Portál společenství vlastníků jednotek - Vznik SVJ-příprava - Comments

Vznik SVJ-příprava - ukončení kontrolního orgánu ve společenství vlastníků 1

JaVa — Wed, 23 Sep 2020 19:04:15 +0200

A Vy jste kdo, že chcete sama ukončit činnost kontrolního orgánu SVJ? Vy jste ho do funkce jmenovala nebo ho zvolil nejvyšší orgán SVJ = shromáždění vlastníků? Co máte o volbě kontrolního orgánu ve vašich stanovách? Shromáždění ho zvolilo a shromáždění ho také může odvolat nebo schválit změnu stanov tak, že v nich kontrolní orgán již nebude uveden a jeho funkce, tím zanikne. Statutární orgán SVJ pak musí ukončení jeho funkce zapsat v RS!

Přeji hezký večer.JaVa

Vznik SVJ-příprava - ukončení kontrolního orgánu ve společenství vlastníků

Ilona Novotná — Wed, 23 Sep 2020 18:22:19 +0200

Dobrý den, jak mohu ukončit činnost kontrolního orgánu ve společenství vlastníků, výpovědí, jaká je lhůta. Děkuji Novotná

Vznik SVJ-příprava - to jsem si myslela, ale

Jitka Plzeň — Thu, 10 Nov 2011 10:43:05 +0100

to jsem si myslela, ale zmátlo mě, že někdo v dotazech to počítá na bytové jednotky

Vznik SVJ-příprava - Vznik SVJ 1

Dušan — Thu, 10 Nov 2011 10:39:49 +0100

Podíl podle katastru – §9 odst.4 ZOvB

(4) Pokud družstvo uvedené v § 24 odst. 1 a 2, které bylo původním vlastníkem budovy, nebo družstvo vzniklé vyčleněním z původního družstva podle § 29 plní povinnosti správce podle § 9 zákona o vlastnictví bytů platného před účinností tohoto zákona, vznikne společenství až prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž budou družstvu doručeny listiny dokládající, že spoluvlastnický podíl na společných částech domu se snížil na méně než jednu čtvrtinu. Do doby vzniku společenství se použijí ustanovení § 9, 11 a § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů platná před účinností tohoto zákona.

Vznik SVJ-příprava - Vznik SVJ

Jitka Plzeň — Thu, 10 Nov 2011 10:16:21 +0100

Dobrý den, pro vznik SVJ musí klesnout podíl družstva pod 25%. Víte někdo, jestli se tím myslí počet bytových jednotek nebo podíl dle katastru?

Vznik SVJ-příprava - Nevlastník ve výboru

Pavel — Thu, 03 Dec 2009 09:44:35 +0100

Máte právo ve stanovách uvést, že nevlastník nemůže být ve výboru. Podle mého názoru je to velmi nerozumné. Ale možná se u Vás najde víc kandidátů na funkci než je počet členů ve výboru. Většinou to tak není.

Pokud by bylo členem výboru SBD, tak je členem přímo SBD (tj. vlastník), který je zastoupen na základě plné moci fyzickou osobou.

Hezký den!

Pavel

Vznik SVJ-příprava - Vznik SVJ 27

lake — Thu, 03 Dec 2009 09:15:23 +0100

Cenek napsal: "... diskutující doporučují výslovně zapsat, že nevlastník nemůže být členem SVJ"
Inu, toto je trivialita jasně daná zákonem. Jestliže někteří diskutující neznají ZoVB, jejich problém. Neopakujte jejich omyly a chyby.

Ohledně výboru máte samozřejmě pravdu; můžete členství omezit pouze na vlastníky. Mám ovšem dojem, že většina dřívějších příspěvků na toto téma je od diskutujících, kteří si toto (zbytečné) omezení dříve odhlasovali do stanov a teď by je chtěli změnit.

Že výbor a další orgány jsou voleny vlastníky, je opět jasně dáno zákonem. Ve stanovách toto konstatování nemá co dělat.

lake

Vznik SVJ-příprava - Vznik SVJ - příprava

Cenek — Thu, 03 Dec 2009 08:38:03 +0100

Děkuji za přání úspěchu, moje možná rozvleklejší dotazy jsou dány snahou býti co nejlépe vybaven znalostmi paragrafů a zkušenostmi jiných („kdo je připraven, není překvapen“, známé heslo z vojny).

K Vaší poznámce o podmínkách členství, jasně daných zákonem: právě se vznikem SVJ bychom rádi vytvořili „čisté“ členství s jednoznačně srozumitelnými Stanovami. A pokud si projedete diskuzi „Nevlastník ve výboru“, uvidíte, že i při platnosti ZoVB a Vzorových stanov diskutující doporučují výslovně zapsat, že nevlastník nemůže být členem SVJ (aby se předešlo argumentu, že co není zakázáno, je dovoleno).

Nerozumím, jak jste v mých dotazech přišel na snahu regulovat (jak?) členství ve výboru? To v žádném případě, chceme pouze zaručit, že výbor i kontrolní komise je volena vlastníky a rekrutuje se z řad vlastníků (výjimečná situace může snad nastat, když družstvo (jako vlastník zbývajícího vlastnického podílu v SVJ) dosadí do výboru, či KK svého zástupce, kterým může být i nevlastník – s hlasem, odpovídajícím zbytkovému podílu družstva v SVJ).

Mluvíte-li o nedostatcích, duplicitách a zbytečnostech v individuálních stanovách přístupných na internetu, pak se domnívám, že:

je to neblahý výsledek lidové tvořivosti a přemíry snahy tam uvést „vše“, čemuž bychom se rádi vyhnuli,
mnohdy ne úplná srozumitelnost znění zákona (ne všichni jsme právnicky fundováni),
absence nějakého institutu, který by konzultačně pomohl při přípravě SVJ; toto je částečně suplováno touto diskuzí.

