Portál společenství vlastníků jednotek - Čí jsou okna ? - Comments

Čí jsou okna ? - Dveře, okna, žádost o dešifrování

Nerozumím — Wed, 28 Oct 2020 14:15:09 +0100

V našem prohlášení vlasntíka je uvedeno:
K vlastnictví jednotky patří: vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř bytu.
Společné části domu: okna, dveře přímo přístupné ze společných částí.

Nepomůžete mi tento poněkud nesrozumitelný text dešifrovat? První otázka se týká použité formulace „k vlastnictví jednotky patří“. Co přesně se tím míní? (Není uvedeno „součástí jednotky je“, to by bylo jednoznačné.)

Druhá otázka se týká použité formulace „okna, dveře přímo přístupné ze společných částí“. Dá se to chápat jako a) „okna přímo přístupná ze společných částí, dveře přímo přístupné ze společných částí“, nebo b) „dveře přímo přístupné ze společných částí, okna“.

Třetí otázka: Jak je to s dveřmi, která jsou přístupná pouze z bytu a která tvoří součást obálky domu, a o nichž se prohlášení vlastníka výslovně nezmiňuje, a jak je to s okny, která jsou přístupná pouze z bytu a která tvoří součást obálky domu, a o nichž se prohlášení vlastníka při výkladu a) z předchozího odstavce výslovně nezmiňuje.

Děkuji.

Čí jsou okna ? - Dobrý den, co plyne ze

mirek1 — Wed, 28 Oct 2020 08:48:28 +0100

Dobrý den, co plyne ze zákona není třeba opisovat. S tímto názorem se potýkám delší dobu. Právník nám řekl, že je třeba se řídit jednoznačně podle toho, co máme napsáno v PV. Nic víc nic míň. Vy dle mě tvrdíte, že si do PV dám body specifické pro náš dům a vše ostatní co se shoduje s 366, tak tam dávat nemusím, neboť se dle toho řídím. Je to tak. Bohužel co člověk to 5 názorů. Výsledek je hlava jako balón, a za týden stejně člověk neví, proč to tak je a jak to je

Čí jsou okna ? - Co mi to jen připomíná

abx — Tue, 27 Oct 2020 21:46:00 +0100

A všichni všechno budem mít dohromady.

Čí jsou okna ? - Okna uvnitř bytů

Štefanie — Tue, 27 Oct 2020 21:18:15 +0100

„Nejsou-li okna uvnitř bytů zmíněna v prohlášení, pak je bezpochyby vadné. Vlastnictví oken se v tom případě určí podle nařízení vlády 366/2013 Sb. = jsou všechna společná.“

Okna uvnitř bytů společná nejsou, stejně jako nejsou společné dveře uvnitř bytů. (Nařízení vlády 366/2013 Sb. uvedené neobsahuje ani to z něho nelze dovodit. Pokud se domníváte opak, označte příslušné ustanovení.)

Prohlášení by naopak patrně bylo vadné, pokud by okna uvnitř bytů označilo za společná.

Čí jsou okna ? - Čištění oken podle Justitiana

JFA — Tue, 27 Oct 2020 21:07:06 +0100

„dejte si do prohlášení, že čistění skel a rámů oken přístupných z místností bytu si zajišťuje každý vlastník jednotky na svůj náklad.“

Co plyne ze zákona, není třeba opisovat. Kromě toho to do prohlášení vlastníka nepatří.

Čí jsou okna ? - Justitianovy fantazie - 27

JFA — Tue, 27 Oct 2020 21:04:38 +0100

Pane Justitiane,

právě jste zde napsal další z dlouhého seznamu svých fantazií, totiž že mytí oken v bytech je povinností správce domu.

Fantazie je dobrá vlastnost.

Čí jsou okna ? - Čí jsou okna 8

Justitianus — Tue, 27 Oct 2020 14:56:34 +0100

Prohlášení máte vadné. Pokud okna v bytech mají být ve vlastnictví vlastníka jednotky, mělo by to být takto uvedeno v popisu KAŽDÉ jednotky. Nebo naopak mělo být uvedeno v popisu společných částí, že VŠECHNA okna jsou společná.

Takže záleží jen na vás, zda okna přístupná z místností bytů budou nadále společná, nebo budou ve vlastnictví vlastníka jednotky. To si určíte v novém (změněném) prohlášení. Souhlasit musí všichni (pokud ne, rozhodne soud).

Justitianus

Čí jsou okna ? - souhlasím s Vámi, jen

mirek1 — Tue, 27 Oct 2020 12:33:43 +0100

souhlasím s Vámi, jen dle mého názoru autor PV u bytů myslel pouze VNITŘNÍ okna a dveře (jako dveře či okna mezi kuchyní a obývákem), z toho plyne, že ostatní okna jsou společná. Ale ve společných částech máme uvedeno okna přístupná jen ze společných prostor. Ale některá okna jsou přístupná právě jen z bytové jednotky (nikoli např ze společné chodby). Zdá se mi celý výklad PV poněkud pokroucený.

Čí jsou okna ? - Čí jsou okna 6

Justitianus — Tue, 27 Oct 2020 12:26:06 +0100

Nejsou-li okna uvnitř bytů zmíněna v prohlášení, pak je bezpochyby vadné. Vlastnictví oken se v tom případě určí podle nařízení vlády 366/2013 Sb. = jsou všechna společná. Doplňte to do prohlášení.

Navíc si dejte do prohlášení toto (bude to v povinnostech vlastníků jednotek):
Vlastník jednotky si zajišťuje na vlastní náklad u oken přístupných z místností bytu: čistění skel a rámů oken, seřízení a opravy jednotlivých částí oken a jejich součástí, zejména opravy těsnění, kování, klik, rolet a žaluzií.

