Portál společenství vlastníků jednotek - Balkóny - prohlášení vlastníka 1998 - Comments

Balkóny - prohlášení vlastníka 1998 - Balkon 2

Justitianus — Sat, 04 Apr 2026 21:40:20 +0200

„Nečtěte rozhodnutí NS … jsou to hlupáci.“

Plně souhlasím. Z judikátů NSS je zjevné, že soudci neznají zákonnou úpravu bytového spoluvlastnictví a mají potíž vyložit příslušné právní normy ústavně konformním způsobem.

Justitianus

Balkóny - prohlášení vlastníka 1998 - balkon

bakonek — Sat, 04 Apr 2026 07:56:55 +0200

Nebo také NS 26 Cdo 1857/2023–355. Nečtěte rozhodnutí NSS, ten neví nic o společných a soukromých částech domu, jsou to hlupáci.

Balkóny - prohlášení vlastníka 1998 - balkon

bakonek — Sat, 04 Apr 2026 07:51:09 +0200

Prohlášení je vypracováno v souladu se ZOVB, přečtěte si rozsudek 65 Cm 68/2023–47 a odvolání 9 Cmo 265/2023–73.

Balkóny - prohlášení vlastníka 1998 - Balkóny - prohlášení vlastníka 11

Melly — Mon, 16 Mar 2026 08:43:18 +0100

Pro Justitianus. Na základě Vaší odpovědi a posouzení dotazu paní Jindráková napsala: „Děkuji Vám za odpověď, já jsem též toho názoru, že balkony nemohou být ve vlastnictví bytové jednotky, a že PV je vadné.“

Mnoho lidí Vás na tomto fóru vnímá jako právní autoritu. Jenže Vy se zde v poslední době jen rozčilujete a Vaše rady jsou jen poloviční. Rozsudek, ze kterého jsem citovala, není právně vadný a já nemám halucinace. Jedná se o usnesení Městského soudu v Praze 65 Cm 68/2023.

Ano, nikdo kromě mě nezmínil, že by se snad mělo postupovat pouze podle rozhodnutí nové předsedkyně. Jen ona se vyjádřila, co si podle vašeho návodu a názoru myslí.

Justitianus: Kdybyste znala NOZ, zjistila byste, že podle § 1208/e/2 bude o opravě společné části nejspíše rozhodovat shromáždění.

Znám NOZ, proto jsem také napsala, že v případě rozhodnutí o opravě balkonů by SVJ (nikoliv paní předsedkyně) mohlo čelit žalobě některého vlastníka bez balkonu. Je to přesně tak, jak píšete: „…bude o opravě společné části nejspíše rozhodovat shromáždění“. Z prohlášení vlastníka nelze dovodit, že balkony jsou společnou částí. V takovém případě není v pravomoci shromáždění, aby o opravě balkonů rozhodlo.

Balkóny - prohlášení vlastníka 1998 - Balkóny - prohlášení vlastníka 10

Justitianus — Mon, 16 Mar 2026 03:29:00 +0100

Melly: „Prohlášení vlastníka možná obsahuje chyby, nelze však říci, že není platné, jak by se mohla paní dotazující na základě vaší dikce a rozhodnosti domnívat.“

Nikde a nikdy jsem nenapsal že prohlášení není platné. Prosím čtěte co jsem napsal a nevymýšlejte si co jsem nenapsal. Naopak podle § 1167 platí, že dojde-li k zápisu vlastnického práva k jednotkám do veřejného seznamu, nelze prohlášení prohlásit za neplatné ani nelze určit, že vlastnické právo k jednotce nevzniklo, v případě, že věcné právo k jednotce nabyla další osoba.

Melly: "Citace z odůvodnění soudu: … "

Vaše halucinace mne nezajímají. Chcete-li citovat z jakéhosi (zjevně vadného) judikátu, uveďte laskavě spisovou značku. Pak se o tom můžeme začít bavit. Děkuji.

