Portál společenství vlastníků jednotek - (ne)aktivita výboru SVJ - Comments

(ne)aktivita výboru SVJ - (Ne)aktivita výboru SVJ 7

Justitianus — Sat, 19 Apr 2025 10:54:12 +0200

V této souvislosti je zajímavý rozsudek Nejvyššího soudu 26 Cdo 19/2024 ze dne 28.05.2024. NS se zabýval rozsahem odpovědnosti SVJ za správu domu za situace, kdy ke schválení opravy bylo nutné získat souhlas shromáždění.

NS učinil závěr, že k povinnostem SVJ při správě domu patří v tomto případě i povinnost svolat shromáždění ke schválení opravy. Cituji z judikátu:

12. Opravu společné části domu lze zásadně provést pouze tehdy, jestliže o tom rozhodne příslušný orgán společenství vlastníků. (…)

13. (…) Informuje-li vlastník jednotky společenství vlastníků o vadě společných částí domu, je na společenství (jeho statutárním orgánu), aby v přiměřené lhůtě jeho informaci prověřilo, seznámilo s ní vlastníky jednotek a umožnilo jim rozhodnout o případné opravě (či o dalším postupu), ať již hlasováním na svolaném shromáždění vlastníků nebo mimo něj (per rollam). Jestliže takto postupuje a shromáždění vlastníků následně navrženou opravu neschválí, nelze mu úspěšně vytýkat, že porušilo povinnost při správě domu tím, že nezajistilo opravu společných částí.

14. Neschválí-li shromáždění vlastníků navrženou opravu, lze jeho rozhodnutí přezkoumat pouze na základě žaloby přehlasovaného vlastníka jednotky v řízení podle § 1209 o. z.; v jiném řízení jej přezkoumávat nelze, a to ani jako otázku předběžnou (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 15. 3. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4567/2016 (…).

15. Jiná situace ale nastane, jestliže společenství vlastníků neumožní vlastníkům jednotek o opravě rozhodnout, ať již proto, že nesvolá shromáždění vlastníků minimálně v zákonem stanovené lhůtě jedenkrát do roka, nebo proto, že nezařadí hlasování o opravě na pořad shromáždění (§ 1207 o. z.). I takovou nečinnost společenství vlastníků je třeba považovat za porušení povinnosti při správě domu, neboť nerozhodne-li shromáždění o opravě, nelze ji provést. Nečinnost společenství vlastníků ale nemůže jít k tíži vlastníka jednotky, který není oprávněn ke správě domu a nemá možnost, jak se domoci nápravy. (…)

Nejvyšší soud dále zmínil (obiter dictum) i univerzální možnost pro jednotlivého vlastníka jednotky – vynutit si činnost SVJ ještě jinak, není-li možné postupovat podle § 1209: Na základě § 2900 a následujících (obecná prevenční povinnost). Použil by se 2012/89/§2903/2 o odvrácení hrozící újmy. Cituji z judikátu :

15. (…) Jestliže v důsledku vady společných částí domu vzniká vlastníkovi jednotky újma, pak v situaci, kdy nemá k dispozici žalobu podle § 1209 o. z., může se přímo proti společenství vlastníků domáhat, aby mu soud uložil povinnost provést opatření k odvrácení hrozící újmy. V soudní praxi přitom není pochyb, že jde o žalobu podle § 2903 odst. 2 o. z., pro jehož aplikaci musí být prokázáno, že v době rozhodování soudu existuje vážné ohrožení majetku žalobce nebo jiných hodnot (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 2. 4. 2001, sp. zn. 22 Cdo 1599/99, či ze dne 23. 10. 2019, sp. zn. 25 Cdo 1412/2019, a ze dne 23. 6. 2021, sp. zn. 25 Cdo 591/2021, (…).

V jiném rozsudku (25 Cdo 591/2021 ze dne 23.06.2021) se Nejvyšší soud zabýval výkladem pojmu „vážné ohrožení“. Cituji:

Pro aplikaci § 2903 odst. 2 o. z. musí být prokázáno, že v době rozhodování soudu existuje vážné ohrožení majetku žalobce nebo jiných hodnot, přičemž není podmínkou, aby vznik škody hrozil bezprostředně; postačí, jde-li zatím jen o ohrožení, avšak natolik vážné, že je tu důvodná obava vzniku škody v budoucnu. Současně však musí být doloženo, že žalobcem navrhované opatření bude vhodné a přiměřené k naplnění preventivního účelu tohoto ustanovení (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23.10.2019, sp. zn. 25 Cdo 1412/2019 (…)). Dosavadní judikatura dovolacího soudu k § 417 odst. 2 obč. zák. je pak přiměřeně použitelná i v režimu § 2903 odst. 2 o. z.

