Portál společenství vlastníků jednotek - Hlasování v SVJ - nejen podle podílů? - Comments

Hlasování v SVJ - nejen podle podílů? - Hlasování v SVJ - nejen podle podílů 3

lake — Sun, 11 Apr 2010 18:58:50 +0200

M. Vondra napsal: "... gramatický výklad znění zákona může právě tak vyznít k závěru, že vlastník je prostě vlastník, a je-li jeden a tentýž, tak je prostě jeden, lhostejno kolik jednotek vlastní."

Uvedená věta je pravdivá, avšak pro věc bezvýznamná. V celém § 11 ZoVB - včetně článku 5 - se v souvislosti s hlasováním nikde nehovoří o "vlastníkovi", nýbrž pouze o "vlastníkovi jednotky". To je zásadní rozdíl.

ZoVB rozlišuje důsledně pojem "vlastník" a "vlastník jednotky"; jedinou výjimkou, kdy zákonodárce tyto dva pojmy zřejmě zaměnil, je § 11 odst. 6 (první výskyt), už jsem o tom psal jinde.

Doporučuji nahlédnout do katastru nemovitostí, zadat 'Informace z KN - Jednotka' a projít všechny jednotky v domě a vypsat si jejich vlastníky.

lake

Hlasování v SVJ - nejen podle podílů? - Hlasování v SVJ - nejen podle podílů? 2

M. Vondra — Sun, 11 Apr 2010 16:13:11 +0200

Doplním, resp. zúžím svůj předchozí dotaz na meritorní problém, jak se nám zatím jeví. Výklad pojmu vlastníka, nebo přesněji řečeno jejich počtu, jak jsem jej uvedl, není můj vlastní, naopak se proti němu bouřím, nýbrž je nám jako právní výklad autoritativně předkládán při sestavování stanov. O ty se snažíme v předstihu již ve fázi přípravy přechodu na SVJ, právě abychom pokud možno omezili budoucí nejasnosti a spory, které zaznívají na nejrůznější témata v diskusi na těchto stránkách.

Otázku proměním do konkrétního příkladu, jak u nás v podstatě (s tolerancemi v číslech)nastane:

Družstevní dům má 100 bytových jednotek. Z členů družstva se 50 rozhodne pro převzetí bytu do vlastnictví, 50 o to zatím nestojí a zůstanou v družstevním režimu. U 50 bytů bude v KN zapsáno celkem 50 nových vlastníků, u 50 bytů bude jako vlastník zapsáno dosavadní družstvo.

V budoucnu dojde ke hlasování o věcech, kdy zákon v § 11 odst. (5) opouští užívání pojmu „hlasy“ a mluví o „vlastnících“ (nehezky, leč srozumitelně by se dalo říci „kusech“). V praktickém životě se to bude týkat docela často modernizací, rekonstrukcí, stavebních úprav a oprav společných částí domu, jimiž se nemění… atd., kde „postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek“.

Zde jsme u jádra otázky: v SVJ bude účastno a v KN zapsáno 50 individuálních vlastníků a 1 vlastník korporátní = dosavadní družstvo, jemuž bude příslušet vlastnictví 50 bytů. V hlasování bude mít družstvo váhu 1 hlasu (je to přece nominálně 1 vlastník), nebo váhu 50 hlasů, neb jest vlastníkem 50 jednotek??

Pan (paní)lake na jiném místě diskuse (Hlas majitele 3 bytů)vyvozuje z gramatického výkladu zákona, že vlastník x jednotek je x-násobným vlastníkem. To už bych přijal, zde už tak příkrý rozdíl ve váze při rozhodování nevzniká, i když, nemohu si pomoci, je to nelogické prolomení univerzální zásady o váze hlasů podle spoluvlastnických podílů (§ 11 odst. (3)). Obávám se však, že gramatický výklad znění zákona může právě tak vyznít k závěru, že vlastník je prostě vlastník, a je-li jeden a tentýž, tak je prostě jeden, lhostejno kolik jednotek vlastní. S tím se právě setkáváme a proto zde píšu. Extensivní výklad je možné „tlačit“ oběma směry, když zákonná předloha je tak mizerná. V ZoVB nenacházím nikde oporu a podklad, že ten či onen výklad je ten pravý. Dá-li se najít, rádi přijmeme každou dobrou radu.

