Portál společenství vlastníků jednotek - Přechod SRO na SVJ - Comments

Přechod SRO na SVJ - Přechod SRO na SVJ

Jiří — Wed, 21 Apr 2010 11:20:46 +0200

Dobrý den,

děkuji pánům s aliasem „Pavel, lake a Antonín“ za Vaše komentáře, i když musim konstatovat, že jste mne vůbec nepotěšili.

Mým niterným přáním bylo získat „kuchařku“ optimálního průchodu touto džunglí s odkazy na příslušné zákony popř. doporučení člověka, který touto džunglí již prošel.

Nicméně i tak vřelé díky.

Zdraví

Jiří

Přechod SRO na SVJ - Kdy zaniká pověření správce 4

lake — Sat, 17 Apr 2010 07:56:50 +0200

Pane Antoníne,

při přechodu správy není rozhodující co si přeje společenství, nýbrž to, jak postupuje správce, který má správu předat. Ať postupuje podle judikátu NS, nebo podle ZoVB, výsledek je stejný.

Podle § 9 odst. 10 ZoVB v případech družstev (...) která byla původním vlastníkem budovy a vykonávají správu domu, plní funkci orgánů společenství toto družstvo až do doby, kdy budou orgány společenství zvoleny.

Soudím, že stejným opatrným způsobem bude (per analogiam) při předání správy postupovat i jiný správce, ať je jím s.r.o., družstvo, či jiná právnická nebo fyzická osoba. Zákon totiž žádná jiná pravidla pro přechod správy nestanoví; není důvodu domnívat se, že v případech nespadajících pod § 9 odst. 10 by měl být uplatněn nějaký odlišný postup.

Představme si trojici vlastníků, kteří (po nezvolení statutárního orgánu) plní funkci statutárního orgánu podle § 9 odst. 9 zákona. Tyto osoby:
a) nejsou a nemohou být zapsány v rejstříku SVJ (už se zde o tom psalo),
b) nemohou zřídit bankovní účet SVJ, neboť banka vyžaduje výpis z rejstříku.

Představme si k tomu správce, který vede účetnictví, daňové záležitosti, přijímá na zálohách řádově desítky tisíc měsíčně, platí zálohy osmi firmám a daslší milion má na podúčtu SVJ jako dlouhodobou zálohu na údržbu a opravy. Nemyslím, že správce prostě vloží všechny účetní knihy, smlouvy a účetní doklady do krabice od banánů a předá je této nikým nezvolené trojici. Stejně je nereálné domnívat se, že je pak vezme s sebou do banky, tam vybere veškeré finance z podúčtu SVJ a v hotovosti je v pytli předá zástupcům SVJ ze zákona.

Žádný správce není tak nerozumný, aby postupoval naznačeným způsobem. Má totiž také svou odpovědnost (i trestní) za správu cizího majetku. Vyprovodí tuto trojici ze dveří a doporučí jim, aby se vrátili, až budou řádně zvoleni a SVJ bude mít zřízen svůj účet. Taková je realita.

Pro pana Jiřího z toho plyne, že s.r.o. po zvolení statutárního orgánu předá správu v souladu se ZoVB a může zahájit proces likvidace.

lake

Přechod SRO na SVJ - Kdo jedná za společenství, není-li zvolen statutární orgán

Antonín — Fri, 16 Apr 2010 20:35:51 +0200

Na praktickou otázku, kdo jedná za společenství, není-li zvolen statutární orgán, jasně odpovídá ZoVB. Už se to zde řešilo.

Za nezvolení statutárního orgánu není žádná sankce, takže počet společenství bez zvoleného statutárního orgnánu je jistě větší než malý. Je tedy otázka, zda znají Vámi zmiňovaný judikát a postupují podle něho, a nebo znají ZoVB a postupují podle něho.

Antonín

Přechod SRO na SVJ - Převod bytů ze SRO na SVJ

Pavel — Fri, 16 Apr 2010 20:20:46 +0200

Pane Jiří,

budu se pouze citovat, nezaznamenal jsem žádnou změnu, která by měla vliv na závěry, které jsem tu uvedl před dvěma roky. Chystala se sice změna § 196a ObchZ, která by nevyžadovala mezikrok transformace SRO na družstvo, ale novela neprošla.

Vložil Pavel, 21. Duben 2008 – 10:01 Na základě:

Kobliha, I., a kol., Obchodní zákoník – komentář, Praha, LINDE, 2006
Holejšovský, J., Neplechová, M., Olivová, K., Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí, Plzeň, Aleš Čeněk, 2008
Dvořák, T., Vlastnictví bytů a nebytových prostor, Praha, ASPI, 2007
Dvořák, T., K problematice převodu bytů ve vlastnictví společnosti s ručením omezeným do vlastnictví jejích společníků, Bulletin advokacie 7–8/2007
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 3.1.2001, sp. Zn. 29 Cdo 2011/2000
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27.3.2002, sp. Zn. 29 Odo 159/2002
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30.10.2007, sp. Zn. 21 Cdo 3335/2006
Účetní poradce, otázka č. 3894, Svaz účetních
Hlaváč, J., Daňové a účetní aspekty převodu bytu z bytového družstva na nájemce (člena družstva), Zápis z jednání Koordinačního výboru MF a KDP/2005/09
Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník,
Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník,
Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů,
Zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí,