Justitianus

Čí jsou okna ? - ve společných částech

mirek1 — Tue, 27 Oct 2020 12:20:28 +0100

ve společných částech máme nyní toto:

schodiště a chodby, dveře a okna přístupná ze společných prostor
společné prostory a společné části
technické a úklidové místnosti, kočárkárna
rozvody studené vody, měřiče vody
rozvod kanalizace, přípojky pro revizní šachtu
rozvod plynu
rozvod elektřiny včetně jističů a rozvodových skříní
schodišťový automat
STA, hromosvody
domovní slaboproudá elektroinstalace (zvonkový panel)
hydrantové skříně včetně vybavení
vchod včetně vstupních dveří a stěn
prostor schránek
hlavní uzávěr vody
hlavní vypínač energie
výtah.

pouze u některých bytů v PV máme toto, u ostatních bytů není uvedeno nic. vnitřní dveře a vnitřní okna nacházející se v jednotce

Čí jsou okna ? - Čí jsou okna 4

Justitianus — Tue, 27 Oct 2020 12:14:45 +0100

Pane Mirku, dodatečně jste doplnil informaci, že „u bytů není žádná zmínka o oknech“.

V tom případě jsou okna v prohlášení nejspíše uvedena pouze ve výčtu společných částí domu a jsou všechna společná. Takže mou radu už jste si přečetl: dejte si do prohlášení, že čistění skel a rámů oken přístupných z místností bytu si zajišťuje každý vlastník jednotky na svůj náklad.

Justitianus

Čí jsou okna ? - toho se právě obávám, a

mirek1 — Tue, 27 Oct 2020 12:06:31 +0100

toho se právě obávám, a nevím jak všechny tyto věci podchytit, zda to vůbec lze viz mytí oken, ulomená klika, atd. Při definici do PV jsem vyšel částečně z 366. Zde přikládám návrh, jak by to asi pro náš dům mohlo být.

Vodorovné a svislé nosné konstrukce vč. základů domu, obvodové stěny domu, střecha vč. výplní výstupních otvorů, izolací, hromosvodů, lávek, dešťových žlabů a svodů venkovních a vnitřních.
komíny jako stavební konstrukce v celé své stavební délce, včetně vyvložkování pořízeného spolu s komínem, mimo dodatečně instalovaných komínových vložek pořízených se souhlasem osoby odpovědné za správu domu jednotlivými vlastníky jednotek, do nichž jsou zaústěny tepelné spotřebiče těchto vlastníků a které tvoří jeden technologický celek jako spalinová cesta tepelného spotřebiče
zápraží, schody, vchody a vstupní dveře do domu, okapový chodník domu, schodiště, chodby, výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce (dveře a okna včetně venkovních slunolamů), dveře do technických místností, úklidových místností, kočárkáren, sklepních kójí
kočárkárny, technické místnosti, úklidové místnosti, a jiné místnosti, které nejsou vymezeny jako byt nebo součást bytu,
Společnými části domu jsou vždy obvodové stěny prostorově ohraničující sklepní kóje i v případě, že jde o nenosné svislé konstrukce, jako jsou příčky, vždy s výjimkou povrchových úprav, jako jsou vnitřní omítky, malby a případné jiné krytiny na stěnách. Podlahy jsou společnými částmi domu, vyjma podlahových krytin sklepní kóje a všeho, co je spojeno s položením či usazením a s funkcí příslušného druhu podlahových krytin.
Výtah
Společnými částmi domu jsou vždy obvodové stěny prostorově ohraničující byt i v případě, že jde o nenosné svislé konstrukce, dále všechny nosné svislé konstrukce uvnitř bytu, jako jsou zejména stěny, sloupy a pilíře, vždy s výjimkou povrchových úprav, jako jsou vnitřní omítky, malby a případné krytiny na stěnách, tapety, dřevěné či jiné obložení, kazetové stropy a podobné vnitřní obložení stěn nebo stropů, a dále konstrukce zabudovaných skříní ve

stěnách.

Podlahy jsou společnými částmi domu, vyjma podlahových krytin v bytě a všeho, co je spojeno s položením či usazením a s funkcí příslušného druhu podlahových krytin, spolu s případnou kročejovou protihlukovou izolací a s tepelnou izolací, je-li součástí podlahové krytiny a nezasahuje do společných částí domu.
Společnými částmi domu jsou dále a) přípojky od hlavního řadu nebo od hlavního vedení pro dodávky energií, vody, pro odvádění odpadních vod, pokud nejsou ve vlastnictví dodavatelů, domovní potrubí odpadních vod až po výpusť (zařízení) pro napojení potrubí odpadních vod z bytu, domovní potrubí pro odvádění dešťových vod,
hlavní uzávěr vody
rozvody elektrické energie až k bytovému jističi za elektroměrem, hlavní vypínač energie
rozvody plynu až k uzávěru pro byt,
rozvody vody teplé i studené včetně stoupacích šachet, ať jde o hlavní svislé rozvody, nebo odbočky od nich až k poměrovým měřidlům pro byt, nebo k uzávěrům pro byt, nejsou-li instalována měřidla pro jednotlivé byty, včetně těchto měřidel nebo uzávěrů; to se netýká rozvodů uvnitř bytu, včetně vodovodních baterií,
protipožární zařízení, nouzové osvětlení včetně záložních zdrojů, osvětlení společných částí, veškerá zařízení vzduchotechniky až k zapojení do bytu, pokud byla pořízena jako společná; to se netýká zařízení vzduchotechniky, pořídí-li je vlastník jednotky; obdobně to platí pro veškeré druhy ventilací,
systémy rozvodu a příjmu televizního signálu a datových sítí až k zapojení do bytu, pokud nejsou ve vlastnictví dodavatelů
Domovní slaboproudá elektroinstalace (zvonkový panel), vnitřní vybavení a umělecká výzdoba společných částí domu, poštovní schránky, jiné příslušenství domu, které je nezbytně nutné k provozu domu a k užívání jednotek a z hlediska své povahy je k tomuto účelu určeno.
hydrantové skříně včetně vybavení

Čí jsou okna ? - tedy dle 366 jsou okna

mirek1 — Tue, 27 Oct 2020 12:01:25 +0100

tedy dle 366 jsou okna vč. okenic společná. Tedy jak funguje v praxi údržba atp., kdo zajišťuje..

