Portál společenství vlastníků jednotek - Jednotka vymezená bez dalšího ze společných částí domu, což je protiprávní - Comments

Jednotka vymezená bez dalšího ze společných částí domu, což je protiprávní - Jednotka vymezená bez dalšího 32

Jan Řendějov — Tue, 05 Nov 2024 20:16:19 +0100

Dobrý den p. Justitiane!

Tak jsem nakonec dokonce našel soudní rozhodnutí, jež potvrzuje Vaše slova:

18 Co 269/2016

viz např. na

https://kraken.slv.cz/18Co269/2016

Dole na té stránce dělá navíc bot automaticky krásné shrnutí.

Jen nevím, zda se žalobci odvolali a zda to pak ještě řesil NS. Dá se to nějak zjistit?

Jak?

Pokud jste to našel, jaké má to usnesení či rozhodnutí NS označení a webový odkaz?

Děkuji.

Jednotka vymezená bez dalšího ze společných částí domu, což je protiprávní - Jednotka vymezená bez dalšího 31

Justitianus — Wed, 30 Oct 2024 14:17:46 +0100

Jan Řendějov: „K vymezení té jednotky bez dalšího ze společných částí domu jsem čerpal např. z usnesení Nejvyššího soudu ze dne 15. 3. 2017 sp. zn. 26 Cdo 4519/2016 …“

K tomu Vás důrazně upozorňnuji, že tento judikát je vadný pro rozpor se zákonem. Je dokonce v rozporu i s Listinou základních práv a svobod. Soudci Dýšková, Brzobohatá a Ferák jsou hlupáci v talárech.

Hlupáci v talárech jsou i soudci Městského soudu v Praze (prejudikatura 95 Co 702/2014–145).

Podrobněji o tom píšu v diskusi 26 Cdo 4519/2016 Popletení soudci neznají právo a porušují LZPS

Justitianus

Jednotka vymezená bez dalšího ze společných částí domu, což je protiprávní - Jednotka vymezená bez dalšího - poděkovaní, odkaz a pravidlo

Jan Řendějov — Tue, 29 Oct 2024 14:32:00 +0100

Děkuji za vysvětlení.

Podrobně mi to vysvětlil p. Justitianus – viz https://www.portalsvj.cz/…-protipravni#…

Nakonec se dá říci, že vlastně platí toto finální jednoduché pravidlo:

Dokud pro budovu (např. bytový dům) neexistuje Prohlášení vlastníka, tak v ní neexistují (ani) společné části (domu).

Je to tak?

Jednotka vymezená bez dalšího ze společných částí domu, což je protiprávní - Jednotka vymezená bez dalšího 27

Jan Řendějov — Tue, 29 Oct 2024 14:20:23 +0100

P. Justitiane, opět Vám moc děkuji za podrobnou vysvětlující odpověď!

Takže finální pravidlo i s ohledem na to, co do naší diskuse napsal p. Albert2, je:

Dokud pro budovu (např. bytový dům) neexistuje Prohlášení vlastníka, tak v ní neexistují (ani) společné části.

Je to tak?

Jednotka vymezená bez dalšího ze společných částí domu, což je protiprávní - Jednotka vymezená bez dalšího 26

Justitianus — Tue, 29 Oct 2024 13:31:43 +0100

„Zatímco v domě se SVJ existují společné části (prostory), tak v domě vlastněném BD-em jsou jen společná příslušenství bytů?“

Ne. Nemá to naprosto nic společného s vlastnictvím domu družstvem, ani s existencí SVJ. Raději to znovu upřesním, protože jste nepochopil.

V budově neexistují žádné společné části domu, protože neexistuje ani prohlášení vlastníka budovy, které by takové části definovalo.
V domě rozděleném na jednotky existují vždy společné části domu, což je vše, co není v prohlášení výslovně uvedeno jako vlastnictví vlastníka jednotky.
Při tom je bezvýznamné, kdo dům vlastní a zda pro dům vzniklo či nevzniklo SVJ.

Společné části vznikly teprve vkladem prohlášení vlastníka budovy do katastru. Při tom ustanovení 1994/72/§4/g (ZoVB) určovalo (asi kogentně), které části budovy musí být v prohlášení označeny za společné.

Nejvyšší soud rozlišuje:

společné části domu, které jsou společné objektivně, to jest – ve vašem případě – části domu spadající pod definici dle 1994/72/§4/g (ZoVB).
společné části domu, které nespadají pod tuto definici a jsou jako společné určeny projevem vůle původního vlastníka.

Záleželo pouze na původním vlastníkovi, zda některé společné příslušenství bytů vymezí v prohlášení jako jednotku, součást jednotky, nebo jako společnou část domu.

