Portál společenství vlastníků jednotek - Rozpočítání faktury - čerpání dlouhodobé zálohy na správu domu a pozemku - posunutí - Comments

Rozpočítání faktury - čerpání dlouhodobé zálohy na správu domu a pozemku - posunutí - účtování opravy společných částí, dotace

SGC — Fri, 02 May 2025 22:53:48 +0200

Dobrý večer, moc děkuji za radu (Svaz účetních, ostatním p. Klainová). Hodilo by se mi znát odpověď již v úterý, tak jsem to zkusila zde :-) Já při účtování nákladu vždy okamžitě účtuji i proti výnosům – 511/321 a zároveň 955/648 (čerpání dlouhodobé zálohy, ve špatné terminologii,… tzv. fond oprav). Z Vašeho účetního zápisu mi není jasné, kdy k tomuto kroku dojde (12/24 x X/25).

Děkuji moc SGC

Rozpočítání faktury - čerpání dlouhodobé zálohy na správu domu a pozemku - posunutí - Úhrada opravy společných částí z dotace

Pavel — Fri, 02 May 2025 10:35:59 +0200

SGC,

předpokládám, že v čase X/2025 získáte dotaci na úhradu opravy společných částí a to do výše přijatých faktur. Potom bych účtování viděl takto:

9/2024

221/379 1 000

511/321 950

321/221 950

12/2024

511/321 850

1/2025

221/379 900

321/221 850

X/2025

346/691 950+850

221/346 950+850

Jinak na Svaz účetních se obrátit můžete. Odpovídají i nečlenům.

Hezký den!

Pavel

Rozpočítání faktury - čerpání dlouhodobé zálohy na správu domu a pozemku - posunutí - Rozpočítání faktury 9

Justitianus — Fri, 02 May 2025 08:36:53 +0200

Petr napsal: „Pokud Justitianus píše o závazku právnické osoby SVJ vůči vlastníkům, tak tento § 15 ZoVB nebyl do bytového spoluvlastnictví NOZ převzat …“

Toto tvrzení je sice pravdivé, avšak netýká se nijak zde probírané situace. Tazatelka napsala v úvodním příspěvku, že jde o čerpání z dlouhodobé zálohy. Jde tedy nepochybně o zálohy, přijaté právnickou osobou SVJ od vlastníků jednotek. Podle toho je nutné o nich účtovat – jako o dlouhodobém závazku SVJ vůči vlastníkům.

Justitianus

Rozpočítání faktury - čerpání dlouhodobé zálohy na správu domu a pozemku - posunutí - Rozpočítání faktury - poznámka

Justitianus — Fri, 02 May 2025 12:28:33 +0200

Ještě jedna poznámka k účtování společenství vlastníků.

Celý ten maglajs a nesmysl zvaný SVJ způsobil profesor Karel Eliáš, hlavní autor nového občanského zákoníku. Narval totiž do hotového NOZ část o bytovém spoluvlastnictví, která se naprosto odlišuje od všeho ostatního co je obsaženo v NOZ. Zejména jde o speciální právní vztah, odlišný od obecného vztahu mezi správcem cizího majetku a vlastníkem tohoto majetku (§ 1400 až § 1447).

České soudy se snažily tento zjevný nesmysl nějak napasovat na právní teorii o vlastnictví. Přišly s výkladem, že SVJ je speciální nepřímý zákonný zástupce vlastníků jednotek.

