Portál společenství vlastníků jednotek - Vedení samostatného účetnictví vs. středisko bytového družstva - Comments

Vedení samostatného účetnictví vs. středisko bytového družstva - Zálohy na cizí účet a vyúčtování

Petr — Wed, 21 Apr 2010 10:48:31 +0200

Nečetl jsem vlákno celé, ale jak je možné že někdo posílá přes SIPO nebo příkazy (když někdo SIPO nemá) na cizí účet. To asi odporuje Zákonu o účetnictví samostatné jednotky s IČO . Zřejmě jste to tak měli už předtím, takže „sběratel záloh“ nesepisoval novou smlouvu s Českou poštou a nežádal vlastníky, že jejich spojová čísla „směřují“ na jeho účet. Platíte a nemáte vyúčtování, t.j. faktury voda, odpadky, opravy ?!

Vedení samostatného účetnictví vs. středisko bytového družstva - Co zajímá katastr z prohlášení vlastníka?

Moravák — Sat, 20 Mar 2010 21:54:46 +0100

Škoda, že pan Ing. yyy zzz, vedoucí právního odboru, nebyl konkrétnější. Možná bychom se dověděli, že KN z Prohlášení vlastníka zajímá pouze počet, číselné označení a podlahová plocha jednotek, aby k nim mohl přiřadit vlastníky, a pouze změny těchto údajů zapisuje.

Moravák

Vedení samostatného účetnictví vs. středisko bytového družstva - Změna správce - §4

mirek_2 — Sat, 20 Mar 2010 15:37:14 +0100

…on totiž §4 patří k těm již historickým a jeho znění ( pokud se nemýlím původní z r.1994) odpovídá době vzniku, kdy byl kladen důraz na zajištění budoucí správy domu a výkon správy osobou pověřenou v Prohlášení byl chápán jako přechodný do doby než se noví vlastníci ujmou výkonu svých vlastnických práv a povinností – dnes ustanovením orgánů SVJ.
Rozhodně se kloním pro řešení tohoto problému formou usnesení (nadpoloviční většina na usnášeníschopném shromáždění) nebo přenesení pravomoci takovýmto usnesením na výbor.
Ono hlasování podle §11(4): „K přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení podle §4… je zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů.“ by dnes u části těchto „věcí“ bylo víc než problematické (viz.na přík. příspevky na správu, určení společných částí budovy atd.). mirek

(V návrhu novely ZoVB se počítá již pouze s údají, které se zapisují do katastru).

Vedení samostatného účetnictví vs. středisko bytového družstva - Zápis změny správce do KN

PeDuPles — Sat, 20 Mar 2010 15:33:10 +0100

Možná to pro vás bude překvapení (pro mě rozhodně bylo), ale toto napsal KN jednomu SVJ, které měnilo správce – doslovná citace s vynecháním konkrétních údajů:

Věc: Žádost o zápis změny v prohlášení vlastníka k budově xxx

V souvislosti se zápisem Vám vracíme výše uvedenou listinu zpět, tento druh změny v prohlášení vlastníka k budově se v katastru nemovitostí nezapisuje.

S pozdravem

Ing. yyy zzz vedoucí právního odboru

Vedení samostatného účetnictví vs. středisko bytového družstva - změna správce - prohlášení - odůvodnění NS

Jiří Vadran — Sat, 20 Mar 2010 15:22:31 +0100

Myslím si, že hlasování bez „zvýšeného kvora“ podporuje i názor NS „, je třeba upozornit na nepříznivé následky jím zastávaného právního názoru pro vlastníky jednotek, kteří by tak mohli být vázáni nevýhodnými podmínkami smluv (či jiných právních skutečností) na jejichž základě byla správa vykonávána a na jejichž obsah nemohli mít vliv“, hl. slova „na jejichž obsah nemohli mít vliv“, což je právě prohlášení vlastníka…

Ad JAna. Moc nechápu, o jakých zbytečnostech nebo maličkostech pí Jana mluví, protože změna správce je v některých vyhrocených případech (správce dosavadní vlastník, tj.SBD) podstatná záležitost, která zakládá mnoho dalších pro život společenství podstatných skutečností, což ostatně dokládá sám soudní spor. Pokud správce neodvolám v souladu s právními předpisy ČR, on se bude soudně bránit a soud prohraji, určitě to nebude maličkost…

Vedení samostatného účetnictví vs. středisko bytového družstva - změna správce - prohlášení

Jiří Vadran — Sat, 20 Mar 2010 15:11:41 +0100

Zrovna jsem se dvakrát prokousal oním rozhodnutím a došel jsem ke stejnému závěru jako pan Mirek. K tomuto závěru jsem ostatně došel už přečtením příspěvku od lake, na který jsem reagoval prvním dotazem. Proto jsem prosil pana lake, aby se k tomu vyjádřil. Chtěl bych se proto zeptat ještě jednou, proč si pane lake myslíte, že NS nepotvrdil to, co píše výše p. Mirek, tj. že zvolené orgány SVJ mají právo zvolit si správce, a to prostou nadpoloviční většinou přítomných na usnášeníschopném shromáždění. Děkuji.