Podle mého názoru se vlastník jednotky může úspěšně obrátit na soud podle § 2903 teprve poté, co vyčerpal všechny možnosti k rozhodnutí v rámci SVJ (§ 1207). Bez předchozího pokusu o využití vnitřních postupů v SVJ (§ 1208 a § 1209) by žaloba podle § 2903 nejspíše byla označena za předčasnou.

Soud neposkytne ochranu vlastníkovi, který se snaží pomocí individuální žaloby obejít rozhodovací pravomoc nejvyššího orgánu SVJ – shromáždění.

Justitianus

(ne)aktivita výboru SVJ - (Ne)aktivita výboru SVJ 6

Justitianus — Fri, 18 Apr 2025 02:03:12 +0200

mtz (bez ověření): „Chápu to tedy správně že pokud se většina vlastníků neusnese, výbor nemá ani mandát ani povinnost konat?“

To se nedá takto jednoznačně říci. SVJ (nikoliv „výbor“) má povinnost zajistit správu domu. Co je a co není nezbytné k zajištění správy cizího majetku – to závisí na konkrétních okolnostech každého jednotlivého případu. Vy jste ale nic konkrétního neuvedl, jen zde remcáte, mlžíte a kladete neurčité dotazy. Takže se nemohu vyjádřit.

mtz (bez ověření): „A mám šanci uspět s reklamací vůči dodavateli samostatně?“

To je nesmyslná úvaha. Vy jste snad s dodavatelem v samostatném právním vztahu? V jakém? Na základě jaké smlouvy? Co je obsahem té smlouvy? Dodavatel snad nesplnil vůči Vám nějakou svou povinnost? Kterou? Zase mlžíte a vyjadřujete se nesrozumitelně a neurčitě.

Vás přece vůbec nezajímá jakýsi „dodavatel“. Vy máte přímý právní vztah pouze s poskytovatelem služby. S ním tedy jednejte, a jemu adresujte případné Vaše námitky k vyúčtování služby (2013/67/§8/2).

V jiných záležitostech se nesnažte komandovat členy výboru. Jste pouhý jednotlivý vlastník jednotky, což je pro soudce méně než slepičí hovno na podrážce. Je to jedině shromáždění, kdo může komandovat právnickou osobu SVJ, a shromáždění tak činí rozhodováním (na zasedání, nebo mimo zasedání). Už jsem se Vás přece dvakrát zeptal, kdy bylo přijato příslušné usnesení a jaký je jeho obsah. Žádné odpovědi jsem se od Vás nedočkal.

Justitianus

(ne)aktivita výboru SVJ - (Ne) aktivita výboru 4

Radim. — Thu, 17 Apr 2025 11:32:27 +0200

Pokud si přestaneme hrát na slovíčkaření, opravíme tazatele, že nejde o odpovědnost výboru, nýbrž členů výboru SVJ (členů statutárního orgánu viz § 159 o.z.).

Na upřesněný dotaz pak lze obecně odpovědět, že za škodu, která vznikla společenství nedbalostí nebo neznalostí členů výboru, tito odpovídají až do výše svého majetku.

Soudně vymáhat náhradu škody může společenství vlastníků. Vzhledem k tomu, že za společenství vlastníků jedná právě předseda výboru, je nepravděpodobné, že by taková osoba podala žalobu sama proti sobě. Před podáním takové žaloby je proto často nezbytné jako první krok zvolit nového předsedu či pověřit jiného člena výboru, který následně bude za společenství vlastníků škodu způsobenou (bývalým) předsedou vymáhat.

V případě, že z nějakého důvodu není možné nového předsedu zvolit a není zde jiný člen orgánu, který by společenství mohl zastupovat, může kterýkoli člen společenství vlastníků požádat soud o ustanovení kolizního opatrovníka.

Nakonec může být žaloba na náhradu škody za určitých podmínek podána i některým členem společenství vlastníků.

Podrobněji je to popsáno např. v článku zde:

https://www.epravo.cz/…-114810.html

(ne)aktivita výboru SVJ - (Ne)aktivita výboru SVJ | Reklamace vyúčtování

mtz — Thu, 17 Apr 2025 11:23:57 +0200

Dobrý den,

děkuju za odpovědi a informace.

Reklamace vyúčtování na základě https://www.portalsvj.cz/…octu-meridel

Chápu to tedy správně že pokud se většina vlastníků neusnese, výbor nemá ani mandát ani povinnost konat?

