Portál společenství vlastníků jednotek - Dům v podílovém spoluvlastnictví - Comments

Dům v podílovém spoluvlastnictví - Měsíční zálohy 2

lake — Mon, 12 Oct 2009 12:36:07 +0200

Spoluvlastnictví podle Občanského zákoníku: na nákladech (na správu, údržbu a opravy) se podílejí společně a nerozdílně podle výše spoluvlastnického podílu.
ObčZ - na rozdíl od spoluvlastnictví podle ZoVB - neupravuje, zda mají skládat pravidelné zálohy, nebo vybrat jednorázovou částku předem, nebo např. zaplatit dodatečně kolik je právě třeba. Pokud je spoluvlastník ochoten přispívat na skutečně vzniklé výdaje, nelze jej nutit do zálohových plateb (alespoň já neznám takový judikát).

lake

Dům v podílovém spoluvlastnictví - Měsíční zálohy

FrantaK — Mon, 12 Oct 2009 12:15:14 +0200

„Počítejte s tím, že spoluvlastníci jsou povinni podílet se na nákladech. Nikoliv však skládáním pravidelných měsíčních záloh, pokud jste si toto neodsouhlasili písemnou dohodou všech.“

Předpokládejme, že skládání pravidelných měsíčních záloh není odsouhlaseno písemnou dohodou všech. Jakým způsobem jsou potom vlastníci povinni podílet se na nákladech? Mám za to, že to nebude zcela libovolným způsobem.

Děkuji za právní názor.

Dům v podílovém spoluvlastnictví - Dům 18 & SVJ

G.X — Sun, 13 Sep 2009 12:35:38 +0200

Pane Petře, pokud skutečně odkoupili DŮM (jako celek, podílově), není splněna podmínka § 9 (3) [kterou jste citoval nepřesně], v domě ani žádné vlastnictví jednotek není a původní vlastník ani nemůže svolávat shromáždění a SVJ nevzniká. Viz též § 1 (1).

G.X.

Dům v podílovém spoluvlastnictví - Pane Janoušek mohl bych se

ludvik — Sun, 13 Sep 2009 11:02:19 +0200

Pane Janoušek mohl bych se prosim zeptat odkud jste? nebo pripadne kde jste byt zakoupil? Protoze tenhle ten pripad mi prijde napadne podobny s mym :-) DEKUJI

Dům v podílovém spoluvlastnictví - Dům v podíl. spoluvlastnictví 12

Matějka Jaroslav — Sun, 06 Sep 2009 19:40:08 +0200

Vážený pan lake a pan Petr Janoušek,

je nevhodné založit „sdružení“ dle OZ; realitka radí chybně.

Založte sdružení dle zákona č.83/1990 Sb. ze dne 27. března 1990 o sdružování občanů v platném znění.

Takovéto sdružení se registruje přímo na MV ČR, má své IČO, své stanovy, může nabývat majetek a zavazovat se v právních věcech. Nejedná o „kroužek osob“, ale o plnohodnotnou PRÁVNICKOU OSOBU.

Jako právnická osoba si určí ve svém vnitřním předpise = hospodářské směrnici pravidla pro přispívání na správu, provoz, opravy domu jako celku a za služby spojené s užíváním bytů.

Pozn.: Je více než 200 občanských sdružení založených za účelem správy = vlastnictví bytových domů.

Matějka

Dům v podílovém spoluvlastnictví - Dům 18 & SVJ

Petr — Wed, 02 Sep 2009 15:48:56 +0200

„V kupní smlouvě stojí, že budova byla v r. 2004 odprodána všem 18 tehdejším nájemníkům. Původní vlastník město“.

Obrátil bych se na město a argumentoval bych ZVB. Otázka je vymahatelnost povinnosti původního vlastníka o svolání shromáždění k založení SVJ dle ZVB.

ZVB „§ 9 (3)Společenství vzniká v domě s nejméně 5-ti jednotkami, ve vlastnictví 3 různých vlastníků, a to dnem … . 8)První shromáždění se musí konat nejdéle do 60 dnů po vzniku společenství (odst. 3); svolá ji původní vlastník budovy. (9) Pokud se nesejde shromáždění k volbě orgánů společenství … “.