Vznik SVJ-příprava - Vznik SVJ 25

lake — Wed, 02 Dec 2009 11:11:25 +0100

Pane Cenku, ať vám to dobře vyjde.
Pokud jde o stanovy, píšete:
"... tam hodláme zpřesnit výlučnost členství v SVJ pro vlastníky včetně výboru"

Doporučuji důrazně: omezte lidovou tvořivost. Kdybyste si přečetl ZoVB alespoň do paragrafu 16, jak jsem Vám radil, věděl byste, že podmínky členství v SVJ jsou dány zákonem a nemůžete je změnit ani "zpřesnit" ve stanovách.

Pokud chcete regulovat členství ve výboru, jde přímo o protiústavní postup (diskriminace některých vlastníků).

Většina ze stanov SVJ přístupných na internetu obsahuje ze čtvrtiny věci zbytečné nebo protizákonné.

lake

Vznik SVJ-příprava - Řešení problémů

Petr — Wed, 02 Dec 2009 09:42:53 +0100

Problémy se řeší na příslušných místech (shromáždění) vč. neschválení hospodaření. Potom odmítněte příspívat na neprůhledné nakládání s vašimi prostředky (ukládat u notáře). Nejkrajnější mez jsou soudní spory, nebudete první ani poslední. Víte kolik je sporů až u Nejvyššího v Brně ?

Vznik SVJ-příprava - Vznik SVJ-KK

Cenek — Wed, 02 Dec 2009 08:02:37 +0100

Nejsem „osamělý vlastník“, snad iniciativnější ze skupiny několika aktivních vlastníků a s přístupem k internetu (celkem je už vlastníků 73% ze 77 bytů a další si žádost podali). Ale chceme být dostatečně předem v obraze co a jak dělat, abychom svého dosáhli (tzn. stanov, výboru, KK a správce).

Už jsme jednou pohořeli, to když se před 2 roky , na základě stále rostoucího počtu vlastníků z popudu družstva zakládalo tzv.společenství vlastníků a družstevníků v našem objektu. Zde ale mělo družstvo jasnou převahu a byli jsme převálcováni s našimi „vlastnickými“ iniciativami; toto společenství fungujeme beze stanov, tzn. není na co se odvolávat, výbor si prakticky dělá co chce včetně stanovení svých nemalých mezd bez schvalování členskou schůzí (??je to vůbec zákonné??)atd.

Právě o to víc si chceme ohlídat proces vzniku SVJ a být připraveni teoreticky i prakticky. Odtud i naše možná laické dotazy na zkušenosti jiných. Konstatuji, že jsme se ale již dost poučili, včetně Vašich příspěvků a je čas začít dávat dohromady konkrétní podoby stanov (zde se prakticky moc nelišíme od vzorových, jen tam hodláme zpřesnit výlučnost členství v SVJ pro vlastníky včetně výboru, a vkomponovat KK). Skutečně již nemá smysl dál teoretizovat, ale konkretizovat naše návrhy znění pro ustavující schůzi a snažit se zajistit účast. V pravou chvíli pak chceme nabídnout projednání našich představ družstvu a uvidíme, jak si porozumíme.

Vznik SVJ-příprava - Kontrolní komise - problémy s ní - 2

N. Klainová — Tue, 01 Dec 2009 17:28:56 +0100

Osobně si myslím, že lepší, než zůstat bez kontrolního orgánu, je zvolit revizora. Ty dvě ochotné paní, které zůstaly, se ve funkci mohou střídat.

N. Klainová

Vznik SVJ-příprava - kontrolní komise - problémy s ní 1

PeDuPles — Tue, 01 Dec 2009 17:10:13 +0100

Nyní pozdě bycha honit. Já bych teda v téhle situaci vlastníkům řekla, že je zamknu a budeme hlasovat tak dlouho, dokud usnesení nebude mít smysl, čili dokud nepřijmou patřičným (zákonem předepsaným) procentem jedno z následujících řešení:

kontrolní komise se změnou stanov zruší úplně
změní se stanovy na dvoučlennou komisi s tím, že v případě rovnosti hlasů platí hlas předsedy
někdo se přihlásí jako třetí člen a bude zvolen

Vznik SVJ-příprava - kontrolní komise-problémy s ní

vladislav — Tue, 01 Dec 2009 15:47:21 +0100

Vracím se k nastíněným problémům s kontrolní komisí. Nám se stalo při shromáždění v listopadu O9,že ze tříčlenné komise v důsledku odstěhování odešla jedna členka. To jsem věděl předem,proto že dala písemně na vědomí.V programu jsme měli bod:doplnění kontr.komise. Stalo se to, že jsme třetího do komise nesehnali.Oznámil jsem, že tedy budeme hlasovat o tom, že shromáždění kontrolní komisi ruší-nevolí.Tento návrh nebyl přijat, naopak byl přehlasován, že shromáždění trvá na tom,aby kontrolní komise byla zachována. Jak, když v ní nikdo nechce pracovat a jako dva členové nejsou schopni být komisí. Co dělat nyní?

Vznik SVJ-příprava - Vznik SVJ - příprava 8

PeDuPles — Tue, 01 Dec 2009 15:31:36 +0100

Tady v této chvíli záleží na tom, jestli tu diskutujete čistě teoreticky jako osamělý vlastník připravující se na shromáždění, nebo jestli už jste nějaké kroky udělal. Teoretizovat můžeme až do halelůjá, ale dokud neobejdete vlastníky nebo nesvoláte přípravnou schůzku a nezjistíte, jestli se první schůze zůčastní a jak budou eventuelně hlasovat, tak nic nevyřešíme.

