikaturu etc.,která by svědčila ve Váš zcela ojedinělý názor?

Hezký den!

Pavel

Podpis smlouvy na revitalizaci domu - Vlastníci si mohou vzít úvěr 2

Pavel — Sat, 29 May 2010 23:20:00 +0200

Lolku,

že si vlastníci mohou vzít úvěr nezpochybňuji.

Zpochybňuji, že si SVJ nemůže vzít úvěr. To prostě není pravda. Důvody jsem uvedl.

Hezký den!

Pavel

Podpis smlouvy na revitalizaci domu - Pojem správa věci

Jana T. — Sat, 29 May 2010 23:18:28 +0200

Ano, domnívám se, že SVJ má mj. zajišťovat opravy majetku vlastníků. Přesně tomu se říká správa domu.

Autoservis pro Vás zajistí opravu automobilu. Už si ale na sebe nevezme úvěr, aby na opravu Vašeho automobilu získalo prostředky.

Jana T.

Podpis smlouvy na revitalizaci domu - Vlastníci si mohou vzít úvěr

Lolek — Sat, 29 May 2010 23:15:31 +0200

„SVJ má mj. zajišťovat opravy majetku vlastníků. Aby mohlo plnit tento úkol, spadající pod správu domu, tak musí od vlastníků vybrat peníze nebo si vzít úvěr.“

Aby mohlo plnit tento úkol, spadající pod správu domu, tak musí od vlastníků vybrat peníze, přičemž si vlastníci mohou vzít úvěr.

Vidím to jako naprosto jasnou věc.

Lolek

Podpis smlouvy na revitalizaci domu - Úvěr a SVJ

Pavel — Sat, 29 May 2010 22:40:46 +0200

Paní Jano T,

SVJ si samozřejmě může vzít úvěr, plyne to mj. z LZPS.

Existuje o tom judikatura, literatura. Spor je pouze o tom, podle jakého kvora se o úvěru rozhoduje.

Je to běžná praxe bank. Domníváte se, že pokud by to nebylo s ohledem na § 9/1 možné, že by banky tak masivně poskytovaly úvěry pro SVJ?

SVJ má mj. zajišťovat opravy majetku vlastníků. Aby mohlo plnit tento úkol, spadající pod správu domu, tak musí od vlastníků vybrat peníze nebo si vzít úvěr. Vidím to jako naprosto jasnou věc.

Hezký den!

Pavel

Podpis smlouvy na revitalizaci domu - Společenství pouze spravuje dům a pozemek

Jana T. — Sat, 29 May 2010 22:09:54 +0200

„Je možno činit vše, co není výslovně zakázáno.“

Je výslovně zakázáno, aby společenství činilo cokoliv, co nespadá pod správu společných částí domu nebo pod správu společného pozemku. Srv. zákon o vlastnictví bytů v účinném znění.

Jana T.

Podpis smlouvy na revitalizaci domu - Sjednávání úvěru patří pod správu domu

lake — Sat, 29 May 2010 22:05:11 +0200

Jana T. napsala: "Přitom lze dovodit, že sjedávání úvěru vůbec nespadá pod správu domu."

Jano, píšete, že to "lze dovodit", ale nijak jste toto tvrzení nedovodila. Tak to tedy dovoďte. ZoVB je občanskoprávní předpis. Je možno činit vše, co není výslovně zakázáno. Už se těším na Vaše "dovození".

Sjednání úvěru patří pod správu domu, stejně jako třeba chov opiček. Nic však nebrání vlastníkům jednotek, aby si schválili stanovy, které přijímání půjček a úvěrů zakáží.

lake

Podpis smlouvy na revitalizaci domu - Zákon výslovně zmiňuje

Jana T. — Sat, 29 May 2010 13:21:05 +0200

Zákon výslovně zmiňuje sjednávání pojištění domu. Pokud by tam tato jedna větička nebyla, platila by stejná argumentace, kterou jsem výše předvesla pro sjednávání úvěru. V obou případech se jedná o obdobnou službu.

Jana T.

Podpis smlouvy na revitalizaci domu - Sjednávání úvěru nepatří pod správu domu

Jana T. — Sat, 29 May 2010 13:19:41 +0200

Povšimněme si, že zákon sjednávání úvěru společenstvím vůbec nezmiňuje. Naopak někteří přispěvatelé zde dělají, jako by to byla ta nejběžnější věc. Přitom lze dovodit, že sjedávání úvěru vůbec nespadá pod správu domu. Společenství přitom podle zákon vykonává pouze správu domu.

