Portál společenství vlastníků jednotek - JAKOU FORMOU se podle zákona získává 3/4 souhlas - Comments

JAKOU FORMOU se podle zákona získává 3/4 souhlas - JAKOU FORMOU ... - 3

Matějka Jaroslav — Fri, 23 Oct 2009 09:47:13 +0200

Vážený pane Cas,

nikdo na tomto portále v diskusi netvrdí, že stávající platný ZoVB je dokonalý.

Stávající ZoVB ale stále umožňuje, aby si společenství ve svém vnitřním předpise = stanovách řadu záležitostí upravilo dle svých potřeb. (Motivačně je možné četrpat i z některých ustanovení několik let připravovaného navrhovaného nového zákona.)

Ve svých příspěvcích opakovaně uvádím, že „vzorové stanovy“ jsou nedostatečné a nepokryjí činnosti a život daného domu, především v části hospodaření. Sám zákonodárce konstatuje, že „vzorové stanovy“ platí do doby, než si společenství přijme své vlastní.

Stále tvrdím, že stanovy je nutné vypracovat na každý dům = pro každé společenství individuelně na základě technického vybavení daného domu a způsobu užívání domu jako celku včetně rozdílnosti charakteru v užívání některých jednotek, především jednotek, které nejsou určeny k bydlení.

Pozn.: To, že jste si schválili stanovy, které si protiřečí, je pouze věcí vašeho společenství. Můžete na nejbližším shromáždění uskutečnit změnu vašich stanov tak, aby jednotlivé články byly v souladu. Čekat na změny zákona je běh na velmi dlouhou trať a neřeší problém daného domu=společenství.

Matějka

JAKOU FORMOU se podle zákona získává 3/4 souhlas - Tento výklad ale bohužel

Anonymousx — Thu, 22 Oct 2009 21:47:30 +0200

Tento výklad ale bohužel stále nabourává existence čl. IV ve vzorových stanovách (redundatně k vámi citovanému čl. VII), kde není o shromáždění nebo usnesení ani slovo, a přitom článek řeší v podstatě totéž – v tom nevidím logiku. I kdybychom tedy přistoupili na váš výklad zákona, že „usnesení“ není (momentálně) možno přijmout jinde než na shromáždění. Myslím, že v debatě má smysl pokračovat až po přijetí návrhu zákona (sněmovní tisk 843). Já jsem své argumenty nyní vyčerpal. Nicméně pokud bude novela zákona schválena v té podobě jako je předložena, troufám si tvrdit, že výklad legislativců v legislativní radě vlády (která nikterak nenapadla a tedy posvětila změny v novele ve smyslu PŘEVEDENÍ tohoto rozhodování do režimu jednání SHROMÁŽDĚNÍ) je správnější než Váš. Chápu však, že jediné validní je soudní rozhodnutí, ovšem toho se těžko dočkáme.

Přesto děkuji za názor.

Cas

JAKOU FORMOU se podle zákona získává 3/4 souhlas - JAKOU FORMOU se ... - 11

Matějka Jaroslav — Thu, 22 Oct 2009 09:31:10 +0200

Vážený pan „cas“, a ostatní diskutující,

§11 odst.5. začíná slovy: „K přijetí usnesení …“.

V souladu s ustanovením §11 odst.2.: „Shromáždění je schopné usnášení, jsou-li přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů; …“;

a následného §11 odst.3: „Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu…“;

a dle ustanovení vašich stanov:

Čl.VII Shromáždění
odst.3. "Do výlučné působnosti shromáždění náleží rozhodování o …,
písm.d) …, jakož i o modernizaci, rekonstrukci, stavebních úpravách a opravách společných částí domu,…"

jednoznačně vyplývá, že o vámi uváděné záležitosti rozhoduje výlučně SHROMÁŽDĚNÍ, přičemž se souhlas nepočítá dle počtu vlastníků jak se domníváte, ale dle počtu hlasů podílů na společných částech domu v souladu s ustanovením §11 odst.2., 3.

Závěr: Shromáždění zásadně rozhoduje na základě hlasů vlastníků, přičemž hlas každého vlastníka má sílu velikosti podílů na společných částech domu – viz §11 ods.3.