Berte prosím v úvahu, že sice svolavatelem je družstvo, ale to má méně než 25%, takže by v každém případě mělo být v menšině. Pokud oběhnete vlastníky a necháte si podepsat dopis na družstvo třeba od poloviny z nich, že chtějí KK a chtějí to mít v pozvánce na schůzi, a tento papír osobně předáte na družstvu a necháte si na kopii potvrdit převzetí, jistě si družstvo netroufne toto ignorovat a do pozvánky to dá.

A pokud ne, a vy budete mít jistou podporu nadpoloviční většiny vlastníků, tak ten bod do jednání shromáždění dostanete tak jako tak, prostě bude o jedno hlasování navíc. V těchto situacích platí „líná huba = holé neštěstí“. Možná si to taky zbytečně představujete moc černě a družstvo vás příjemně překvapí. Osobně bych doporučovala vydat se „do ulic“ – na družstvo a mezi vlastníky. Tady už víc nevyřešíte.

Vznik SVJ-příprava - Vznik SVJ - kontrolní komise

Cenek — Tue, 01 Dec 2009 15:19:03 +0100

Dík, že dále pokračujete v bádání nad mými dotěrnými otázkami, ale sama musíte uznat, že je toho tolik nejednoznačného a vše je především věcí výkladu (prostě právničina, snad jsem se někoho nedotkl), kliček, vzájemného zaskakování s čím se kdo vytasí atd.

Vezměte si např. poslední reakci pana „Lake“. Doporučuje (na rozdíl od Vás, která spíše uvažujete v dimenzích hlasování o KK, přehlasování atd.) mít bod o KK již v pozvánce, atd. Trochu jsem mu namítal, že program tvoří svolavatel (tedy i pozvánku) a nemusí chtít KK, anebo ani vědět o našem úmyslu mít KK.

A zdá se mi v této fázi poznávání věcí procesně nemožné, aby se v případě nedohody na ustavující člen. schůzi a nastoupení platnosti vzor. stanov a pověřeného vlastníka, do nich, nebo někam jako přílepek, dostalo na KK. Přitom i při takovémto negativním výsledku ustavujícího jednání nejde o ZRUŠENÍ schůze, ale o její špatnou připravenost svolavatelem (viz. příspěvek p.Matějky) a měl by z ní zůstat aspoň notářský záznam o problémech, které nevedly ke zdárnějšímu konci schůze (např. námět na KK).

Vznik SVJ-příprava - Vznik SVJ - příprava 7

PeDuPles — Tue, 01 Dec 2009 15:05:06 +0100

Domnívám se, že obě odrážky jsou špatně.

První odrážka – nedokážu si představit, jak chcete na schůzi do stanov něco doplňovat. Schvalte stanovy, ve kterých již institut KK bude, nebo neschvalte stanovy a budou platit vzorové, kde již natvrdo je po schválení shromážděním. Pokud to družstvo odmítne dát do pozvánky, nechte si to dát písemně a poté s patřičnou argumentací nechte rozšířit program o schválení a volbě KK rovnou na schůzi.

Druhá odrážka – podle §9 ZoVB:

(9) Pokud se nesejde shromáždění k volbě orgánů společenství nebo nejsou-li tyto orgány zvoleny, plní funkci orgánů společenství vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně jednu polovinu, jinak vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku.

(10) Pokud shromáždění neschválí stanovy společenství, řídí se právní poměry společenství vzorovými stanovami vydanými nařízením vlády. V případech družstev uvedených v § 24 odst. 1 a 2, která byla původním vlastníkem budovy a vykonávají správu domu, plní funkci orgánů společenství toto družstvo až do doby, kdy budou orgány společenství zvoleny.

Vás se evidentně týká druhá věta odstavce 10, čili vládne družstvo do doby, než se zbercháte natolik, že svoláte nové shromáždění a výbor zvolíte. Tam to snad nechcete nechat dojít?

Jestli to u vás nějak chodí nebo nechodí, to se tady asi nedozvíte. Co se týče vstřícnosti a ochoty k vyjednávání, tak co družstvo to originál. Zkuste to a třeba to půjde. Pokud ne, budete na to muset „po zlém“, čili využít rad, které už jste tady dostal.

Vznik SVJ-příprava - Vznik SVJ-kontrolní komise

Cenek — Tue, 01 Dec 2009 14:46:46 +0100

Dík za snahu pomoci mi to objasnit, ale vidím, že co osoba, to názor. Chceme být připraveni na dvě eventuality:

budou se schvalovat stanovy a do nich chceme doplnit KK; pak je to jasně jen o hlasování, podle kterého se to povede/nepovede a výsledkem je Vámi zmíněný CELEK. Toto je celkem jasné.
dojde k totální nedohodě, pak nastupuje co se stanov týče automatická platnost Vzorových (kde právě je KK jako možná, nikoliv pevně daná součást Vz. stanov) a co se nezvolení výboru týká nastupuje institut „pověřeného vlastníka“ , což je pro laika v ZoVB, §16, odst.9a10 popsáno nesrozumitelně (možná dr. Sokol by se v tom vyznal).

Tuto eventualitu mi zatím nejlépe ozřejmil pan Matějka, včetně toho, co v tu chvíli činí notář.

K Vaší poznámce, že informace o zřízení KK a volbě členů KK musí být v pozvánce podotýkám, že svolavatelem je ze zákona mateřské družstvo, jemuž existence KK nemusí vonět a do pozvánky ji nezařadí.

Ano, ideální stav by byl, kdyby fungovala povinná přípravná fáze, kdy se svolavatel(družstvo) a zástupci vlastníků sejdou a konsesuelně dohodnou stanovy, výbor, KK a správce a s těmito společnými notami přijdou na ustavující schůzi SVJ. Pak by to byla brnkačka, ale chodí to tak?