Občanský zákoník (v ZVB je to někde myslím také) „§ 137 (1) Podíl vyjadřuje míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech. § 139 (2) O hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou, podle velikosti podílů. Nedosáhne-li se většiny anebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud. (3) Jde-li o důležitou změnu společné věci, mohou přehlasovaní spoluvlastníci žádat, aby o změně rozhodl soud“.

Dům v podílovém spoluvlastnictví - Dům v podíl. spoluvlastnictví 11

lake — Tue, 01 Sep 2009 22:16:55 +0200

§ 829 Obč. zák.: (2) Sdružení nemají způsobilost k právům a povinnostem.

Tím je zodpovězena vaše otázka o registraci v obchodním rejstříku. Sdružení nelze zaregistrovat, je to jen kroužek osob se společnými zájmy. Jednat musí každý z nich sám za sebe.

Po pravdě bych soudil, že smlouva o sdružení je vám na nic, avšak realitní kancelář získá dlouhodobě platícího klienta, který se bez správce neobejde, protože nemá právo vstupovat do závazkových vztahů ani uzavírat smlouvy (na dodávku vody, na opravy domu atd.).

Jako spoluvlastníci i jako členové sdružení nebudete moci prodat byt na volném trhu, protože budete nuceni nabídnout jej přednostně ke koupi ostatním spoluvlastníkům. To podle mne snižuje tržní cenu vašich podílů.

Soustřeďte se na to, jak založit SVJ.

lake

Dům v podílovém spoluvlastnictví - Dům v podílovém spoluvlastnictví

Petr Janoušek — Tue, 01 Sep 2009 21:29:59 +0200

Děkuji za Vaše reakce,ano komplikované to je.

Realitní kanc. ,kterou jsme najali jako spravce budovy, přišla s návrhem uzavřít smlouvu o sdružení, podle § 829 občans. zákoníku. Připadá mi dost amatérská. Může někdo z Vás poradit,co taková smlouva musí obsahovat ?

V té , kterou vypracovala RK není ani zmínka o velikosti podílu každého ze spoluvlastníků, Nejsou v ní stanoveny žádně částky ohledně příspěvků na opravy a údržbu, jakým způsobem budou finanční náklady rozpočítávány, chybý údaj kdo bude ve výboru sdružení.Nenií v tomto případě nutná registrace v Obchodním rejstříku a IČO?

Pasáž, která mě zaujala:" ze sdružení nelze jednostranně vystoupit.Účast zaniká pouze převodem podílu na jiného spoluvlastníka. Převod podílu podléhá schválení shromáždění sdružení. Podíl odstoupivšího spoluvlastníka bude převeden na ostatní účastníky , kteří projeví zájem."

Dům v podílovém spoluvlastnictví - Podílové spoluvlastnictví

Petr — Tue, 01 Sep 2009 13:55:38 +0200

Je to asi nějaké komplikované. Myslím, že podobný problém se tu již řešil. Pravdu má zřejmě přispivatel Lake s odkazem na Občanský zákoník. je to hlava druhá – spoluvlastnictví a společné jmění § 136, § 137.

Mimochodem, Zákon obytech ohledně spoluvlastnictví jen opisuje Občanský zákoník.

Dům v podílovém spoluvlastnictví - Dům v podílovém spoluvlastnictví 8

lake — Sun, 30 Aug 2009 20:32:39 +0200

Pokud se některý vlastník ujal organizování společných věcí, můžete ho zkontaktovat a nabídnout svou spolupráci ve "výboru", i když samozvaném. Není to ovšem žádné řešení situace pro dům ani pro spoluvlastníky.

Zřídit samostatnou přípojku vody: musel byste před fakturačním vodoměrem zřídit odbočku pouze pro váš byt. Dodavatel vody by ji osadil svým fakturačním vodoměrem. Nebude zřejmě s takovým řešením souhlasit. Nedoporučuji takový postup.

Jestliže poctivě platíte zálohy, je otázka komu, na čí účet a jakou máte záruku, že částka nezmizí v nenávratnu. Nenabádám k neplacení, jen k opatrnosti.
-----------

Pro celý dům by bylo řešením vytvořit s.r.o., družstvo nebo nejlépe společenství vlastníků podle Zákona o vlastnictví bytů:

§ 5(2) Vlastnictví jednotky může vzniknout rovněž na základě dohody spoluvlastníků budovy nebo rozhodnutí soudu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví [poznámka: § 141 a 142 občanského zákoníku]. (...)

