Portál společenství vlastníků jednotek - Muze nevlastnik bytu zucastnit srhomaždeni VBJ? - Comments

Muze nevlastnik bytu zucastnit srhomaždeni VBJ? - Nejednotný hlas spoluvlastníků

Pavel — Thu, 25 Dec 2008 22:46:45 +0100

Já jsem praktik a tak bych tyto teoretické otázky řešil, včetně zdůvodnění, až by nastaly. Zatím u nás nenastaly a tak jen v rychlosti a bez zdůvodnění.

Pokud by se spoluvlastníci (např. 37/x a 37/x) účastnili, tak bych je evidoval jako jednoho přítomného vlastníka jednotky.

Pokud by se nedohodli, tak bych to považoval za neplatný hlas nebo jako kdyby by se zdrželi. Rozdíl nevidím.

Při tajném hlasování (to nepraktikuji, jsem dost líný na výrobu hlasovacích lístků) by oba dohromady dostali jeden lístek se 74 hlasy. Co by s ním udělali, je jejich věc. Buď by ho odevzdali s jednotným názorem nebo by ho odevzdali neplatný (např. 37 pro a 37 proti) nebo by ho neodevzdali, moc jiných variant nevidím.

Hezký den!

Pavel

Muze nevlastnik bytu zucastnit srhomaždeni VBJ? - Ontarijský ZoVB 2

Pavel — Thu, 25 Dec 2008 22:48:31 +0100

Ontarijský ZoVB je třeba zde:

http://www.e-laws.gov.on.ca/…_98c19_e.htm

V konsolidovaném znění ze dne 14.5.2008 se jedná o § 51/3.

Hezký den!

Pavel

Muze nevlastnik bytu zucastnit srhomaždeni VBJ? - Nepřihlížet k hlasu

E56 — Thu, 25 Dec 2008 11:25:55 +0100

Nepřihlížet k hlasu spoluvlastníka jednotky, nedohodne-li se s ostatními spoluvlastníky jednotky a nemá-li nadpoloviční podíl na jednotce, lze dvojím způsobem:

Jako by na schůzi vůbec nebyl přítomen.
Jako by se zdržel hlasování.

Který z těchto způsobů máte na mysli?

Navíc je nejasný postup při tajném hlasování.

Muze nevlastnik bytu zucastnit srhomaždeni VBJ? - Ontarijský ZoVB

Václav — Thu, 25 Dec 2008 11:16:01 +0100

Kde je prosím k prostudování právo Ontaria a příslušný zákon? Děkuji.

Muze nevlastnik bytu zucastnit srhomaždeni VBJ? - Hlas vlastníka je dále nedělitelný 2

Pavel — Wed, 24 Dec 2008 00:51:35 +0100

S Vaším názorem: „ZoVB stanoví, že hlas vlastníka jednotky (jednotek) je dále nedělitelný.“ nelze než souhlasit, je to v § 11/3 ZoVB část první věty za středníkem. Je to i v literatuře (např. JUDr. Kocourek, SVJ, EUROUNION, 2008). Problém může nastat, pokud se spoluvlastníci nedohodnou na shodném stanovisku. V tom případě bych k jejich hlasu nepřihlížel. Obdobně je to upraveno např. v Ontariu (§ 22 odst. 1 ConAct).

Tento problém se tu řešil někdy před rokem a půl a myslel jsem, že už je to jasné.

Hezký den!

Pavel

Muze nevlastnik bytu zucastnit srhomaždeni VBJ? - Hlas vlastníka a dělitelnost

Petr — Tue, 23 Dec 2008 09:14:34 +0100

Záležitost spoluvlastnicví se vlastníků bytů týká (po rozdělení na byty) jen ‚zbytku‘ domu, o kterém rozhodují právě hlasováním, přičemž o svých bytech (např. prodej či oprava) rozhodují sami. Tvůrce formulace (nedělitelnost) v zákoně ohledně bytu odvedl (bez vysvětlení či odkazu) Czech šmejd. Protože spoluvlastník X má 35/1500 a ještě uvedeno že to je 1/2, tak má hlas pro hlasování o ‚zbytku‘ (ve smyslu zákona) váhu 35/1500 a nemusí se ptát dalšího spoluvlastníka na souhlas, (se SJM to je horší). Ptát se ale musí (na rozdíl od vlastníka) při rozhodování o bytě (prodej, oprava), kde má jen spolupodíl.