Vznik SVJ-příprava - Pro Cenka: Vznik SVJ - kontrolní komise

lake — Tue, 01 Dec 2009 09:56:40 +0100

Jestliže chcete doplnit stanovy o KK, musíte si ty stanovy schválit JAKO CELEK (!!!).

Pokud zřídíte KK usnesením shromáždění (za platnosti vzorových stanov), přesně v něm definujte počet členů, jejich povinnosti, jak budou o své činnosti informovat společenství, dále práva vůči výboru a vůči správci (možná bude kvůli tomu nutné změnit znění smlouvy se správcem).

Po schválení tohoto bodu přistoupíte k volbě členů KK.

Oba body (usnesení o zřízení KK a volba členů KK) musí být uvedeny v pozvánce.

lake

Vznik SVJ-příprava - Vznik SVJ - příprava 7

PeDuPles — Tue, 01 Dec 2009 09:40:04 +0100

Já jsem ještě přemýšlela nad větou vzorových stanov „Kontrolní komise je nejméně tříčlenná a volí ji shromáždění stejným způsobem, jakým se volí výbor.“ Možná je tím myšleno i zvolení nadpoloviční většinou všech vlastníků, nevím, já bych v tom případě použila spíš spojení „za stejných podmínek“, ale pro jistotu by bylo lepší zvolit členy komise nadpoloviční většinou všech vlastníků.

Co se týče průběhu, domnívám se, že po prezenci a úvodu by se měly schvalovat stanovy a poté podle schválených stanov pokračovat. Čili zvolit výbor a nechat hlasovat napřed o zřízení KK, a v případě schválení nadpoloviční většinou přítomných pak o členech KK.

Vycházím přitom z §9 odst.8) ZoVB: „Na této schůzi shromáždění schvaluje stanovy společenství a volí orgány společenství podle odstavce 7 písm. b) a c)“, když odstavec c) říká „další orgány podle stanov společenství“. Vzorové stanovy pak pro zřízení kontrolní komise požadují rozhodnutí shromáždění.

Z toho mi tedy pro KK opravdu vychází dvojí hlasování – napřed o zřízení KK podle stanov, poté o jejím složení podle ZoVB.

Vznik SVJ-příprava - Vznik SVJ-příprava

Cenek — Tue, 01 Dec 2009 08:53:36 +0100

Vážený pane Matějko,

velmi si považuji Vašich odpovědí (i na jiných místech této diskuze). Zde reaguji na Vaši odpověď z 26.11.2009, 11:50hod.

Až po Vaši „Poznámku“ je to pro mne vše stručné shrnutí, kterému již ze studia předchozích příspěvků a ZoVB rozumím. V „Poznámce“ pak v podstatě popisujete variantu, kdy nedojde k reálnému, nebo očekávanému výsledku ustavující schůze, tj. přijetí vlastních stanov a zvolení výboru:

jednak jsem takovouto situaci již zažil při transformaci jiného družstva (výbor v létě 2009 svolal čl. schůzi, která měla na programu schválení stanov a výboru vlastníků – jenže s následujícími minelami: bylo to dávno po 60 dnech od dosažení 75%, návrh stanov rozdal až na schůzi a nebyl připraven žádný návrh osob pro orgány SVJ); účastníci tento postup odmítli, rozešli se a od té doby se nic neděje,
při současné přípravě našeho společenství se snažíme v kolektivu vlastníků korektně připravovat vlastní podobu stanov, hledáme kandidáty pro výbor a kontrolní komisi a hledáme i alternativy správce, abychom na svolání ustavující schůze družstvem byli připraveni (to nastane cca na jaře 2010). Samozřejmě neznáme návrhy družstva a otazníkem je i účast vlastníků, která vše podmiňuje, a tak i zde může dojít k nepřijetí stanov a nezvolení výboru.

Rád bych Vás požádal o vyjádření k situaci, popsané za první odtržkou ale především uvítal nějaké srozumitelnější vysvětlení Vámi zmiňovaného §9, odst.9. zákona, kdy nejsou zvoleny orgány SVJ (Vzorové stanovy, předpokládám, platí od té chvíle automaticky), notář zapíše tuto skutečnost – viz Vaše 3 body a nastupuje institut „společného vlastníka“: kdo to fakticky je, družstvo má méně než 25%, takže ne, ale žádný z vlastníků také nemá spoluvlastnický podíl na společných částech přes polovinu?

Děkuji za vysvětlení.

Vznik SVJ-příprava - Vznik SVJ-příprava

Cenek — Tue, 01 Dec 2009 08:47:19 +0100

Děkuji za upřesnění podmínek pro prosazení KK. Přijetím vzorových stanov tedy KK nevzniká automaticky, ale hlasovací podmínky, Vámi uvedené, jsou asi průchozí pro volbu KK a jejích členů.

Průběh je tedy asi takový, že při nedohodě o vlastních stanovách nastupuje platnost Vzorových stanov, ale k tomu musí být ještě návrhem, jeho schválením a notářským zápisem uvedeno jejich doplnění o KK (?).

Vznik SVJ-příprava - Vznik SVJ - příprava 6

PeDuPles — Mon, 30 Nov 2009 17:24:40 +0100

No u nás se stačí projít po sídlišti a je to tak, že neopravené rozpadající se barabizny vlastní nebo spravuje družstvo, zrekonstruované domy mají jiného správce nebo si správu dělají samy.

Pokud u vás smlouva o správě existuje, doporučuji prostudovat a zjistit, jak je časově omezena, případně jaké má podmínky výpovědi.

