Portál společenství vlastníků jednotek - fakturace správce SVJ - Comments

fakturace správce SVJ - fakturace správce SVJ »

Jan77 — Sat, 01 Aug 2026 09:45:00 +0200

Mně vlastně nadále vrtá hlavou váš dotaz… píšete „Neměl by mít na tyto činnosti buď ŽL nebo DPP?“ . Takže vlastně ani nevíte, s kým a jaký ten smluvní vztah máte? To je dosti zásadní z hlediska daní, odvodů…

fakturace správce SVJ - Fakturace správce SVJ 13

Justitianus — Sat, 01 Aug 2026 11:01:11 +0200

„abych rozlišila správu, zajištění úklidu a zajištění dodavatelů na drobné opravy.“

Nerozumím proč zmiňujete drobné opravy samostatně. Jde přece o náklad na správu domu a pozemku. Vždyť právě tam to patří podle druhového členění nákladů.

Zajištění úklidu může spadat pod správu domu a pozemku, nebo pod poskytování služeb spojených s užíváním bytů. My ovšem netušíme, zda SVJ tuto službu poskytuje – to musíte vědět Vy.

Pojem „správa“ (bez bližšího určení) je neurčitý a nejednoznačný. Nepoužívejte jej. Nový občanský zákoník bohužel zavedl dvě odlišné správy:
☀ Správa domu a pozemku podle § 1180 odst. 1 NOZ. O těchto nákladech se účtuje v 3. účtové třídě a rozúčtují se vlastníkům podle spoluvlastnických podílů.
☀ Vlastní správa právnické osoby SVJ – tento náklad se rozúčtuje na každou jednotku stejně podle § 1180 odst. 2 NOZ. O těchto nákladech se účtuje v 5. účtové třídě. Jde o vlastní náklady, který by SVJ vynakládalo jako spolek, i kdyby neexistoval dům s jednotkami (náklady na vedení účtů, na účetnictví, na výkaznictví vůči orgánům státu, na zápisy do rejstříku, na svolávání a organizování shromáždění, atd.) Smluvní správci si většinou účtují za své služby odměnu, která se určí jako paušální částka krát počet jednotek.
Toto zákonné dělení na dvě různé „správy“ je nepraktickým excesem, který nemá z hlediska vlastníků jednotek žádný rozumný význam. Existence i veškerá činnost SVJ je totiž zaměřena zejména na správu domu a pozemku a na poskytování služeb.

Vedle toho existuje i náklad na pojištění cizího majetku. Dále náklad na poskytování služeb spojených s užíváním bytů podle § 1181 NOZ a zákona č. 67/2013 Sb.. Tyto služby se rozúčtují podle tohoto právního předpisu, nebo podle rozhodnutí SVJ.

„(zaúčtováno – vlastní správa x a služba úklid y) … druhá faktura … x Kč drobné opravy (a tady už nevím, je to vlastní správa nebo opravy z tzv.FO?)“

Opět připomenu, že vlastní správa právnické osoby je podle NOZ něco jiného nežli správa cizího majetku (domu a pozemku). Drobné opravy domu a pozemku spadají samozřejmě pod náklad na správu domu a pozemku. Proč o tom pochybujete?

Nepoužívejte nesmyslný pojem „FO“, když v účetnictví SVJ nic takového neexistuje.

Justitianus

fakturace správce SVJ - Správce a SVJ 2

Zdenek 22 — Fri, 31 Jul 2026 23:54:45 +0200

Paní svjHl,

fakt by bylo dobře, pokud byste se nejprve dobře seznámila se smlouvou, kterou vaše SVJ uzavřelo se správcem (pro Justitiana s „osobou, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku“), a pak se teprve dotázala.

fakturace správce SVJ - fakturace za vl.správu

svjHl — Fri, 31 Jul 2026 20:17:48 +0200

Dobrý den, všem děkuji za odpovědi. Nějak se s tím popasuji. Nešlo mně o účetnictví pana správce, ale o to, jak zaúčtovat v SVJ odvedené práce podle jeho faktury. Nebo spíš abych rozlišila správu, zajištění úklidu a zajištění dodavatelů na drobné opravy. Smlouva asi není úplně OK a musím si ji znovu vyžádat, sice jsem ji četla, ale teď ji nemám. jedna faktura .. správa x Kč, úklid y Kč, celkem xy Kč (zaúčtováno – vlastní správa x a služba úklid y)

druhá faktura … x Kč drobné opravy (a tady už nevím, je to vlastní správa nebo opravy z tzv.FO?) J.

