Portál společenství vlastníků jednotek - Změna z družstva na SVJ - Comments

Změna z družstva na SVJ - Změna družstva na SVJ -1

ivo6 — Mon, 16 Mar 2009 12:03:03 +0100

Ano, druzstvo a SVJ v jednom dome zpravidla znamena, ze druzstevnici musi platit jak pro druzstvo tak pro SVJ: 1)organy, 2)ucetnictvi a 3)spravu (pokud spravu vhodne nespoji). ivo6

Změna z družstva na SVJ - Změna družstva na SVJ

G.X — Mon, 16 Mar 2009 11:44:05 +0100

Chápejte, že družstvo a SVJ jsou různé dva subjekty. SVJ je nade všemi:) Družstvo je jedním z členů SVJ. Stejně tak jiné právnické osoby (s.r.o., …) mohou být členem SVJ. Ty také vedou SVÉ účetnictví, které nemá se SVJ nic společného (a nikdo se nad tím nepozastavuje!)

Na druhou stranu, pokud je družstvo zároveň správcem pro SVJ, lze ho pověřit i vedením účetnictví SVJ.

G.X.

Změna z družstva na SVJ - Družstvo a SVJ

Krupp — Mon, 16 Mar 2009 09:43:14 +0100

Paní Jano,

jsme družstvo, které má úvěr od magistrátu a do jeho splacení se nesmí byty do soukromého vlastnictví převést. Za zhruba rok a půl už to možné bude. Dále máme úvěr od banky, který budeme platit ještě 8 let a dostáváme dotaci z programu Panel. Asi 15% nájemníků nechtělo platit bance úroky a svůj podíl na druhém úvěru zaplatili hned. Za rok a půl budou moci chtít převést byty do svého vlastnictví. Pokud jim to nerozmluvíme bude to takto. SVJ bude zodpovědné za správu a provoz domu, bude dostávat úhrady od vlastníků i od družstva za byty v jeho vlastnictví. Bude platit faktury a povede účetnictví. Družstvu zůstane rovněž jeden byt dosavadního nečlena družstva a jeden nebytový prostor, který za pár korun pronajímáme. Družstvo bude přijímat úhrady od svých členů, a nájem za dva pronájmy. Část z nich bude platit SVJ a část na splátku úvěru, případně další vydání (např. účetnictví). Bude dostávat dotaci a jak jsem se zmínil povede účetnictví.

Změna z družstva na SVJ - Změna družstva na SVJ pro Janu

Pavel — Sun, 15 Mar 2009 23:22:35 +0100

Paní Jano,

česká legislativa je dost nejasná, ale ve Vašem případě je jednoznačná. Musíte vést dvoje účetnictví, jste dvě právnické osoby. Pokud někdo tvrdí něco jiného, vědomě lže nebo se v účetnictví nevyzná. Měl bych obavu, co vlastně takový znalec „účtuje“. Na trhu působí řada „účetních“, kteří/které mají několik hodin rekvalifikace a jsou „účetní“.

Pokud budete pokutováni za nevedení účetnictví, rozhodně to nebude šikana, pouze vymáhání práva. O tom, zda je to právo spravedlivé či rozumné nechci diskutovat, je to platné právo, to je bez diskuse. A právo se u nás vymáhá na nejslabších.

Proto Váš argument, že když se netrestá ztráta miliard, tak na Vás nepůjdou je tzv. mimo mísu.

Navíc o problému víte a jen kvůli nákladům ho neřešíte. Vědomé nevedení účetnictví může být i trestným činem (§ 125 TrZ).

Vůbec nerozumím tomu, proč jste spěchali s převodem do vlastnictví a vedle SVJ jste nechali existovat i družstvo s majetkem. Stálo by za úvahu dohodnout se s věřitelem, majetek převést a družstvo zlikvidovat. Jinak bude stále pod sankcemi.

Účetnictví SVJ vůbec nevedete a v účetnictví družstva pravděpodobně vedete operace, které by měly být v účetnictví SVJ. Takže hned dvě účetně špatně vedené právnické osoby. Vašeho dodavatele „účetnictví“ Vám fakt nezávidím.