O kontrolní komisi říkají vzorové stanovy toto:

ORGÁNY SPOLEČENSTVÍ Čl. VI Společná ustanovení (1) Orgány společenství jsou:

shromáždění,
výbor společenství (dále jen „výbor“) nebo člen společenství pověřený funkcí výboru (dále jen „pověřený vlastník“), pokud není volen výbor,
kontrolní komise nebo revizor, rozhodne-li o tom shromáždění.

Z toho by mělo vyplývat, že o existenci komise může rozhodnout nadpoloviční většina přítomných; k platnosti zvolení členů by měla stačit taky, protože podle ZoVB je potřeba nadpoloviční většiny všech hlasů pouze pro zvolení výboru nebo pověřeného vlastníka. To mi přijde dost průchozí.

„Institut odborného poradce vlastníků“ sice neexistuje, nicméně by neměl být problém najmout právníka nebo třeba pracovníka správcovské firmy, kteří by vám odborně poradili jak v přípravné fázi, tak na schůzi. Legálně (nevyloučitelně) by se tam mohl dostat třeba na základě plné moci od některého z vlastníků.

Vznik SVJ-příprava - Vznik SVJ - příprava

Cenek — Mon, 30 Nov 2009 16:04:20 +0100

Děkuji, jako byste tu situaci u nás znala: je to přesně tak, družstvo správcuje a za 35 roků si na to členové, dnes již vlastníci, tak zvykli, že nechápou,že by mohlo existovat něco jiného (děs setrvačnosti a omezenosti myšlení).

Správcování je zapsáno jak v Prohlášení, tak zmíněno ve smlouvě o převodu jednotky, jejíž přílohou je smlouva o správě.

Jen s tou kontrolní komisí to nevidím tak jednoznačné, ta je vzor. stanovami uváděna právě jen jako možný orgán. Vaši větu „Rozumný vlastník ani poctivý správce se jejímu vzniku bránit nebude“ si dávám za rámeček, použiji ji jako psychologický argument, ale slova rozumný a poctivý …

Až budeme připraveni, pokus o kompromisní jednání s družstvem zkusíme, třeba nastane zázrak porozumění.

PS. Neexistuje institut odborného poradce vlastníků, který by na ustavující schůzi zajišťoval dozor nad seriózností jednání a čistotou argumentů ?

Vznik SVJ-příprava - Vznik SVJ - příprava 5

PeDuPles — Mon, 30 Nov 2009 15:05:25 +0100

Co se týče správcování družstvem, mohu hovořit pouze o zkušenostech, které znám ze svého okolí. Což znamená, že vaše družstvo může být bílá vrána a třeba je báječným správcem SVJ. Většinou ale lze usuzovat už z toho, jak se družstvo staralo před vznikem SVJ, čili pokud je blaho vašeho domu nezajímalo dodnes, jistě teď ze dne na den nezačne a pokud ano, budou za tím jiné důvody.

Ohledně smlouvy o správě s družstvem, ještě jsem se nesetkala s případem, že by bylo ochotno o ní diskutovat. Při vyjednávání padaly takové důvody jako „nemůžeme mít s každým SVJ jinou smlouvu, kdo by to hlídal“ a „my víme nejlíp co pro vás dělat“. Kdo podepsal tu jejich, v podstatě jede dál na družstevno.

K vašim dotazům:

předpokládám, že družstvo je zapsáno jako osoba pověřená správou v Prohlášení vlastníka. Je také běžné, že ho soukromí vlastníci mají uvedené ve smlouvě o převodu jednotky, u nás většinou s odkazem na neexistující smlouvu o správě. Ať tak nebo tak, dokud nedojde ke změně, a to zmíněnými 75% přítomných hlasů, zůstává družstvo správcem.
jakmile odhlasujete platnost vzorových stanov nebo jejich platnost nastane automaticky, je existence kontrolní komise posvěcena stanovami. Povinnost to sice asi není, ale pokud ji chcete, nemůže vám v tom nikdo zabránit. Rozumný vlastník ani poctivý správce se jejímu vzniku bránit nebude.

Vaše závěry k přípravě před shromážděním považuji za správné. Že by bylo ideální se na všem s družstvem dohodnout, o tom není sporu. Samozřejmě záleží na přístupu družstva k tomuto vyjednávání a ochotě ke kompromisům nebo přímému podřízení se většině.

Vznik SVJ-příprava - Vznik SVJ - příprava

Cenek — Mon, 30 Nov 2009 14:22:49 +0100

Děkuji za reakci. Myslím, že ZoVB mám již dost prostudovaný, ale nyní mi jde o získání zkušeností, jak jeho myšlenky prosadit hned od začátku vzniku SVJ. Stále víc mi to připadá, že vlastníkům je vyhověno jen v tom směru, že svolavatel po dosažení těch 75% je povinen svolat ustavující schůzi, ale dál už jsou to jen čachry s čísly o přijetí/nepřijetí, které situaci vlastníkům nijak moc neulehčují, spíše naopak. Naprosto mi tam chybí mezičlánek nějakého přípravného procesu mezi ještě nekonstituovanými vlastníky a družstvem, jako končícím majoritním vlastníkem.

Vaše dvě poslední doporučení jsou určitě dobrá, takto i chceme postupovat – maximum věcí předjednat, ale přitom si pořád připadáme, že to musíme dělat jaksi utajeně, jakoby šlo o nelegální postup a ne o korektní přípravu zákonem dané formy společenství.

