Portál společenství vlastníků jednotek - Chybné prohlášení a balkony - Comments

Chybné prohlášení a balkony - Jak to je?

Sat, 22 Feb 2025 11:58:13 +0100

Justine, jak to tedy je podle práva?

Změnilo se něco v nynější úpravě v OZ proti dřívější úpravě v BytZ?

Chybné prohlášení a balkony - Dobré mravy: Je v rozporu s dobrými mravy, aby vlastníci bytů be

dc — Sat, 22 Feb 2025 03:13:01 +0100

a co nám vlastně chcete sdělit pane Justitiane?

Dobré mravy: Je v rozporu s dobrými mravy, aby vlastníci bytů bez balkónu přispívali na rekonstrukci balkónů? Soudy se shodly, že ne, jelikož balkóny jsou společnými částmi domu, a jejich rekonstrukce přispívá k celkovému vzhledu a hodnotě budovy.

Chybné prohlášení a balkony - Stačí si přečíst

§§§ — Fri, 21 Feb 2025 20:21:34 +0100

Stačí si přečíst starý občanský zákoník

§ 121

(1) Příslušenstvím věci jsou věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány.

(2) Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány.

Chybné prohlášení a balkony - Výlučné užívání a NOZ 2

Justitianus — Sat, 22 Feb 2025 09:39:22 +0100

Wildo, vícekrát zde bylo napsáno, že celá část NOZ o bytovém spoluvlastnictví je právní paskvil, který není provázaný s ostatními částmi NOZ. Tato část byla vpašována do již hotového NOZ dodatečně, bez odborné diskuse a bez řádného připomínkového řízení. Pachatelem je tvrdohlavý profesor Karel Eliáš, hlavní autor NOZ.

§ 1175
(2) Vlastník jednotky spravuje svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; jde-li však o společné části uvnitř bytu a společné části, které slouží vlastníku jednotky k výlučnému užívání, provádí a hradí pouze údržbu a drobné opravy.

Druhá věta je samozřejmě formulačně vadná – zřejmě to psal nějaký amatér. Měla zde být použita spojka „nebo“ (bez čárky), namísto spojky „a“: „společné části uvnitř bytu nebo společné části, které slouží vlastníku jednotky k výlučnému užívání, …“.
Navíc je tato právní norma pouze dispozitivní. Povinnost provádět a hradit údržbu a drobné opravy společných částí by musela být výslovně uvedena v prohlášení, spolu s taxativním výčtem těchto společných částí. Není-li tomu tak, pak jde o neplatnou a neaplikovatelnou právní normu, která je v rozporu s § 1166/1, § 1180/1, § 1189.

Přečtěte si tedy vaše prohlášení, a hledejte co je v něm uvedeno (i) o společných částech uvnitř bytu nebo (ii) o společných částech, které slouží vlastníku jednotky k výlučnému užívání. Podle toho se pak zařiďte.

Justitianus

Chybné prohlášení a balkony - Výlučné užívání a NOZ

wilda99 — Fri, 21 Feb 2025 16:42:16 +0100

K tomu si dovolím připomínku, že dle NOZ

Práva a povinnosti vlastníka jednotky

§ 1175

"(1)

(2) Vlastník jednotky spravuje svůj byt, …;

jde-li však

o společné části uvnitř bytu

a společné části, které slouží vlastníku jednotky k výlučnému užívání,

provádí a hradí pouze údržbu a drobné opravy"

Znamená to, že má vlastník provádět a hradit „údržbu a drobné opravy“ všech společných částí uvnitř bytu ? Tedy i -rozvodu vody (svislé trubky), -kanalizační odpadní roury, -společné části rozvodu plynu (většinou měděné trubky) ?

Spojka „a“ má být chápána tak že

buď „společné uvnitř bytu A zároveň výhradně sloužící“

nebo „společné uvnitř bytu NEBO výhradně sloužící“ ?????

– – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

Jinak dodávám, že pokud nemají v žalobcově SVJ jiné problémy k řešení (dlužníci, pletichy ve výběrovém řízení na opravy, atd"), tak to je šťastné SVJ

Chybné prohlášení a balkony

Justitianus — Thu, 20 Feb 2025 09:24:40 +0100

Vícekrát jsem napsal, že naprostá většina prohlášení vlastníka budovy je vadná. Toto je zase jeden takový případ. Přitom chyba se naplno projevila až dvě desítky let po vzniku prohlášení.

Pan P. P. podal žalobu, protože se nechtěl podílet na nákladech opravy balkonů. Argumentoval tím, že má byt bez balkonu a nemá tedy povinnost přispívat na balkony.

V budově se nachází 36 bytových jednotek a 4 garáže. Podle části C. bodu 2 Prohlášení vlastníka ze dne 18. 2. 2004 jsou v budově vymezeny části společných prostor, které slouží jen některým vlastníkům jednotek, a to balkóny, které slouží vždy jen jednotce, ze které jsou přístupné, přičemž vlastníci těchto jednotek jsou povinni podílet se na jejich opravách a údržbě. Pokud k vymezené jednotce náleží balkón, jeho plocha se do podlahové plochy jednotky nezapočítává.

Nesmyslné výrazy použité v prohlášení vlastníka budovy jsem v předchozím odstavci vyznačil tučným písmem. [1]

Jestliže některá část domu „slouží“ jen některým vlastníkům jednotek, neznamená to že by snad nebyla společná všem! Zákon nikdy nespojoval „sloužení“ s vlastnickými vztahy. Ostatně v domě mohou být i prostory, které „slouží“ osobě, která není vlastníkem jednotky v domě: výslovně to uvádí 1994/72/§9/1 a 1994/72/§13/6.
V prohlášení není obsaženo určení společných částí, které by měly být společné vlastníkům jen některých jednotek (1994/72/§4/2/c). Z uvedeného plyne, že v domě žádné takové části nejsou. Proto platí, že všechny společné části jsou společné všem vlastníkům všech jednotek.
Jestliže vlastníci některých jednotek „jsou povinni podílet se na opravách a údržbě“ balkonů, pak jde o běžnou povinnost každého vlastníka každé jednotky. Tento text nestanoví nikomu žádné speciální povinnosti, ani nepřiznává žádná speciální práva.
Stejně tak je nesrozumitelné a neurčité tvrzení obsažené v prohlášení, že k jednotce „náleží“ balkon. V první řadě to je nepravda. U jednotek vznikych podle ZoVB totiž platí, že jednotkou je byt (1994/72/§2/h), a dále že bytem je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení (1994/72/§2/b). Balkon ovšem NENÍ místností, ani souborem místností, ani nebyl podle rozhodnutí stavebního úřadu určen k bydlení. Balkon je pouze prázdný otevřený prostor. Takže balkon nemůže být součástí bytu, ani součástí jednotky(1994). Balkon je tedy společný, protože žádný jiný vlastnický vztah k částem domu ZoVB nezná, a prohlášení nezmiňuje žádné části stavby, které by měly být společné vlastníkům jen některých jednotek.

Problémem tedy je od počátku vadné prohlášení. Další problém si způsobil vlastník jednotky, který toto vadné prohlášení četl nekriticky a mylně si je vyložil v rozporu se zákonem č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů. A máme zde další naprosto zbytečný právní spor. A ještě do toho tři popletené soudkyně vnesly další totální zmatky [2].

Napsáno s použitím judikátu Nejvyššího soudu 26 Cdo 465/2023 ze dne 21.11.2023.

Justitianus

Poznámka [1]: Většina prohlášení je vadná. Ta prohlášení obsahují nesmyslná tvrzení o jakési „vnitřní straně vnějších oken“, případně nesrozumitelná tvrzení o tom co prý „patří k vlastnictví jednotky“. O tom se zde psalo například zde: Neexistuje nic takového jako „patřit k jednotce“.

Poznámka [2]: Judikát 26 Cdo 465/2023 je právně vadný z jiného důvodu, a ten jsem podrobně probral v jiné diskusi: Tři popletené soudkyně opět perlí.