Matějka

JAKOU FORMOU se podle zákona získává 3/4 souhlas - Ještě poznámka – při

Anonymousx — Wed, 21 Oct 2009 12:48:38 +0200

Ještě poznámka – při psaní uvedených příspěvků jsem chybně pracoval s originálním zněním vzorových stanov z roku 2004 (nikoliv se změnou po 2006). Toto ale vše vlastně vůbec neřeší podstatu problému – hlasy x souhlas. I stanovy rozlišují „souhlas“ a „hlasování“. Dále bych chtěl obrátit pozornost na článek IV stanov (vzorových 2004, ale i 2006), kde se o shromáždění vůbec nemluví. Toto beru (kromě znění zákona) jako hlavní argument, proč to lze dělat mimo shromáždění i bez speciálních úprav vzorových stanov (ať už to bude 3/4 nebo všech dle toho, jakou verzi kdo má schválenou – 2004 versus 2006).

Cas

JAKOU FORMOU se podle zákona získává 3/4 souhlas - OK, písmene d) jsem si tam

Anonymousx — Wed, 21 Oct 2009 12:28:26 +0200

OK, písmene d) jsem si tam předtím nevšiml (moje chyba), ale to podle mého celou záležitost už jen zamotává a neřeší výklad zákona. V tom případě je toto ustanovení stanov nejspíš neplatné, protože podle zákona rozhodují (udílejí souhlas) vlastníci a nikoliv shromáždění. Co má prioritu je jasné. Srovnejte prosím odst. 13 stejného článku (Třičtvrtinové většiny hlasů …). O rekonstrukci najednou žádná zmínka… Jenže je ještě otázka, zda se neuplatní odst. 14 („podstatné změny týkající se společných částí domu“). Pokud bych tedy přistupil na váš výklad zákona v mé situaci, 3/4 (dle zákona) by tedy nestačily. Viz dále má předchozí odpověd na váš příspěvek (novela v 2005 a inkonzistence se vzorovými stanovami).

Cas

JAKOU FORMOU se podle zákona získává 3/4 souhlas - Vážený pane

Anonymousx — Wed, 21 Oct 2009 12:17:24 +0200

Vážený pane Matějko,

celá tato diskuze je o tom, zda §11 odst. 3 se vztahuje i na získávání souhlasu podle §11 odst. 5. Já jsem ty paragrafy četl, vaše poznámka abych si je načetl je naprosto zbytečná. Já tvrdím, že z dikce zákona vyplývá, že souhlas ve věcech dle §11 odst. 5 se nezískává hlasováním shromáždění (dle kvora definovaného v odst. 3), a ani vy ani pan Lake jste toto tvrzení nevyvrátili. Své tvrzení podporuju tím, že v odst. 5 (narozdíl např. od odst. 4) není ani jediná zmínka o „hlasech“, jejichž zakotvení je obsaženo právě v odst. 3.

Do celé debaty bych tak na závěr vnesl pravděpodobně jedinou zajímavou informaci pro případné zájemce (tu jsem zjistil až nyní): novela zákona o VB – 171/2005 Sb. změnila znění JEDINÉHO paragrafu, a to právě §5 – jakápak náhoda, snížila požadovaný počet vlastníků pro získání souhlasu ve vyjmenovaných případech. Když si datum vydání porovnáte s datumem vydání vzorových stanov (které pravděpodobně „používá“, tzn. přebrala, naprostá většina SVJ včetně našeho), bude Vám jasné, proč s tou 3/4 vzorové stanovy v článku XII nepracují. Jediné, co tedy lze doporučit, je doplnit si do článku XII za slovo „všech“ slova „nebo tříčtvrtinové většiny“. Což jsme zatím bohužel neudělali.

Cas

JAKOU FORMOU se podle zákona získává 3/4 souhlas - Jak jsem psal, naše - 1

Matějka Jaroslav — Wed, 21 Oct 2009 12:13:13 +0200

Vážený,

psal jste, že máte „VZOROVÉ STANOVY“ nepatrně upravené. Tak si prosím načtěte zákon č.72/1994 Sb. v platném znění a vaše platné stanovy.

Ve stanovách v Čl.VII Shromáždění máte uvedeno, o jakých záležitostech rozhoduje shromáždění:

(1) Nejvyšším orgánem společenství je shromáždění, které tvoří členové společenství.

(2) Shromáždění volí a odvolává členy výboru nebo pověřeného vlastníka; volí a odvolává členy kontrolní komise nebo revizora, rozhodne-li o jejich zřízení.