fakturace správce SVJ - Opět zbytečné dohady o faktuře 2

Justitianus — Fri, 31 Jul 2026 07:08:38 +0200

Fakturantko, snad jste nepochopila co jsem napsal. Takže znovu:

Pojem „fakturovat“ znamená vyzvat k úhradě za zboží nebo za službu mezi podnikateli, případně mezi podnikatelem a veřejným zadavatelem.

Tato výzva – podle Vás tedy „faktura“ – může mít různé formy a rozmanitý obsah. Může být ústní, nebo písemná. Skutečně nevím co je faktura. Ani nikdo z vás remcalů nedokáže napsat co to tedy je. Nedokážete označit celostátně účinný právní předpis, který by jednoznačně definoval co je to „faktura“ a jaké jsou její povinné náležitosti. Dá se napsat pouze obecně, že je to nějaká výzva k úhradě.

Mně to žíly netrhá a nemyslím, že by mělo smysl dál pokračovat v této nekonečné diskusi.

Justitianus

fakturace správce SVJ - O pravděpodobnosti - pro Justina

Fakturantka — Thu, 30 Jul 2026 19:10:42 +0200

Pro Justina: Fakturovat</f> znamená vyhotovit/vystavit fakturu. Jazyk je zajímavý. Situace, kdy někdo ví, co je fakturovat</f>, a současně neví, co je faktura, tak není příliš pravděpodobná.

fakturace správce SVJ - „ve smlouvě má

Petr — Thu, 30 Jul 2026 15:05:47 +0200

„ve smlouvě má (správce) zajišťování některých činností. … fakturuje úklid nebo drobné stavební opravy jako správu. Měl by mít na tyto činnosti buď ŽL nebo DPP ? Nebo to může fakturovat jako správu a buď

účtovat jako vlastní správní činnost, 2) nebo účtovat úklid jako

službu a stavební práce jako čerpání dlouhodobých záloh, tzv. FO ?“

– – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

pro svjHl

Jste členem toho fóra už 11 let.

Netuším, v jakém smyslu používáte pojem „správce“. Jak napsal už Zdenek22, může jím být správce domu bez vzniku SVJ (NOZ § 1191 až 1193). Osobou odpovědnou za správu domu (tedy vlastně správce domu), je celé SVJ (všichni vlastníci jednotek) viz § 1190 a § 1194. A ty navenek zastupuje statutár (NOZ § 1205).

Dotaz chápu tak, že se jedná osobu (fyzickou či právnickou), kterou (dle § 1208/g) pověřilo shromáždění některými činnostmi správy domu. Pokud to je firma, bývá označována jako „správní firma“. Její povinnosti a práva jsou popsána ve smlouvě. Ale stále je osobou odpovědnou SVJ (zastupované statutárem, viz výše).

Dotaz chápu, že jste statutár (jinak byste nedostal tzv. fakturu do ruky a nevěděl byste co „fakturuje“) a účetnictví zajišťuje „správní firma“, která ale nesmí postupovat v rozporu s legislativou a se smlouvou s SVJ.

Blíže ke správě viz NV 366/2013 Sb.

Blíže k „vlastní správní činnosti“ viz 366/2013 Sb. § 12

Závěr:

úklid bývá služba, a stavební práce se platí z příspěvků správy domu (tzv. Fond oprav)
nevíme co máte ve smlouvě se správní firmou

fakturace správce SVJ - Opět zbytečné dohady o faktuře

Justitianus — Thu, 30 Jul 2026 15:06:13 +0200

Čtenář 2 napsal: „Pokud netuším, co je faktura, těžko mohu vědět, co znamená výraz „fakturovat“.“

Čtenáři 2 (bez ověření), mýlíte se. Unavuje mne reagovat na zjevné lži Fakturantky a na Vaši zbytečnou poznámku. O „fakturování“ Vám rád něco napíšu.