Melly: „Pravděpodobně bude SVJ muset nalézt složitější východisko realizace opravy, než jen rozhodnutí nové předsedkyně … “

Čtěte laskavě co bylo napsáno. Nikdo kromě Vás zde nezmínil, že by se snad mělo postupovat pouze podle rozhodnutí nové předsedkyně. Kdybyste znala NOZ, zjistila byste, že podle § 1208/e/2 bude o opravě společné části nejspíše rozhodovat shromáždění. Oprava vadného prohlášení – to je ovšem něco jiného, viz § 1169.

Justitianus

Balkóny - prohlášení vlastníka 1998 - Balkóny - prohlášení vlastníka 3

Melly — Sun, 15 Mar 2026 18:46:34 +0100

Pro Justitianus. Prohlášení vlastníka možná obsahuje chyby, nelze však říci, že není platné, jak by se mohla paní dotazující na základě vaší dikce a rozhodnosti domnívat. Rozhodně to není tak, že ona se nyní stala předsedkyní ať už výboru nebo SVJ a ona teď rozhodne, že balkony jsou společné a opraví se za peníze všech. Vůbec se nedivím, že pokud je v domě např. 50 bytů a jen 8 z nich má balkon, že vlastníci bez balkonů nechtějí ze svých peněz hradit opravy balkonů, které nejsou jejich a ke kterým nemají a nebudou mít přístup. Paní nová předsedkyně by si měla také zjistit, co je napsáno v prohlášení ve společné části.

Citace z odůvodnění soudu: „Balkony uvedené v prohlášení vlastníka jsou v prohlášení vlastníka vymezeny jako součásti daných bytů, nikoli společné části domu. To plyne z jejich specifikace v části B „popis jednotky“, kde je uvedeno, že se byt „skládá z“, a následuje výčet místností a prostor včetně balkonů (a teras a lodžií) s jejich výměrou. Pokud by balkon nebyl dle prohlášení součástí bytu, nebyl by důvod uvádět jej mezi dalšími místnostmi, jež nepochybně součásti bytu představují, a současně zakotvovat, že se plocha balkonu do celkové podlahové plochy bytové jednotky nezapočítává (to by platilo bez dalšího, pokud by šlo dle prohlášení o společnou část domu). Nadto balkony nejsou vůbec uvedeny ve výčtu společných částí domu v části C „společné části budovy“. Byť je tamní výčet demonstrativní (viz slovo „například“), pod písm. e) je výslovně uvedeno, že společnými částmi domu jsou ty lodžie, které jsou přímo přístupné ze společných částí (tj. nikoli lodžie přístupné jen z bytů, jež jsou uváděny hned za balkony a terasami ve výčtu místností a prostor tvořících byt v části B). Z prohlášení vlastníka jako celku je tedy zjevné, že úmyslem vlastníka bylo vymezit balkony jako součásti jednotlivých bytových jednotek a takto je také v prohlášení vymezil.“

Paní dotazující se také neuvádí, kolik by oprava balkonů stála a co by se opravovalo. Pravděpodobně bude SVJ muset nalézt složitější východisko realizace opravy, než jen rozhodnutí nové předsedkyně, protože by SVJ mohlo čelit žalobě některého vlastníka bez balkonu.

Balkóny - prohlášení vlastníka 1998 - balkony dle Prohlášení součástí bytu vers Pojistka domu

MartinII — Thu, 12 Mar 2026 09:40:57 +0100

Dotaz paní Jindrákové

„jsem předseda SVJ, 50 jednotek, z toho pouze 8 jednotek má balkony (z výstavby cca 1960). Jsou (dle posudku) v havarijním stavu, se zákazem používání. Problém je, že dle Prohlášení z r. 1998 ‚balkony nejsou uvedeny ve společných částech‘, ale u každé dotčené jednotky …z čeho se skládá: »kuchyň, pokoj 1, pokoj 2, balkon».