Justitianus

Jednotka vymezená bez dalšího ze společných částí domu, což je protiprávní - Jednotka vymezená bez dalšího 25

Albert2 — Tue, 29 Oct 2024 13:05:38 +0100

Pane Řendějov napsal jste:

„Zatímco v domě se SVJ existují společné části (prostory), tak v domě vlastněném BD-em jsou jen společná příslušenství bytů?“

Společné části samozřejmě existují i v domě vlastněném BD-em rozděleném na jednotky „Prohlášením“. Už jsem vám to jasně vysvětlil ve svém příspěvku „Společné části“ i s odkazy na příslušná ustanovení NOZ https://www.portalsvj.cz/…-protipravni#…

Jednotka vymezená bez dalšího ze společných částí domu, což je protiprávní - Společné části 2

Jan Řendějov — Tue, 29 Oct 2024 13:04:50 +0100

Chápu! Dle mého Vaše sdělení nevylučuje následující.

První (a zatím jediné) Prohlášení vlastníka týkající se toho domu jednotku č. 600/8 (místnosti v jejím fyzickém prostoru) definovalo už jako nebytový prostor a ne jako místnosti tvořící společné části domu (v tom případě by ani nebyly označeny jako jednotka).

A dle toho, co mi napsal p. Justitianus, tak v domě, který vlastní BD, (před existencí Prohlášení vlastníka) neexistují společné části (neb je jen 1 vlastník = BD), ale společná příslušenství bytů (např. kočárkárna, prádelna, sušárna apod.).

Souhlasíte nebo něco proti tomu máte? Pokud ano, tak co?

Jednotka vymezená bez dalšího ze společných částí domu, což je protiprávní - Jednotka vymezená bez dalšího 24

Jan Řendějov — Tue, 29 Oct 2024 12:40:03 +0100

Opět Vám moc děkuji za podrobnou vysvětlující odpověď.

Naše neznalosti jsou způsobené tím, že dnes už je valná většina bytových domů vlastněna vlastníky jednotek v SVJ.

BD jsme nezažili, takže si neuvědomujeme ty razantní rozdíly mezi SVJ a BD. Jen je divné, že si to neuvědomuje ani ten žalobce. Je mu cca 85 let, takže BD v tom domě zažil.

Takže pro rekapitulaci raději pokládám následujicí dotaz.

Zatímco v domě se SVJ existují společné části (prostory), tak v domě vlastněném BD-em jsou jen společná příslušenství bytů?

Existuje nějaký zákon a/či dokument, který se věnuje problematice BD? Pokud ano, tak jaký?

Předem děkuji.

Jednotka vymezená bez dalšího ze společných částí domu, což je protiprávní - Společné části

Albert2 — Tue, 29 Oct 2024 11:46:55 +0100

Pane Řendějov napsal jste:

„On ten člověk vůbec nechápe rozdíl mezi tím, když je vlastníkem domu BD (neexistují společné části, neb je 1 vlastník) a když je v domě SVJ (existují jednotky a spol. části).“

Společné části nezávisí na tom, zda je v domě SVJ. Společné části jsou určeny rozdělením práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám v tzv. „Prohlášení“ dle § 1166 NOZ, je běžné že to provede jeden (původní) vlastník. Dokonce i společenství vlastníků může založit jediný vlastník všech jednotek viz § 1200 NOZ.

V uvedeném ustanovení § 1166 NOZ se uvádí:

„(1) Při rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám se uvedou alespoň
2. určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze a s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky,“

Jednotka vymezená bez dalšího ze společných částí domu, což je protiprávní - Jednotka vymezená bez dalšího 23

Justitianus — Tue, 29 Oct 2024 12:38:05 +0100

„Zeptal jsem se proto AI a kolegy v práci.“

Jak to říct slušně… Když se ptáte hloupého, dostanete odpověď podle toho – tedy hloupou.

Tvrdit, že v budově ve vlstnictví jedné osoby (BD) existují nějaké „společné části“ -to je samozřejmě totální pitomost. Společná část by musela být ve spoluvlastnictví více osob. Každý ze spoluvlastníků by měl na té společné části svůj spoluvlastnický podíl. Členové družstva samozřejmě nemají nikdy žádný spoluvlastnický podíl na budově vlastněné družstvem. Na družstevním domě jim nepatří ani kliky od bytů. Jsou to pouze nájemci v cizí budově.

Zřejmě si jak AI, tak i Váš kolega v práci pletou základní pojmy.

Pojem „vlastnické právo“ je odlišný od pojmu „užívací právo“.
Pojem „společné části budovy“ je odlišný od pojmu „společné příslušenství bytů“.