M. Vondra

Hlasování v SVJ - nejen podle podílů? - Hlasování v SVJ - nejen podle podílů 1

lake — Sat, 10 Apr 2010 07:12:41 +0200

M. Vondra napsal: "Pak by ovšem (...) mělo stanovisko přetrvávajícího družstva, zastupujícího přitom polovinu obyvatel domu, sílu pouze jednoho hlasu.".

Není jasné, jak jste na tento názor přišel. Ze znění ZoVB nic takového neplyne. Každá jednotka má svého jednoho konkrétního vlastníka. Každý vlastník jednotky má svůj jeden hlas. Hlasů je tedy přesně tolik, kolik je jednotek. O váze hlasu v případě § 11 odst. 5 (věta druhá) lze spekulovat, viz Pražák.

Judikát pokud vím dosud žádný není, ačkoliv by se velice hodil. Na metodické pokyny můžete zapomenout, nemají žádnou právní platnost, jde většinou o názor ministerského ouředníka. Ke hlasování SVJ ostatně žádný metodický pokyn neexistuje.

Psal jsem o tom i o novelách ZoVB např. zde.

Poznámka o "násilných výkladech zavádějících do nesmyslnosti" je silně subjektivní. Například slovenský Zákon o vlastníctve bytov zná pouze hlasování o stejné váze hlasu (1 vlastník jednotky = 1 hlas). Platí to od roku 1994 a nikdo si nestěžuje na nesmyslnost.

lake

Hlasování v SVJ - nejen podle podílů?

Fri, 09 Apr 2010 15:13:09 +0200

Transformaci na SVJ teprve připravujeme. Při projednávání budoucích stanov jsme narazili na sporný výklad u jednoho z bodů pro hlasování na shromáždění SVJ. Podle § 11 odst. (3) ZoVB obecně platí: „Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů jednotek na společných částech domu …“. Zde je vše jasné.

Při vkládání části o hlasování ve věcech modernizací, stavebních úprav, oprav atd., neměnících vnitřní uspořádání domu a spoluvlastnické podíly, jsme však narazili na prosazované tvrzení, že zde (v tomto jediném případě!) princip podílů neplatí a pro souhlas je nutná tříčtvrtinová většina všech fyzických vlastníků jednotek. Toto pojetí má vycházet ze znění 2.věty odstavce (5) § 11 ZoVB: „Jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek.“

Takový výklad, prolamující obecný princip (viz již uvedený § 11 odst. (3)), se jeví jako neuvěřitelně nelogický, nesmyslný, absurdní. Kromě toho, že zavléká do systému hlasování úplně jiný prvek hlasování se všemi v jiné diskusi probíranými problémy s účastí a rozhodováním spoluvlastníků jednotek-nemanželů, by způsobil další zásadní nesrovnalost u SVJ, která se tvoří z družstev nepodléhajících povinné privatizaci po částech a postupně. V našem družstvu se např. k zájmu o převzetí bytu do osobního vlastnictví přihlásila cca polovina členů, druhá hodlá až na další zůstat v družstevním režimu. Pak by ovšem za platnosti takové úpravy hlasování při rozhodování o tak stěžejních a nákladných otázkách, jako jsou modernizace domu, mělo stanovisko přetrvávajícího družstva, zastupujícího přitom polovinu obyvatel domu, sílu pouze jednoho hlasu.

Pokládám takto násilné pojetí za zcela neadekvátní. Působí to tak, že při formulaci zákona vypadlo z dotyčné věty jediné slovo (výše citovaná věta asi měla znít „…souhlas tříčtvrtinové většiny hlasů všech vlastníků jednotek…“); nedbalé zpracování zákona vede teď k násilným výkladům zavádějícím do nesmyslnosti.

Na tento rozpor výslovně poukazuje JUDr. Zbyněk Pražák ve své příručce Společenství vlastníků jednotek (2. vydání, r. 2006) a přesvědčivě dovozuje, že princip hlasování podle váhy spoluvlastnických podílů platí pro všechny okruhy rozhodování ve společenství univerzálně.

Přesto se nyní při tvorbě stanov střetáváme s uplatňováním výše popsaného ustanovení. Zajímá nás, zda existuje pro takovou úpravu nějaké obecně platné opodstatnění jako např. novela předpisu, závazný metodický pokyn, prejudikát apod., nebo jde naopak o pouhou spekulaci.

M. Vondra