Jak správně postupovat ? Kdo má povinnost se o balkon starat, když v PV to není společná část, a balkony jsou v havarijním stavu. Někteří, co mají balkony, nechtějí opravu platit, protože na to nemají atd. Zároveň není většinová vůle to platit SVJ z FO. Nemůžeme kvůli tomu opravit fasádu, zateplit“.

– – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

Pro tazatelku jsem vyhledal některá vlákna zabývající se vlastnictvím balkonů

V příspěvku

www.portalsvj.cz/…i-soudci-nss

KRITIZUJE Justitinus judikát 5 As 117/2012 – 75

"… balkón v budově ve spoluvlastnictví vlastníků,

MŮŽE BÝT (PODLE …ÚČELU UŽÍVÁNÍ)

BUĎ součástí společných částí domu (ve vlastnictví všech bytových jednotek, popř. několika jednotek),

NEBO

ve JAKO PŘÍSLUŠENSTVÍ BYTU"
– – – – – – – – –

www.portalsvj.cz/…i-v-talarech

Chyby soudců: Příslušenství bytu a hlupáci v talárech

Vložil Justitianus, 5. Říjen 2024 – 12:09 ::

co je příslušenství bytu. …pojem se objevuje v … Prohlášení vlastníka budovy, v rozsudcích soudů. Ti, kdo tento pojem užívají, často netuší jaký má obsah. Zvlášť tragický je tento omyl u hlupáků v talárech (tak označuji některé soudce). A že jde opravdu o hlupáky v talárech, to je možné prokázat celkem jednoduše, čtením jejich judikátů. Pojďme se o tom přesvědčit.

Poznámka legislativně-historická: Příslušenství bytu není dnes v NOZ definováno. Bylo však definováno ve „starém“ občanském zákoníku 40/1964 Sb.. Proto je tato definice nadále použitelná při výkladu všech prohlášení vlastníka budovy, vložených do katastru za účinnosti „starého“ občanského zákoníku (tedy do dne 31.12.2013).

Občanský zákoník 40/1964 Sb.

§120/1 Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila.

§121/1 Příslušenstvím věci jsou věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány.

§121/2 Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány.

Existují tedy tři odlišné pojmy s odlišným obsahem. Proto je třeba je striktně rozlišovat. Ovšem vysvětlujte to českým soudcům! Jako bys házel hrách na stěnu. K neuvěřitelnému zmatku v pojmech přispěli – jako obvykle – právě oni. Hlupáci v talárech, tedy zmatení čeští soudci. Pár ukázek následuje, později možná ještě doplním.

– – – – – – – – –

www.portalsvj.cz/…ytovy-balkon

Vložil Matějka Jaroslav, 7. Listopad 2007 – 20:55

… nedovedu si představit, že by se každý staral sám o svůj balkón: jak by dům vypadal, někdo bude mít nový nebo opravený, někdo starý rezavý. Jeden balkon zelený, druhý také zelený, ale jiný odstín.

KDO BUDE ODPOVÍDAT ZA „havarijní stav“ balkonu? Tím pádem SE také POJISTKA DOMU NEVZTAHUJE NA BALKON, bude-li způsobena škoda A BALKON JE VE VLASTNICTVÍ DOTYČNÉHO BYTU.

– – – – – – – – –

v příspěvku

www.portalsvj.cz/…e-casti-domu

se jedná dokonce o celý obvodový plášť

– – – – – – – – –

Balkóny - prohlášení vlastníka 1998 - Celé a přesné znění

Jan77 — Tue, 10 Mar 2026 21:00:43 +0100

Celé a přesné znění je

§ 1180 (1) Vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, nebylo-li v prohlášení určeno jinak, zejména se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění společné části, která slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, a k rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.

Z toho vyplývá, že ono jiné určení přispívání (než dle podílu) by muselo být o v Prohlášení.