Vznik SVJ-příprava - Vznik SVJ - příprava

Cenek — Mon, 30 Nov 2009 14:25:53 +0100

Opět děkuji za další praktické zkušenosti, posouvající obsah naší přípravy na založení SVJ – škoda, že na těchto stránkách nelze glosovat přímo do textu tazatele, nebo odepisujícího, byla by to jednodušší a přesnější diskuze:

pro stanovení Správce chceme využít webovské poptávky, abychom měli přinejmenším alternativu ke správcování družstvem; stejně si ale myslím, že i při alternativě správcování původním družstvem je vše především věcí obsahu smlouvy o správě, kterou musíme vzájemně vypracovat a schválit a připadá mi nemyslitelné, aby se správcování prosadilo jakýmkoliv hlasováním, když by SVJ nevyhovoval obsah,
s matematikou, potřebnou pro schvalování stanov, nebo změny správce, je to zlé při známé pasivitě členů a účasti na chůzích, ale:
1. z čeho vyplývá, že když neseženeme 75% hlasů, zůstává automaticky správcem družstvo? (viz Vaše odpověď ze 26.11.)
2. jasnější je to při nedostatku hlasů pro přijetí navržených stanov – nastupuje pravidlo platnosti Vzorových stanov – ale z těch bohužel přímo nevyplývá i povinnost ustanovení kontrolní komise, kterou bychom rádi viděli jako žádoucím protějšek k Výboru.

Dospíváme k závěru, že ještě před ustavující schůzí je potřebné mít připraveno (kromě povzbuzení účasti) především:

vlastní návrh Stanov, předjednaný a podporovaný vlastníky,
vlastní návrh osob pro výbor a kontrol. komisi,
vlastní alternativu správce včet. obsahu jeho pověření.

Ideální by jistě bylo toto vše projednat a konsensuelně sladit s družstvem jako svolavatelem – pak by schvalovací členská schůze byla více méně formální, krátká a se zaručeným výsledkem.

Vznik SVJ-příprava - Vznik SVJ-příprava - 3.3

Matějka Jaroslav — Sat, 28 Nov 2009 08:29:30 +0100

Vážený „AnonymousX“,

všechna ostatní družstva, například družstva založená za účelem koupi domu, vzniklá před 1.5.1994 i po 1.5.1994.

Matějka

Vznik SVJ-příprava - Vznik SVJ - příprava 4

PeDuPles — Fri, 27 Nov 2009 12:49:43 +0100

Sohlasím s panem lake, zkuste si podrobně nastudovat Zákon o vlastnictví bytů. Doporučuji vytisknout, vzít s sebou na shromáždění a v případě pokusů družstva o jakoukoli nepravost nebo podezření požadovat, aby vám ukázali příslušný paragraf. A rozhodně se nenechte honit, ať schůze trvá klidně půl dne, hlavně když dobře dopadne. Špatný start SVJ se děsně obtížně napravuje. Co se týče otázek:

Ano. Podle § 11 odst 4) ZoVB „K přijetí usnesení … o schválení nebo o změně stanov … je zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů. Ovšem podle §9 odst 10) ZoVB "Pokud shromáždění neschválí stanovy společenství, řídí se právní poměry společenství vzorovými stanovami vydanými nařízením vlády.“ Takže pokud nevěříte stanovám od družstva a jednotnosti v hlasování nebo kvalitě vlastních stanov, stačí stanovy od družstva neschválit, pro začátek se řídit vzorovými a mít čas na vypracování změn do dalšího shromáždění.
Já osobně z vlastních zkušeností družstvo jako správce nedoporučuji, ale to záleží na vašich konkrétních podmínkách. Tady to probíhá tak, že družstvo se nestará, zařídí maximálně pár havarijních oprav, vše zadává spřáteleným, leč drahým a nekvalitním firmám, na smlouvu o správě mají až 1,5 roku výpovědní lhůtu, v úředních hodinách se doprošujete a lítáte od čerta k ďáblu a podobně. Doporučuji zjistit si místní správcovské firmy, vyžádat si reference a poptat se v jimi spravovaných domech na spokojenost. Vysvětlit lidem a odhlasovat.
Volbu výboru ani kontrolní komise nelze považovat za vzpouru. Že se na prvním shromáždění volí výbor a další orgány dle stanov, říká §9 odst 8) ZoVB. Čili pokud schválíte vzorové stanovy nebo neschválíte žádné a budete se vzorovými řídit podle zákona, je volba výboru a kontrolní komise automatickým důsledkem. Je nutné mít jenom připravené alespoň tři lidi do výboru a tři do kontrolní komise. Pokud družstvo bude proti kontrolní komisi jakkoli protestovat, neberte ho jako správce v žádném případě.
Vyplývá to snad jasně z toho, že se jedná o shromáždění vlastníků jednotek. Vlastníkem nepřevedených jednotek je družstvo. To jako právnická osoba musí někoho konkrétního pověřit. Pokud tímto pověřencem nejsou jednotliví družstevníci, nemají na schůzi vlastníků co dělat, maximálně jako hosté bez hlasovacího práva, pokud je tam připustíte.
Jako předsedkyně SVJ mám s jednáním s vlastníky bohužel stejné zkušenosti, že se o dění moc nezajímají. Nicméně je jim potřeba vysvětlit, že se jedná o jejich majetek, a pokud tomu nerozumí nebo nemají čas, ať někoho za sebe zmocní. Jinak se stejně budou muset řídit tím, co odhlasovali ostatní, tak ať to aspoň ovlivní. Revolta to není, prostě družstvo má jiné priority než soukromí vlastníci. Nebojte se hájit svá práva, družstvo se hájit ta svá rozhodně žinýrovat nebude.

Vznik SVJ-příprava - Vznik SVJ-příprava 3

lake — Fri, 27 Nov 2009 11:55:30 +0100

Pane Cenku,

Vřele doporučuji začíst se do Zákona o vlastnictví bytů, alespoň po paragraf 16. Některé z Vašich otázek jsou tam jednoznačně zodpovězeny.