Hezký den!

Pavel

Změna z družstva na SVJ - Změna družstva na SVJ2

Anonymo — Sun, 15 Mar 2009 21:49:20 +0100

A víte, že kvůli úrokům z termínovaných vkladů musí SVJ podávat daňové přiznání? To máte další problém vedle nevedení účetnictví.

Změna z družstva na SVJ - Poradna pro mini SVJ

N. Klainová — Sun, 15 Mar 2009 16:39:57 +0100

Paní Jano, kdybyste si to někdy s tím vedením účetnictví rozmysleli, přijďte nakouknout, jak se to dělá,

do Poradny pro mini SVJ.

Je tam souvislý příklad pro SVJ o 6 členech. Účetních případů je v takovém malém SVJ málo, každý měsíc se ty hlavní zkopírují, např. předpisy záloh. Doplní se nějaká ta faktura. Prográmek Klaiex zpracuje automatizovaně účetní závěrku. Simplík jak by smet. Mrkněte a uvidíte.

Adresa: www.klaiex.webnode.cz

S pozdravem N. Klainová

Změna z družstva na SVJ - Zvlášť účtovat není v SVJ nutné?

Jana1 — Sun, 15 Mar 2009 16:17:18 +0100

Paní Klainová, velmi si vážím Vašich příspěvků zde ve fóru. Určitě máte i tentokrát pravdu. S nevedením účetnictví pro SVJ se fakt nechlubím. To byste mi podsouvala neprávem. Jen ten červík spořivý, nebo skrblý mi říká: Věř účetní firmě, ušetříš. V případě, že se po nás bude finančák vozit, snad s pomocí firmy sankce zažehnáme. Já vím, je to riziko. Dík za upozornění. Jana Ps. Už jsme spolu komunikovali.

Změna z družstva na SVJ - Zvlášť účtovat není v SVJ nutné?

N. Klainová — Sun, 15 Mar 2009 15:50:01 +0100

Paní Jano,

účetní firma,která hlásá, že zvlášť účtovat SVJ není nutné, buďto vědomě nebo nevědomě ignoruje zákon o účetnictví. Každopádně bych se při spolupráci s takovouto firmou bála, co všechno si ještě dovolí ignorovat.

SVJ je právnická osoba. Podle § 1 ZoÚ je tedy účetní jednotkou. Podle § 4 odst. 1 jsou účetní jednotky povinny vést účetnictví. Jako nevýdělečné organizace jsou povinny respektovat vyhlášku č. 504/2002 Sb. Zeptejte se účetní, jestli tuhle vyhlášku někdy viděl(a). Pravděpodobně ne, protože družstva účtují podle vyhlášky pro podnikatele.

Možná by stálo za to, přečíst si v ZoÚ § 37 Sankce. Hned v odst. 1 písm. a) je za nevedení účetnictví stanovena sankce 6 % aktiv.

Píšete, že snad nebudete ze strany FÚ sankcionováni. A jaké máte představy pro případ, že byste sankcionováni byli?

Uměla byste kontrolní orgán přesvědčit, že si vystačíte se selským rozumem, a proto účetnictví nepotřebujete? Nebo snad máte ustanovení o náhradách sankcí za nevedení účetnictví ve smlouvě se správcem?

Kromě toho, že porušujete ZoÚ, porušujete nejspíše i povinnost předkládat členům SVJ ke schválení účetní závěrku SVJ. Tu tvoří rozvaha, výkaz zisku a ztráty a příloha. Nebo vám ji družstvo sestavuje? Podle vyhlášky č. 504/2002 Sb. pravděpodobně ne.

Takže s tím, že nevedete samostatné účetnictví, bych se moc nechlubila.

N. Klainová

Změna z družstva na SVJ - Změna družstva na SVJ

Jana1 — Sun, 15 Mar 2009 15:46:54 +0100

Jde o dva domy s podobnými problémy. Zdá se mi nesmyslné vést dvojí účetnictví. Při šesti bytech by vzrostly enormě náklady na zpracování komplet účetnictví pro dva subjekty. Pro SVJ máme pouze spořící účet u stejné banky, jako družstvo. Nechceme podvádět, jen doufáme, že nás, hnidy, nebudou šikanovat, když jinde mizí miliardy. Jana.