Balkóny - prohlášení vlastníka 1998 - Nemůžete mít současně

Tue, 10 Mar 2026 19:00:16 +0100

Nemůžete mít současně výbor a předsedu svj. To co jste napsala je nesmysl.

Balkóny - prohlášení vlastníka 1998 - Děkuji za odpověď,

Jindrakova@centrum.cz — Tue, 10 Mar 2026 17:59:09 +0100

Děkuji za odpověď, teprve 4.3. byl zvolen nový výbor včetně mě jako předsedy SVJ, nemohla jsem s tím dělat nic dříve. Původni výbor měl mandát do 2021 a dál bylo bezvládí, stav domu tomu odpovídá.

Balkóny - prohlášení vlastníka 1998 - Děkuji Vám za odpověď,

Jindrakova@centrum.cz — Tue, 10 Mar 2026 17:50:35 +0100

Děkuji Vám za odpověď, já jsem též toho názoru, že balkony nemohou být ve vlastnictví bytové jednotky, a že PV je vadné. Původní výbor si s tím nevěděl rady přes 15 let a tak nedělal nic. Nový výbor, kde jsem předseda se zvolil na shromáždění teprve 4.3. 2026, takže jsem s tím nemohla dělat nic dříve.

Balkóny - prohlášení vlastníka 1998 - Prohlášení a balkon jako součást bytu

MartinII — Mon, 09 Mar 2026 18:50:56 +0100

Nejste (pokud si pamatuji na zdejší diskusi) ani první ani poslední kdo toto řeší. Zkuste zdejší diskusi vyhledat.

Na internetu např. www.matznervitek.legal/…ých-jednotek

s odkazem na

www.portalobydleni.cz/…ch-jednotek/,

a odpověď JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát.

Balkony by neměly být definovány jako součást bytu (ale jako součást společných částí s právem výlučného užívání, viz NOZ § 1160). Součástí Prohlášení by měly být (§ 1166/2) také přílohy: půdorysy podlaží, popř. jejich schémata, určující polohu bytů a společných částí, spolu s údaji o podlahových plochách bytů.

Dále

§ 1175/2: „Vlastník jednotky spravuje svůj byt,…; jde-li o -společné části uvnitř bytu, a -společné části sloužící vlastníku k výlučnému užívání, provádí a hradí pouze údržbu a drobné opravy“.

§ 1183: „Vlastník jednotky se zdrží všeho, co brání údržbě …domu / pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto; jsou-li prováděny uvnitř bytu (nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky), umožní do nich přístup)“.

– – – – – – –

To, že balkon a lodžie mají být součástí společných částí (s výlučným užíváním) vycházelo z toho, že to co patří vlastníku, s tím může vlastník nakládat takřka dle libosti (to by se týkalo i bytových oken které také bývají definovány jako patřící k bytu, někdy se to týká jen vnitřní poloviny špaletových oken). U balkonů jde o to, aby vlastník nemohl beztrestně a bez následků balkon odstranit a ani jen změnit.

Dle § 1180 (1) „Vlastník přispívá na správu domu… v poměru …podílu na společných částech (nebylo-li v Prohlášení určeno jinak), zejména se zřetelem k -povaze, -rozměrům a -umístění společné části, sloužící vlastníku k výlučnému užívání, a k … “.

Závěr: mně z toho plyne, že vlastník který má balkon definován jako součást bytu, by měl přispívat i za plochu dotyčného balkonu. Netuším, jak je tomu u vás.

Také je na pováženou, že to řešíte až nyní po 26-ti letech, když PV máte z r. 1998 !!!

Balkóny - prohlášení vlastníka 1998 - Balkóny - prohlášení vlastníka 2

Justitianus — Mon, 09 Mar 2026 16:36:43 +0100

Paní Jindráková, vaše prohlášení vlastníka budovy je vadné, jako obvykle. Obsahuje snůšku nesmyslů.