Chcete-li jiné než navržené stanovy, zpracujte si je a doporučuji rozdat vlastníkům v předstihu, s ústním vysvětlením. Tvorba stanov není ovšem nic jednoduchého, vzorové jsou dosti špatné v mnoha ohledech.

Chcete-li volbu kontrolní komise na prvním shromáždění, požádejte (doporučuji minimálně 25% hlasů vlastníků, písemně) o zařazení tohoto bodu do pozvánky k jednání prvního shromáždění.

lake

Vznik SVJ-příprava - Vznik SVJ-příprava

Cenek — Fri, 27 Nov 2009 10:55:23 +0100

Dík za rychlou odpověď, která nejlépe reaguje na moje konkrétní otázky. Nicméně zejména v prvním odstavci vyznívá velmi pesimisticky (k nadějím, jak se my, amatérští vlastníci, v tomto přelomovém bodě vzniku SVJ utkáme s profíky mateřského družstva, které bývá zastupováno jejich JUDrem a na místě budeme obtížně reagovat na to, co vytasí). K jednotlivým odstavcům Vaší odpovědi:

Nejen my (s námi připravovanou verzí stanov), ale i družstvo s jimi navrženou verzí stanov potřebují získat pro schválení té či oné verze 75% hlasů PŘÍTOMNÝCH VLASTNÍKŮ (nebo 75% všech vlastníků)?
Družstvo (očekávající, že si podrží roli Správce – a z naší strany nejsou zásadní výhrady, pokud se sestaví odpovídající smlouva)) je si vědomo, že nemůže přehnat přetvoření stanov zcela ke svému obrazu, proto vychází ze Vzorových stanov, jen je řádně zpřeházelo (a tím znepřehlednilo porovnávání obsahů). Co podstatného návrh stanov družstva nezahrnuje, je zahrnutí Kontrolní komise, což my naopak považujeme za nesmírně užitečné po předchozím zcela neprůhledném fungování družstevního výboru (nemá jít o opoziční funkci KK, ale dohledový, činnost potvrzující, ale na výboru nezávislý orgán, s právem přístupu k informacím a možností např. podat na členských schůzích SVJ svoji zprávu).
Počítáme s přípravou jak návrhu kandidátky členů výboru, tak KK – proto ten dotaz na úskalí při vlastní ustavující čl. schůzi SVJ a na doporučení provést potřebnou přípravu (byť to bude v našich podmínkách interpretováno jako vzpoura).

Proč, proboha, nelze postupovat bezkonfliktněji a před schvalující člen. schůzí SVJ není svolateli dána také povinnost/doporučení informovat transformující se objekt o náležitostech s tím spojených a svolání přípravné schůze, kde se věci vysvětlí, prodiskutují a připraví tak, aby vlastní ustavující schůze byla pouze potvrzením demokraticky dojednaných záležitostí (stanov, výboru, správce atd.). Asi je to příliš logické a eliminovalo by to chytračení, lobování atd.

4. Vyloučení účasti nevlastníků z přípravného a schvalovacího procesu ustavení SVJ je pro nás velmi podstatné potvrzení; lze toto kromě Vašeho názoru a logiky věci opřít o nějaký paragraf ?

5. To jste mi už potvrdil, že příprava je vhodná, opět – v našich podmínkách to bude vypadat jako revolta (bohužel pro velkou část současných vlastníků jednotek vše skončilo zapsáním jejich jednotky do Katastru nemovitostí a jinak dál trpně a z nevědomosti považují vše za uspokojivé.

Ještě jednou děkuji za Vaše poznámky a doporučení a ujišťuji Vás, že cílem nás pár iniciativních vlastníků není zbořit vše co souvisí se stávajícím fungováním objektu, ale využít založení SVJ k transparentnějšímu hospodaření s majetkem, který vlastníme.

Vznik SVJ-příprava - Vznik SVJ-příprava - 3.2

AnonymousX — Thu, 26 Nov 2009 14:21:50 +0100

A Vy jste měl na mysli jaké družstvo ?

Prosím, neberte můj příspěvek jako „útočný“ ale jako obyčejný dotaz.

Vznik SVJ-příprava - Vznik SVJ-příprava - 3.1

Matějka Jaroslav — Thu, 26 Nov 2009 12:58:40 +0100

Vážená/ý „AnonymousX“,

nemusí být vždy pravda, že hranice pro vznik společenství je klesne-li družstvu podíl pod 25%. Tato skutečnost platí pouze pro bytová družstva uvedená v §24 odst.1 a 2, která byla původním vlastníkem budovy, nebo družstva vzniklá vyčleněním z původního družstva podle §29 plní povinnosti správce. V základním dotazu nebylo upřesněno o jaké družstvo se jedná.

Matějka

Vznik SVJ-příprava - Vznik SVJ-příprava - 3

AnonymousX — Thu, 26 Nov 2009 12:51:55 +0100

Hranice pro vznik SVJ je 25%, tedy lze vše rozhodnout na první schůzi. Je třeba, zajistit potřebné počty hlasů.

Vznik SVJ-příprava - Vznik SVJ - příprava 1

PeDuPles — Thu, 26 Nov 2009 12:45:40 +0100

Na zakládající schůzi za těchto podmínek máte velkou nevýhodu v tom, že jak na schválení stanov, tak na změnu správce potřebujete 75% přítomných hlasů. Což znamená, že při samozřejmé přítomnosti zastupujícího člena družstva byste museli mít 100%-ní účast vlastníků (fyzických osob) a navíc by všichni tito vlastníci museli hlasovat shodně.

Pokud se vám nelíbí družstvem navržené stanovy a nemáte v podstatě nic proti vzorovým, pak stačí stanovy prosazované družstvem neschválit (§9 odstavec 10). Jinak je nutno připravit stanovy svoje a zároveň zajistit jejich podporu 100% fyzických vlastníků. Totéž o změně správce.