Vedení samostatného účetnictví vs. středisko bytového družstva - Změna správce - prohlášení...-1

Jana1 — Sat, 20 Mar 2010 14:34:32 +0100

Ono totiž v tom $ 4 je napsáno, že správce je osoba pověřená. Slovo pověřená dedukuje podle mě, že je pověřená dočasně…atd. To nic nemění na mém přesvědčení, že osobu správce by měl zvolit buďto výbor SVJ, nebo pověřený vlastník. Jen tito budou se správcem ve styku a rychle poznají, jestli volili správně.

Vedení samostatného účetnictví vs. středisko bytového družstva - Změna správce - prohlášení...

mirek_2 — Sat, 20 Mar 2010 14:19:39 +0100

…„P.S. Nevěřte nikomu, kdo tvrdí, že "… "Rozhodnutí soudu se nijak netýkalo Vašeho dotazu: ptáte se, jak se v SVJ rozhoduje o správci.“! Celá ta kauza, kterou zde v souvislosti s osobou správce na podporu svých argumentů uvedl lake je od začátku do konce o výkonu správy a změně osoby správce. Možná, že až si citované rozsudky lake přečte, že nás poučí o čem jiném to tedy vlastně bylo a proč to na světlo vytáhl na tomto vlákně. Připomínám, že v uvedené kauze se soudy, včetně toho nejvyššího žádným Prohlášením vlastníka, kromě konstatování že bylo napsáno, nezabývaly ale prostě konstatovalž že „zvolením orgánů s. v. zaniká i právo správy domu družstvem uvedeným v § 24 odst. 1 a 2, a dovolací soud nemá důvod se od jeho právního názoru odchýlit.“ Skutečnost, že společenství pověřilo novou firmu prováděním správy domu na svém shromáždění,soud pouze vzal na vědomí a cituji: „Soud dále vzal za prokázané, že na všech schůzích byla nadpoloviční účast vlastníků jednotek a souhlas projevila nadpoloviční většina přítomných.“ Je zřejmé, že soud akceptoval rozhodování o změně správce tak,jak zde již uvedla Jana1. …takže vždyť do zdůvodění nám zde vlastně předhodil pan lake a tak má jako obvykle zase pravdu. To skálopevném přesvědčení o nutnosti použití §4 bylo asi jen tak malé odbočení. …mire.

Vedení samostatného účetnictví vs. středisko bytového družstva - změna správce po vzniku SVJ - kvorum 2

Jana1 — Sat, 20 Mar 2010 12:46:51 +0100

Ano, součástí prohlášení je osoba správce. To aby nevzniklo vakuum při změně vlastnictví. SBD…SVJ. Po vzniku orgánů SVJ si správce buď necháte, nebo ho změníte. Samozřejmě k rozumnému datu. Né k 15.prosinci. Například.

Vedení samostatného účetnictví vs. středisko bytového družstva - změna správce po vzniku SVJ - kvorum 2

Jiři Vadran — Sat, 20 Mar 2010 12:14:40 +0100

Děkuji. Ale my máme správce zapsaného v Prohlášení vlastníka (bývalé SBD). A doposud se tu psalo o tom, že tím pádem je třeba správce měnit 75%většinou přítomných, neboť se jedná o obsah Prohlášení. Na základě příspěvku od lake jsem ale nabyl dojmu, že tomu tak z rozhodnutí soudu není :-?

Vedení samostatného účetnictví vs. středisko bytového družstva - změna správce po vzniku SVJ - kvorum

Jana1 — Sat, 20 Mar 2010 12:06:02 +0100

Změnou správce neměníte obsah prohlášení. Kvorum bude prostá většina přítomných usnášeních-schopných na schůzi. Paragraf nedodám, myslím, že neexistuje.

Vedení samostatného účetnictví vs. středisko bytového družstva - Dotaz (nejen) pro lake - změna správce po vzniku SVJ - kvorum

Jiři Vadran — Sat, 20 Mar 2010 11:54:28 +0100

Měl bych jen doplňující dotaz. Co z toho tedy vyplývá? Jaké je kvorum pro změnu správce po vzniku SVJ (převod bytů do OV od SBD). Musí se měnit kvorem pro změnu Prohlášení nebo „jen“ většinou všech/přítomných? Děkuji. JV