(3) Do výlučné působnosti shromáždění náleží rozhodování o

a) změnách ve věcech, které jsou obsahem prohlášení vlastníka budovy podle § 4 zákona o vlastnictví bytů,
b) schválení nebo změně stanov,
c) uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotce se souhlasem člena společenství, který je jejím vlastníkem, k zajištění pohledávek vyplývajících z úvěru poskytnutého na náklady spojené se správou domu,
d) změně účelu užívání stavby, změně stavby, jakož i o modernizaci, rekonstrukci, stavebních úpravách a opravách společných částí domu,
e) schválení účetní závěrky, předložené výborem či pověřeným vlastníkem, spolu se zprávou o hospodaření společenství a správě domu; pokud je správa domu a činnosti s ní související vykonávány správcem podle čl. V, předkládá zprávu rovněž správce v rozsahu a způsobem uvedeným ve smlouvě,
f) výši příspěvků členů společenství na správu domu a pozemku, popřípadě o výši a způsobu placení dalších příspěvků na činnosti uvedené v čl. IV,
g) výši záloh na úhradu za služby, pokud není rozhodování v této věci usnesením shromáždění svěřeno výboru nebo pověřenému vlastníkovi,
h) způsobu rozúčtování cen služeb na jednotlivé členy společenství, není-li stanoveno zvláštním právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu,
i) vymáhání plnění povinností uložených členům společenství k tomu příslušným orgánem společenství podle zákona o vlastnictví bytů a podle těchto stanov, pokud tuto činnost nesvěří do působnosti výboru nebo pověřeného vlastníka,
j) změně osoby správce nebo o změně obsahu smlouvy se správcem,
k) nabývání nemovitých věcí, bytů nebo nebytových prostor k účelům, které jsou předmětem činnosti společenství podle zákona o vlastnictví bytů, o majetkových dispozicích s těmito věcmi (převody, darování, zatěžování právy jiných osob, ručení těmito věcmi apod.); totéž platí pro jiná práva a jiné majetkové hodnoty, dále pro movité věci, je-li jejich pořizovací cena vyšší než částka určená usnesením shromáždění, jinak částka vyšší než 50 tisíc Kč v jednotlivém případě,
l) stanovení výše odměny členů výboru nebo pověřeného vlastníka,
m) rozdělení případného zisku z hospodaření společenství,
n) pravidlech pro užívání společných částí domu,
o) schvalování rozpočtu společenství,
p) dalších záležitostech společenství, pokud tak stanoví zákon o vlastnictví bytů, anebo si je shromáždění k rozhodnutí vyhradí.

Potřebné kvórum, pokud jste si ho do stanov neujednali ve v planém ZOVB.

Matějka

JAKOU FORMOU se podle zákona získává 3/4 souhlas - Pro Anonymousx: jakou formou

lake — Wed, 21 Oct 2009 11:44:57 +0200

Pane Anonymousx,

jste ten, kdo položil úvodní dotaz (Anonymous), nebo jste někdo jiný? Pokud se zaregistrujete, váš nick budete mít vždy rezervovaný.

K Vašim dotazům bohužel nemohu nic sdělit; nemám ve zvyku číst příliš dlouhé a nepřehledné příspěvky, zejména pokud se v nich uvádějí irelevantní informace.

Zkuste vpravo nahoře vyhledat 'per rollam'.

lake

JAKOU FORMOU se podle zákona získává 3/4 souhlas - Jak jsem psal, naše

Anonymousx — Wed, 21 Oct 2009 11:04:35 +0200

Jak jsem psal, naše stanovy kopírovali vzorové stanovy, ustanovení článku XII je totožne (resp. bylo před schválením úpravy, kde jsme si do tohoto článku doplnili možnost „vlastníci jednotek mohou přijímat usnesení náležející do působnosti shromáždění písemnou formou i mimo jednání shromáždění“). A důvodová zpráva k návrhu zákona je podle mého podobný kus papíru jako nějaké super chytrá knížka, kterou pak všichni citují a řídí se jí. Tzn. beru to jen jako právní názor. Judikatura, pokud vím, není téměř žádná.
Rada pana Matějky („řiďte se vlastními stanovami“) je sice super, ale neodpovídá na otázku, jak postupovat, když ve „vlastních stanovách“ není zakotveno jak získat souhlas 3/4 vlastníků. A osobně si myslím, že toto ani stanovy řešit nemohou – zákon je přece nadřazen a ze zákona nevyplývá, že souhlas podle §11 odst. 5 se získává na shromáždění. Nebo myslíte, že ano? Váš názor konrétně by mě velmi zajímal, váš výklad pojmu shromáždění v jiném příspěvku mi přijde velmi případný a správný. Jestli jsem pana Matějku pochopil správně, tvrdí, že podle zákona není jiný způsob rozhodování než shromáždění. Podle mého názoru zákon v §11 odst 4. a §11 odst. 5 rozeznává minimálně dva způsoby rozhodování (přítomné hlasy shromáždění a požadované počty vlastníků), přičemž rozhodovat hlasy (procenty) je v záležitostech podle §11 odst. 5 chybné. Můžeme se prosím zaměřit v další diskusi na odpověď na poslední větu a na vyvracení mého názoru? Diskuse o nezávaznosti vzorových stanov, sněmovních tisků apod. neřeší můj problém, i když je jistě zajímavá.