Samozřejmě je dobré mít také připravené lidi do orgánů. Jinak se vám je téměř jistě pokusí vybrat družstvo a vnutit tam svého zástupce. Zde vám stačí 50% všech, ale je také lepší mít odsouhlaseno předem. Nedopusťte nezvolení orgánů, zůstalo by družstvu!!!

Družstevníci nemají na schůzi co dělat, pokud nemají plné moci na hlasování za podíly odpovídající jimi obývaným jednotkám podepsané statutáry družstva. Většinou ale družstvo uděluje plnou moc jednomu člověku za celý svůj podíl.

Neoficiální schůzi vlastníků – fyzických osob si můžete klidně před shromážděním udělat a jak asi vyplývá z předchozího, pokud nechcete skákat jak družstvo píská, bylo by to velice vhodné. Domluvit tam jednotný postup, vypracovat stanovy nebo se rozhodnout pro vzorové, zvolit správce a osoby do orgánů, a hlavně zajistit 100%-ní účast na první schůzi (včetně udělení plných mocí od těch, co se nemohou zúčastnit osobně).

Vznik SVJ-příprava - Vznik SVJ-příprava - 2

Matějka Jaroslav — Thu, 26 Nov 2009 12:50:53 +0100

Vážený pane Cenek,

„mateřské družstvo“ je jako právnická osoba ke dni první schůze společenství vlastníků jednotek, která se koná za účastni notáře, členem tohoto společenství.

Toto „mateřské družstvo“ je vlastníkem nepřevedených jednotek v domě, a v této souvislosti předpokládám, že má i většinu hlasů podílů pro rozhodování.

Až „mateřskému družstvu“ klesne velikost hlasů podílů pro rozhodování pod 50% všech podílů, budete schopni „mateřské družstvo“ přehlasovat.

Na následujícím shromáždění vlastníků, které se musí konat minimálně 1× ročně, nebo které se uskuteční na základě požadavku/podnětu vlastníků, kteří mají minimálně 1/4 podílů hlasů (viz §11 odst.1 zákona č.72/1994 Sb. v platném znění), můžete uskutečnit:

změnu stanov,
odvolat stávající členy výboru a zvolit nové,
odsouhlasit výpověď stávajícímu správci a schválit nového,
změnit banku, pojišťovnu, odsouhlasit/změnit výše příspěvků, plán oprav, atd.atd.

Poznámka: Pokud se první shromáždění neusnese = neschválí stanovy a výbor, řídí se činnost společenství dle §9 odst.9 zákona č.72/1994 Sb. v platném znění; tzn. že platí vzorové stanovy a výborem je zapsán ve složení dle ustanovení §9 odst.9 ZoVB. Z uvedeného jednoznačně vyplývá, že schůze/jednání prvního shromáždění není nikdy „ZRUŠENA“, je pouze špatně připravena svolavatelem, který nepočítal s krajní možností; notář má vypracovat zápis – ověřit skutečnost:

první shromáždění bylo řádně svoláno,
první shromáždění neschválilo stanovy, proto se činnost společenství řídí VZOROVÝMI STANOVAMI v souladu s ustanovením §9 odst.10 zákona č.72/1994 Sb.,
členy výboru/pověřeným vlastníkem je v souladu s ustanovením §9 odst.9 nebo odst.11 zákona č.72/1994 Sb., dle předloženého výpisu z KN pro daný dům ke dni konání shromáždění pan …, paní…, právnická osoba …

Matějka

Vznik SVJ-příprava

Cenek — Thu, 26 Nov 2009 12:03:50 +0100

Uvítal bych něčí vyjádření či radu k reálným okolnostem vzniku SVJ. Proč se ptám: v našem objektu dojde zanedlouho k naplnění kvóty počtu vlastníků pro založení SVJ jako právnické osoby, mateřské družstvo akceptuje svoji zákonnou povinnost svolat do 60 dní členskou schůzi a za přítomnosti notáře založit SVJ, tzn. mj. přijetí stanov, volbu výboru, správce atd. Potud je vše na první pohled OK a v intencích zákona. Ta aktivní část vlastníků by však ráda, aby vznik SVJ a přijímaná ustanovení pro jeho příští fungování proběhnul především podle vůle vlastníků a v jejich režii. Znamená to přesně znát kompetence pro takovouto ustavující schůzi a na základě jejich znalosti event. eliminovat možné snahy družstevních orgánů a zbývajících družstevníků se „přiživit“.

Konkrétní dotazy:

má družstvo, jako svolavatel, jiné kompetence, nežli právě svolat čl. schůzi a event. moderovat průběh (již nyní nabízí pro naše budoucí SVJ svoji verzi Stanov, částečně se lišící od Vzorových, cítí se jako jednoznačný příští správce, atd.)?
jsou zbývající družstevníci vyloučeni ze schůze zakládání SVJ – vyjma zástupce družstva, který je jako vlastník jejich jednotek zastupuje? Z logiky věci i smyslu Vzorových stanov by vyplývalo, že jsou z účasti vyloučeni, neboť se sami a dobrovolně z nějakých vyšších pohnutek rozhodli zůstat družstevníky.
je možná, nebo doporučení-hodná nějaká příprava před vlastní členskou schůzí (zejm. pro projednání kandidátek do výboru a kontrolní komise, projednání návrhu stanov a vypracování vlastního návrhu)? Byl jsem jinde svědkem takovéto schůze, kde účastníci na místě poprvé uviděli znění návrhu stanov připravených družstvem, nebyli připraveni kandidáti do orgánů, ale zástupce družstva argumentoval potřebou rychlého průběhu schůze, „protože čas přítomného notáře je drahý“ – schůze se zrušila.
event. další doporučení a zkušenosti.

Cenek