Portál společenství vlastníků jednotek - účetnictví SVJ, jak účtovat, když většina dokladů je na správce? - Comments

účetnictví SVJ, jak účtovat, když většina dokladů je na správce? - Bankovní účet SVJ a rezervy 5

lake — Fri, 25 Sep 2009 13:26:23 +0200

Pane Matějko,

hmotným majetkem pro účely tvorby rezerv může být např. terénní automobil (pro účely SVJ s apartmány v horském rekreačním středisku, například). Nemusí tedy jít pouze o nemovitosti zapsané v katastru.

Máte pravdu, že by šlo o neobvyklý případ. Ne však nemožný:

nedávno zde na tomto portálu byl řešen dotaz, kdy při vzniku SVJ si město ponechalo plynovou kotelnu (zřejmě v samostatné budově, tedy neuvedenou v prohlášení vlastníka) a teprve po několika letech ji nabídlo SVJ k odkoupení.
V tom případě má SVJ na výběr buď koupi realizovat do spoluvlastnictví členů SVJ, nebo bude v katastru jako vlastník zapsáno pouze SVJ - právnická osoba; příjem z provozu kotelny bude příjmem právnické osoby.
Další možností, jak může obdobná situace vzniknout, je např. stavba kotelny, čističky odpadních vod, nástavba podkrovního bytu pro domovníka/údržbáře, zřízení společné sauny v místnosti bývalé prádelny, stavba výtahu, atd., - za předpokladu, že stavebníkem bude z nějakého důvodu přímo SVJ-právnická osoba.

Obávám se, že jsme se dostali poněkud off-topic ...

lake

účetnictví SVJ, jak účtovat, když většina dokladů je na správce? - SVJ a bankovní účet

Petr — Fri, 25 Sep 2009 13:04:09 +0200

Z dotazu není jasné, zda správa faktury proplatila, zda zálohy skládá SVJ na účet správy atd.

Jak píše Pavel „faktury na jméno družstva na adresu správce“,

FrantoviK – dle zákona o vlastnictví či vzorových stanov to povinnost není, bohužel. Proto to mají někteří na účet správce. Že to má být na účet vlastní, dá selský rozum. Vy si hospodařte např. se svým sousedem či příbuzným na jeho účet (třeba i s podpisovým právem pro oba jednotlivě) a potom si drbejte hlavu, když společník účet vyluxuje.

Pokud se objeví faktura na jméno správy, tak ať ji správa proplatí a společenství peníze přepošle.

účetnictví SVJ, jak účtovat, když většina dokladů je na správce? - Bankovní účet SVJ a rezervy 4 - pro p.Lake

Matějka Jaroslav — Fri, 25 Sep 2009 12:23:25 +0200

Vážený pane lake, a ostatní,

je skutečně SVJ vlastníkem kotelny jako jednotky=místnosti zapsané v KN a technologie=strojního vybavení?

Určitě ne, kotelna (místnost) je společnou částí domu ve spoluvlastnictví všech vlastníků (blíže výpis z KN pro daný dům). Neznám ve svém regionu SVJ, které by bylo zapsáno jako vlastník jednotky=kotelny=tepelného zdroje.

Technologie může být ve vlastnictví jiné právnické osoby=dodavatele tepla. V daném případě SVJ pronajímá za úplatu místnost ze společných částí domu. Většinou je i technologie opět ve spoluvlastnictví všech vlastníků v domě.

Při převodu jednotek bývají vlastníci takového domu, kde je bloková kotelna=tepelný zdroj pro více právních subjektů zatíženi v souladu s energetickým zákonem povinností ve věcí zajištění provozování tepelného hospopdářství a dodávky tepla, případně TUV jiným právním subjektům.

Takže není-li splněna podmínka dle písmene a) první části vašeho příspěvku a SVJ není zapsaným vlastníkem v KN jednotky=kotelny=tepelného zdroje, je vše ostatní bezpředmětné.