JAKOU FORMOU se podle zákona získává 3/4 souhlas - JAKOU FORMOU ... - 4

Matějka Jaroslav — Wed, 21 Oct 2009 10:50:13 +0200

Vážený,

řiďte se prosím v rozhodování dle vašich platných stanov společenství a platným zněním zákona č.72/1994 Sb. v daném okamžiku pro řešení dané věci. Zbytečně se zabýváte a porovnáváte různé záležitosti, včetně návrhů předpusu (viz základní váš dotaz).

Dále načtěte prosím zákon č.72/1994 Sb., v platném znění, především §11 odstavec 3., kretý hovoří o velikosti/síle hlasů jednotlivých vlastníků: „Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu; spoluvlastníci jednotky mají postavení vlastníka jednotky (jeden hlas).“

Počty potřebných hlasů pro platnost usnesení/rozhodování ve společenství v jednotlivých záležitostech, dle velikosti spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu, pro jednotlivá hlasování jsou uvedena v §9-§11 ZoVB.

Pozn.:

Tím jedním hlasem se rozumí velikost spoluvlastnických podílů vlastníka dané jednotky na společných částech domu.
Asi neumíte číst vážený, psal jsem, že pokud nemáte ve stanovách ustanovení o možností hlasování/rozhodování mimo shromáždění = „Zvláštní způsob rozhodování ve společenství“, tak rozhodovat „písemnou formou“ nemůžete. Až dodatečně jste sdělil, že to ve stanovách máte.
Ve stanovách společenství jste si mohli vymezit, o čem všem je možné písemnou formou rozhodovat nebo stanovit/zakázat, o čem písemnou formou rozhodovat možné není. V každém případě je nitné ustanovení vzorových stanov doplnit, jakým způsobem budou „VŠICHNI“ vlastníci seznámeni s výsledky „písemného“ rozhodnutí.

Matějka

JAKOU FORMOU se podle zákona získává 3/4 souhlas - Vážený pane

Anonymousx — Wed, 21 Oct 2009 10:19:18 +0200

Vážený pane Matějko,

předně moc nechápu Vaši narážku – pokud si vedle sebe dáte znění platných právních předpisů různé právní síly a žádáte o názor, netuším, proč by to někdo měl brát jako „filozofování“. Naše stanovy vychází ze vzorových s minimální obměnou, která se netýká dotčených ustanovení (§11 odst 5.). Důvodovou zprávu jsem necitoval jako závazný dokument (zákon není přijatý), ale JAKO ILUSTRACI PRÁVNÍHO NÁZORU na dva v současnosti platné způsoby rozhodování (důvodová zpráva v citované části popisuje platný stav, nikoliv stav po novele, a je výkladem předkladatele novely, které asi nebude úplně „mimo mísu“ – i když to není soud, jak asi budete argumentovat). Říkáte, že „rozhodovat písemnou formou nemůžeme“. OK, je to váš názor, ale va vašm příspěvku nezazněl žádný argument, který by vyvracel, že získávání 3/4 souhlasu není rozhodování společenství (na shromáždění). To, že vzorové stanovy obsahují slovíčko „také“ neimplikuje, dle mého názoru, že ta první možnost získání souhlasu všech je „jednání shromáždění“.

Cas

P.S. Já osobně jsem do stanov písemné rozhodování mimo shromáždění (včetně elektronického způsobu) zakotvil a nechal si odhlasovat 100% přítomných na shromáždění. Nicméně až zpětně řeším, že tak vlastně asi nemám pokryté získávání souhlasu 3/4 vlastníků pro tyto případy (což jsou počty vlastníků, nikoliv „hlasy shromáždění“ – což se možná novelou zákona změní a bude to vyřešeno).