Za prvé:
Balkon nemůže být součástí jednotky(1994), protože zákon to vylučuje. Podle 1994/72/§2/b platí, že „bytem je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení“. Balkon však a) není místností, a b) není podle rozhodnutí stavebního úřadu určen k bydlení. Z uvedeného plyne, že součástí bytu nemůže být balkon. Prohlášení vlastníka budovy je vadné, jestliže jako vlastnictví vlastníka jednotky označuje část stavby, která v jeho vlastnictví být nemůže.

Za druhé:
Prohlášení je nesrozumitelné, nejednoznačné a neurčité. Pojem „balkon“ může podle okolností označovat buď prázdný prostor (přístupný v tomto případě pouze z bytu), nebo stavební konstrukce, které jsou součástí fasády budovy. Z textu prohlášení však není zřejmé, který z obou pojmů měl jeho autor na mysli. Prohlášení vlastníka budovy je vadné pro nesrozumitelnost.

Za třetí:
Má-li být některá část stavby ve výlučném vlastnictví určité osoby, musela by napřed být definováno která část to je a kudy přesně probíhá hranice, oddělující výlučně vlastněnou část od společných částí stavby. Toto není splněno. Prohlášení vlastníka budovy je vadné pro neurčitost.

Za čtvrté:
Pokud snad autor prohlášení měl na mysli pouze otevřený prostor balkonu (který není nic jiného než prźdno plné vzduchu), pak ovšem takový prázdný prostor nemůže být ve vlastnictví vlastníka bytu. Nejde o věc nemovitou, ani o věc movitou, ani o mistnost, která by mohla být součástí bytu. Nejde ani o součást jednotky, což je podle 1994/72/§2/h „byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu podle tohoto zákona“. Prohlášení vlastníka budovy je vadné pro rozpor se zákonem.

U prázdného prostoru balkonu (lodžie, terasy, sklepní kóje, parkovacího stání) je možné určit pouze uživatele, nikoliv však individuálního vlastníka. Pouhé užívací právo nelze zaměňovat s vlastnickým právem. Prohlášení vlastníka budovy je vadné.

Justitianus

Balkóny - prohlášení vlastníka 1998 - Balkóny jako společná část

Zdenek 22 — Mon, 09 Mar 2026 15:17:51 +0100

Z rozsudku NS 26 Cdo 3135/2023:

„…i když je balkón, lodžie či terasa podle prohlášení vlastníka součástí jednotky, jejich stavební prvky, které jsou součástí hlavních svislých a vodorovných konstrukcí budovy, jsou vždy společnými částmi domu.“

Balkóny - prohlášení vlastníka 1998

Jindrakova@centrum.cz — Mon, 09 Mar 2026 11:34:01 +0100

Dobrý den, jsem předseda SVJ, bytový dům má 50 jednotek, z toho pouze 8 jednotek má balkony. Tyto balkony jsou z původní výstavby cca 1960. Jsou podle posudku v havarijním stavu, se zákazem používání. Problém je ten, že v prohlášení z 1998 se udělala tak, že balkony nejsou společnou části, ( nejsou uvedeny ve společných částech podle Prohláška) ale jsou uvedeny u každé dotčené jednotky kde se píše z čeho se jednotka skládá: kuchyň, pokoj 1, pokoj 2, balkon. Dotaz zní jak postupovat správně? Kdo má povinnost se o balkon starat, když v PV to není, jako společná část a balkony jsou v havarijním stavu. Navíc někteří lidé co mají balkony nechtějí opravu zaplatit, protože na to nemají atd. Zároveň není většinová vůle to platit SVJ z FO. Nemůžeme kvůli tomu opravit fasádu, zateplit. Děkuji za rady.

Příloha	Velikost
Screenshot_2026-03-09-11-20-41-068_com.android.chrome.jpg	838.58 KB