Vedení samostatného účetnictví vs. středisko bytového družstva - Vedení samostatného účetníctví - rozsudek NS

mirek_2 — Sat, 20 Mar 2010 10:17:06 +0100

…ano, ano…jeden z dalších průlomových rozsudků našeho NS ( asi něco jako ty dva o tom co je dohoda – jeden tak a druhý onak) a další zdroj neomylných argumentů pro některé diskutéry. . Pokud čtu dobře, tak rozsudek hovoří o zániku PRÁVA tuto správu vykonávat, nikoliv o zániku POVINOSTI tuto správu vykonávat. Výkon správy se většinou po přechodné období uskutečňoval na základě uzavřených smluv s jednotlivými vlastníky a tyto smlouvy obsahovaly většinou výpovědní lhůtu 6 měsíc. V některých případech se POVINOST vykonávat správu odvozovala přímo ze zákona, resp. ze znění Prohlášení vlastníka, dokud nebylo právoplatně změněno usnesením shromáždění SVJ. Mimochodem i soudy v této kauze zmiňují smlouvu, kterou společenství vypovědělo původnímu vlastníkovi a ten tuto výpověď neuznal. (Nelze se mu ani divit, protože jak z rozsudku vyplývá, dalo společenství výpověď původnímu správci a výpověďní lhůta uplynula údajně 30.5.2000, tj. ještě před vznikem právního subjektu SVJ k 1.7.2000 ). Otázkou případné existence smlouvy o správě se ale soudy nijak nezabývaly, stejně jako tím co je vlastně napsáno v Prohlášení a jestli toto bylo změněno nějakým hodnověrným usnesením. „ Soud dále vzal za prokázané, že na všech schůzích byla nadpoloviční účast vlastníků jednotek a souhlas projevila nadpoloviční většina přítomných.“ Otázka,zda jednotlivá usnesení byla přijímána zákonem předepsanou většinou bylo pro soudy zřejmě nezajímavé.
Takže jaké je poučení z rozsudku NS, který lake cituje jako nezvratný argument? Znění prohlášení (pokud jde o správu) – nezajímavé; existence případné smlouvy o správě – nezajímavé; hodnověrnost přijímaných usnesení shromážděním – nezajímavé. Podle citovaného rozsudku zřejmě všechny ZÁVAZKY ZANIKLY, protože údajně „ZVOLENÉM ORGÁNŮ SPOLEČENSTVÍ“ ZANIKLO PRÁVO pro původního vlastníka tuto SPRÁVU VYKONÁVAT. Z rozsudku lze vyvodit, že NS předpokládá zánik práv a povinností se ke dni uskutečnění volby. Že ke dni volby statutárního orgánu existuje celá řada právních vztahů (např. správce – dodavatel , správce – jednotlivý vlastníci atd.) je rovněž pro uvedený rozsudek NS zřejmě nezajímavé. Existence dalších právních vztahů – směřujících často mimo SVJ, nutnost uzavřít nové smlouvy, převést účetnictví a další dokumentaci to vše předpokládá existenci určitého období, ve kterém by tyto vztahy měly být upraveny.
Promiňte, že tento můj příspěvek není přímou reakcí na vedení samostatného účetnictví, ale pouze reakcí na opakovaně zde používanou argumentaci odkazem na rozsudky našich soudů…. mirek

Vedení samostatného účetnictví vs. středisko bytového družstva - Vedení účtu SVJ x střediska SBD 6

lake — Sat, 20 Mar 2010 03:25:25 +0100

Ohledně pasivity správce při uzavírání smlouvy s SVJ:
Možná svou roli hrálo to, že dříve existoval právní názor, že osoba správce určená v Prohlášení jím zůstává, dokud Prohlášení není změněno (hlasováním shromáždění a vložením změny do katastru). Vzhledem k tomu, že listiny uložené v katastru jsou veřejné, nezní to nijak nelogicky.

Průlomem byl teprve rozsudek č.j. 19 Co 377/2007-120 ze dne 31. října 2007, potvrzený následně rozhodnutím Nejvyššího soudu 22 Cdo 2038/2008 ze dne 26. ledna 2009 (JUDr. Jiří Spáčil). To je možná ten pravý důvod, proč družstvo vypovědělo hromadně všechny individuální smlouvy. Cituji z rozsudku NS:

"Zvolením orgánů s(polečenství) v(lastníků) zaniká i právo správy domu družstvem uvedeným v § 24 odst. 1 a 2 (...). Je zřejmé, že zákon tuto otázku výslovně neřeší a že jeho formulace jsou vágní; nicméně ze znění § 9 odst. 1 zákona lze dovodit, že je tu upravena nejen způsobilost ke správě, ale i pověření tuto správu vykonávat."

lake

Vedení samostatného účetnictví vs. středisko bytového družstva - Vedení účta SVJ x střediska SBD 5

AnonymousHana — Fri, 19 Mar 2010 19:59:02 +0100

Ano, je to tento případ.