Specialní = správa zajišťovaná právnickou osobou SVJ je odlišná od obecné úpravy správy cizího majetku v NOZ (§ 1400 až § 1447).
Nepřímý = SVJ vystupuje v právních vztazích jako by samo bylo vlastníkem cizího majetku; SVJ není odpovědné vlastníkovi tohoto majetku, ani se vlastníka na nic neptá. SVJ přijímá rozhodnutí buď svým statutárním orgánem, nebo svým nejvyšším orgánem (shromážděním).
Zákonný = správa prováděná právnickou osobou SVJ nevzniká na základě soukromoprávní smlouvy, nýbrž vzniká ze zákona, splněním podmínek (vznikem právnické osoby SVJ pro dům).
Zástupce = SVJ jako nepřímý zástupce sjednává smlouvy svým jménem a náklady nese ze svého. Není dokonce ani oprávněno vymáhat na vlastnících jednotek náklady, které vynaložilo, vynakládá či vynaloží na správu domu. Výnosy z majetku vlastníků však náleží přímo vlastníkům jednotek (viz příjmy z pronájmu společné části).

Justitianus

Rozpočítání faktury - čerpání dlouhodobé zálohy na správu domu a pozemku - posunutí - SGC zápůjčka SVJ od právnické osoby

Petr — Fri, 02 May 2025 08:07:08 +0200

Jak prosté Watsone. Pokud se vám neozval/a účetní (např. ing. Klainová), tak já bych se na místě účetní kdy řešíte zaúčtování půjčky (nikoli oprávněnost statutárů k podpisu smlouvy o půjčce), obrátil na

Svaz účetních, který vydává metodické pomůcky, zřejmě platné i pro SVJ

Svaz účetních České republiky, z. s.

Vinohradská 2022/125

130 00 Praha 3

Tel.: +420 603 225 418

+420 739 120 542

E-mail: info@svaz-ucetnich.cz

Pozn. 1:

Pokud píšete v úvodním dotazu, že by bylo možno zaúčtovat účetní ztrátu, tak dle

https://portal.pohoda.cz/…tniku-1-dil/

Účetnictví 22. 08.2024 – Základy účetnictví SVJ 1. díl

SVJ účtuje jako nezisková organizace, … tudíž by se nemělo stát, že by na konci roku vznikla ztráta.

Pozn. 2:

Pokud Justitianus píše o závazku právnické osoby SVJ vůči vlastníkům, tak tento § 15 ZoVB nebyl do bytového spoluvlastnictví NOZ převzat

§ 15

(1)

(2)

(3)

(4) Pokud vznikla právnická osoba (§ 9), jsou finanční prostředky zálohově poskytnuté vlastníky závazkem právnické osoby vůči vlastníkům jednotek.

Rozpočítání faktury - čerpání dlouhodobé zálohy na správu domu a pozemku - posunutí - Rozpočítání faktury 7

Justitianus — Fri, 02 May 2025 07:41:00 +0200

SGC, to co popisujete je popletený Popletov – chybně vedené účetnictví.

Náklady na správu domu jsou náklady účetní jednotky na hlavní činnost. S účtem přijatých záloh na správu to nemá vůbec nic společného!

Je třeba řádně účtovat o vzniklém závazku SVJ vůči dodavateli/zhotoviteli. Vedle toho účtujete o přijaté zápůjčce, která je zároveň závazkem účetní jednotky vůči tomuto zapůjčiteli. S vlastníky jednotek ani s účtem přijatých záloh na správu to nemá vůbec nic společného!

SVJ uhradí ze svých prostředků „fakturu“ vystavenou dodavatelem/zhotovitelem. Pak si převede tuto částku (nebo částku poníženou o přijatou dotaci) z účtu dlouhodobých záloh na správu domu. Tím zanikne závazek SVJ vůči vlastníkům jednotek, vzniklý přijetím jejich dlouhodobých záloh.

A jako poslední krok SVJ uhradí ze svých prostředků částku, kterou dluží zapůjčiteli. S vlastníky jednotek ani s účtem přijatých záloh na správu to nemá vůbec nic společného!

➡️ Rozumí se samo sebou, že SVJ může z účtu dlouhodobých záloh čerpat pouze do nuly, nikoliv do minusu!!!

➡️ Rozumí se samo sebou, že SVJ může z účtu dlouhodobých záloh čerpat pouze částky určené na správu domu, nikoliv částky na úhradu svých vlastních dluhů vůči třetím osobám!!!