Podle zákona 1964/40/§121/2 (občanský zákoník) platilo, že „příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány“. V praxi je možné rozlišit dva druhy tohoto příslušenství:

příslušenství bytu, užívané výlučně uživatelem jediného bytu (např. balkon, lodžie, sklepní kóje, parkovací stání, komora mimo byt);
společné příslušenství bytů, užívané společně uživateli více bytů (např. kočárkárna, kolárna, prádelna, sušárna).

Samozřejmě platí, že o tom co je a co není příslušenství bytu rozhoduje pouze vlastník budovy – tehdy to bylo BD. Příslušenství bytu bývá vyjmenováno v nájemní smlouvě k bytu.

Pokud tedy ve Vašem domě existuje byt vlastněný družstvem a má svého nájemce, pak pouze tento nájemce by se mohl domáhat, aby mu pronajímatel (BD) zpřístupnil příslušenství jeho bytu v rozsahu podle nájemní smlouvy.

Příslušenství bytů a nebytů (jednotek) podle §121/2 může být vyjmenováno v prohlášení vlastníka budovy. Toto vymezení užívání společných částí platí pro všechny vlastníky jednotek i pro SVJ.

Justitianus

Jednotka vymezená bez dalšího ze společných částí domu, což je protiprávní - Jednotka vymezená bez dalšího 22

Jan Řendějov — Tue, 29 Oct 2024 09:55:42 +0100

Dobrý den, p. Justitiane!

Přiznám se, že i mně to s těmi společnými částmi domu „vrtá v hlavě“.

Zeptal jsem se proto AI a kolegy v práci.

Dle nich i dům ve vlastnictví bytového družstva má společné části, které mohou používat všichni členové toho byt. družstva – např. prádelna, sušárna, kočárkárna apod.

Jste si skutečně jistý, že dům, který vlastní BD, nemá společné části?

Pokud ano, prosím o vysvětlení. Děkuji.

Jednotka vymezená bez dalšího ze společných částí domu, což je protiprávní - Jednotka vymezená bez dalšího 21

Jan Řendějov — Mon, 28 Oct 2024 21:04:20 +0100

MOC Vám děkuji za trpělivost, pečlivost a ochotu, se kterou mi vše vysvětlujete!!! Škoda, že on to nechápe.

Klaním se Vám - jste skvělý ODBORNÍK!!!

On ten člověk vůbec nechápe rozdíl mezi tím, když je vlastníkem domu BD (neexistují společné části, neb je 1 vlastník) a když je v domě SVJ (existují jednotky a spol. části).

Nejhorší je, že on už tu žalobu v srpnu podal a nedaří se nám ho zastavit (řeší v ní i jiné záležitosti v domě, ne jen tu mou jednotku). Všichni z něj máme "radost" :-( :-) , neb nám vše komplikuje.

S přáním dobré noci

J. Ř.

Jednotka vymezená bez dalšího ze společných částí domu, což je protiprávní - Jednotka vymezená bez dalšího 20

Justitianus — Mon, 28 Oct 2024 20:51:29 +0100

Podle § 1167 platí, že dojde-li k zápisu vlastnického práva k jednotkám do veřejného seznamu, nelze prohlášení prohlásit za neplatné ani nelze určit, že vlastnické právo k jednotce nevzniklo, v případě, že věcné právo k jednotce nabyla další osoba.

Prvním vlastníkem jednotky 600/8 bylo BD. Od něj pak nabyla vlastnické právo k jednotce další osoba. Nelze tedy prohlásit prohlášení za neplatné, ani nelze určit, že vlastnické právo k jednotce nevzniklo.

Už jsem Vás varoval: nebavte se s ním, nic mu nevysvětlujte, ignorujte ho.

Justitianus

Jednotka vymezená bez dalšího ze společných částí domu, což je protiprávní - Jednotka vymezená bez dalšího 19

Jan Řendějov — Mon, 28 Oct 2024 19:30:56 +0100

Protože to chce dát k soudu, neboť je přesvedčen, že se na vymezení té nebyt. jednotky 600/8 vztahuje to, že ze společných částí nesmí být vymezena bez dalšího - viz to usnesení NS.

On je prostě přesvědčen, že ty místnosti v prostoru té nebyt. jednotky byly zkolaudovány jako společné části dílna, kolárna a kočárkárna a že před jejím vymezením v Prohlášení mělo dojít k rekolaudaci na nový účel užívání.

Nevím, jak mu to rozmluvit a vysvětlit. Napadá Vás něco? Co?

Jednotka vymezená bez dalšího ze společných částí domu, což je protiprávní - Jednotka vymezená bez dalšího 18

Justitianus — Mon, 28 Oct 2024 19:15:55 +0100

„Nevím, jak mu to mám lépe vysvětlit. Napadá Vás něco? Pokud ano, tak co?“

Proboha, proč mu chcete něco vysvětlovat ??? Vůbec na něj nereagujte! Nic mu neříkejte. Ignorujte jakékoliv jeho pokusy bavit se s Vámi o jakýchsi „společných částech bytového družstva“.