Argumentace protistrany:
Zákon sjednávání úvěru společenstvím neřeší, proto stačí 25,0001 % všech podílů na platné sjednání úvěru společenstvím.

Argumentace moje:
Zákon sjednávání úvěru společenstvím neřeší, a to proto, že nepatří do správy domu, jak je vymezena v zákoně. Společenství přebírá pouze některá práva a povinnosti vlastníka domu. To, že některá společenství si úvěr dokázala sjednat (na sebe, ne na vlastníka domu), na této argumentaci nic nemění.

Jana T.

Podpis smlouvy na revitalizaci domu - Podpis smlouvy na revitalizaci

Anonymouss — Sat, 29 May 2010 12:52:30 +0200

lake napsal: Nebude-li se splácet, bude částka vymáhána na všech členech SVJ, neboť každý z nich ručí za závazky SVJ do výše svého spoluvlastnického podílu. Budete se tedy muset na dlužníka složit. Kdyby půjčku měl podepsánu jednotlivý vlastník, pak by se její nesplácení nijak netýkalo ostatních členů SVJ.

Zcela jistě lake,o vaších zdůvodněních nijak nepochybuji. Ve všem máte pravdu. Ale právě proto by to měl podepsat každý sám za sebe

Podpis smlouvy na revitalizaci domu - Podpis smlouvy na revitalizaci

Nika — Fri, 28 May 2010 20:33:38 +0200

Pane Lake děkuji. Předseda SVJ smlouvu podepsal,tak je vše vpořádku.Je hrozné,že nastanou takové situace,že vlastníci (92%)si na schůzi odsouhlasí firmu a úvěr a pak to blokuje předseda,který nechce podepsat. Nika

Podpis smlouvy na revitalizaci domu - Podpis smlouvy na revitalizaci 2

lake — Fri, 28 May 2010 18:14:18 +0200

Pane Anonymouss,

Pokud shromáždění schválilo, členové statutárního orgánu podepíší. Tím, kdo se zavazuje, je SVJ, nikoliv jednotlivý vlastník. To je zásadní rozdíl. Nebude-li se splácet, bude částka vymáhána na všech členech SVJ, neboť každý z nich ručí za závazky SVJ do výše svého spoluvlastnického podílu. Budete se tedy muset na dlužníka složit.

Kdyby půjčku měl podepsánu jednotlivý vlastník, pak by se její nesplácení nijak netýkalo ostatních členů SVJ.

lake

Podpis smlouvy na revitalizaci domu - Podpis smlouvy na revitalizaci

Anonymouss — Fri, 28 May 2010 17:52:55 +0200

Zcela jistě lake, tak praví zákon. Já jsem taky nepsal, že v zákonu je uvedeno, že to nemá podepisovat předseda. Já bych ale hnal předsedu, který by za mě podepsal dluhy, které bych já měl splácet 15–20 let. K tomu se každý člen má zavázat sám, protože to taky bude sám splácet. Žádný předseda ani žádné SVJ to za něj splácet nebude. Zajímavé je, že v tomto případě SVJ kompetenci nadělat dluhy svým členům má. Když je potřeba postavit zídku,nebo opravit vstup do domu, tak SVJ kompetenci nemá. To musí podepsat každý člen osobně. Předseda, který toto udělá členům společenství je vůl. Takových předsedů chytráku a členů výborů jsou mraky. Podepíše, nadělá členům dluhy, pak odstoupí, případně prodá byt a odstěhuje se. Předpokládám, že tento příspěvek bude vymazaný.

Podpis smlouvy na revitalizaci domu - Podpis smlouvy na revitalizaci

lake — Fri, 28 May 2010 17:29:31 +0200

Tak já to ještě uvedu na pravou míru, protože v některých odpovědích se objevily nesprávné informace.

(1) Není pravdou, že ohledně podepisování je třeba studovat co je zapsáno v rejstříku. Kdo podepisuje jménem výboru (který je statutárním orgánem SVJ) je jednoznačně uvedeno přímo v § 9 odst. 13 ZoVB:
"Statutárním orgánem společenství je výbor nebo pověřený vlastník. Za výbor jedná navenek jeho předseda, kterého výbor zvolí z řad členů výboru. Jde-li o písemný právní úkon, musí být podepsán předsedou výboru a dalším členem výboru. Je-li statutárním orgánem pověřený vlastník, postačí k písemnému právnímu úkonu jeho podpis."