A správně předpokládáte, že tento správce byl i původní vlastník. To, že dostával smlouvy z katastru tedy znamená (předpokládám), že měl sám informaci o tom, že vzniklo SVJ jako PO a tím pádem měl sám nabídnout smlouvu o správě se společenstvím, ikdyby o tom nebyl informován samotným výborem. No výborně…takže tohle ho prostě 4 roky netrápilo.

Co se týká poznámky o tom, proč si výbor neobjednal smlouvu o správě a vedení účetniství, tak na to je bohužel jednoduchá odpověď – neznalost, neochota, lenost, nečinnost apod. bývalého výboru (činnost spočívala opravdu jen v tom, že byli zapsaní v rejstříku). Bohužel na to teď doplatíme asi my, jako nový výbor, protože se v tom budeme vrtat. A zatímco za minulého výboru to bylo (z pohledu sousedů) všechno v pořádku, tak my nyní budeme dělat problémy – to už si teď dovedu živě představit…

Asi tu teď budeme častým hostem a budeme zjišťovat, jak to vlastně ve fungujícím společenství chodí.

Předem díky za rady, Hana

Vedení samostatného účetnictví vs. středisko bytového družstva - Vedení účta SVJ x střediska SBD 4

PeDuPles — Fri, 19 Mar 2010 18:22:19 +0100

Já zase nerozumím tomu, kdo a kdy tedy zvolil výbor, pokud neproběhlo první shromáždění…

Osobně bych asi zašla na Finanční úřad a poslala je na kontrolu do družstva i s tím, že pověstné hovno z části dopadne na SVJ. Jde o to, že určité účetní dokumenty je jednotka povinna uchovávat po 10 let a nechtěla bych být předsedou, který se po celou tu dobu klepe.

Nemluvě o tom, že v případě rekonstrukce domu z úvěru a třeba s dotacemi by to stejně celé vyplavalo. Takhle by patrně rekonstrukci účetnictví nařídil FÚ, vyčistilo by se to a byla by jistota.

Vedení samostatného účetnictví vs. středisko bytového družstva - Vedení účta SVJ x střediska SBD 4

Pavel — Fri, 19 Mar 2010 18:05:36 +0100

Paní Hano F,

vzpomínám si na Vás i na SBD Průkopník.

Velikost správce nezaručuje jeho kvalifikovanost. Když jsem před mnoha lety začínal jako předseda družstva, také jsme měli velkého správce. Bída a utrpení. Vše je v lidech.

Pokud byl správce původním majitelem, tak mu chodí z KN smlouvy, které byly do KN vloženy. Neměl přehlédnout, že SVJ vzniklo. A že byl původním vlastníkem tomu nasvědčuje, že uzavíral smlouvy s jednotlivými vlastníky před vznikem SVJ.

Pokud by to teoreticky nebyl původní vlastník, ale správce, který byl původním vlastníkem určen v prohlášení vlastníka, tak také pochybil. Není žádný problém se podívat bezplatně do KN, kolik činí podíl původního vlastníka na SČD. Kdyby to byl skutečný „správce“ tak se postará a spravuje cizí majetek s cílem alespoň neškodit.

Podle ZoVB má povinnost svolat první shromáždění původní vlastník.

Ale píšete, že byl zvolený výbor, SVJ mělo IČ, nerozumím tomu, proč si výbor neobjednal smlouvu o správě a vedení účetnictví.

Hezký den!

Pavel

Vedení samostatného účetnictví vs. středisko bytového družstva - Vedení účta SVJ x střediska SBD

Míla — Fri, 19 Mar 2010 12:55:25 +0100

Nejsem sice Pavel, ale na začátku jste psala, že se jedná o bytové družstvo. Pokud se jedná o družstevní byty převádněné do osobního vlastnictví, tak to správce, tedy družstvo muselo nutně vědět. Nebo se snad jedná o úplné jiný dům jenom družstvem spravovaný i před vznikem SVJ? Nicméně povinnost domáhat se správného postupu měl statutární zástupce, pokud existoval. Členové tohoho orgánu to ale vůbec nemuseli tušit, že to je jejich povinností,nebo že se něco má změnit, čím je neomlovám. Jenom jsem zase tam, kde je problém – paskvil a odpovědnost nevědoucích lidiček. Míla

Vedení samostatného účetnictví vs. středisko bytového družstva - Smlouva se správcem a "vlastnictví" účetních dokladů

Petr — Fri, 19 Mar 2010 12:47:07 +0100

Sice účetnictví mnoho nerozumím (a na odpovědi by se neshodli asi ani soudci a právníci, a „bernou mincí“ je judikát Nejvyššího či Ústavního soudu), ale jen mne napadá, proč nezhotoví správce alespoň kopie. A neměl odpovědnost za správné vyúčtování a hlavně jeho předložení, ať účtuje komukoli (jednotlivým vlastníkům, středisku apod.) ? Důležitá je otázka promlčení.