Není-li SVJ zapsaným vlastníkem v KN a provozuje-li tepelný zdroj, tak ho provozuje za všechny spoluvlastníky=členy SVJ. Zisk=příjmy z prodeje tepelné energie, výroby TUV a případně chladu či elektrické energie, jiným právnickým osobám (mimo dům pro které SVJ vzniklo), nejsou příjmy SVJ, ale jsou příjmy jednotlivých vlastníků=členů SVJ. Ti tyto příjmy zdaňují a zároveň vytváří „rezervu“ na budoucí opravy, případně opravy a obnovu tepelného hospodářství hradí mimořádným vkladem na opravu dle velikosti spoluvlastnických podílů, nemají-li určeno či dohodnuto jinak (možná spoluúčast odběratelů=cizích právních subjektů na základě dohody).

Matějka

účetnictví SVJ, jak účtovat, když většina dokladů je na správce? - Bankovní účet SVJ a rezervy 3

N. Klainová — Fri, 25 Sep 2009 12:06:36 +0200

Pokud má SVJ vlastní zdanitelné příjmy, ne fiktivní výnosy vzniklé přeúčtováním nákladů vlastníkům jednotek, mělo by smysl takto uvažovat. Ovšem pokud by se příjmy pohybovaly v relacích, kdy je možné vynulovat základ daně podle § 20 odst. 7 ZDP, volila bych jednodušší řešení. Asi. Budu ještě přemýšlet.

Každopádně děkuji za inspiraci. Doufám, že mohu Vaše náměty využít pro svůj účetnický web. Jsem účetní poradkyní, ne daňovou, takže každá rada z oblasti DP se hodí.

N. Klainová

účetnictví SVJ, jak účtovat, když většina dokladů je na správce? - Bankovní účet SVJ a rezervy 2

lake — Fri, 25 Sep 2009 10:36:07 +0200

Rozuměl jsem tomu tak, že by šlo o případ, kdy:
(a) SVJ je např. vlastníkem a provozovatelem kotelny nebo plynové kogenerační jednotky (zařízení tedy není ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek),
(b) SVJ má vlastní zdanitelné příjmy (např. prodává přebytečné teplo nebo elektrickou energii),
(c) a chce se vyhnout zdanění vytvořením rezervy na budoucí opravy kotelny/kogenerační jednotky.

Netroufám si ovšem odhadnout, zda to vidím správně.

lake

účetnictví SVJ, jak účtovat, když většina dokladů je na správce? - Bankovní účet SVJ a rezervy na opravy

N. Klainová — Fri, 25 Sep 2009 09:36:34 +0200

Pane lake, děkuji Vám za námět k zamyšlení. O novelizovaném § 7 odst. 4 ZoR vím, ale nějak mne nenapadlo, že existují SVJ, která si tvoří rezervu podle § 7 odst. 4 ZoR.

Podle mého názoru docela postačí, když si SVJ zahrne náklady na plánovanou opravu do rozpočtu nákladů na správu a promítne je do výše příspěvků na správu.

N. Klainová

účetnictví SVJ, jak účtovat, když většina dokladů je na správce? - Zákonná povinnost SVJ - bankovní účet 4

lake — Fri, 25 Sep 2009 08:17:15 +0200

Děkuji paní Klainové za odkaz k problematice a omlouvám se za své předchozí nesprávné tvrzení ohledně bankovního účtu SVJ.

Povinnost vést bankovní účet tedy je pouze pro ta SVJ, která vytvářejí rezervy na opravy hmotného majetku (např. kotelna, domovní tepelné čerpadlo, čistička odpadní vody, garáže či jednotky ve vlastnictví SVJ) podle §7/4 zákona č. 593/1992 Sb. v účinném znění.

Nebezpečí přímých plateb na konto správce se projeví - kromě případů konkursu - i při exekuci, kdy může dojít k obstavení účtů správce-dlužníka a zablokování všech finančních prostředků SVJ. Jakmile exekutor přistoupí k obstavení bankovního účtu, nezkoumá, odkud pocházejí peníze na něj připsané.

lake

účetnictví SVJ, jak účtovat, když většina dokladů je na správce? - Zákonná povinnost SVJ - bankovní účet 3

Anonyma — Thu, 24 Sep 2009 22:47:32 +0200

Takže nikde, jinak byste to napsal. Taky dobře.

účetnictví SVJ, jak účtovat, když většina dokladů je na správce? - Zákonná povinnost SVJ - bankovní účet 3

N. Klainová — Thu, 24 Sep 2009 22:46:55 +0200

Kdysi jsem se k povinnosti SVJ mít vlastní bankovní účet vyjadřovala viz http://klaiex.webnode.cz/…-bezny-ucet/.