➡️ Rozumí se samo sebou, že žádná faktura se nerozpočítává – to je nějaká Vaše fantasmagorie. SVJ není oprávněno vymáhat na vlastnících jednotek jakékoliv částky jenom proto, že je vynaložilo na správu domu. Proto neexistuje nikdo, na koho by se měla faktura „rozpočítat“, a chybí i důvod pro takové nesmyslné „rozpočítání“ [1]. Plátcem faktury je jediná osoba – SVJ. Zřejmě si to pletete s rozúčtováním nákladů na služby, spojené s užíváním bytů. To je ovšem zcela jiný právní vztah, a ten se řídí jiným zákonem.

Justitianus

Poznámka 1: Vedle rozúčtování nákladů za služby existuje pouze jeden případ, kdy SVJ cosi rozpočítá na vlastníky jednotek: rozhodne-li shromáždění o celkové výši příspěvků na správu domu a pozemku pro příští období (2012/89/§1208/c), je povinností SVJ tuto částku rozpočítat na vlastníky jednotek podle jejich podílů, případně podle pravidel obsažených v prohlášení. Následně pak SVJ sdělí každému vlastníkovi jednotky výši jeho příspěvku na správu domu pro následující období.

Rozpočítání faktury - čerpání dlouhodobé zálohy na správu domu a pozemku - posunutí - Realizovaná půjčka od právnické osoby

SGC — Thu, 01 May 2025 22:59:42 +0200

Dobrý večer, ptám se jako externí účetní. Smlouva mezi SVJ a právnickou osobou je o zápůjčce. Předmětem zápůjčky je doba potřebná k překlenutí doby od zaplacení dodavateli do doby příjmu dotace. Smlouvu si řeší právník SVJ i právnické osoby. Omlouvám se za terminologii, jde mi o promítnutí faktury od dodavatele v dlouhodobé záloze na správu domu a pozemku – 12/24 nebo je nějaká možnost až v 1/25? V případě promítnutí v 12/24 – dlouhodobá záloha na správu domu a pozemku bude v záporné hodnotě. Na přelomu roku jsem se s obdobným případem nesetkala, proto se ptám.

Děkuji za odpověď SGC

Rozpočítání faktury - čerpání dlouhodobé zálohy na správu domu a pozemku - posunutí - Rozpočítání faktury 4

Justitianus — Wed, 30 Apr 2025 16:28:46 +0200

Objevila se zde řada nesmyslů.

MartinII: „… za půjčku ručí SVJ (zastoupené statutárem), nikoli PŘÍMO členové SVJ, vlastníci bytů …“

Martine, mýlíte se naprosto, a to hned dvakrát. Pletete si dlužníka s ručitelem. To jsou ovšem odlišné osoby, s odlišnými právy a odlišnými povinnostmi. Takže:
1. Není pravda, že by SVJ ručilo za půjčku či čerpaný úvěr. SVJ není ručitelem. SVJ je přece dlužníkem!
2. Není pravda ani to, že vlastníci bytů neručí za dluh SVJ. Naopak: právě oni jsou ručiteli za dluh SVJ, a to poměrně podle podílů. Při tom každý z nich ručí celým svým majetkem.

MartinII: „pokud by za půjčku ručili PŘÍMO členové SVJ, muselo by to být uvedeno v katastru PŘÍMO u zápisu jejich bytu …“

Totální nesmysl! Ručení vlastníka jednotky za alikvotní podíl na dluhu SVJ nastává přímo ze zákona (2012/89/§1194/2), s nabytím vlastnictví jednotky. Žádný extra zápis v katastru k tomu není potřebný.

MartinII: „… důvod je ten že při prodeji (převodu) bytu by si nemohl nabyvatel (nový vlastník) ověřit zda kupuje byt se závazky a dluh předchozího vlastníka-převodce by přešel na něj …“

Totální nesmysl! Je tomu přesně naopak: Pokud by si nemohl nabyvatel (nový vlastník) ověřit zda kupuje byt se závazky, pak dluh převodce na něj NEPŘECHÁZÍ. Podle 2012/89/§1186/2 totiž platí, že dluhy převodce přecházejí s jednotkou na nabyvatele pouze tehdy, měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit.

