Portál společenství vlastníků jednotek - Pronájem společné části domu - Comments

Pronájem společné části domu - Pro AAA: smlouva o pronájmu

lake — Mon, 28 Dec 2009 19:14:35 +0100

Není to obsaženo v ZoVB, nýbrž ve stanovách, jak jste správně podotkl. Pro přehlednost zopakuji, co jsem napsal o výboru: Nemohou však takovou [t. j. nájemní] smlouvu sami uzavřít bez předchozího souhlasu získaného na shromáždění.

ZoVB určuje, že společenství musí vždy mít platné stanovy, vzorové nebo vlastní. Takže:
• Jsou-li přijaty vzorové stanovy, pak (podle článku VII odst. 3 písm. n) si společenství pro sebe vyhradilo právo rozhodovat o "pravidlech pro užívání společných částí domu". To nepochybně zahrnuje i rozhodování o tom, zda společnou část pronajmout či nikoliv. Úvodní věta platí.
• Jsou-li přijaty jiné než vzorové stanovy, podle nichž výbor má právo rozhodovat o pronájmech, pak to muselo být spoluvlastníky projednáno na shromáždění a odhlasováno. Tedy úvodní věta platí i v tomto případě.

Pan . nepochopil příklad s automechanikem - jde o překročení svěřených pravomocí. Přitom je lhostejné, zda šlo o porušení ústně sjednané úmluvy nebo o porušení stanov SVJ. Navíc směšuje obecná pravidla jednání jménem společenství s otázkou pravomocí podle stanov. Že výbor jako statutární orgán podepisuje smlouvy - o tom není pochyb. Pokud by ovšem smlouvu podepsali neoprávněně v rozporu se stanovami, šlo by o úkon neplatný. A o to šlo.

lake

Pronájem společné části domu - Smlouva o pronájmu 3

AAA — Sun, 27 Dec 2009 18:10:07 +0100

Konstatuji, že v zákonu výslovné ustanovení není, jinak byste ho nepochybně uvedl.

Výbor společenství není automechanik. Výbor je statutárním a výkonným orgánem společenství a má takové pravomoci, jaké mu udělil zákon a stanovy, resp. takovou moc, kterou mu může omezit pouze zákon, stanovy a ad hoc usnesení shromáždění.

Doufám, že nebudete tvrdit, že když se rozbije sklo nebo zámek ve vstupních dveřích, tak že výbor svolá shromáždění, aby rozhodlo, že se má sklo/zámek uvést do původního stavu a kdo bude tuto zakázku zajišťovat.

To je v kompetenci výboru jako statutárního a výkonného orgánu.

Jinak Váš příklad s automechanikem je na trestní stíhání. Je možné, že pokud by výbor nepronajal společnou část domu, ač by byla možnost, a nebylo by mu to explicitně zakázáno stanovami či shromážděním, podal by někdo trestní oznámení na něho.

Pronájem společné části domu - Smlouva o pronájmu 2

lake — Sun, 27 Dec 2009 17:14:00 +0100

AAA napsal: "... smlouvu může podepsat výbor bez předchozího schvalování".

Pane AAA, představme si, že svěříte automobil s doklady známému automechanikovi, aby jej připravil na technickou kontrolu, absolvoval ji a auto vám přivezl. Když se po autě začnete shánět, sdělí Vám, že je pronajal "bez předchozího schvalování" svému známému, který s vozem odjel na dva měsíce do Chorvatska.

Zdá se vám i tento příběh zcela v pořádku? Jde o totéž, jako názor, že výbor může uzavřít platně smlouvu
- bez souhlasu společenství, jehož jménem jedná,
- bez souhlasu vlastníka pronajímaných částí budovy.

lake

Pronájem společné části domu - Smlouva o pronájmu

AAA — Sun, 27 Dec 2009 14:18:56 +0100

Nemohu najít v zákonu o co se opírá tvrzení „Nemohou však takovou smlouvu sami uzavřít bez předchozího souhlasu získaného na shromáždění.“

Zákon nic takového nepředepisuje. Pokud není tato podmínka ve stanovách, tak smlouvu může podepsat výbor bez předchozího schvalování shromážděním.