Čí jsou okna ? - Čí jsou okna podruhé

Justitianus — Tue, 27 Oct 2020 12:05:34 +0100

Pane NV 366/2013 Sb. § 5 (bez ověření), nesnažte se nikomu radit, když problematice vůbec nerozumíte. Děkuji.

Pro Mirka:
Co napsal ten neználek s hloupým nickem, to neberte v úvahu. Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. samozřejmě není pro nikoho závazné. To jen místní blbečci se jím neustále ohánějí, i když už bylo mnohokrát vysvětleno, že určení společných částí v nařízení vlády je pouze dispozitivní. To znamená: co je tam uvedeno by se uplatnilo pouze pokud prohlášení je vadné a mlčí o některé části domu.

Vy si samozřejmě můžete rozhodnout o oknech jak uznáte za vhodné. Můžete si určit že jsou ve vlastnictví vlastníka jednotky. Můžete si určit že jsou společná. Je to jen na vás.
Na nezávazné nařízení vlády se zvysoka vykašlete.

Jen připomínám: pokud okna uvedete v prohlášení jako společná, nezapomeňte k tomu připsat že čistění skel a rámů oken přístupných z místností bytu si zajišťuje vlastník jednotky na své náklady. Jinak by totiž bylo povinností SVJ umývat okna v bytech. Mytí totiž patří do činnosti údržby společného majetku …

Justitianus

Čí jsou okna ? - děkuji za reakci.

mirek1 — Tue, 27 Oct 2020 11:30:04 +0100

děkuji za reakci. Nechystáme se zcela na nové prohlášení, ale na drobnou změnu ohledně sklepů. Při této příležitosti jsme si řekli, že bychom mohli snad lépe nadefinovat společné části domu. Jen v tom spatřuji další a další úskalí a nevím přesně jak z toho ven. Viz zmíněná okna. U bytů není žádná zmínka o oknech.

Čí jsou okna ? - NV 366/2013 Sb. § 5

NV 366/2013 Sb. § 5 — Tue, 27 Oct 2020 11:28:52 +0100

„Výplně obvodových zdí nepatří … Mohou být buď společnými částmi, nebo součástí jednotky ze které jsou tyto výplně přístupné.“

Správná odpověď je v platném a účinném nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, § 5, vydaném vládou na základě zákonného zmocnění.

Čí jsou okna ? - NV 366/2013 Sb. § 5

NV 366/2013 Sb. § 5 — Tue, 27 Oct 2020 11:26:40 +0100

„O oknech tam nic víc není.“

Odpověď je v nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, § 5.

Čí jsou okna ? - Čí jsou okna

Justitianus — Tue, 27 Oct 2020 11:19:16 +0100

Mirku, zřejmě se teprve chystáte vytvořit prohlášení.

Výplně obvodových zdí nepatří do společných prostor domu. Taková formulace, to je nesmysl. Mohou být buď společnými částmi, nebo součástí jednotky ze které jsou tyto výplně přístupné.

Justitianus

Čí jsou okna ? - Dobrý den, chtěl jsem se

mirek1 — Tue, 27 Oct 2020 11:01:02 +0100

Dobrý den, chtěl jsem se zeptat, pokud do PV napíšeme že veškeré výplně obvodových zdí (okna, dveře) patří do společných prostor domu, tak z toho bude jasně plynout, že např. i okna přístupná pouze z bytů bude spravovat svj. Tedy, když vlastník bytu bude chtít udělat nátěr oken pouze z vnitřní strany, upadne mu klika, tak musí informovat výbor, který z peněz svj sjedná nápravu? Nebo jak to vlastně v praxi bude fungovat. Moc děkuji.

Čí jsou okna ? - Změna prohlášení vlastníka (pro sipos)

lake — Sat, 06 Nov 2010 06:53:58 +0100

Pane sipos,

postup katastrálních úřadů je bohužel minimalistický a je v příkrém rozporu s požadavkem právní jistoty občanů. Pouze Prohlášení definuje rozsah spoluvlastnictví ke společným částem domu.
Prohlášení vložené v katastru jako veřejná listina by mělo fungovat jako průkazný zdroj informací pro vlastníky i zájemce o koupi jednotky v domě. Tuto funkci však nemúže plnit, jestliže některé změny ve vlastnických vztazích nejsou pro KÚ důvodem k založení nového znění Prohlášení. Je to podobný případ, jako povinné uložení stanov SVJ do sbírky listin rejstříkového soudu po jejich změně - toto nikdo nezpochybňuje. Bohužel výklad KÚ ve věci Prohlášení je jiný ...

Můžete tedy postupovat tak, že změníte označení jednotek (přečíslujete je) a uvedete i další vaše změny, které tam chcete mít - např. vlastnictví oken. Tento dodatek by KS měl již přijmout, neboť mu to ukládá zmíněný § 11 odst. 7 ZoVB (změna v označení jednotek). Nezapomeňte, že změna ve vlastnických vztazích musí být odsouhlasena "všemi kterých se týká", což prakticky znamená 100% souhlas. Viz též Pokyny ČÚZK č. 24 (diferenční úplné znění).