Justitianus

Jednotka vymezená bez dalšího ze společných částí domu, což je protiprávní - Jednotka vymezená bez dalšího 17

Jan Řendějov — Mon, 28 Oct 2024 19:03:34 +0100

Před chvílí jsem mobilem mluvil s tím vlastníkem jiné jednotky (byt), který je přesvědčen, že BD porušilo zákon vymezením té jednotky 600/8 (dále jen "nebyt") v (prvním a zatím jediném) Prohlášení vlastníka, jejíž místnosti měly původní účel užívání dílna, kolárna a kočárkárna, což považuje za společné části domu, aniž by došlo k rekolaudaci na jiný účel užívání ve spolupráci se SÚ.

Snažil jsem se mu sdělit to Vaše vysvětlení, že BD bylo jediným vlastníkem domu a že z toho důvodu ty místnosti nebyly společné části domu. On je ale přesvědčen, že to společné části domu byly a chce to řešit soudně. Tvrdí, že i dům ve vlastnictví BD má společné části jako třeba základy, chodby, schodiště, střechu a půdu.

Nevím, jak mu to mám lépe vysvětlit.

Napadá Vás něco? Pokud ano, tak co?

Jednotka vymezená bez dalšího ze společných částí domu, což je protiprávní - Jednotka vymezená bez dalšího 16

Justitianus — Mon, 28 Oct 2024 18:26:53 +0100

„Měl bych to hlavně projednat se SÚ, že?!?“

Stavebník – obecně vzato – musí mít ke stavební úpravě (a) soukromoprávní oprávnění, (b) veřejnoprávní povolení.

Podle § 1175 platí, že vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. (Totéž samozřejmě platí i pro nebyt.)

Vaše soukromoprávní oprávnění provést stavbu plyne tedy přímo ze zákona se dvěma výjimkami: nesmíte svévolně zasáhnout do společných částí, ani způsobit rušení souseda [1].

Nu, a to veřejnoprávní povolení vydává Stavební úřad (stavební povolení). Jen tomu výsledku neříkejte „atelier“ a nikdy nepoužívejte slova pokoj, kuchyň, ložnice.

Justitianus

[1] Například rušení hlukem, když byste přemístil kuchyňskou linku ke stěně sousedící se sousedovou ložnicí. Pak by mohl být rušen hlukem tekoucí vody a odsavačem par, nebo zvukem myčky.

Jednotka vymezená bez dalšího ze společných částí domu, což je protiprávní - Jednotka vymezená bez dalšího 15

Jan Řendějov — Mon, 28 Oct 2024 17:08:49 +0100

Dobrý den, p. Justitiane!

Ještě mě napadlo, že vlastníci jednotek ale vlastně dle všeho, co jste mi napsal, dali v tom Prohlášení vlastníka souhlas s tím, že v té jednotce budou tyto místnosti (zatím jsou zcela prázdné, někde chybí nenosná příčka) - cituji z toho Prohlášení:

2) Jedn. č. 600/8 se skládá z:
a) pokoj - 22 m2
b) pokoj - 23 m2
c) kuchyň - 15 m2
d) předsíň - 5 m2
e) koupelna - 7 m2
f) WC - 3 m2

Já vlastně nepotřebuji, aby to byl Ateliér. Mě stačí, když tam budou moci být tyto místnosti. A na ně vlastně pro SÚ mám v tom prohlášení souhlas. Souhlasíte?

Jak se na to díváte?
Že by mi to SÚ zkolaudoval jako nebytový prostor s těmi místnostmi?
Lze to?
Měl bych to hlavně projednat se SÚ, že?!?

PS: stejně mi poněkud připadá, že jen omylem či nepozorností došlo k vynechání slova Ateliér v popisu té jednotky (proto je to slovo pak u schématu). Přijde mi to dost logické. Ale chápu, že z opatrnosti je v KN jiný nebytový prostor.

Předem děkuji za Vaše odpovědi.

Jednotka vymezená bez dalšího ze společných částí domu, což je protiprávní - Jednotka vymezená bez dalšího 14

Justitianus — Sun, 27 Oct 2024 21:46:46 +0100

„A nebylo by to posuzováno jako nabízení úplatku?“

Vůbec netuším jak by to bylo či nebylo posuzováno. To je pouhá spekulace. Nejsem jasnovidec. Ohledně zdanění takového příjmu si přečtěte 1992/586/§4a/o.

Justitianus

Jednotka vymezená bez dalšího ze společných částí domu, což je protiprávní - Jednotka vymezená bez dalšího 13

Jan Řendějov — Sun, 27 Oct 2024 17:45:58 +0100

A nebylo by to posuzováno jako nabízení úplatku?