JAKOU FORMOU se podle zákona získává 3/4 souhlas - Jakou formou 2

lake — Wed, 21 Oct 2009 10:08:30 +0200

Sněmovní tisky a důvodové zprávy nechte propříště stranou, vzorové stanovy rovněž. Jsou to jen kusy papíru bez jakéhokoliv právního významu. Co obsahují je zcela bezvýznamné.
Stanovy jsou důležité pouze ty, které platí v konkrétním SVJ.

lake

JAKOU FORMOU se podle zákona získává 3/4 souhlas - JAKOU FORMOU se ... - 1

Matějka Jaroslav — Wed, 21 Oct 2009 09:20:01 +0200

Vážený „FILOZOFE“,

prvně si ujasněme, zda ve vašem společenství platí vzorové stanovy neby společinství se řídí vlastními stanovami; a z tohoto dokumentu vycházejme.

Stanovy společenství (vlastní či vzorové) se musí průběžně upravovat v souladu s novelami ZoVB. Není-li tak učiněno, není v dané záležitosti ujednání stanov platné, platí ustanovení zákona. (Důvodová zpráva je k návrhu zákona, který se v průběhu schvalovacího procesu upravuje. Po schválení zákona již důvodová zpráva nemusí odpovídat schváleným ustanovením daného zákona.)

§11 odst5. – věta první: „K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby a o změně stavby je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek.“

§11 odst5. – věta druhá: „Jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek.“

Pozn.: §11 ods.4 nemá s odstavcem 5. nic společného. Ve společenství se rozhoduje v souladu se ZoVB o různých záležitostech dle různých pravidel – jiným potřebným počtem hlasů podílů.

Pokud ve vašich platných stanovách uložených ve sbírce listin v rejstříku společenství vlastníků jednotek u příslušného soudu nemáte ustanovení o možností hlasování/rozhodování mimo shromáždění = „Zvláštní způsob rozhodování ve společenství“, tak rozhodovat „písemnou formou“ nemůžete.

Matějka

JAKOU FORMOU se podle zákona získává 3/4 souhlas

Tue, 20 Oct 2009 22:11:13 +0200

Prosím právní experty o rozklíčování ve věci získávání souhlasu při stavebních úpravách a spol:

Zákon o vlastnictví bytů, §11, odst. 5: … souhlasu všech vlastníků jednotek … (evidentně /?/ je myšleno mimo shromáždění, když předchozí odstavec operuje s pojmem „přítomné hlasy“ a zde se o žádné „přítomnosti“ nemluví). Tzn. tyto záležitosti se řeší mimo shromáždění, správně?

Vzorové stanovy, čl. XII: „všech členů společenství … také /???/ mimo schůzi shromáždění“ (postup pro 3/4-souhlas však nezmíněn)

Sněmovni tisk 843 – důvodová zpráva („drobná“ novela v budoucnu legalizující rozhodování per-rollam): Navrhovaná změna vychází ze stejných principů jako změna § 11 odst. 4 zákona o vlastnictví bytů (bod 6), když především odstraňuje nesmyslnou dvojkolejnost stávající právní úpravy při rozhodování vlastníků jednotek. Protože návrh již nepočítá s rozhodováním vlastníků jednotek mimo společenství, budou se nadále i usnesení o věcech podle ustanovení § 11 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů přijímat v rámci shromáždění, resp. případně písemnou formou mimo jednání shromáždění. Kvalifikovaná většina všech hlasů, resp. tří čtvrtin všech hlasů, potřebná pro přijetí jednotlivých rozhodnutí podle ustanovení § 11 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů se vzhledem k závažnosti těchto rozhodnutí ponechává, čímž je zajištěna ochrana vlastnického práva jednotlivých vlastníků.

Řekněme, že souhlas VŠECH získám podle vzorových stanov podpisy na papír mimo shromáždění. Přiznám se ale, že mi vůbec není jasné, jak správně podle stávající právní úpravy získat 3/4 souhlas. Především však nerozumím slovíčku „také“ ve vzorových stanovách u toho citovaného článku. Vždyť zákon o schůzi shromáždění v případě tohoto souhlasu vůbec nemluví. Co je tedy ta „první možnost“? Dá se z výše uvedeného dovodit, že pro 3/4 souhlas stačí také „podepsat papíry“, protože to nepatří do působnosti shromáždění?

Děkuji,
Cas

P.S. Nezajímá mě v tomto případě vlastní rozhodování shromáždění per-rollam (nadpoloviční většina), o tom jsem si ve fóru přečetl celkem dost (shromáždění – na jednom místě, v jednom čase, v podstatě nyní není možné per-rollam). Jde mi jen o toto „získávání souhlasu“ ve věcech rekonstrukce, modernizace apod. a to, že vzorové stanovy nezmiňují postup získávání pro 3/4tinový souhlas.