Tento mechanismus zákonného přechodu dluhů převodce na nabyvatele nemá nic společného se zástavním právem k jednotce, zapsaným v katastru. O nějakém zástavním právu k jednotkám se ovšem tazatelka nezmínila ani slovem. Je tedy zbytečné o takovém případu spekulovat.

Ostatně – SVJ ve svém účetnictví neúčtuuje o ručitelském závazku jiné osoby, dokud nezačne na tomto ručiteli vymáhat plnění.

Justitianus

Rozpočítání faktury - čerpání dlouhodobé zálohy na správu domu a pozemku - posunutí - pro SGC realizovaná půjčka od právnické osoby

MartinII — Wed, 30 Apr 2025 11:48:03 +0200

Justitianus má pravdu.

Mám dotaz

jste členem SVJ nebo se ptáte jako externí účetní
čím SVJ „ručí“ za tu (dle mne) dost vysokou UŽ REALIZOVANOU půjčku
kdo se za SVJ pod půjčku podepsal a na podkladě čeho

za půjčku ručí SVJ (zastoupené statutárem), nikoli PŘÍMO členové SVJ, vlastníci bytů; ti za půjčku (přesněji případný z toho vzniklý dluh) ručí dle § 1198/2); pokud by za půjčku ručili PŘÍMO členové SVJ, muselo by to být uvedeno v katastru PŘÍMO u zápisu jejich bytu; důvod je ten že při prodeji (převodu) bytu by si nemohl nabyvatel (nový vlastník) ověřit zda kupuje byt se závazky a dluh předchozího vlastníka-převodce by přešel na něj (viz také NOZ § 1186 Ustanovení o převodu jednotky)

Pokud jsem to napsal nepřesně, tak mne opravte. Ale nejlépe bude když tazatelka dotaz doplní, např. zda vlastníci

půjčku odsouhlasili na shromáždění
zda podepsali závazek vůči SVJ (důležitý při převodu bytu viz § 1186)

Rozpočítání faktury - čerpání dlouhodobé zálohy na správu domu a pozemku - posunutí - Rozpočítání faktury 2

Justitianus — Wed, 30 Apr 2025 10:02:20 +0200

SGC napsala: „Rozpočítání faktury …“

Napsala jste totální nesmysl. `Žádná faktura se na nikoho nerozpočítá! Vlastníci jednotek mají totiž pouze jedinou povinnost: hradit řádně schválené příspěvky na správu domu. Tyto příspěvky mají – podle stanov nebo podle způsobu jejich zaúčtování – charakter krátkodobé zálohy, dlouhodobé zálohy, nebo konečné platby (která se nevyúčtuje ani se plátcům nevrací).

Snaha vymoci na vlastnících jednotek cokoliv nad rámec příspěvků na správu domu by byla protizákonná. Jednalo by se zřejmě také o porušení zákona o účetnictví (1).

Jinak by tomu mohlo být jedině pokud si spoluvlastníci domu s jednotkami sjednali smlouvu o výstavbě, ve které se vzájemně zavázali uhradit náklad na správu domu a pozemku podle § 4a písm. o zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů. Splnění takového závazku však nemůže vymáhat právnická osoba SVJ, protože není účastníkem tohoto právního vztahu.

SGC napsala: „… čerpání dlouhodobé zálohy na správu domu a pozemku …“

Jste zřejmě úplně mimo. Chystáte se porušit zákon o účetnictví. Přijatá částka úvěru či půjčky poskytnuté osobou mimo okruh vlastníků jednotek (zapůjčitelem) nemá nic společného s přijatými příspěvky na správu domu a pozemku. Zeptejte se někoho kdo tomu rozumí jak SVJ účtuje o přijaté zápůjčce či o čerpaném úvěru.