(2) Rovněž je nesprávný názor, že podepsat se musí vždy všichni. Například pokud si SVJ bere půjčku jako právnická osoba, podepisuje statutární orgán. Banka k tomu může mít ještě různé další požadavky (např. zápis a hlasovací listinu ze shromáždění), ale to záleží případ od případu.
Jde-li o program "Zelená úsporám", na žádost se podle znění příslušných pravidel podepisují žadatelé (všichni vlastníci zapsaní v katastru), ale praxe ouředníků je taková, že v rozporu s pravidly připouštějí, aby žadatelem bylo SVJ. V tom případě se samozřejmě v souladu s ZoVB podepisuje statutární orgán (předseda a člen).

lake

Podpis smlouvy na revitalizaci domu - Podpis revitalizace domu

Anonymouss — Fri, 28 May 2010 12:56:16 +0200

Váš předseda dělá dobře, souhlasím s ním. Půjčka, dotace – pojmenovat to můžete jak chcete, je dlouhodobý závazek každého jednotlivého člena, ten jí bude splácet (nebo nebude, když na to nebude mít). Měl by si to podepsat každý sám. Nezávisle na tom, zda je ve stanovách, že stačí podpis předsedy a jednoho člena výboru. Takto můžou podepsat fakturu za vodu,elektřinu, ale podepsat za kohokoliv půjčku na 15 – 20let, to bych si sakra rozmyslel. Navíc při nekvalitní práci, kterou firmy předvádí bych si rozmyslel takovu akci podepisovat za lidi. Jen ať se každý zaváže svým podpisem sám za sebe. Pak všichni budou řvát, že to může předseda. Jen ať si každý veme na sebe svůj díl odpovědnosti.

Podpis smlouvy na revitalizaci domu - Podpis smlouvy na revitalizaci 3

JarynR — Fri, 28 May 2010 11:10:35 +0200

Jestli myslíte revitalizaci v rámci projektu Zelená úsporám. Tak budete potřebovat spoustu podepsaných „papírů“. Na těch papírech je vždy napsáno Název společenství, IČO, a osoba oprávněná k podpisu. Co se týká nás tak máme u krajského soudu (myslím si že je to obchodní rejstřík) napsáno, že musí vždy podepsat předseda + 1 pověřený vlastník. To samé po nás chtěly i na „Zelená úsporám“ a tak jsme to také na některých papírech podepsali. Na některých ne >> z těchto se jich pár vrátilo na doplnění podpisů. Takže rada pro Vás zní asi takto: Podívejte se do obchodního rejstříku kdo je oprávněn podepisovat smlouvy a jednat za SVJ. A tak to pak budete muset podepsat.

Podpis smlouvy na revitalizaci domu - Podpis smlouvy na revitalizaci 2

Nika — Thu, 27 May 2010 20:15:26 +0200

Dobrý večer pane Lake, v tom je právě ten problém.Nevíme,zda-li takovou slouvu musí podepisovat předseda SVJ + člen nebo stačí 2členové výboru.Nynější předseda má zřejmě svou firmu a všemožně se snaží podpis smlouvy protahovat.Vlastníci jsou naštvaní, protože chtějí zateplovat.Změna předsedy je samozřejmě možná,ale nám jde o čas…Nevíme, jestli to můžeme za dům podepsat bez něj.Děkuji za odpověď.Nika

Podpis smlouvy na revitalizaci domu - Podpis smlouvy na revitalizaci 1

lake — Thu, 27 May 2010 09:52:26 +0200

Budete si muset ujasnit, zda předseda výboru má smlouvu podepsat jako jeden z vlastníků jednotek, nebo zda na smlouvě má být podpis statutárního orgánu SVJ (podpis předsedy a jednoho člena výboru).

V prvním případě nelze vlastníka jednotky nutit k podpisu a jeho souhlas lze popřípadě nahradit pouze rozhodnutím soudu. Ve druhém případě prostě výbor zvolí jiného předsedu, nebo zvolíte na shromáždění pověřeného vlastníka a je to.

lake

Podpis smlouvy na revitalizaci domu

Nika — Thu, 27 May 2010 08:15:55 +0200

Dobrý den, chtěla bych se zeptat, zda-li musí „Smlouvu o revitalizaci domu“ podepsat předseda SVJ? Jsme 4 členové + předseda a on nechce smlouvu podepsat, i když je vše schváleno shromážděním vlastníků.Stanovy máme vzorové.Všichni 4 členové to podepsat chceme.