Vedení samostatného účetnictví vs. středisko bytového družstva - Vedení účta SVJ x střediska SBD 2

AnonymousHana — Fri, 19 Mar 2010 12:30:33 +0100

Pane Pavle, vzhledem k tomu, že se jedná o velkého správce, co tu spravuje téměř celé sídliště ve dvou městkých částech, nám nikdo nevěřil, že by to mohli dělat špatně…Nyní se to bohužel potvrdilo. Vy sám jste mi v této věci radil už cca před rokem, tak si to možná vybavíte.

Ještě se zeptám na asi triviálnost, a to sice, jakým způsobem měl být správce obeznámem s tím, že podíl OV je víc než 75%? Předpokládám že to byla povinnost výboru. Nebo mohl se tuto skutečnost správce oficiálně dozvědět i jinou cestou?

Znamenalo by to totiž, že správce postupoval správně, protože neměl odpovídající informaci o tom, že už existuje SVJ s IČO a tudíž má navrhnout smlouvu s správě s celým SVJ. Je toto rozklíčování celého problému, které sebou ve vleku táhne to vedení/nevedení účetnictví?

Díky, Hana

Vedení samostatného účetnictví vs. středisko bytového družstva - Pro Anonymouse

Pavel — Fri, 19 Mar 2010 10:29:36 +0100

Nerozumím,

můžete uvést z čeho jste to dovodil/a? Já nic nenavrhuji, pouze konstatuji co je v platném právním řádu ČR. Pokud ho někdo nezná, není to můj problém. Pokud někdo způsobil škodu jednáním v rozporu s právním řádem, měl by nést důsledky.

Prosím, podepisujte své příspěvky.

Děkuji

Hezký den!

Pavel

Vedení samostatného účetnictví vs. středisko bytového družstva - Pane Pavle, Vy zde svým

Anonymous — Fri, 19 Mar 2010 09:55:52 +0100

Pane Pavle, Vy zde svým příspěvkem navrhujete kriminalizování lidí, kteří chtějí bydlet, a proto si koupili byt.

Vedení samostatného účetnictví vs. středisko bytového družstva - Dodatek

Míla — Fri, 19 Mar 2010 09:50:09 +0100

Nechci, aby po mém příspěvku byla zavedena diskuse jinam. Tento případ je klasickým příkladem toho, jak vytvořením vlast. paskvilu zvaného společenství stát naházel odpovědnost na zcela nekvalifikovné lidi (to nemyslím ve špatném slova smyslu), dokonce na ně naházel odpovědnost trestní a to jenom proto, že se jim zachtělo bydlet ve svém bytě. Jenom z někerých domů stát udělal firmu na bydlení. V jiném vlastnickém bydlení (např. rod. domek, rod. sídlo, vila,atd…) bydlící ve svém takové šaškáry dělat nemusí. Proč nemusí účetně vykazovat jak zhodnotili svůj dům, aby jim případně fin. úřad vyroubil správnou výši pokuty? Míla

Vedení samostatného účetnictví vs. středisko bytového družstva - Vedení účta SVJ x střediska SBD

Pavel — Fri, 19 Mar 2010 07:53:17 +0100

Znám jak povinnost vést účetnictví od vzniku účetní jednotky, tak možné sankce podle ZoÚ a trestního zákoníku. Zároveň mám interní informace z FŘ a MF o přístupu k SVJ, když platí nejasné předpisy. :-))

Vaše SVJ je v situaci, kdy má/mělo neschopný výbor a neschopného správce. Výbor si neobjednal účetnictví a správce ho nenabídl zpracovat.

Jako zásadní vidím rozloučit se s výborem a se správcem.

Pokud FÚ uloží sankci za nevedení účetnictví žalujte členy výboru. Mají odpovědnost podle ObčZ, pokud neznají elementární povinnosti pro SVJ, neměli být ve výboru.

Rekonstrukce účetnictví z dokladů znějících na družstvo by nebyla jednoduchá. Spíše bych si ohlídal, zda Vás správce neokrádal. Mohl to dělat i nevědomky, jeho činnost při správě SVJ nasvědčuje tomu, že o správě SVJ toho moc netuší.

Hezký den!

Pavel

Vedení samostatného účetnictví vs. středisko bytového družstva - SVJD č.p. 1002 podruhé

Pavel — Thu, 18 Mar 2010 21:53:22 +0100

Nahlédnutím do rejstříku lze zjistit, že se jedná o SVJ s IČ 264 92 342.

Hezký den!