Viz např. http://finance.idnes.cz/fi_blind.asp… "Obecně je spoluvlastnictví, kdy jednu věc vlastní několik spoluvlastníků aniž došlo k faktickému rozdělení této věci. Podíl obecně vyjadřuje pouze míru, jak se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech ze spoluvlastnictví. To upravuje občanský zákoník v § 137 – § 142. Stanovuje následující vlastnosti této formy vlastnictví:

z právních úkonů týkajících se společné věci jsou oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně.
hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou podle velikosti podílů".

http://www.hypoindex.cz/…ealu-daleko/ „Vlastnictví ideální poloviny nemovitosti znamená v jednoduchosti to, že nemovitost má dva vlastníky, z nichž každému patří ze všeho 1/2, tzv. fyzicky neurčená 1/2. Přičemž 1/2 hlasu má vlastník i při rozhodování o věcech související s údržbou, správou nebo prodejem nemovitosti. … k jakékoliv změně je potřeba shoda spoluvlastníků. … Spoluvlastnickým podílem nelze zaručit hypotéku. … na všech úpravách a změnách se musí majitelé společně dohodnout“.

Muze nevlastnik bytu zucastnit srhomaždeni VBJ? - Hlas vlastníka jednotky je dále nedělitelný

Václav — Mon, 22 Dec 2008 14:58:18 +0100

V katastru je uvedeno jednak spoluvlastnictví budovy, v případě uvedeném pane Petrem s podíly 35/1500 a 35/1500. Dále je v katastru uvedeno spoluvlastnictví jednotky, ve stejném případě 1/2 a 1/2. ZoVB stanoví, že hlas vlastníka jednotky (jednotek) je dále nedělitelný. Lze proto souhlasit s panem Kruppem, že spoluvlastník jednotky bez plné moci ostatních spoluvlastníků jednotky nemůže hlasovat, nejsou-li ostatní spoluvlastníci jednotky rovněž přítomni a nemá-li nadpoloviční podíl na jednotce.

Muze nevlastnik bytu zucastnit srhomaždeni VBJ? - Váha hlasu a podíl na bytě

Petr — Mon, 22 Dec 2008 13:11:32 +0100

Řešíme zde vlastnictví bytů a spoluvlastnictví budovy, viz Zákon o vlastnictví. Podílové spoluvlastnictví viz také obč. zák. § 137 a dále, společné jmění manželů SJM – obč. zák. § 143 a dále.
Dle mne je špatná formulace v zákoně o vlastnictví (ale protože jde o zákon, lze na tom i bazírovat), že spoluvlastníci mají jeden hlas. Jednak „spoluvlastník“, jednak „jeden hlas“. Údajně jsou i spolky, že co byt to 1 hlas, zvláště pokud jsou byty plus, mínus stejně velké. Pokud má v katastru (viz cuzk.cz) každý ze spoluvlastníků jistého bytu (nesezdaná dvojice na rozdíl od manželů v SJM) uvedeno 35/1500, tak má hlas 35/1500, hlas byl rozdělen (třeba i prodejem bratrovi), a ne že ne. Bez plné moci hlasuje každý z nich jen za těch 35/1500. Manželé se ale musí dohodnout, mají v katastru 75/1500. Jak, to nevyřeší zákon nejenom v tomto případě. Zmínka, že přehlasovaný vlastník se může obrátit na soud, nechť tvůrce zákona o vlastnictví vysvětlí zda tím mínil i manžele.
Zákon bohužel píše o vlastnících (nezmiňuje zplnomocněné, asi lze odvodit z Obč. zák.), zase by na tom mohl někdo zpochybnit hlasování.

Muze nevlastnik bytu zucastnit srhomaždeni VBJ? - Nečlen a shromáždění 3

Pavel — Mon, 22 Dec 2008 11:09:28 +0100

Pane E56,

Váš názor, že „S výslovným souhlasem VŠECH členů společenství se může celého shromáždění nebo části shromáždění účastnit nečlen společenství.“ se neopírá o platné české právo a je naopak v rozporu s § 9/8 ZoVB o povinné účasti notáře. Tento názor může být uveden pouze v nějakých špatných, k praktickému provozu SVJ nevhodných, stanovách.