Nesmyslím, že je dobrým nápadem uložit změněné Prohlášení (nevložené do sbírky listin katastru) "u výboru". Prohlášení je smlouvou uzavřenou mezi všemi spoluvlastníky. Změna prohlášení je změnou této smlouvy. Každý z vlastníků by tedy měl obdržet svůj stejnopis smlouvy, nebo ověřenou kopii.

lake

Čí jsou okna ? - dokumentace změny prohlášení vlastníka

sipos — Fri, 05 Nov 2010 21:48:27 +0100

Díky za odpověď.
Na ČÚZK jsme si porozuměli dobře, já jejich stanovisko celkem chápu, mám v ruce přímo písemné vyjádření z Odboru řízení územních orgánů ČÚZK (Ing. Bohumil Janeček), je to tedy stanovisko závazné pro všechny katastrální úřady v ČR.

Nejde zde o zpochybnění práva vlastníka provést změnu prohlášení, oni pouze argumentují tím, že v KN se (podle platné legislativy) nijak neevidují podružné změny vyjma čísla jednotky, údajů o budově a typu a způsobu využití jednotky.

Jen pro zajímavost zde cituji poslední odstavec vyjádření ČÚZK:
Závěrem upozorňujeme, že s ohledem na ustanovení § 11 odst. 7 zákona o vlastnictví bytů jiné změny o věcech, které jsou obsahem prohlášení vlastníka podle § 4 zákona o vlastnictví bytů, než je uvedeno v § 11 odst. 7 tohoto zákona se do katastru nemovitostí nezapisují. Proto ani prohlášení vlastníka budovy se všemi změnami schválenými na shromáždění vlastníků jednotek v souladu s § 11 odst. 4 zákona o vlastnictví bytů není uloženo ve sbírce listin katastru nemovitostí, ale mělo by být uloženo a přístupno vlastníkům jednotek v domě vždy u výboru společenství nebo pověřeného vlastníka.

Takže tedy pozor! Platné prohlášení vlastníka nehledejte na katastru, ale u výboru SVJ!

Soudit se se státní správou nebudeme, máme dost svých starostí s okny :)

Čí jsou okna ? - Nejistota - vlastnictví oken 6

lake — Mon, 18 Oct 2010 16:40:04 +0200

Pane sipos,

domnívám se, že názor katastrálního úřadu není správný, nebo snad jste si navzájem neporozuměli. Jde o změnu Prohlášení vlastníka budovy, ke které jsou oprávněni všichni spoluvlastníci. Změněné prohlášení se do sbírky listin katastru vloží dodatkem. Předložíte změnu podepsanou všemi vlatníky jednotek (nejlépe ve formě notářského zápisu) v potřebném počtu kusů (podrobnosti sdělí KÚ).

Katastrální úřad nemůže odmítnout projevenou vůli vlastníka budovy/domu provést změnu prohlášení. Soudím, že o tomto kroku vlastníka mu nepřísluší rozhodovat, nýbrž je povinen dodatek Prohlášení připojit k prohlášení původnímu. KÚ by mohl vklad odmítnout jedině při rozporu dodatku se zákonem (např. pokus o změnu Prohlášení v rozporu s kolaudačním stavem nemovitosti).

Prohlášení vlastníka budovy je veřejnou listinou, takže je naprosto legitimní požadavek, aby jeho obsah byl v souladu se skutečným stavem. Bude-li KÚ trvat na svém, pokračujte jako obvykle: rozkladem a správní žalobou. Zda se Vám na počátku podaří získat souhlas všech je ovšem jiný příběh.

lake

Čí jsou okna ? - Nejistota ohledně vlastnictví oken 5

sipos — Mon, 18 Oct 2010 15:18:19 +0200

Dobrý den,

abych aktualizoval informace ve věci vlastnictví oken v našem domě: ČÚZK se vyjádřil, že pokud nejde o takovou změnu prohlášení vlastníka budovy která se eviduje (vkládá, zaznamenává) do KN, nechtějí s ní mít nic společného. To tedy prakticky znamená, že nezapíší ani nezavkladují žádnou změnu prohlášení vlastníka, která nemění označení či typ jednotek nebo samozřejmě jejich podlahové plochy. Nicméně ustanovení o změně prohlášení vlastníka (§4 ZoVB) hlasováním dle §11 odst.4 tím dle mého názoru není dotčeno, pouze se to „změněné prohlášení“ nijak nezobrazí ve sbírce listin KN.

Obávám se ovšem, že se v našem SVJ nepodaří nalézt shodu 3/4 přítomných v žádné variantě a skutečně nám nezbyde nic jiného, než se obrátit na soud.

Čí jsou okna ? - součásti bytu, příslušenství bytu a soudy

zovb — Sun, 10 Oct 2010 19:43:19 +0200

Nejvyšší soud a i Nejvyšší správní soud rozlišují součásti bytu a příslušenství bytu. Pro posouzení otázky, zda je okno součástí bytu je toto rozlišení, dle mého názoru, významné.

Spor první, Nejvyšší soud, sp. zn. 22 Cdo 1455/2008:

V tomto sporu se původní člen družstva domáhal po převodu bytu změny
prohlášení původního vlastníka budovy tak, že se stane i vlastníkem
sklepu, který vždy společně s bytem užíval.
NS dospěl k tomu závěru, ža členu družstva může za určitých okolností
vzniknout nárok na převod bytu, nikoliv však na převod příslušenství
tohoto bytu. Převod sklepu závisel pouze na libovůli příslušných
orgánů družstva .
Převod sklepu je tedy závislý od prohlášení původního vlastníka budovy.
Definici součástí bytu čerpal NS z (v té tobě platné) vyhlášky č. 83/1976
Sb. o obecných technických požadavcích na výstavbu.