Vytvoření SVJ je tedy pravděpodobně možné; pokud se nedosáhne potřebného souhlasu všech, může být nahrazen rozhodnutím soudu.

Zda je na závadu exekuce majetku jednoho z spoluvlastníků, byste zjistil po poradě s právníkem a dle toho, zda v KN je vloženo zástavní právo vůči jeho podílu. Nezmínil jste se o tom.

lake

Dům v podílovém spoluvlastnictví - Dům v podílovém spoluvlastnictví

Janoušek — Sun, 30 Aug 2009 19:06:12 +0200

Mezi spoluvlastníky neexistuje žádná písemná dohoda či rozpis plateb na údržbu a opravy. Prostě se několik spoluvlastníků ústně dohodlo a ostatní se podřídili. Tuto patovou situaci má nejspíš na svědomí jeden ze spoluvlastníků, který se sám pasoval do funkce pověřeného vlastníka k zastupování, podotýkám že také bez nějakého hlasování či písemné dohody. No prostě jedním slovem, divočina. A lituji ,že jsem odkoupil podíl v tomto domě.

Ještě bych se rád zeptal,zda je možné se od ostatních spoluvlastníků separovat, uzavřít sám za sebe novou smlouvu s dodavatelem ( voda+stočné). Přestat platit zálohy na údržbu a opravy, do doby než se dobereme k nějakému řešení. Připadá mi , jako bych házel měsíčně takřka 2000 kč do kanálu.

Děkuji Vám za Vaše rady a názory

Dům v podílovém spoluvlastnictví - Dům v podílovém spoluvlastnictví 6

lake — Sun, 30 Aug 2009 16:23:25 +0200

Protože právní postup bude zdlouhavý, doporučuji zkontrolovat a dát do pořádku následující věci:

Platby na správu domu, údržbu a opravy (nesprávně "fond oprav") stanovte tak, aby jejich výše byla přesně v poměru spoluvlastnických podílů na domě. Vyhnete se případné argumentaci neplatičů, že jim bylo stanoveno plnění v nesprávné výši bez jejich souhlasu.
Počítejte s tím, že spoluvlastníci jsou povinni podílet se na nákladech. Nikoliv však skládáním pravidelných měsíčních záloh, pokud jste si toto neodsouhlasili písemnou dohodou všech.
Zálohové platby za služby (teplá voda + stočné TV, teplo na ohřev TV, teplo na topení) je třeba každoročně rozúčtovat a vyúčtovat podle vyhlášky 372/2001 Sb., nebo podle vaší dohody (studená voda + stočné SV). Nevyúčtovává-li se, jde o porušení zákona 458/2000 Sb. a opět by neplatiči mohli u soudu argumentovat ve svůj prospěch.
Rozpisy výše plateb dostali prokazatelně všichni (předání do vlastních rukou proti podpisu, nebo písemně s doručenkou do vlastních rukou? Pokud to nelze prokázat, ztrácíte možnost požadovat úroky z prodlení (§517 OZ).
Otázkou je, kdo je odpovědný za tyto záležitosti. Zřejmě všichni spoluvlastníci společně, aniž byste se mohli opřít o jednotlivá ustanovení Zákona o vlastnictví bytů.

lake

Dům v podílovém spoluvlastnictví - Dům v podílovém spoluvlastnictví 5

G.X — Sun, 30 Aug 2009 13:29:59 +0200

Podle mého názoru je to na občanskoprávní žalobu.

Pozn: Spoluvlastnický podíl je zlomek = dělení. Jinak vyjádřeno, ve vašem případě 5596/102677 = 0,0545. V procentech 5,45%. Je to bezrozměrné číslo , ne m2. Součet všech spoluvl. podílů v domě je roven 1.

G.X.

Dům v podílovém spoluvlastnictví - Dům v podílovém spoluvlastnictví 4

lake — Sun, 30 Aug 2009 13:00:57 +0200

Takže nejde o bytové jednotky ve smyslu zákona o vlastnictví bytů. Na vaše spoluvlastnické vztahy jej nelze použít, musíte postupovat podle Občanského zákoníku.