Jednotka vymezená bez dalšího ze společných částí domu, což je protiprávní - Jednotka vymezená bez dalšího 12

Justitianus — Sun, 27 Oct 2024 17:18:28 +0100

Zaplatit.

Jednotka vymezená bez dalšího ze společných částí domu, což je protiprávní - Jednotka vymezená bez dalšího 11

Jan Řendějov — Sun, 27 Oct 2024 16:48:02 +0100

Bohužel mi žádný vlastník jednotky nechce dát souhlas.

Jsem ztracen nebo se to dá nějak řešit, aby rekolaudaci mohla proběhnout?

Pokud ano, tak jakým způsobem?

Jednotka vymezená bez dalšího ze společných částí domu, což je protiprávní - Jednotka vymezená bez dalšího 10

Justitianus — Sun, 27 Oct 2024 16:39:48 +0100

„SVJ mi bohužel souhlas k rekolaudaci na ateliér nedá.“

Ovšem ono to vůbec nezáleží na SVJ. SVJ je pouze sluha, opravář a údržbář cizího majetku. Je povinno udělat to, co mu přikážou vlastníci jednotek.

Jestliže budete mít v kapse písemný souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek podle 2012/89/§1169/2/b, pak SVJ nemá do toho co kecat a je povinno souhlas dát.

Jde totiž o záležitost, která je zcela mimo právní způsobilost SVJ. Jde přece o rozhodování vlastníků jednotek mezi sebou! SVJ v tom neprojevuje vlastní vůli. Dává souhlas stavebnímu úřadu jen proto, aby potvrdilo, že vlastníci jednotek přijali mezi sebou rozhodnutí o změně prohlášení podle 2012/89/§1169/2/b.

Justitianus

Jednotka vymezená bez dalšího ze společných částí domu, což je protiprávní - Jednotka vymezená bez dalšího 9

Jan Řendějov — Sun, 27 Oct 2024 16:07:59 +0100

Chápu!

SVJ mi bohužel souhlas k rekolaudaci na ateliér nedá.

Dle sdělení SÚ to dle nového stavebního zákona znamená, že rekolaudaci nelze provést.

Je to pravda?

Dle starého stavebního zákona se to i přes nesouhlas vlastníků jednotek dalo řešit, ale dle nového to prý už nejde.

Je to tak?

Jednotka vymezená bez dalšího ze společných částí domu, což je protiprávní - Jednotka vymezená bez dalšího 8

Justitianus — Sun, 27 Oct 2024 05:41:45 +0100

Jde o prohlášení vlastníka jednotky podle ZoVB. Rozhodující je popis jednotky v té části prohlášení, která definuje jednotky. Tam je pouze uvedeno „nebytový porostor“, což neodpovídá žádné položce v číselníku. Máte tedy – jako obvykle – vadné prohlášení. Jisté je pouze to, že nejde o byt.

Popis ve schématu suterénu (půdorys podlaží) nemá naprosto žádný právní význam. Podle 1994/72/§4/3 platí, že „k prohlášení se přikládají půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu jednotek a společných částí domu, s údaji o podlahových plochách jednotek“.

Z uvedeného plyne, že půdorys podlaží v příloze prohlášení sloužil pouze k tomu, aby (a) určil polohy jednotek a (b) k zápisu údajů o podlahových plochách jednotek. Schema suterénu je tedy nepoužitelné k jinému účelu. Zmínka o atelieru je bezvýznamná.

Zřejmě z tohoto důvodu (a pro absenci kolaudačního rozhodnutí stavebního úřadu) katastrální úřad zapsal jednotku jako „jiný nebytový prostor“. Jinou možnost ani neměl.

Z obsahu tohoto prohlášení nevyplývá žádné soukromoprávní oprávnění změnit typ jednotky na atelier.

„Co je nebytový prostor obsahující takové místnosti (viz výše – bod 2)? Není to právě ateliér?“

Ne. Není. Je to přesně ten typ jednotky, který je zapsán na listu vlastnictví jednotky v katastru. Ať to překrucujete jak chcete, obsah prohlášení a listu vlastnictví je rozhodující.

Justitianus

Jednotka vymezená bez dalšího ze společných částí domu, což je protiprávní - Jednotka vymezená bez dalšího 7

Jan Řendějov — Sat, 26 Oct 2024 23:57:57 +0200

Vážený p. Justitiane, opět Vám moc děkuji za odpověď a též za trpělivost!

Omlouvám se za nepřesnosti.

Chtěl bych si to s Vámi ujasnit.

V Prohlášení vlastníka je:

I. v textové části toto:

1) Jedn. č. 600/8 je nebytový prostor 3+1 umístěný v 1. podzemním podlaží domu, celková podlahová plocha s příslušenstvím je 75 m2.