„Fakturovat“ nejspíše znamená (podle § 1963/1 NOZ) učinit právní jednání, kterým podnikatel vyzve podnikatele k úhradě zboží nebo služby. Fakturovat je možné také mezi podnikatelem a veřejným zadavatelem podle zákona o zadávání veřejných zakázek (§ 1963/3 NOZ) [1].

Fakturovat je možno ústně (přímou řečí, telefonem, vzkazem na záznamníku) i písemně (doručením listiny, nebo doručením elektronické výzvy). To je vše, co vím o „fakturování“.

Avšak samotný pojem „faktura“ není v českém právním řádu definován, a už vůbec nelze tvrdit že by měla mít nějaké „povinné náležitosti“. Víme jen to, že je to výzva k úhradě mezi podnikateli.

Jaké povinné náležitosti má například ústní „faktura“?
Jaké povinné náležitosti má písemná „faktura“?

Napište mi o tom něco a uveďte prosím celostátně účinný právní předpis, který něco takového definuje.

Justitianus

☀ [1] Z uvedeného plyne, že fakturou není výzva k úhradě mezi podnikatelem a nepodnikatelem, ani výzva k úhradě mezi SVJ a vlastníkem jednotky.

fakturace správce SVJ - Paralelní téma

Čtenář 2 — Thu, 30 Jul 2026 13:18:18 +0200

Pane Justitianus, proč lžete? Napsal jste: „Vy přece netušíte co je to „faktura“. Já také ne.“

Zde: https://www.portalsvj.cz/…-spravu-domu#…

Pokud netuším, co je faktura, těžko mohu vědět, co znamená výraz „fakturovat“.

Pro Vaší informaci, paní svjHl je (externí) účetní.

fakturace správce SVJ - Fakturovat znamená (2)

Justitianus — Thu, 30 Jul 2026 12:16:30 +0200

Fakturantka (bez ověření) mi píše: „Psal jste nedávno, že nevíte, co znamená fakturovat.“

Proč lžete? Nikdy a nikde jsem něco takového nenapsal.

Justitianus

fakturace správce SVJ - Správce a SVJ

Zdenek 22 — Thu, 30 Jul 2026 10:17:39 +0200

Nevzniklo-li společenství vlastníků, osobou odpovědnou za správu domu je správce.

Vzniklo-li společenství vlastníků, osobou odpovědnou za správu domu je společenství vlastníků.
Dále, vzniklo-li společenství vlastníků, za správce se běžně považuje osoba, která zajišťuje některé činnosti správy domu a pozemku.
Jak jinak by se tato osoba měla nazývat?

Mám za to, že v případě tazatele „svjHl“ se jedá o stav, kdy vzniklo společenství vlastníků.

fakturace správce SVJ - „Fakturovat znamená

Fakturantka — Thu, 30 Jul 2026 08:23:41 +0200

„Fakturovat znamená vyzvat druhou osobu k úhradě.“ (Vložil Justitianus, 30. Červenec 2026 – 7:20)

Psal jste nedávno, že nevíte, co znamená fakturovat.

fakturace správce SVJ - Fakturace správce SVJ 2

Justitianus — Thu, 30 Jul 2026 08:20:58 +0200

svjHl napsal: „fakturace správce SVJ“

Chápete jakou pitomost jste napsal? Správcem SVJ je přece samotné SVJ!!! Každá právnická osoba spravuje sama sebe. Nazývá se to vlastní správa (u SVJ je to vlastní správní činnost podle § 1180/2). Pod vlastní správu právnické osoby patří i správa jejího majetku a jejího jmění.

svjHl se ptá: „Ale je správně když fakturuje například úklid nebo drobné stavební opravy jako správu?“