Že by mi něco uniklo a ta povinnosti opravdu existuje? Pokud ano, děkuji za uvedení platné právní normy.

N. Klainová

účetnictví SVJ, jak účtovat, když většina dokladů je na správce? - Zákonná povinnost SVJ - bankovní účet 2

lake — Thu, 24 Sep 2009 22:31:36 +0200

Nu, zkuste zapátrat sám. Rada: SVJ je právnická osoba, takže budete hledat v ...

lake

účetnictví SVJ, jak účtovat, když většina dokladů je na správce? - Zákonná povinnost SVJ - bankovní účet

FrantaK — Thu, 24 Sep 2009 22:17:01 +0200

Pane lake,

kde je stanovena povinnosti SVJ založit bankovní účet? Děkuji.

FrantaK

účetnictví SVJ, jak účtovat, když většina dokladů je na správce? - Většina dokladů je na správce 3

lake — Thu, 24 Sep 2009 21:52:29 +0200

Paní Š.,

SVJ má zákonnou povinnost založit vlastní bankovní účet. Vyřiďte prosím vašim klientům z onoho SVJ, že jsou fušeři, jestliže ponechávají většinu finančních toků pouze mezi vlastníky a správcem.
Kdybych byl vlastníkem jednotky v onom SVJ, odmítl bych poukázat na účet správce byť i jedinou korunu.
Nejsem s ním (jako vlastník - soukromá osoba) v žádném právním vztahu a nemám důvod věnovat mu z plezíru jakékoliv částky.

lake

účetnictví SVJ, jak účtovat, když většina dokladů je na správce? - duplicitní příspěvek

Pavel — Thu, 24 Sep 2009 20:08:29 +0200

smazáno

účetnictví SVJ, jak účtovat, když většina dokladů je na správce? - Jak účtovat, když většina dokladů je na správce 2

Pavel — Thu, 24 Sep 2009 20:06:41 +0200

Pane lake,

domnívám se, že dotaz je myšlen vážně.

Když jsem před 11 lety začal dělat předsedu představenstva bytového družstva, tak mi náš správce takové doklady zkusil také vnutit.

S tvrzením, že jsem z mnoha desítek družstev (SVJ s právní subjektivitou ještě nebyla) které spravuje jediný, kdo by chtěl doklady znějící na jméno družstva. Seznámil jsem jeho „účetní“ se zněním zákona o účetnictví a od té doby chodí faktury znějící na jméno družstva na adresu správce, který z vybraných peněz za nájem faktury uhrazuje a čtvrtletně poukazuje rozdíl částky vybraného nájemného a proplacených faktur na účet družstva.

Jako nejlepší řešení vzniklé situace vidím přefakturaci, kdy faktury znějící na správce „protečou“ správcem a jako faktury adresované na SVJ budou zachyceny v účetnictví SVJ.

Do budoucna by měly faktury od dodavatele znít přímo na SVJ.

Jako větší problém vidím, že i bankovní účet zní na správce tzn. jedná se o účet (majetek)správce a pokud by šel správce např. do konkurzu, tak má družstvo pouze pohledávku za úpadcem. Já v družstvu „riskuji“ pouze nájemné za 3 měsíce.

Hezký den!

Pavel

účetnictví SVJ, jak účtovat, když většina dokladů je na správce? - Jak účtovat, když většina dokladů je na správce 1

lake — Thu, 24 Sep 2009 17:04:41 +0200

Váš dotaz je tak kuriózní, že váhám, zda si z nás neděláte legraci.
Jestliže SVJ není ani výstavcem faktury, ani jejím příjemcem, pak takový doklad vůbec nepatří do účetnictví SVJ.
Jak vede správce své účetnictví, jestliže jeho účetní doklady doputovaly až k vám?

lake

účetnictví SVJ, jak účtovat, když většina dokladů je na správce?

Thu, 24 Sep 2009 13:51:48 +0200

Dobrý den,

ráda bych jen poprosila o radu, dostala jsem za klienta SVJ, účtování SVJ zvládnu relativně dobře, jen u tohoto SVJ si nevím 100% rady se zaúčtováním, když na většině přijatých faktur figuruje název a adresa správce? Stejně tak to je i na bankovních výpisech. Nevíte prosím, jak to správně účtovat nebo kde bych si to mohla najít?

Děkuji

Š.