Pronájem společné části domu

lake — Sun, 27 Dec 2009 10:29:18 +0100

V jiném vlákně zazněl názor o pronájmu společné terasy domu určité osobě, přičemž diskutující vyjádřil pochybnost, "... že by jí členové společenství nabídli nájem společných prostor. I kdyby tak byli učinili, nebyli by oprávněni nájem cizí věci nabízet." [1]

Diskutujícímu (který zjevně nezná Zákon o vlastnictví bytů) unikla klíčová zásada, na níž je ZoVB postaven: že společné prostory domu nejsou pro členy společenství cizí věcí, nýbrž společnou věcí o které jsou oprávněni rozhodovat. Podívejme se proto blíže na možnost pronájmu společných částí domu.
------------------------------------------------------------------------------
Kdo rozhodne o pronájmu
ZoVB stanoví hned zkraje v §1/1, a dále na více místech, že "... spoluvlastník budovy je vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru jako prostorově vymezené části budovy a zároveň podílovým spoluvlastníkem společných částí budovy."
Spoluvlastníci věci mají právo rozhodovat hospodaření se společnou věcí, tedy také mohou schválit pronájem společné části domu. Rozhodování mezi spoluvlastníky se děje v souladu se Zákonem o vlastnictví bytů (dále ZoVB) hlasováním na shromáždění společenství vlastníků. Pro platné rozhodnutí postačí nadpoloviční většina hlasů na usnášeníschopném shromáždění (což podle okolností může znamenat souhlas pouhých 25,001% členů SVJ).
Shromáždění může právo rozhodování přenést (stanovami nebo usnesením) na výbor, správce nebo např. na realitní kancelář.
------------------------------------------------------------------------------
Postup ve speciálních případech
Pokud nájemce hodlá pronajímanou místnost užívat k účelu odlišnému od kolaudačního rozhodnutí, musí stavební úřad povolit změnu účelu užívání stavby. K tomu je nutný souhlas všech vlastníků jednotek (§11/5 ZoVB). Šlo by např. o sklep nebo kočárkárnu, která má být nájemcem užívána jako živnostenská provozovna, sklad nebo obchod.
------------------------------------------------------------------------------
Kdo uzavírá nájemní smlouvu
Pro uzavření nájemní smlouvy stanoví ZoVB, že jako pronajímatel vystupuje společenství vlastníků (nikoliv tedy jednotliví spoluvlastníci), viz §9a/1/c ZoVB:
"Společenství je oprávněno činit právní úkony, především uzavírat smlouvy (...) k nájmu v případech nájmu společných částí domu a dále k nájmu jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek."
Jménem společenství jedná výbor nebo pověřený vlastník; nájemní smlouvu tedy za SVJ zpravidla podepisuje předseda a jeden člen výboru, nebo pověřený vlastník. Nemohou však takovou smlouvu sami uzavřít bez předchozího souhlasu získaného na shromáždění.

Zákonný rámec nájemní smlouvy
Nájemní smlouva nemůže být uzavřena podle ZoVB, a to ani je-li nájemcem člen SVJ. ZoVB nájemní vztahy neupravuje. Právní vztahy účastníků se budou řídit:
(a) v případech nájmu nebytových prostor podle zákona č. 116/1990 Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů;
(b) v ostatních případech (např. pronájem balkonů, teras, pozemků) podle §663 a následujících Občanského zákoníku.

Absolutní neplatnost nájemní smlouvy v určitých případech
Často v domě existují vedle sebe jednotky obývané právem nájmu (členové družstva) a jednotky ve vlastnictví podle ZoVB. V takovém případě je nutno zjistit, zda společná část určená k pronájmu není již uvedena v bytových nájemních smlouvách jako společný prostor, užívaný nájemci. Půjde například o kočárkárny, prádelnu, sušárnu, sklepní místnosti nebo půdu. Pokud je tento prostor v nájemních smlouvách uveden, pak pozdější nájemní smlouva uzavřená s další osobou je absolutně neplatná.
Podobnou záležitost shodně řešil Nejvyšší soud [26 Cdo 1538/2004], který také vyslovil právní názor ohledně podmínek, za kterých by takovou novou nájemní smlouvu bylo možno uzavřít (šlo o nepoužívanou prádelnu a sušárnu v nájemním domě, které měly po úpravě být rekolaudovány jako byt):
"... Protože účastníci [nové] nájemní smlouvy učinili jejím předmětem společné prostory domu, bylo třeba, aby k takovému právnímu úkonu byl dán souhlas všech nájemců bytů v domě, kteří by se výslovně vzdali svého práva tyto prostory užívat ve smyslu § 688 obč. zák. Soud prvního stupně tedy nepochybil, dospěl-li k závěru o neplatnosti nájemní smlouvy podle § 39 obč. zák, neboť touto smlouvou byly žalobci přenechány prostory, jež nejsou s ohledem na ustanovení § 688 obč. zák. právně volné."

lake