Pokud by snad Váš názor měl platit, jako že neplatí, tak se platně sejde jen část prvních shromáždění, kde ten notář fakt musí být.

Hezké Vánoce!

Pavel

Muze nevlastnik bytu zucastnit srhomaždeni VBJ? - Nečlen a shromáždění 2

Pavel — Mon, 22 Dec 2008 11:04:49 +0100

Pane Petře,

proč by se nečlen mohl účastnit shromáždění jsem již psal. Nejčastěji by se jednalo o správce, účetní, potencionálního dodavatele atd. Ať už na pozvání výboru, nebo po výslovném souhlasu výboru či shromáždění, nebo pouze na základě konkludentního souhlasu.

To vyplývá z platného práva.

Tak pádný právní argument, jako jste uvedl se štědrovečerní večeří, nemám, a proto Vám pouze přeji hezké Vánoce.

Pavel

Muze nevlastnik bytu zucastnit srhomaždeni VBJ? - Přiznám se, že jsem

Krupp — Mon, 22 Dec 2008 10:41:08 +0100

Přiznám se, že jsem Váš příspěvek nepochopil. Píšete, že bez plné moci nemůže spoluvlastník hlasovat za druhého spoluvlatníka. Současně píšete, že váha hlasu je nedělitelná. To ale znamená, že spoluvlastník, pokud nemá plnou moc od druhého spoluvlastníka, nemůže hlasovat ani sám za sebe. Pak je jeho účast na shromáždění platonická.

Muze nevlastnik bytu zucastnit srhomaždeni VBJ? - Byt v podílovém vlastnictví

E56 — Mon, 22 Dec 2008 10:09:14 +0100

Souhlasím s panem Petrem, že bez plné moci nemůže spoluvlastník bytu hlasovat za jiného spoluvlastníka bytu (pokud se nejedná o SJM, a i v takovém případě se nic nezkazí plnou mocí). Současně ovšem váha hlasu vlastníka bytu je nedělitelná, takže je otázka, jak postupovat, nedohodnou-li se vlastníci bytu. Vidím dvě možnosti:

Takový hlas je neplatný vždy, tj. jako by vlastník nehlasoval (vlastníci bytu mají povinnost se dohodnout, zákon blíže neřeší, jakým způsobem má k dohodě dojít).
Takový hlas je platný pouze, má-li přítomný vlastník nadpoloviční podíl na jednotce (podle úpravy podílového vlastnictví v ObčZ), jinak neplatný.

Muze nevlastnik bytu zucastnit srhomaždeni VBJ? - Nečlen a součet hlasování

Petr — Mon, 22 Dec 2008 10:00:52 +0100

K dotazu SVJ 16, 18. Dle zákona „§ 11, bod 3 Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků; spoluvlastníci jednotky mají postavení vlastníka jednotky (jeden hlas)“.
Tazatel nechť si ověří dle výpisu katastru na cuzk.cz, zda je situace s vlastnictvím taková, jak tvrdí výbor (předsedající). Někdo postoupí svůj podíl či část třeba rodinnému příslušníku, nenahlásí to výboru a nemá plnou moc zastupovat. Součástí zápisu by měly dle stanov být i plné moci. Spoluvlastníci jednotky s jedním hlasem jsou dle mne pouze manželé v rámci SJM (viz výpis katastru kde je podíl napsán dohromady manželům), není to myšleno tak, že mám na katastru 1/2 velikosti bytu, další 1/2 má třeba syn a přitom bych bez plné moci hlasoval za něj.
Dle zákona „nedosáhne-li se potřebné většiny nebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoli vlastníka soud. … může přehlasovaný vlastník požádat soud, aby o ní rozhodl. Právo nutno uplatnit do 6 měsíců ode dne přijetí rozhodnutí“.