Nejvyšší soud ČR, sp. zn. 22 Cdo 1455/2008, uzavřel:

„Jak vyplývá ze shora uvedeného, sklepní kóje
není součástí (§ 120 odst. 1 ObčZ) jednotky (bytu),
ale může být vlastníkem domu určena jen jako
příslušenství. Již proto nemohla mít žaloba naději na
úspěch.“

Spor druhý, Nejvyšší soud, sp. zn. 22 Cdo 2482/2008:

V tomto sporu se NS vyjádřil k té otázce, zda zabudovaný plynový kotel
může být samostatno věcí nebo zda je vždy součástí bytu.
Dospěl k tomu závěru, že je vždy součástí bytu.
Definici součástí bytu čerpal NS z vyhlášky č. 268/2009 Sb.
o obecných technických požadavcích na výstavbu.

Nejvyšší soud, sp. zn. 22 Cdo 2482/2008, uzavřel:

„Zařízení sloužící vytápění obytných místností jsou nezbytnou součástí
obytných domů – k tomu srov. § 11 odst. 3 vyhlášky č. 268/2009 Sb., o
technických požadavcích na stavby. Obytné místnosti tedy musí být
vybaveny zařízením zajišťujícím dostatečné vytápění s možností regulace
tepla. Mezi tato zařízení patří samozřejmě kotle, přičemž plynové a
elektrické jsou napojeny na zabudované rozvody plynu nebo elektřiny.
Jejich odstraněním z domu bez jejich náhrady jiným zdrojem vytápění se z
hlediska dlouhodobého (celoročního) užívání znemožňuje užívání bytů a
znehodnocuje stavba sama – významně klesá její užitná hodnota i její
cena. Z uvedených skutečnosti je pak zřejmé, že zabudovaný (na rozvod
plynu připojený) kotel je v zásadě součástí stavby ve smyslu § 120 odst.
1 obč. zák.
Z uvedeného vyplývá, že odvolací soud posoudil věc po právní stránce
správně, když uvedl, že kotel není samostatnou věcí, JE SOUČÁSTÍ BYTU a
nemůže být předmětem občanskoprávních vztahů.“

V obou těchto případech soud, pří posouzení otázky – co je součástí bytu, vycházel z „technických požadavků na stavby“ (vyhl. č. 268/2009 Sb., dříve č. 83/1976 Sb.). Z těchto speciálních právní předpisů výplývá, že součástí bytu musí být (mimo jiné) okno a zařízení zajišťující dostatečné vytápění. Součástí bytu není sklep nebo balkon.

Balkon může být příslušenstvím (nikoliv součástí) bytu, pokud je takové ustanovení uvedeno v prohlášení původního vlastníka budovy a pokud je v souladu s tímto prohlášením balkon převeden do výlučného vlastnictví společně s bytem.

Tento názor byl brilantně vyjádřen v rozhodnutí Nejvyššího správního soudu, sp. zn. č.j. 1 As 2/2004–214 (mimochodem tímto rozhodnutím bylo zrušeno rozhodnutí Krajského soudu postavené na překonaném právním názoru, že „balkon je součástí fasády“):

„Z výše uvedeného pak vyplývá, že balkon v budově ve spoluvlastnictví
vlastníků bytů může být podle okolností spočívajících v účelu jeho
úžívání buď součástí společných částí domu ve vlastnictví vlastníků
všech bytových jednotek (popřípadě ve vlastnictví vlastníků několika
bytových jednotek), anebo může být ve vlastnictví vlastníka bytové
jednotky jako příslušenství bytu. Jestliže ve smlouvě o převodu
vlastnictví bytu a spoluvlastnického podílu k pozemku uzavřené mezi SBD
a žalobkyní je předmětný balkon, přístupný pouze z bytu žalobkyně
vymezen jako součást převáděné jednotky, tvoří tak příslušenství bytu a
spolu s převáděným bytem se tak stal vlastnictvím žalobkyně.Předmětem
převáděného spoluvlastnického podílu na společných částech domu jsou
pouze balkony a lodžie přímo přístupné ze společných částí domu a jen ve
vztahu k nim je žalobkyně jejich spoluvlastnicí společně s ostatními
vlastníky bytových jednotek a ve vztahu k jejich údržbě by svědčilo
účastenství v případném správním řízení podle §86 stavebního zákona
všem vlastníkům bytů v budově.
Jestliže však předmětem správního řízení a rozhodnnutí byla náprava
nedostatku v údržbě balkonu ve vlastnictví žalobkyně, byla pouze
žalobkyně, komu svědčí účastenství v takovém řízení, nikoliv však
ostatní vlastníci bytů.“

Obecně, jak soudy posuzují součást věci, je dobře objasněna v rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 20 CDO 1781/2006, citace:

„Právní institut součásti věci je zákonným vyjádřením toho, že …“

ZoVB

Čí jsou okna ? - Okna uvnitř jednotky

Anonymous — Sun, 10 Oct 2010 17:46:52 +0200

Máme okno mezi kuchyní a jídelnou.

Čí jsou okna ? - Okna jsou součástí jednotky

Pavel — Sun, 10 Oct 2010 12:24:00 +0200

Pane zovb,

jako technik s Vámi souhlasím. Ale pak jsou v ČR ještě tzv. „právníci“, kteří na to mohou mít jiný názor.

Prosím Vás o sdělování spisových značek, pokud argumentuje judikaturou. Děkuji.

Hezký den!

Pavel

Čí jsou okna ? - Okna do bytu jsou vždy součástí bytu-prohlášení není relevantní

zovb — Sun, 10 Oct 2010 10:48:40 +0200

Vyjádření k příspěvku: „Vložil lake, 9. Září
2010 – 7:28“

Dle mého názoru jsou okna (výplně otvorů), která umožňují difuzní osvětlení, přímé sluneční záření a mechanické odvětrání jednotky, URČENÉ K BYTOVÝM ÚČELŮM, vždy součástí této jednotky. A to bez ohledu na tu skutečnost, co je uvedeno v prohlášení původního vlastníka budovy.