Postavení uvědomělých vlastníků vůči neplatičům by bylo jednodušší, pokud byste mohli založit Společenství vlastníků. K tomu ovšem se musíte všichni dohodnout na rozdělení budovy na bytové jednotky a společné části domu (obsahem dohody bude Prohlášení vlastníka podle ZoVB).
Souhlas všech je potřebný v každém případě. Zda exekuce tento krok blokuje, nevím.

Rozdíl mezi spoluvlastnictvím a SVJ je např. v tom, že neplatícímu vlastníkovi může být omezeno právo nakládat s jednotkou (zástavní právo zapsané v KN) a v extrémním případě s přivolením soudu může jednotka být prodána na úhradu jeho dluhů.

P.S. Váš podíl na nemovitosti není v metrech čtverečních, jde vždy o zlomek se dvěma celými čísly bez fyzikálního významu. 102667 m2 by odpovídalo souboru budov o rozloze francouzských Versailles.

lake

Dům v podílovém spoluvlastnictví - V KN jsme zapsáni

petr Janoušek — Sun, 30 Aug 2009 11:56:13 +0200

V KN jsme zapsáni všichni spoluvlastníci, všichni jsme společnými vlastníky budovy, podíl je vyjádřen v m2. (např.já vlastním podíl 5596/102677). Dům se skládá z 18 byt.jednotek, které nejsou v KN zapsány. V kupní smlouvě stojí,že budova byla v roce 2004 odprodána všem 18 tehdejším nájemníkům. Původní vlastník bylo město. Mezi spoluvlastníky neexistují žádné stanovy,jen se ústně dohodli na částce do FO. Já sám v domě nebydlím, podíl jsem odkoupil. Začal se trochu zajímat a zjistil,že 2 spoluvlastníci neplatí za služby a do FO a jeden ma nařízenou exekuci. Je to dost nepochopitelné, ale je to tak.

Petr Janoušek

Dům v podílovém spoluvlastnictví - Dům v podílovém spoluvlastnictví II

G.X — Sun, 30 Aug 2009 09:16:08 +0200

Dobrý den, dotaz není zcela jasný, druhé možné chápání je, že všichni vlastní podílově celý dům (nerozdělený Prohlášením vlastníka)

Pak je možné, že exekuce brání v nakládání s podílem a dohoda o rozdělení domu není realizovatelná.

Pozn: spoluvlastnický podíl nemůže být v metrech čtvrečních.

G.X.

Dům v podílovém spoluvlastnictví - Dům v podílovém spoluvlastnictví 1

lake — Sat, 29 Aug 2009 16:38:43 +0200

Píšete, že v domě jsou bytové jednotky. Kdo byl původním vlastníkem budovy? Existuje na katastrálním úřadě Prohlášení vlastníka? Kdo stanovil výši záloh a příspěvků? Komu je platíte?
Ptám se z toho důvodu, že ve vašem případě SVJ možná již vzniklo ze zákona, a to okamžikem, kdy byla třetí bytová jednotka v domě převedena do vlastnictví:

Společenství vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto vlastníků.

Není mi bez bližších podrobností zřejmé, jak by exekuce majetku jednoho z vlastníků mohla ovlivnit vznik SVJ. Z čeho plyne tento Váš názor?

Volbě výboru SVJ a přijetí stanov nebrání nic - snad pouze neochota původního vlastníka svolat první schůzi, nebo lenost současných vlastníků učinit totéž.

Jako SVJ byste mohli proti neplatičům postupovat účinněji.

lake

Dům v podílovém spoluvlastnictví

Sat, 29 Aug 2009 12:10:37 +0200

Dobrý den, Jsem jeden ze 16 spoluvlastníků domu s 18 byt.jednotkami. Bohužel z důvodu exekuce jednoho spoluvlastníka zatím nedošlo k převodu do SVJ. Ve výpisu katastru jsou podíly stanoveny v m2. Můj dotaz je , jak bychom měli v takové situaci postupovat proti spoluvlastníkům neplatičům,kteří neplatí jak FO , tak i zálohy dodavatelům ( voda, odpad atd.).

Předem děkuji za odpověď

Petr Janoušek