Muze nevlastnik bytu zucastnit srhomaždeni VBJ? - Nečlen a shromáždění

Petr — Mon, 22 Dec 2008 09:28:47 +0100

K názoru p.Pavla. Dle zákona – „Společenství vlastníků jednotek, § 9, bod 8: shromáždění je nejvyšším orgánem společenství“. Proč by se měl nečlen spolku s právní subjektivitou či shromáždění abiturientů zúčastnit jednání dotyčných? To by mohl také přijít k Vám na štědrovečerní večeři. Tazatel také ani netvrdí, že byl členy dotyčnému povolen vstup. Na to není třeba se ptát na diskusním fóru. Pravda je, že si lze plnou moc obstarat. Když se někdo nechová řádně, nutno ho vyhodit i s plnou mocí. Příp. si to nechat tedy odhlasovat a dát připomínky dotyčného do zápisu. Záležitosti vlastníků řeší zákon, stanovy, občanský zákoník (plná moc) apod.

Muze nevlastnik bytu zucastnit srhomaždeni VBJ? - Shromáždění členů společenství 4

Pavel — Mon, 22 Dec 2008 07:28:41 +0100

Když já mám praxi s SVJ, kde jsme zvládli učivo základní školy, mj. i sečítání. :-))

Asi je dobře 54825(celkem)=21916(35 jednotlivců přítomných)+24184(zástupce vlastníka – družstva)+8725(15 jednotlivců nepřítomných).

Zda souhlasí počet hlasů celkem 54 825 (a z toho družstvo 24 184) zjistíte nahlédnutím do katastru nemovitostí. Předpokládejme, že tato čísla jsou správná.

Z uvedeného vyplývá, že je 50 jednotlivých vlastníků a jeden velký vlastník se 44,11%. Existuje vůbec SVJ s právní subjektivitou? Pravděpodobně máte SVJ bez právní subjektivity a postupujete podle § 11/8 ZoVB.

Součet 31889+13366+1145 je 46 400. To znamená, že je asi v některém ze sčítanců chyba, protože součet měl být 46 100. Stane se, i když by to nemělo být. Snažíme se tomu zabránit volbou dvou skrutátorů a dvou ověřovatelů zápisu, zapisovatele a řídícího shromáždění. V šesti lidech, kteří zápis podepíší, nad sečítáním vítězíme. :-))

Nesouhlasím s názorem „54825 se dělí na nájemce 24184 a SVJ 30641“. Předpokládám, že SVJ bez právní subjektivity má 54825 hlasů, z toho bylo jednotlivcům převedeno 30 641 a ve vlastnictví družstva je momentálně 24 184. Zjistíte na katastru nemovitostí nebo v prohlášení vlastníka.

O zvýšení dlouhodobé zálohy (nesprávně FO) rozhoduje nadpoloviční většina přítomných, tj. u přítomných 46 100 stačí 23 051, což bylo splněno (i s tou numerickou chybou)

Hezký den!

Pavel

Muze nevlastnik bytu zucastnit srhomaždeni VBJ? - shromáždění členů spol.3

SVJ 16,18 — Sun, 21 Dec 2008 22:29:42 +0100

Můžu mít prosím k té praxi dotaz? Našla jsem si zápis ze shromáždění našeho SVJ a teď nevím: opisuji: Počet hlasů v našem domě 54825, přítomných 46100, přítomni 35vlastníků s podílem 21916, zmocněnec 24184, nepřítomni 15 vlastníků s podílem 8725. Hosté nájemci z domů 16,18. Teď podotýkám, že schůze jsou vždy společné. Mimo jiné Bod 4 – zvýšení fondu oprav – výtahy: navýšení FO o 3Kč/m2 Souhlas dalo 58,17% z celkových hlasů v domě Hlasování: Pro 31889 Proti 13366 Zdrželo se 1145, ale ať počítám jak počítám je to 46400 tak prosím jak se vůbec počítají hlasy na shromáždění? 54825 se dělí na nájemce 24184 a SVJ 30641 z toho přítomno/nepřítomno a nájemce plné hlasy? To musí při nepřítomnosti vlastníků vždy SVJ přehlasovat. Může někdo uvést jak to má vypadat, ještě uvádím, že zmocněnec je vlastník bytu i člen družstva. Děkuji Jarmila

Muze nevlastnik bytu zucastnit srhomaždeni VBJ? - Shromáždění členů společenství 2

Pavel — Sun, 21 Dec 2008 20:30:13 +0100

Uvedl jsem a nemám důvod na tom něco měnit, že „je plně v kompetenci shromáždění (nemusí být souhlas 100%) či výboru, koho připustí jako nečlena na jednání svého nejvyššího orgánu. V úvahu připadá zejména správce a potencionální dodavatel.“ Nevím s jakým předpisem by to mělo být v rozporu. Chtělo by to citaci.