Soud při posouzení otázky, co je součástí bytu, vyjde dle mého názoru z následující úvahy:

1. zda věc hlavní (byt) bude znehodnocena odstraněním její součásti
(oken), repektive zda tímto klesá cena věci hlavní (bytu).
2. zda se odstraněním součástí bytu (oken) z hlediska dlouhodobého
(celoročního) užívání věci hlavní (bytu) znemožňuje užívání
věci hlavní (bytu)
3. Zda lze součást věci (okno) oddělit, což zahrnuje celou škálu způsobů od
přímých zásahů do hmotné podstaty věci (např. vybourání vestavěných oken
domu), přes manipulaci neničící podstatu věci (např. odmontování kola
automobilu), po pouhé volně proveditelné odnětí věci (např. odnesení
bezdrátového sluchátka).

Dle mého názoru nemůže být sporné, že odstraněním oken náležejících k bytu je byt znehodnocen. Rovněž nemůže být sporné, že odstraněním oken nemůže jednotka sloužit dlouhodobě (celoročně) k bytovým účelům.

Dle mého názoru není právem vlastníků bytů prohlásit (v „prohlášení“), že okna vedoucí do bytů jsou společnou částí domu. Takové prohlášení by bylo v této části neplatné. Byt (jednotka určená k bydlení) nebude totiž bez oken (bez otvorů a jejich výplně) zkolaudován. Byt musí disponovat dením osvětlením. Byt vzniká až teprve kolaudací, nikoliv prohlašením původního vlastníka budovy.

Nejvyšší soud ČR, při posouzení toho, co je součástí bytu vychází (mimo jiné) i z vyhlášky č. 268/2009 Sb. Citace ustanovené §11 ODST. ODST. 2, ODST.3 vyhlášky č. 268/2009 Sb.:

(2) Obytné místnosti musí mít zajištěno denní osvětlení v souladu s normovými hodnotami.

(3) Obytné místnosti musí mít zajištěno
dostatečné větrání čistým vzduchem a
vytápění s možností regulace tepla.

Existující okna náležející k bytu tedy nelze odstranit a otvory zazdít, jelikož jednotka by přestala sloužit k trvalému bydlení. Měnil by se účel užívání stavby. Okna lze zazdít u garáže (pokud je jednotkou s oknem), nikoliv u bytu.

Dle názoru Nejvyššího soud ČR se při posuzování toho, co je součástí věci hlavní vychází z toho, zda lze součást věci oddělit a zda se tímto věc hlavní znehodnotí. Pokud jde o byt (navíc, nad to), posuzuje soud trvalou obyvatelnost bytu se zohledněním vyhlášky č. 268/2009.

Právní praxe konstantně zastává názor, že při posuzování otázky, zda je soubor místností (popřípadě jednotlivá obytná místnost) bytem, je nutno vycházet ze stavebněprávních předpisů. Tyto zvlášní právní předpisy mejí přednost před prohlášením vlastníka budovy z toho důvodu, že byt vzniká kolaudačním rozhodnutím a nikoliv prohlášením původního vlastníka budovy.

V zák. č. 72/1994 Sb. je navíc uvedeno, že společné části domu slouží společnému užívání. I z tohoto vyplývá, že okno (nebo vstupní dvěře do bytu) jako součásti bytu nemohou užívat ostatní vlastníci jednotek v domě. Aby toto okno mohli regulérně otevřít (užívat okno, větrat v cizím bytě), museli by se do cizího bytu prvně vloupat, protože byt je soubor místností a prostorů pod společným uzavřením.

Dle mého názoru lze uzavřít, že okno do bytu je vždy součástí bytu a byt je vždy neoddělitželnou součástí budovy. Prohlášení původného vlastníka budovy je určující, pokud definuje příslušenství bytu.

Je třeba důsledně rozlišovat mezi příslušenstvím bytu a součástí bytu. Příslušenství bytu může být kupříkladu balkon nebo lodžie. Balkon nebo lodžie nemůže být nikdy součástí bytu.

ZoVB

Čí jsou okna ? - Nejistota ohledně vlastnictví oken 4

lake — Thu, 09 Sep 2010 07:28:11 +0200

Pane sipos,

máte vadné prohlášení vlastníka budovy. Prohlášení má povinně obsahovat jak popis jednotek, tak určení společných částí budovy (§ 4 ZoVB). Právní nejistotu ještě zvyšují kupní smlouvy s různým obsahem, pokud se týká oken.

Prvotním dokumentem je pouze prohlášení. Váš první krok tedy je změna obsahu prohlášení. To se děje hlasováním podle § 11 odst. 4 (tříčtvrtinovou většinou přítomných).

Katastrální úřad vám sdělí jakou formu hlasovacího dokumentu bude vyžadovat ke změně a zda nevznese požadavek, aby se změnou souhlasili „všichni, kterých se změna týká“. Změna s sebou totiž nese úpravu rozsahu vlastnictví minimálně u těch členů SVJ, kteří mají okna výslovně uvedena v kupních smlouvách.

Nechte shromáždění hlasovat o změně ve smyslu, že okna jsou společnou částí domu. Neprojde-li to, hlasujte že okna patří k jednotkám. Neprojde-li ani tato varianta, rozhodne o věci na návrh kteréhokoli vlastníka jednotky soud (§ 11 odst. 3).

lake

Čí jsou okna ? - nejistota ohledně vlastnictví oken-2

sipos — Thu, 09 Sep 2010 06:53:37 +0200

Děkuji za reakci. Samozřejmě, projekt, vyjádření NPÚ i závazné stanovisko památkářů k výměně (včetně podmínek pro výrobu replik) jsme dávno získali, to nicméně nijak neřeší výše uvedenou otázku vlastnictví oken a úhrady.