2) Jedn. č. 600/8 se skládá z:
a) pokoj - 22 m2
b) pokoj - 23 m2
c) kuchyň - 15 m2
d) předsíň - 5 m2
e) koupelna - 7 m2
f) WC - 3 m2

V bodech 3 a 4 jsou pak definovány spoluvlastnické podíly patřící k té jednotce.

II. ve schématu suterénu domu u té jednotky popis Ateliér 600/8

Je to celé poněkud matoucí. Je ta jednotka dle Vašeho názoru jiný nebytový prostor či ateliér?

Co je nebytový prostor obsahující takové místnosti (viz výše - bod 2)? Není to právě ateliér?

Moc prosím, vyjádřete se mi k tomu. Děkuji!

Jednotka vymezená bez dalšího ze společných částí domu, což je protiprávní - Jednotka vymezená bez dalšího 6

Justitianus — Sat, 26 Oct 2024 23:38:38 +0200

„Jeden z členů SVJ v dotyčném domě se totiž domnívá, že …“

Je bezvýznamné co se kdosi domnívá. Někteří lidé se domnívají, že Země je placatá.

„Navíc při 1. převodu té nebytové jednotky z vlastnictví BD do osobního je v dané smlouvě uvedeno, že …“

Je bezvýznamné co bylo kdysi uvedeno v kupní smlouvě.

„Takže na tuto situaci se to usnesení NS rozhodně nevztahuje a platí jen to, co je v tom prohlášení?“

Já přece netuším co je v prohlášení. Na počátku jste zde tvrdil, že „BD vymezilo v Prohlášení vlastníka jednotku … jako nebytový prostor – ateliér“. Teď se ukazuje, že jste napsal nepravdu! Jednotka je v prohlášení vymezena jako jiný nebytový prostor. Nikoliv jako atelier. A přesně tak (jako jiný nebytový prostor) je také zapsána v katastru. Prohlášení tedy neobsahuje žádný udělený souhlas s přeměnou na atelier. Vzhledem k tomu, že vaše informace se ukázaly nevěrohodné, nebudu se už k tomu vyjadřovat.

„Stav. úřadu by tedy jako souhlas SVJ pro (budoucí) účel užívání té jednotky jako Ateliér mělo stačit, když mu předložím to prohlášení?“

Vy jste vůbec nepochopil co jsem Vám napsal prve. Zopakuji to: „SÚ může chtít pouze souhlas SVJ. Nic jiného.“ Právnickou osobu SVJ zastupuje ve stavebním řízení předseda SVJ, nebo pověřený člen výboru. Ten by udělil souhlas za SVJ.

Justitianus

Jednotka vymezená bez dalšího ze společných částí domu, což je protiprávní - Jednotka vymezená bez dalšího 5

Jan Řendějov — Sat, 26 Oct 2024 21:17:59 +0200

P. Justitiane, moc Vám děkuji za jasná podrobná vysvětlení!!!

Postupně je mi to víc a víc jasné. Vnímám, že jste skutečný odborník! Nejdu proti Vám, jen hledám pravdu.

Rád bych Vám situaci blíže vysvětlil.

Jeden z členů SVJ v dotyčném domě se totiž domnívá, že v prostorách té jednotky původně byly společné části, protože ve schématu domu z r. 1950 jsou její jednotlivé místnosti označeny jako dílna, kolárna a kočárkárna.

BD ale první (a zatím jediné) prohlášení vlastníka vložilo do KN v r. 2009 a v něm už je ta jednotka označena jako nebytový prostor 3+1 s místnostmi kuchyň, WC, koupelna, předsíň a 2 pokoje a v přiloženém schématu jako ateliér.

Navíc při 1. převodu té nebytové jednotky z vlastnictví BD do osobního je v dané smlouvě uvedeno, že je ten převod schválen členskou schůzí toho BD.

Omlouvám se, ale mé poslední ujišťovací dotazy zní:

Takže na tuto situaci se to usnesení NS rozhodně nevztahuje a platí jen to, co je v tom prohlášení?

Stav. úřadu by tedy jako souhlas SVJ pro (budoucí) účel užívání té jednotky jako Ateliér mělo stačit, když mu předložím to prohlášení?

Předem Vám moc děkuji za odpověď.

Jednotka vymezená bez dalšího ze společných částí domu, což je protiprávní - Jednotka vymezená bez dalšího 4

Justitianus — Sat, 26 Oct 2024 20:40:44 +0200

„Přechází z toho BD na SVJ nějaká právní odpovědnost. Jaká?“

Přečtěte si prohlášení. Přečtěte si prohlášení. Přečtěte si prohlášení. Přečtěte si prohlášení. Přečtěte si prohlášení.