Jste zřejmě zmaten. Jak smluvní správce označí svou činnost je pro SVJ bezvýznamné. Rozhodující pro SVJ je pouze o jaké náklady se jedná a podle toho o nich SVJ účtuje. Pro smluvního správce může jít o jeho hlavní činnost „Nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí“ (živnost volná). Smluvní správce nejspíše vyzývá vaše SVJ k úhradě částek, které jsou částkami za činnosti správce podle sjednané smlouvy – to je přece váš problém, abyste si roztřídili požadované platby podle jejich skutečného důvodu a účelu. Z Vašeho neurčitého dotazu nelze zjistit ani přibližně o co jde.

svjHl se ptá: „Neměl by mít na tyto činnosti buď ŽL nebo DPP?“

Mohl, ale nemusel. Neptejte se nás zda SVJ zaměstává fyzickou osobu na DPP – to přece musí vědět v první řadě SVJ a vaši statutáři!!! My to netušíme. Dotaz na nás je tedy nesmyslný.

svjHl se ptá: „Nebo to opravdu může fakturovat jako správu …“

Proč by nemohl? Správa cizího majetku je činnost jako každá jiná. Smluvní správce nejspíše vykonává některé činnosti správy domu a nechává si je od SVJ zaplatit. Rozsah činnosti je jistě uveden ve smlouvě se smluvním správcem. My tu smlouvu neznáme. Na neurčitý dotaz není možné odpovědět podrobněji.

svjHl se ptá: „… může fakturovat jako správu a buď 1) účtovat jako vlastní správní činnost, 2) nebo účtovat úklid jako službu a stavební práce jako čerpání dl. záloh …“

Jste totálně popleten. Fakturovat znamená vyzvat druhou osobu k úhradě. Vám i vašemu SVJ je ovšem úplně jedno jak správce účtuje ve svém účetnictví o přijatých platbách.

Náklad na vlastní správní činnost správce (náklad vlastní správy) nemůže být účtován právnické osobě SVJ, protože nejde o správu cizího domu a pozemku. Správce samozřejmě za své činnosti pro SVJ dosává odměnu. Jak si ji vnitřně rozúčtuje jak s touto částkou naloží – to je pouze jeho věc! Do toho právnické osobě SVJ vůbec nic není.

Je pouze věcí smlouvního správce jakou část přijaté odměny použije na svou vlastní správu, na jiné provozní náklady, na nákup majetku, na své pojištění, na mzdy a odměny zaměstnanců, a jakou část bude tvořit jeho zisk.

Pro SVJ je rozhodující pouze jediná skutečnost: jak platby smluvnímu správci zaúčtuje ve SVÝCH ÚČETNÍCH KNIHÁCH. Pouze toto je pro vás směrodatné. O účetnictví smluvního správce se nestarejte – nic Vám do toho není.

Justitianus

fakturace správce SVJ - fakturace správce SVJ

Jan77 — Wed, 29 Jul 2026 21:02:50 +0200

Tak zajisté – soustavná výdělečná činnost musí mít nějakou formu: zaměstnanecký poměr, podnikatel-fyzická osoba, podnikatel-právnická osoba (s.r.o…)… A v případě podnikatele lze hovořit v běžné mluvě o „fakturaci“ plnění. A ano, správa domu a podobné činnosti jsou živností dle Živnostenského zákona.

A taktéž ve vztahu dodavatel-odběratel (SVJ) bude SVJ nakonec potřebovat rozdělit vzniklé náklady do potřebných kategorií pro rozúčtování služeb a správy domu pro členy SVJ. To ale záleží na tom, jak je to v daném SVJ strukturované (např. „drobné opravy“ spadají do správy domu, dovedu si ale představit, že i ten úklid lze zahrnout do správy).

Zkuste popsat váš problém nikoli jen formou otázek „nemělo by být X, Y,..?“

fakturace správce SVJ

svjHl — Wed, 29 Jul 2026 14:07:44 +0200

Prosím, jak je to s fakturací správce? Ve smlouvě má zajišťování některých činností. Ale je správně když fakturuje například úklid nebo drobné stavební opravy jako správu? Neměl by mít na tyto činnosti buď ŽL nebo DPP? Nebo to opravdu může fakturovat jako správu a buď 1) účtovat jako vlastní správní činnost, 2) nebo účtovat úklid jako službu a stavební práce jako čerpání dl. záloh, tzv. FO?