Grant na obnovu lze získat, o to samozřejmě také usilujeme. Grant ovšem nepokryje nikdy veškeré náklady. Takže ano, je to pak levnější, ale stejně se musíme dohodnout kdo co a z jakých peněz hradí. Navíc je to i vzhledem k výše uvedené otázce vlastnictví složitější. Žádají o grant jednotliví vlastníci na svá okna nebo SVJ jako celek na společná, nebo snad oba případy? A pokud myslíte, že na úřadě vám s tím někdo poradí, tak asi žijete v úplně jiném světě ;-)

Čí jsou okna ? - nejistota ohledně vlastnictví oken

sipos — Wed, 08 Sep 2010 22:16:41 +0200

Dobrý den, narazil jsem na podobnou kardinální otázku vlastnictví oken v našem domě (SVJ).

Prohlášení vlastníka budovy o oknech cudně mlčí (tj. ani součást jednotek, ani společná část). Sám mám v kupní smlouvě k bytové jednotce (dodávám, že šlo o koupi bytu od původního vlastníka celé budovy) uvedeno, cituji: „k vlastnictví jednotky dále patří … vnitřní dveře a vnitřní okna nacházející se uvnitř jednotky, jakož i vnitřní a vnější strany vstupních dveří a oken příslušejících k jednotce“. Toto si vykládám tak, že okna příslušející jednotce (tj. ta z jednotky přímo přístupná) patří vlastníkovi bytu.

Bohužel jsem zjistil, že tentýž původní vlastník zřejmě sekal smlouvy hůř jak Baťa cvičky, takže někteří kupci bytů mají výše uvedený text ve svých kupních smlouvách a někteří ne – jejich smlouva o oknech mlčí podobně jako prohlášení vlastníka. Situace se dále komplikuje u jednotek ve vlastnictví onoho původního vlastníka (smlouva neexistuje) a u střešních oken, která jsou dle některých názorů součástí střešního pláště a tedy společná.

Teď jsme se dostali do situace, kdy bychom chtěli většinu oken v domě vzhledem k nevratnému poškození vyměnit za repliky (jedná se většinou o drahá, památkově chráněná špaletová okna) a jsme ve sporu o to, ze kterých peněz by se to mělo hradit. Jedná se mi tu i o uplatnění rovného přístupu (?), neboť někteří vlastníci tvrdí, že pokud smlouva uvádí okna jako výlučné vlastnictví jednotky tak tato mají být hrazena vlastníkem, zatímco tam kde smlouva „mlčí“ jsou společná a uhradí je tedy všichni z FO. 100% dohoda na nějakém pro všechny přijatelném pojetí se zatím nezdá pravděpodobná, s těží dáme dohromady 75%. [Samozřejmě, jako vždy, i tady jde hlavně o peníze: replika 1 okna včetně osazení vychází na cca 100 tisíc Kč.]

A teď babo raď :)

Čí jsou okna ? - okna

Sun, 13 Jun 2010 21:08:13 +0200

Už jste někdy viděli špaletová okna?Ta mají vnitřní křídla ( ta jsou moje celá) a vnější křídla (ta mi patří jen z vnitřní strany) Bydlím v památkově chráněné zoně a památkáři mi tyto pojmy vysvětlili zcela jasně.Pokud bych je nepochopil, čekala by mne mastná pokuta a příkaz k vrácení do původníhostavu. V praxi to tedy znamená, že mám okna s trojitými skly, která při pohledu z protějšího chodníku vypadají naprosto stejně jako ostatní ale mají tepelně isolační vlastnosti nejnovějších plastových, která nemohu pro zachování vzhledu domu mít. Tomáš

Čí jsou okna ? - to by mě také zajímalo

matu — Sun, 13 Jun 2010 20:24:00 +0200

to by mě také zajímalo – mám problém se sousedem, kterému vadí kapání dešťových kapek z mého balkonu na jeho… Dává mi na balkón bez mého souhlasu různé „parapety“. Děkuji za radu.

Čí jsou okna ? - Vzorové prohlášení vlastníka

566a567 — Sun, 28 Feb 2010 10:42:21 +0100

… vyšlo někdy v roce 1996 v časopisum který nějak tak předcházel tomu dnešnímu družsteváckýmu.

Takže jako všichni opisují vzorové stanovy do stanov svých, ačkoli některé texty nebude nikdy možné aplikovat, bylo tomu tak i kdysi, když nechávaly městské obvody a města při privatizaci bytového fondu vypracovávat prohlášení vlastníka odbornými firmami.

Tedy pro brzdy: v mnoha tisících PV se objevují ta vnitřní okna uvnitř jednotky, ač to v kladickém paneláku moc reálné není.

Co bystrým dojde hned, nad tím zmatený tápe.

Filip, Praha 42 – POSTOLOPRTY, 566a567@seznam.cz

Čí jsou okna ? - Čí jsou okna X

566a567 — Sun, 13 Dec 2009 15:04:39 +0100

Dobrý den!

Ještě jednou a přesněji.

Okna, pokud je máte vyjmenována jako součást jednotky, tak prostě jsou součástí jednotky.

S tím nikdo nic nenadělá. Teprve v novele zákona mělo být určeno, že okna jsou součástí baráku. Ostatně je to jeden z důvodů, proč ten zakon nemůže projít.

Pokud tedy máte v prohlášení vlastníka, že součástí jednotky jsou i okna uvnitř jednotky, tak tedy jsou.

Vyložte si po svém. Je to dvojsmyslně napsané, tak to vyložte tak, aby se to lépe hodilo.

Při pohledu zvenku jsou ta okna zase součástí domu.