se domnívám, že

nelze doporučit úplatný převod jednotek ze s.r.o. na její společníky, protože tento převod by musel probíhat podle § 196a odst. 3 ObchZ za cenu stanovenou znalcem. Společnost by vykázala značný zisk, který by musela zdanit daní z příjmů. Pokud by převod neprobíhal za cenu stanovenou znalcem, jednalo by se o absolutně neplatnou smlouvu podle § 39 ObčZ. Nelze vyloučit, že správce daně by doměřil do ceny obvyklé s odvoláním na § 23 odst. 7 ZDP.
nelze doporučit bezplatný převod jednotek ze s.r.o. na její jednatele (a členy dozorčí rady), protože společnost velmi pravděpodobně neprokáže, že k převodu došlo za podmínek obvyklých v obchodním styku
postup transformace s.r.o. na družstvo a následný bezúplatný nebo úplatný převod je zatížen nejmenším rizikem z hlediska obchodního práva i z hlediska daní

Hezký den!

Pavel

Přechod SRO na SVJ - Kdy zaniká pověření správce 2

lake — Fri, 16 Apr 2010 18:14:13 +0200

Antonín napsal: "De iure je správcem ze zákona společenství dnem svého vzniku. O tom není pochyb."

Skutečně?
Zkuste si odpovědět na praktickou otázku, KOMU má tedy dosavadní správce předat klíče, dokumentaci, doklady. KDO bude za společenství jednat se stávajícím správcem, KDO podepíše převzetí, pokud není žádný statutární orgán? Společenství samo o sobě není schopno ani jednat, ani činit právní úkony.

Proto jak soud prvního stupně (16 C 68/2004-98), tak soud odvolací (19 Co 377/2007-120), tak Nejvyšší soud (22 Cdo 2038/2008) dospěly shodně k závěru, že společenství vykonává správu od okamžiku volby svého statutárního orgánu.

Ale možná, že se všechny ty soudy mýlí, a Vy máte pravdu...

lake

Přechod SRO na SVJ - Kdy zaniká pověření správce?

Antonín — Fri, 16 Apr 2010 17:44:03 +0200

„Pověření dosavadního správce uvedeného v prohlášení vlastníka (nebo správce ze zákona) zaniká automaticky“

Prosím upřesnit, kterým okamžikem automaticky zaniká pověření správce uvedeného v prohlášení vlastníka. Do první schůze shromáždění v některých případech uplyne řada let, od okamžiku vzniku společenství ze zákona. Děkuji.

De iure je správcem ze zákona společenství dnem svého vzniku. O tom není pochyb. Ale jak je to v praxi?

Antonín

Přechod SRO na SVJ - Přechod SRO na SVJ 1

lake — Fri, 16 Apr 2010 16:55:42 +0200

Pane Jiří, vyjádřím se jen k Vašemu bodu č. 1:

Nikde není dáno, že správcem podle Prohlášení vlastníka musí být právě SRO.

Ať už správu vykonává kdokoliv, SVJ získává okamžikem volby svého statutárního orgánu nejen způsobilost vykonávat správu domu ve smyslu § 9 odst. 1 ZoVB, ale fakticky se tohoto práva i ujímá. Pověření dosavadního správce uvedeného v prohlášení vlastníka (nebo správce ze zákona) zaniká automaticky - bez ohledu na obsah Prohlášení či obsah kupních smluv.

K tomu viz rozhodnutí Nejvyššího soudu 22 Cdo 2038/2008 ze dne 26. ledna 2009.

lake

Přechod SRO na SVJ

Fri, 16 Apr 2010 16:26:39 +0200

Dobrý den,

stojíme před problémem přechodu vlastnictví domu z formy SRO na SVJ. Přečetl jsem si důkladně diskusi ve vláknu „Převod bytů ze s.r.o.“. Věřím, že to není jednoduché, protože je třeba se řídit jak Zákonem o vlastnictví bytů tak i Obchodním zákoníkem. Diskuse je ale z roku 2008. Je od této doby něco nového, jednoznačného a méně stresujícího? Byl bych vděčen, pro právního laika, zasvěcencům nebo těm, kteří touto cestou už prošli, za nástin optimální cesty (z hlediska času, vynaložených finančních prostředků a nervů) realizující tento přechod.

Zejména mne zajímá:

V Prohlášení vlastníka (SRO) se určuje správce, kterým je SRO. SRO by však mělo být po přechodu obratem zrušeno, jinak by vzniklo SVJ s vlastníky bytů a zůstalo by SRO s obchodními podíly původních společníků ale s nulovým kapitálem (a zůstane vlastně SRO i nadále správcem?). Jak je to s vejcem a slepicí v tomto případě a zejména v případě bodu 2, kdy by se transformace na SVJ dělala likvidací SRO ?
Existuje možnost bezúplatného převodu obchodního podílu (nebo bytu ?) SRO na společníka (s přímou návazností na založení SVJ) bez toho, aby se tento převod realizoval v rámci likvidace SRO nebo zdlouhavým převodem přes družstvo?
Pokud ano, pak převod bytu na nového vlastníka by se realizoval jako „Smlouva o bezúplatném převodu bytu“ nebo „Smlouva o bezúplatném převodu obchodního podílu“ ?
Existuje někde „prošlápnutá cesta“ jak tento přechod s minimem energie udělat?

Děkuji předem všem, kteří mi v této věci pomohou a zejména těm, kteří mne i potěší.

Zdraví Jiří