Pavel

Vedení samostatného účetnictví vs. středisko bytového družstva - S. v. j. d. čp. 1002 v P. 10

S. v. j. d. čp. 1002 v P. 10 — Thu, 18 Mar 2010 17:15:59 +0100

Nejvyšší soud před zveřejněním anonymizuje rozsudky, takže nelze rozluštit, kdo se skrývá za žalovaným, anonymizovaným ve shora uvedeném rozsudku jako:

„S. v. j. d. čp. 1002 v P. 10“

Vedení samostatného účetnictví vs. středisko bytového družstva - Vedení účetnictví správcem 2

lake — Thu, 18 Mar 2010 17:11:18 +0100

Rozsudek Nejvyššího soudu č.j. 22 Cdo 2038/2008 http://www.nsoud.cz/rozhod.php…

lake

Vedení samostatného účetnictví vs. středisko bytového družstva - vedení účetnictví správcem

Jiři Vadran — Thu, 18 Mar 2010 15:51:45 +0100

Hano, o zániku ind.spr.smluv viz judikát Nejvyššího soudu č. 22 Cdo 2038/2008 :„zvolením orgánů společenství vlastníků jednotek zaniká i právo družstva uvedeného v § 24 odst. 1, 2 ZOVB spravovat dům". Z čehož by mělo vyplývat, že indiv. spr. smlouvy zanikají ex lege, není je třeba vypovídat (odpověď z MMR, judikát mi ale na webu NS nejde otevřít).

Ovšem dle mého názoru je aktivita na straně výboru SVJ, který rozhoduje o věcech spojených se správou. Záleží též na článcích spojených se správou domu v Prohlášení vlastníka, zda je tam účetnictví nějak upraveno.

U vás se totiž prolíná víc problémů. Máte správce, protože jiného jste si nezvolili, ale pro roky 2005–2009 nemáte uzavřenu správcovskou smlouvu mezi SVJ a správcem, takže byste se, dle mého laického názoru, měli řídit ustanoveními z Prohlášení vlastníka. POkud tam o vedení samostatného účetnictví SVJ správcem (SBD) nic není, pak se obávám, že je to jen problém SVJ.

Víc vám bohužel poradit neumím. JV

Vedení samostatného účetnictví vs. středisko bytového družstva - Účetnictví SVJ - 2

AnonymousHana — Thu, 18 Mar 2010 15:26:23 +0100

Dobrý den, paní Klainová,

děkuji za reakci. To, že SVJ mělo vést účetnictví a je samo za jeho nevedení zodpovědné, to bohužel víme. Včerejší jednání se správcem potvrdilo, že samostatné účetnictví nám vedou až od r.2009 (to vypovědeli individuální smlouvy o správě s vlastníky a sepsali smlouvu o správě se SVJ), do té doby nás účtovali pouze jako středisko a veškeré dokumenty odmítají vydat, protože je mají zaneseny ve svém účetnictví, tudíž ve svých závěrkách družstva za uplynulých několik let.

Nyní ale pan Vadran zmínil, že tyto individuální správcovské smlouvy zanikají se vznikem SVJ jako právnické osoby. Z toho mi tedy vyplývá naprostý rozpor s tím, jak postupoval správce. Protože SVJ s IČO existuje od r.2005 a správce přesto dával všem k podpisu indiv. smlouvy až do minulého roku! Minulý výbor toto absolutně neřešil a my jsme nyní nahraní, protože nejsme schopni ani rekonstruovat účetnictví a eliminovat tak možný dopad kontroly z FÚ.

Vidím, že v daném případě to budeme muset konzultovat s právníky. Proto jsem se ptala, jestli je možné toto někde vyčíst, abych věděla, čím se „ohánět“.

Děkuji, Hana

Vedení samostatného účetnictví vs. středisko bytového družstva - Účetnictví SVJ

N. Klainová — Thu, 18 Mar 2010 15:11:33 +0100

Paní Hano, ve stanovách a v ZoVB povinnosti týkající se zavedení účetnictví nehledejte. Povinnost vést účetnictví od vzniku účetní jednotky stanoví ZoÚ (zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví) ve svém § 4 odst. 1.

Správce profesionál by to měl vědět. Nejspíše to i věděl, ale třeba se mu nechtělo vyčleňovat vaše účetnictví ze svého. Není to totiž nic jednoduchého. Obzvlášť ve vzájemných pohledávkách a závazcích bývá hodně zmatků.

Takže bez ohledu na to, čím se ohání správce, SVJ mělo povinnost zavést vlastní účetnictví SVJ už v roce 2005, ať už samo nebo na základě smlouvy s jinou fyzickou nebo právnickou osobu.

N. Klainová

Vedení samostatného účetnictví vs. středisko bytového družstva - SVJ s IČO x SVJ s podílem pod 75% - 2

AnonymousHana — Thu, 18 Mar 2010 14:45:13 +0100

Dobrý den, díky za reakci. My jsme přesvědčeni o tom, že minulý výbor toto dělal špatně (nebo to alespoň nechal dojít takto daleko), ale chtěli jsme si ještě na tomto portálu ověřit, že to není jen náš chybný úsudek.