A mám šanci uspět s reklamací vůči dodavateli samostatně?

hezký den, mtz

(ne)aktivita výboru SVJ - (Ne)aktivita výboru SVJ 3

Justitianus — Thu, 17 Apr 2025 11:07:26 +0200

mtz (bez ověření): „náš výbor se moc nemá k činnosti, např. reklamace vyúčtování za energie od dodavatele …“

Nenapsal jste ani slovo o tom proč by se – podle Vás – mělo reklamovat jakési „vyúčtování za energie od dodavatele“. Výbor zde není od toho, aby realizoval každý nesmyslný nápad každého vlastníka jednotky. Pokud vlastníci jednotek dospěli většinově k názoru, že je třeba cosi reklamovat, pak nám laskavě sdělte datum kdy o uplatnění reklamace rozhodlo shromáždění a citujte zde celý text přijatého usnesení.

mtz (bez ověření): „… reklamace společných prostor stavby staviteli …“

Nenapsal jste ani slovo o tom proč by se – podle Vás – měly reklamovat „společné prostory stavby“. Pokud vlastníci jednotek dospěli většinově k názoru, že je třeba cosi reklamovat, pak nám laskavě sdělte datum kdy o uplatnění reklamace rozhodlo shromáždění a citujte zde celý text přijatého usnesení.

mtz (bez ověření): „… vypsaní voleb/shromáždění.“

Ke svolání zasedání shromáždění nepotřebujete statutáry vůbec! Podle § 1207/1 platí, že statutární orgán svolá shromáždění i z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dvou z nich; neučiní-li to, svolají tito vlastníci shromáždění k zasedání na náklad společenství vlastníků sami. Nevypsání voleb výborem tedy není příčinou toho, že shromáždění se nesešlo. Nečinnost výboru nemohla být příčinou vzniku jakési škody (kterou ani neumíte pojmenovat, popsat či vyčíslit).

Justitianus

(ne)aktivita výboru SVJ - (Ne) aktivita výboru 2

jenet — Wed, 16 Apr 2025 23:17:47 +0200

Nikoliv výbor nese odpovědnost, odpovědnost nesou vlastníci. V pravomoci vlastníků je odvolat současné neaktivní členy výboru a zvolit nové, aktivnější. Když to nedělaji, neudělají, tak jim to asi vyhovuje. Pokud vznikne nějaká škoda, tak to zaplatí vlastníci, nikdo jiný. Kdo jiný by to měl platit.

(ne)aktivita výboru SVJ - (Ne)aktivita výboru SVJ 1

Justitianus — Thu, 17 Apr 2025 06:40:59 +0200

„… je možné výbor nějak motivovat k činnosti?“

Jistě. Například penězi nebo jakkoliv jinak. Ovšem mnohem úspěšnější a efektivnější bude najít někoho, kdo to chce dělat a umí dělat.

„Pokud vím, výbor nese (majetkovou?) odpovědnost za špatné hospodaření.“

Nikoliv. Mýlíte se. Výbor není osoba, a proto není způsobilý nabývat práva ani zavazovat se k povinnostem. Výbor nemá žádnou odpovědnost, stejně jako ji nemá Váš pes, nebo Vaše žehlička.

„Jak se tohle ale případně prokazuje?“

Pokud jde o prokazování čehokoliv, postupuje se naprosto stejně, jako se soudu prokazují veškeré tvrzené skutečnosti: například důkaz listinou, výslechem svědka, posudkem znalce, zvukovým nebo obrazovým záznamem, vyšetřovacím pokusem. Důkazy pro svá tvrzení musí soudu navrhnout ten kdo tvrdí.

Podle § 132 občanského soudního řádu platí, že důkazy hodnotí soud podle své úvahy, a to každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti; přitom pečlivě přihlíží ke všemu co vyšlo za řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci.

Justitianus

(ne)aktivita výboru SVJ

Wed, 16 Apr 2025 14:26:35 +0200

dobrý den, prosím o radu: náš výbor se moc nemá k činnosti, např. reklamace vyúčtování za energie od dodavatele, reklamace společných prostor stavby staviteli, vypsaní voleb/shromáždění.

Když opomenu možnost výměny členů výboru (jako shromáždění máme problém se vůbec sejít usnášeníschopní), je možné výbor nějak motivovat k činnosti? Pokud vím, výbor nese (majetkovou?) odpovědnost za špatné hospodaření. Jak se tohle ale případně prokazuje? Záměr není penalizovat, jen přimět k akci. Primárně k reklamaci společných prostor, kde může nastat škoda několik milionů.

moc děkuji mtz