Citát z judikátu: „Společné části domu nelze bez dalšího vymezit jako jednotku.“

Mám už plné zuby toho, že musím opravovat chyby a nepřesnosti českých soudců. Kecy o půdě v tom judikátu – to se nedá číst, proboha! Samozřejmě, že půdu (podkroví) je možné určit jako jednotku: kód 6, rozestavěná jednotka [1]. Rozhodující je obsah prohlášení, nikoliv fantazie hlupáků v talárech.

V budově Vašeho domu nebyla v době vkladu prohlášení žádná společná část. Všechny části budovy byly ve vlastnictví jediného vlastníka – BD. Společná část může vzniknout jedině rozdělením budovy na jednotky. To jest sepsáním prohlášení a jeho vložením do sbírky listin katastru. V době sepsání prohlášení neexistovalo ovšem žádné prohlášení, tedy nemohla existovat ani jakási „společná část“, kterou by bylo zkázáno vymezit v prohlášení jako nebytový prostor.

Pokud se domníváte, že místnost měla z nějakého důvodu být vymezena v prohlášení jako společná, prokažte to. Žádné „odkazy na dotyčný(-é) právní dokument(-y)“ Vám k tomu nebudu vyhledávat. Prokazovat Vaše tvrzení musíte přece Vy sám.

„Vztahuje se to i na ten mnou popsaný případ či ne?“

Nevztahuje, samozřejmě. BD určilo jako nebytový prostor svou vlastní místnost (prostor uzavřený stěnami, stropem a podlahou a opatřený dveřmi). Co je komu do toho? Na základě čeho byste tento projev vůle vlastníka budovy chtěl zpochybnit? Jste snad nájemcem, a máte v nájemní smlouvě uvedeno právo užívat kočárkárnu jako společné příslušenství bytů? Pak jste v právu, a měl byste se obrátit na Vašeho pronajímatele Požadujte aby dodržel nájemní smlouvu. Ustanovení o nájmu bytu najdete v § 2235 až § 2299 občanského zákoníku.

„SÚ ale souhlas kvůli změně účelu užívání na ateliér od vlastníků jednotek či SVJ chce dle § 187 odst. (4) nového stavebního zákona.“

Pak SÚ porušuje zákon. SÚ může chtít pouze souhlas SVJ. Nic jiného. A SVJ dá souhlas na základě obsahu prohlášení, ve kterém je nebytový prostor označen jako (budoucí) atelier. Byl tedy již dávno dosažen souhlas všech vlastníků jednotek.

Chtějí-li vlastníci jednotek odvolat svůj souhlas se vznikem atelieru, mohou tak učinit jedině postupem podle § 1169 – změnou prohlášení.

„V jakém (právním) dokumentu má oporu to Vaše sdělení, že už souhlas členů toho SVJ není potřebný?“

Napsal jsem Vám, že stavebník už potřebný souhlas získal. Má jej písemně, a ten (právní) dokument se jmenuje „prohlášení“. Obsah tohoto dokumentu zavazuje jak všechny vlastníky jednotek navzájem, tak i SVJ – právnickou osobu.

Justitianus

[1] Vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška), Příloha bod 6, Způsob využití jednotky

Jednotka vymezená bez dalšího ze společných částí domu, což je protiprávní - Jednotka vymezená bez dalšího 3

Jan Řendějov — Sat, 26 Oct 2024 16:59:16 +0200

Děkuji za reakci p. Justitiane!

Nejsem v tom tématu „kovaný“. Snažím se si v tom teprve udělat jasno.

Máte pravdu, BD dále existuje. Měl jsem napsat: „členové toho BD v tom domě založili SVJ“. Přechází z toho BD na SVJ nějaká právní odpovědnost. Jaká?

K vymezení té jednotky bez dalšího ze společných částí domu jsem čerpal např. z usnesení Nejvyššího soudu ze dne 15. 3. 2017 sp. zn. 26 Cdo 4519/2016 – viz např. https://www.svj-portal.cz/…w9PBWuC7BmQ/

To usnesení je možné si též zdarma stáhnout ze sbírky NS.

Jeho hlavní sdělení je – cituji: „Společné části domu nelze bez dalšího vymezit jako jednotku. Samotný zápis takto vymezené jednotky do katastru nemovitostí neznamená, že zapsané právo existuje. Jestliže zápisy v katastru neodpovídají skutečnosti, má skutečnost převahu nad zápisem uvedeným v katastru nemovitostí.“.

Vztahuje se to i na ten mnou popsaný případ či ne? Prosím i o vysvětlení a případný odkaz na dotyčný(-é) právní dokument(-y).