Zaujala mě Vaše věta „Individuální správcovské smlouvy ovšem pozbývají platnosti právě vznikem právnické osoby, která si pak volí správce sama.“ – to je přesně to, o čem tady diskutujeme. Jestli to byla chyba správce, že všem vlastníkům „vnutil“ tyto smlouvy, přestože SVJ s IČO existovalo od r.2005 (protože nyní se týž správce ohání tím, že jsme nemohli mít vlastní účetnictví, když s námi neměli smlouvu jako s celým SVJ!). Jste si jistý, že toto tvrzení je po právní stránce správné? Kde bych to našla? Ve stanovách ani ZoB jsem an to nenarazila nebo přehlédla…

Díky, Hana

Vedení samostatného účetnictví vs. středisko bytového družstva - SVJ s IČO x SVJ s podílem pod 75%

Jiři Vadran — Thu, 18 Mar 2010 14:31:48 +0100

Tak nevím, jetsli jem to správně pochopil, vaše zmínka o 75% mě trochu znejistěla „Ale otázka zněla trochu jinak: Je to takto v pořádku a normální, že NELZE vést samostatné účetnictví, dokud není např. 75% bytů v OV?“

Nejprve byste si měla ujasnit, kdy u vás zniklo SVJ jako právnická osoba (s IČO, zápis v rejstříku), tzn. kdy podíl vlastníků dosáhl zákonem daných 75%, resp. kdy podíl SBD poklesl pod 25%. Pokud to bylo až v r. 2009, pak je to myslím v pořádku. Pokud SVJ jako právnická osoba vznikla již toho r. 2005, pak platí, co již bylo napsáno ostatními přispěvateli.

Individuální správcovské smlouvy jsou dost rozšířenou obezličkou, jak jsem zjistil. Naše SBD to dělá též, navíc si ještě pojišťuje povinnost uzavřít tuto smlouvu ve smlouvě o převodu.

Individuální správcovské smlouvy ovšem pozbývají platnosti právě vznikem právnické osoby, která si pak volí (pokud SVJ nezajišťuje správu samo) správce sama. Může jím být i dosavadní družstvo. Toto drusžtvo je ostatně uvedené jako správce v prohlášení vlastníka, tudíž pokud se nenajde dostatečný počet vlastníků (75% přítomných na usnášeníschopné schůzi), bude jím i nadále.

Vedení samostatného účetnictví vs. středisko bytového družstva - Vedení samostatného účetnictví 16

AnonymousHana — Thu, 18 Mar 2010 11:57:49 +0100

Ano, to víme. Jen jsme si to tu chtěli ověřit. Tak jak píšu níž, potřebujeme zjistit, zda-li správce tedy postupoval od začátku špatně nebo jestli byla chyba právě v podepsání smlouvy o správě s jednotlivými vlastníky namísto se SVJ. Tuto smlouvu dostal automaticky k podpisu každý nový vlastník v podstatě povinně. Až na základě pokuty udělené nějakým vyšším orgánem nám správce hromadně tyto smlouvy vypověděl a sepsal novou smlouvu o správě se SVJ.

Možná celý problém je v tom, že bytové družstvo, které bylo dřívějším majitelem bytů a nyní správcuje, prostě pořád jede po vlastní ose a žádné námitky neakceptuje. Proto bych ráda zjistila, jestli i vy máte nějakou takovou zkušenost se správcem, co je zároveň bývalý vlastník.

A s tím souvisí i doplňující dotaz, zda-li je běžné, aby tento správce měl s jednou osobou z domu uzavřenou dohodu o pracovní činnosti na správcovskou činnost (kontrola úklidu, odečty vodoměrů, přejímání oprav a údržbářských prací do x tis., drobné výdaje domu do x Kč proplácené na pokladně atd.), která je navíc rozpočítána do správy domu a tudíž ji platí všichni vlastníci! Koukali jsme na to jak vyjevení.

Díky, Hana

Vedení samostatného účetnictví vs. středisko bytového družstva - Vedení samostatného účetnictví vs. středisko bytového družstva 2

AnonymousHana — Thu, 18 Mar 2010 11:39:50 +0100

Ano, ve všech bodech s Vámi souhlasím, jen se to tady ještě snažím ověřit u zkušenějších statutářů. Zda-li správce postupoval správně tak, že veškeré účetní operace (zálohy od vlastníků, platby atd.) zahrnoval do svého hospodaření, anebo zda už v tom byla ta počáteční chyba.

Na koho jsou vedeny účetní doklady nevíme, zatím jsme jako nový výbor nedostali vůbec nic do ruky.