Justitianus

Poznámka 1: Soudy konstantně judikují, že dluh SVJ vůči zapůjčiteli (úvěrující bance) není dluhem vlastníka jednotky vůči SVJ. Tyto (často mnohamilionové) dluhy právnické osoby nepatří mezi „dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu“ podle 2012/89/§1986/2. Proto se tento dluh SVJ nikdy neobjeví v potvrzení, které SVJ vydává podle 2012/89/§1986/3, převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce na jinou osobu. Ze stejného důvodu tyto cizí dluhy nepřecházejí na nabyvatele jednotky.

Rozpočítání faktury - čerpání dlouhodobé zálohy na správu domu a pozemku - posunutí - pro SGC rozúčtování půjčky od právnické osoby

Petr — Wed, 30 Apr 2025 06:49:26 +0200

ZDE by vám nejvěrohodněji odpověděla ing. Klainová. Zkuste klaiex.webnode.cz.

NA INTERNETU

https://www.sousede.cz/…-poradna-svj

https://www.zbynekmlcoch.cz/…i-poradna-cz

https://firmy.finance.cz/…uci-a-dluhu/

Někoho možná překvapí … – Bezplatná právní poradna online

Facebook · Bezplatná právní poradna online

Zbyněk Mlčoch (zakladatel a hlavní správce právní poradny) bezplatnapravniporadna.cz.

… Jste zakladatel a správce webu, … bezplatné právní rady. Co vás vedlo k založení webu ?

Na svém… webu mám zveřejněné různé vzory smluv, dohod, žalob a návrhů. Lidé mi začali posílat poměrně velké množství právních dotazů, na které jsem jako člověk bez právního vzdělání nedokázal odpovědět.

Vytušil jsem hlad po právních odpovědích zdarma a … s technikem jsme zprovoznili web Bezplatné právní poradny online.

Web funguje od února 2009 a na začátku jeho existence v něm pracovala 1 právnička, 1 advokátka a já jako tehdejší správce textů.

Dnes ve webu již pracuje 12 lidí.

V poradně máme 1 advokátku, 7 právníků, dále sociální pracovnici a daňovou poradkyni. Tyto osoby mají na starost odpovídání všech dotazů.

Rozpočítání faktury - čerpání dlouhodobé zálohy na správu domu a pozemku - posunutí

Mon, 28 Apr 2025 22:54:23 +0200

Dobrý den, chtěla jsem se zeptat, zda je možné posunout rozpočítání faktury – čerpání z dlouhodobé zálohy. R. 2024 9/2024 SVJ si vzalo půjčku od právnické osoby ve výši 1.000.000 Kč 221/379 Kč budou příjmem do dlouhodobé zálohy 379/955 nákup služby 950.000 Kč 518/321 čerpání faktury 950.000 Kč 955/648 úhrada faktury 950.000 Kč 321/221

12/2024 Nákup služby 850.000 Kč 518/321 splatnost faktury v 1/2025 čerpání faktury 850.000 Kč 955/648

1/2025 SVJ si vzalo půjčku od právnické osoby ve výši 900.000 Kč 221/379 Kč budou příjmem do dlouhodobé zálohy 379/955 úhrada faktury 850.000 Kč 321/221

Pokud by byla faktura na 850.000 Kč rozpočítána – vyčerpána z dlouhodobé zálohy v 12/2024 – dlouhodobá záloha by byla v mínusové hodnotě. Pokud bych rozpočítání – čerpání faktury ve výši 850.000 Kč provedla až v 1/2025 – dlouhodobá záloha v mínusové hodnotě nebude.

S takovouto situací jsem se dosud neshledala. Prosím o radu, jak tento případ řešit. Pokud mám někde nepřesnou terminologii, omlouvám se, prosím o Váš pohled na tento případ. Ptám se proto, že nevím :-).

Děkuji moc SGC