Změna z družstva na SVJ - Změna družstva na SVJ

mirek_2 — Sun, 15 Mar 2009 15:12:40 +0100

??? jsem zmaten…
Původní dotaz zadala Vlaďka a druhý příspěvek podepsala Jana. Jde o jeden dům a dva různé pohledy, nebo dva domy s podobnými problémy? V druhém případě je ale jedna otázka jasná: pokud jste již SVJ s práv.subjektivitou (práv.osoba zapsaná v rejstříku SVJ a vlastními staturárními org.), pak jste povinni vést vlastní účetnictví a informace Vaši účetní firmy je nepravdivá a nezbývá než se sami seznámit s příslušnou legislativou – viz.výše. Mirek.

Změna z družstva na SVJ - Změna z družstava na SVJ.

Jana1 — Sun, 15 Mar 2009 14:38:48 +0100

Původní družstvo má 6 bytů. Převod do OV proběhl . Vedle sebe existuje družstvo i SVJ. Družstvo dělá správcování, účetnictví externě. V majetku družstva zůstala jen dvougaráž a závazek vůči městu za splátky pozemku pod domem a zahrada. Necháme vedle sebe oba subjekty až do splacení kupní ceny za pozemky. Dvougaráž je taková „pojistka“ pro případ nedostatku peněz při náhlé havarii, nebo nutné opravě. Ale to hlavní je: Účtujeme pouze družstvo, účetní firma nás ujistila, že zvlášť účtovat SVJ není nutné. Snad nebudeme sankcionováni od FÚ. Zatím se snažíme používat selský rozum a neokrádat vlastníky. Snad toto je cesta, jak přežít v nepřehledné legislativě. Jana.

Změna z družstva na SVJ - Změna z družstava na SVJ.

mirek_2 — Sun, 15 Mar 2009 12:44:52 +0100

K uvedenému problému lze poze dodat: pokud se mezi dnešními nájemci v domě nenajdou alespo tři, ktěří mají takový zájem o převod bytu do soukromého vlastnictví ( ! byty se nepřevádějí do SVJ jak máte uvedeno v dotazu ! ) a budou ochotni sami nastudovat alespoň úvod do této problematiky ( doporučuji zde na webu, kde je i příslušná legislativa – viz záhlaví na této stránce) nedoporučuji o přechodu do nové formy vlastnictví vůbec uvažovat! Fundovaný přednášející „z venku“ Vám problém osvětlí; může i přesvědčit o výhodách nové formy, ale dál se dnešní nájemci musí starat a rozhodovat sami. A to je už jiný problém. Mirek.

Změna z družstva na SVJ - Změna z družstva na SVJ 2

Pavel — Sun, 15 Mar 2009 08:05:51 +0100

1)dotaz je skutečně triviální, ale odpověď je složitá a záleží na konkrétních okolnostech :-))

2)především je nutné postupovat s rozmyslem a zjistit si informace předem. Pokud se zpracuje Prohlášení vlastníka a převedou se první dva byty, vznikne SVJ a proces je prakticky nevratný i když se následně zjistí, že bytové družstvo vyhovovalo lépe

3)hlavní, a prakticky jediná výhoda, SVJ proti družstvu je to, že na jednotku lze vzít úvěr, což může využít stávající majitel bytu nebo budoucí kupující.

4)jinak jsou u SVJ samé nevýhody, čehož je tento server důkazem

5)SVJ se musí řídit zákonem 72/1994 Sb., který je i na české poměry mimořádně špatně napsaný, nejasný, sporný. Způsob rozhodování v SVJ vyžaduje vyšší rozhodovací kvóra než hlasování v obchodních společnostech či družstvech, což často činí velké problémy.