Děkuji, Hana

Vedení samostatného účetnictví vs. středisko bytového družstva - Vedení samostatného účetnictví 15

lake — Thu, 18 Mar 2010 11:37:05 +0100

Jak se řeší účetnictví v případě, kdy už SVJ existuje, ale v domě je ještě část bytů v majetku družstva?
Řeší se jako každé podvojné účetnictví.

Je pro vedení samostatného účetnictví rozhodující podíl bytů v OV a BD?
Nijak to s účetnictvím nesouvisí.

Vést účetnictví bylo povinností SVJ jako právnické osoby. Pokud někdo dostane pokutu od Finančního úřadu za nevedení účetnictví, bude to SVJ a složíte se na ni všichni (můžete to pak vymáhat od členů výboru).

lake

Vedení samostatného účetnictví vs. středisko bytového družstva - Vedení samostatného účetnictví vs. středisko bytového družstva

G.X — Thu, 18 Mar 2010 11:24:23 +0100

Dobrý den,

Pokud SVJ vzniklo jako právnická osoba, je povinno vést účetnictví. Na mixu vlastníků bytů pak již nezáleží.

Nejsem odborník na üčetnictví, ale dává přece logiku, že účetní doklady zahrnuté v hospodaření a účetnictví jednoho subjektu nelze paralelně uplatnit v hospodaření jiné právnické osoby.

Z vašeho popisu se zdá, že správce fungoval jako „SVJ“ tedy byl odběratelem/poplatníkem služeb a energií v domě a také příjemcem záloh od vlastníků? Je to tak ? Na koho jsou vedeny účetní doklady?

G.X.

Vedení samostatného účetnictví vs. středisko bytového družstva - Požádejte o kopie

Krupp — Thu, 18 Mar 2010 11:12:49 +0100

Nejsem právník, tak se nechci pouštět do úvah, na co máte právo. Požádejte o kopie Jirka

Vedení samostatného účetnictví vs. středisko bytového družstva - Směšujete dvě veci 2

AnonymousHana — Thu, 18 Mar 2010 10:39:00 +0100

To je jasné, že výbor měl zajistit vedení účetnictví. Ale ani nyní není správce (družstvo) ochotný vydat zaarchivované účetní doklady vztahující se k našemu SVJ, protože jsou součástí jejich hospodaření. Takže nemůžeme ani rekonstruovat účetnictví.

Ale otázka zněla trochu jinak: Je to takto v pořádku a normální, že NELZE vést samostatné účetnictví, dokud není např. 75% bytů v OV?

Díky, Hana

Vedení samostatného účetnictví vs. středisko bytového družstva - Existence SVJ a družstva

Krupp — Thu, 18 Mar 2010 10:29:51 +0100

Pokud jsou některé byty v majetku družstva, je družstvo vlastníkem těchto jednotek a má stejná práva a povinnosti, jako každý jiný vlastník.

Jirka

Vedení samostatného účetnictví vs. středisko bytového družstva - Směšujete dvě veci

Krupp — Thu, 18 Mar 2010 10:26:14 +0100

Domnívám se, že směšujete dvě věci. Povinnosti správce a povinnosti výboru.

Povinností výboru je starat se o to, aby bylo řádně vedeno účetnictví.

Povinností správce je plnit smlouvu. Pokud vedení účetnictví ve smlouvě neměl, nemůžete ho vinit z toho, že tak nečinil. Pokud by však správce za něco stál, tak by na to alespoň měl upozornit.

Jestli však účetnictví nebylo řádně vedeno, je to v první řadě chyba výboru.

Jirka

Vedení samostatného účetnictví vs. středisko bytového družstva

Thu, 18 Mar 2010 09:34:05 +0100

Dobrý den, prosím o vysvětlení tohoto problému.

Fakta říkají:

SVJ je od svého vzniku povinno vést účetnictví
výbor musí předkládat shromáždění ke schválení účetní závěrku

Naše skutečnost:

správce (bývalé bytové družstvo) mělo od vzniku SVJ (2005) smlouvu o správě pouze s jednotlivými vlastníky, nikoliv se SVJ. Tu sepsalo až po 4 letech fungování SVJ (2009)
po dobu smlouvy o správě s jednotlivými vlastníky nás správce účtoval pouze jako středisko; od podpisu smlouvy se SVJ už vede řádné samostatné účetnictví a my poprvé od vzniku SVJ v 2005 dostaneme letos účetní závěrku (!)
vedení samostatného účetnictví od vzniku našeho SVJ správce odmítá s tím, že nebyla smlouva o správě s právnickou osobou (myšleno naše SVJ)

Je toto normální postup? Jak se řeší účetnictví v případě, kdy už SVJ existuje, ale v domě je ještě část bytů v majetku družstva? Je pro vedení samostatného účetnictví rozhodující podíl bytů v OV a BD?

Předem děkuji za odpovědi. Hana