Nebo ještě jinak. Zeptejte se, proč to řešíte. Pokud je chcete vyměnit všem, tak to tak udělejte a pokud naopak nechcete, tak to nedělejte…

Filip, Praha 42 – POSTOLOPRTY, 566a567@seznam.cz

Čí jsou okna ? - Čí jsou okna ? po deváté

mirek_2 — Sun, 13 Dec 2009 10:11:19 +0100

…navím,nevím, ale každé vstupní dveře do bytu jsou „přímo přístupné ze společných PROSTORŮ domu" a když jdu ven, tak jsou „PŘÍMO PŘÍSTUPNÉ z jednotky" . Domy, kde jsou i okna někdy „PŘÍMO PŘÍSTUPNÉ z jednotky" a současně „přímo přístupné ze společných PROSTORŮ domu" ( tzv. pavlače..) jsou nejen v té staré zástavbě, ale i některé ‚paneláky‘. Takže situace v případě sporu je naprosto jasná….. A mimochodem jste tímto došel k formulaci, kterou obsahuje celá řada, především starších Prohlášení a to „vnější strana vstupních dveří“ do jednotky je označena jako společná a „vnitřní strana“ jako součást jednotky. Obdobně bývají v těchto Prohlášeních řešena vnější okna. Takže jak jste k otázce „Čí jsou okna?“ uvedl: „Věc je naprosto jasná….“ …tedy jak pro koho… Kdo chce hledat problémy se tím může živit do nekonečna. Většina těch, kteří vidí řešení především ve vzájemné v dohodě tyto problémy nevyhledává. mirek

Čí jsou okna ? - Čí jsou okna 8

lake — Sun, 13 Dec 2009 04:09:09 +0100

Věc je naprosto jasná a pan G.X. ve své první odpovědi už vše vyřešil: Okna v bytě patří k bytu.
Dodat lze snad jen to, že Prohlášení vlastníka má tyto chyby:
Měla být použita formulace "okna a dveře PŘÍMO PŘÍSTUPNÉ z jednotky".
Měla být použita formulace "okna a dveře přímo přístupné ze společných PROSTORŮ domu".

lake

Čí jsou okna ? - Čí jsou okna ? 7

G.X — Sat, 12 Dec 2009 12:46:30 +0100

Stále nevidím problém… Okna unitř jednotky jsou všechna okna, která v bytě máte … tzn samozřejmě i ta, která vnější stranou ústí do exteriéru.

Jiná než tato okna jsou okna ve spol prostorách (chodby, schodiště) vymezené ve vašem prohlášení celkem jasně formulací „okna a dveře přímo přístupné ze společných částí budovy“

Pojem „vnější okna“ nevidím ve vaší citaci Prhlášení, tedy ho ai neanalyzuji.

G.X.

Čí jsou okna ? - Čí jsou okna ? -6

G.X — Sat, 12 Dec 2009 12:40:41 +0100

Dobrý den, 566a567: prosím vyjadřujte se jasněji, vaše odpovědi se jeví jako zmatené a nerelevantní.

Byl položen jasný dotaz od „tusalaj“ s citací jejich Prohlášení vlastníka a i jasná odpověd zde je také. Neřešme jiná prohlášení vlastníka. Už vůbec nevím, co máte na mysli vzorovým prohlášením, nic takového neexistuje. Možná tak vzorové stanovy vydané vládou :)

G.X.

Čí jsou okna ? - Vzorové prohlášení vlastníka

Vlastník — Sat, 12 Dec 2009 08:46:52 +0100

Co to je vzorové prohlášení vlastníka? Děkuji za upřesnění.

Čí jsou okna ? - Ta vnitřní okna jsou z mustru

566a567 — Fri, 11 Dec 2009 20:59:35 +0100

Ta vnitřní okna uvnitř jednotky, to bylo uvedeno v tom vzorovém prohlášení vlastníka, tak je to tam opsané, aby se ve formulaci nikdo nesekl.

Okna jsou společná, pokud tam není uvedeno, že i vnější okna jsou součástí jednotky.

Přece je tam také o tom, že bytové dveře i se zárubní jsou vlastníkovy. Stejně je potřeba vnímat i ta okna, s nimiž je to naopak.

Filip, Praha 42 – POSTOLOPRTY, 566a567@seznam.cz

Čí jsou okna ? - Čí je balkon

Petr — Fri, 11 Dec 2009 09:21:14 +0100

Balkon není přístupný ze společných částí. Náleží ted k …, a je započítán tedy k …

Čí jsou okna ? - Já jsem právě našel

tusalaj — Thu, 10 Dec 2009 19:49:23 +0100

Já jsem právě našel v mnoha prohlášeních u součástí bytu současně tyto údaje:

okna a dveře uvnitř jednotky, vnější okna, atd.

tak mi z toho vyplývá, že okny uvnitř jednotky se myslí okna ne „ven“, ale uvnitř, i když uvnitř žádná okna nemáme…

Čí jsou okna ? - Čí jsou okna ? -1

G.X — Thu, 10 Dec 2009 19:15:48 +0100

Tady mi to přijde celkem jasné. Bytová okna jsou uvnitř jednotky a nejsou přístupná ze společných částí domu.

Náleží tedy k bytu.

Jistou nelogičnost spatřuji pouze v použití „společných částí“ namísto „společných prostor“.

G.X.

Čí jsou okna ?

tusalaj — Thu, 10 Dec 2009 18:55:25 +0100

V prohlášení vlastníka máme napsáno:

Součástí bytu jsou: …

okna a dveře uvnitř jednotky
vstupní dveře do bytu

…

Společnými částmi budovy jsou: …

hlavní vodorovné a svislé konstrukce
okna a dveře přímo přístupné ze společných částí budovy

O oknech tam nic víc není.

Vůbec netuším, jaký závěr z toho mám vyvodit. Jsou okna v bytě, ta klasická co se nimi dívá ven :-) součástí bytu nebo ne ?

Díky.