Pokud chce většina členů SVJ, aby nabídku úvěru přednesl na shromáždění zástupce banky, musel by se bankéř podle Vašeho názoru stát nejdříve členem SVJ?

Shromáždění také někdy požaduje vysvětlení od účetního nebo správce. Sehnat 100% souhlas všech členů jen pro jeho účast je logický nesmysl. Žádný předpis, snad mimo nějakých nepovedených stanov, to neukládá.

On gramatický výklad není vše, chce to možná také nějakou praxi. :-))

Navíc pokud by se shromáždění výlučně účastnili pouze členové SVJ, tak proč by mělo 100% členů, jak mylně uvádíte, souhlasit, když podle Vašeho „gramatického“ výkladu se stejně nečlen nemůže účastnit?

Hezký den!

Pavel

Muze nevlastnik bytu zucastnit srhomaždeni VBJ? - Shromáždění členů společenství

E56 — Sun, 21 Dec 2008 19:12:24 +0100

Názor p. Pavla, že se nečlen může účastnit shromáždění členů bez souhlasu členů, nemá oporu v právní úpravě.

Gramatickým výkladem dojdeme k tomu, že shromáždění členů společenství se účastní výlučně členové společenství.

Muze nevlastnik bytu zucastnit srhomaždeni VBJ? - Nevlastník na shromáždění

Pavel — Sun, 21 Dec 2008 13:40:34 +0100

ZoVB tuto situaci neřeší. Mělo by to být ve stanovách. Pokud to není ve stanovách, je plně v kompetenci shromáždění (nemusí být souhlas 100%) či výboru, koho připustí jako nečlena na jednání svého nejvyššího orgánu. V úvahu připadá zejména správce a potencionální dodavatel. Tolerujeme i nájemníky SBD, kteří se v budoucnu stanou členy SVJ, ale samozřejmě nehlasují, nic neblokují a zejména se musí chovat slušně a ne jako v Parlamentu ČR.

Ale to nebude největší problém. Ten dotyčný si může sehnat plnou moc a pak má právo se účastnit.

Zaráží mne, že tolerujete chování toho vulgárního primitiva. Pokud uráží jednotlivé členy SVJ a výboru, musíte s ním jednat, jak si zaslouží. To se neozve nikdo z přítomných? Naštěstí v našem SVJ je většina členů rozumných a sami takového blba srovnají.

U Vás by možná pomohlo pořízení zvukového nebo obrazového záznamu pro pohrůžku žalobou.

Hezký den!

Pavel

Muze nevlastnik bytu zucastnit srhomaždeni VBJ? - Účast nečlena je možná se souhlasem členů

E56 — Sun, 21 Dec 2008 12:21:58 +0100

S výslovným souhlasem všech členů společenství se může celého shromáždění nebo části shromáždění účastnit nečlen společenství.

Muze nevlastnik bytu zucastnit srhomaždeni VBJ? - Muze nevlastnik bytu zucastnit srhomaždeni VBJ?1

Anonymousad — Sun, 21 Dec 2008 09:18:03 +0100

Osobně si myslím, že se nevlastník bytu může zúčastnit shromáždění ale samozřejmě nemůže hlasovat, jeho připomínky není důvod dávat do zápisu ze shromáždění. JarekSVJ

Muze nevlastnik bytu zucastnit srhomaždeni VBJ?

Olga — Sat, 20 Dec 2008 20:53:40 +0100

V našem domě bydli docela jednoduchý pan, vlastníkem BJ není, ani samozřejmě není členem výborů. Je ale přítelem Vlastnice BJ, která na shromážděni kašle a nemusí zúčastnit. On tu záležitost vyřizuje za ní, ale žádnou plnou moc (ani ústní, ani písemnou) nemá. Při tom on se chová agresivně, uráží VBJ, výbor a vnáší do jednání chaos. Nechce pročíst ani Stanovy ani Zákon o VBJ, ale rád urážlivé komentuje a překáží jednání. Můžeme tomu nějak zabránit? Nejlépe by ho tam vůbec nechtěla vidět.