6)skutečnost, že vlastní jednotku vede u některých „vlastníků“ k tomu, že blokují jednáni shromáždění, protože oni jsou přece vlastníci, jim nikdo nebude nic nařizovat! Účast na shromáždění tak klesá a přitom je k přijetí usnesení potřeba větší počet hlasů

7)u družstva se s neplatiči lze rychle vypořádát i bez soudu zrušením nájemní smlouvy a vyloučením z družstva, u SVJ je to mnohem složitější a hlavně za účasti českého soudnictví

8)pro převod bytů by bylo nutné zpracovat Prohlášení vlastníka a stanovy podle stávajícího zákona. Od roku 2005 se připravuje nový zákon podle kterého se asi budou muset tyto základní dokumenty předělávat, což vyvolá zbytečné náklady, pokud by se SVJ založilo podle stávajícího zákona

9)pokud je dům před větší opravou (zateplení, okna, výtahy atd.) lze opravu jednodušeji provést v družstvu než v SVJ.

10)můj závěr: pokud již existuje bytové družstvo, tak SVJ je vhodné pro lidi, kteří potřebují úvěr nebo byt prodat. Většina členů družstva, která nechce nakládat s bytem nebo si nechce vzít úvěr, která chce pouze bydlet, těchto „výhod“ nevyužije, pouze to těm několika jednotlivcům zaplatí a ponese i důsledky spojené s existencí SVJ.

Hezký den!

Pavel

Změna z družstva na SVJ - Částečná odpověď:

Anonymou — Sat, 14 Mar 2009 22:05:52 +0100

Částečná odpověď: Pokud v domě existuje společenství vlastníků i družstvo, tak se věc má tak, že družstvo ve společenství vystupuje jako vlastník těch jednotek, které jsou pod družstvem. Ono tak i fakticky je. V případě družstva je vlastníkem družstvo. Na druhou stranu SVJ jednotky (až na výjimky) nevlastní, ale pouze spravuje.

O společné části domu se tedy v takovém případě stará SVJ a družstvo se podílí na rozhodování (hlasování na shromáždění vlastníků) a samozřejmě i na nákladech. Vše v poměru podlahové plochy jednotek, které družstvo vlastní ku celkové ploše všech jednotek.

O výhodnosti lze diskutovat. Je celkem logické, že SVJ i družstvo má nějaké náklady. U SVJ se náklady rozpočítávají podle podlahové plochy jednotek. Tedy ti, kteří budou přímo vlastníky jednotky a tedy členem SVJ, budou platit jen tyto náklady. Členové družstva, které bude vlastnit některé jednotky a které bude členem SVJ, se budou podílet jak na nákladech SVJ, tak navíc družstva. Taktéž se nebudou např. podílet přímo na rozhodování SVJ, ale prostřednictvím zástupců v družstvu.

Obecně lze doporučit zejména kvůli organizačním a administračním aspektům buď mít pouze družstvo nebo pouze SVJ. Po nějakou přechodnou dobu je možné mít klidně oboje. Většinou se také hledají obtížně lidi, kteří jsou ochotni se aktivně podílet na vedení družstva a SVJ. Pokud budete mít oboje, tak to bude vyžadovat více lidí.

Změna z družstva na SVJ

Sat, 14 Mar 2009 14:36:27 +0100

Dobrý den, slíbila jsem rodičům, že se zeptám, a proto se předem omlouvám, pokud můj dotaz bude znít pro někoho triviálně. Rodiče bydlí v domě, který je družstvo, část lidí má záujem převést byt do SVJ, část lidí však zájem nemá. Ráda bych věděla, zda zde platí, že pokud bude mít zájem nadpoloviční většina, může SVJ vzniknout a nebo naopak, pokud by zájemců o SVJ bylo méně, jak půlka, zda je to důvod k tomu, že SVJ nemůže vznikmnout. Připadá mi však i tak hloupé, pokud by dům byl napůl družstvo a napůl SVJ, jak je to pak se správou domu? Dále prosím o informaci, zda je možné se na někoho, kdo celé problematice rozumí, se obrátit,pozvat na členskou schůzi /samozřejmě ne zadarmo/,neboť nikdo z vedení družstva v domě mých rodičů není schopný dát dohromady tato fakta, se kterými by předstoupil před členskou schůzi,fundovaně členy družstva informoval a odpověděl na případné dotazy, zda je či není výhodné dát možnost vzniku SVJ. Předem velmi děkuji za případnou odpověď. Vlaďka