SÚ ale souhlas kvůli změně účelu užívání na ateliér od vlastníků jednotek či SVJ chce dle § 187 odst. (4) nového stavebního zákona. Nebo ho požaduje neoprávněně či zbytečně? – viz Vaše tvrzení a vysvětlivka [1]. V jakém (právním) dokumentu má oporu to Vaše sdělení, že už souhlas členů toho SVJ není potřebný?

Předem děkuji za jasné vysvětlení. Doufám, že postupně dojdeme k jasnému závěru. Píšu z mobilu, tak se omlouvám za případné překlepy.

Jednotka vymezená bez dalšího ze společných částí domu, což je protiprávní - Jednotka vymezená bez dalšího 2

Justitianus — Sat, 26 Oct 2024 03:44:10 +0200

Nepravdivé tvrzení: „BD, které se následně přetransformovalo do SVJ …“

Naprostý nesmysl. BD buď existuje stále, nebo šlo do likvidace. SVJ vzniklo nově a zcela nezávisle na nějakém BD.

Nepravdivé tvrzení: „BD vymezilo v Prohlášení vlastníka jednotku bez dalšího (správně mělo nejdřív zajistit změnu účelu užívání a následnou kolaudaci) …“

Naprostý nesmysl. Prohlášením vlastníka lze v budově vymezit jednotku, i když dosud fyzicky neexistuje (musela by teprve vzniknout vestavbou nebo jinou stavební úpravou budovy a projít „kolaudačním“ řízením) [1]. Takže to, co píšete, jsou nějaké Vaše soukromé fantazie.

Jednotka může být v prohlášení uvedena samozřejmě i v případě, že k jejímu vzniku není potřebná žádná stavební úprava. Tak je tomu v tomto případě – jde přece o samostatnou uzavíratelnou místnost.

Nepravdivé tvrzení: „… ze společných částí domu (kočárkárna) jako nebytový prostor – ateliér … což je protiprávní.“

Zase plácáte nesmysly. Už toho nechte, prosím. Neexistoval přece žádný „společný prostor“! O čem to tady proboha fantazírujete? Celá budova včetně kočárkárny byla ve vlastnictví BD. A BD jako vlastník si mohlo samo určit účel užívání té místnosti. Bylo oprávněno nazvat kočárkárnu „jiným nebytovým prostorem“, a udělat z ní jednotku, a Vám do toho vůbec nic nebylo a není.

Dotaz: „Jak celou věc řešit, aby z té jednotky mohl být skutečně ateliér?“

To teď záleží pouze na kolaudačním rozhodnutí stavebního úřadu. Vlastník nebude potřebovat souhlas vlastníků jednotek se změnou účelu užívání podle 2012/89/1169/2/b, protože tento souhlas už má. Po kolaudaci zapíše katastrální úřad na list vlastnictví jednotky způsob využití „atelier“ [2].

Justitianus

[1] Jednotka uvedená v prohlášení bez toho, že by skutečně existovala, má právní statut „práva stavby nezapsaného v katastru“. To znamená, že vlastník této virtuální jednotky může kdykoliv v budoucnu realizovat její výstavbu, a to již bez získání souhlasu ostatních vlastníků jednotek. Musí však pochopitelně dodržet všechny povinnosti vůči stavebnímu úřadu (kolaudace) a vůči katastru.

[2] Aktuální Návod pro správu katastru o tom říká toto: „Způsob využití jednotky se zapisuje podle určeného účelu užívání bytu nebo nebytového prostoru uvedeného v prohlášení vlastníka nebo ve smlouvě o výstavbě a doloženého kolaudačním souhlasem, oznámením o záměru započít s užíváním jednotky se souhlasem stavebního úřadu, kolaudačním rozhodnutím apod. Změna způsobu využití jednotky se zapisuje na základě změny prohlášení vlastníka jako změna jiného údaje.“

Jednotka vymezená bez dalšího ze společných částí domu, což je protiprávní - PV × SÚ

Provozovatelka — Fri, 25 Oct 2024 13:00:30 +0200

Prohlášení vlastníka ani jeho změna nepodléhá jakémukoliv veřejnoprávnímu souhlasu ani jakékoliv veřejnoprávní kontrole. Zejména se k prohlášení vlastníka nevyjadřuje ani stavební úřad, ani katastrální úřad. Dokonce se na sepis prohlášení vlastníka nevyžaduje žádná odbornost, takže prohlášení vlastníka může sepsat kdokoliv. U stavebního řízení se odbornost vyžaduje. Z vůle moudrého zákonodárce se tak prohlášením vlastníka nebo jeho změnou obchází stavební řízení o změně stavby nebo o změně účelu stavby.

Shrnuto: V popsaném případě je využita či zneužita platná právní úprava. Nikdo nepochybil, nikdo nic řešit nebude. Pokud by v jednotce byla provozovna, právně nebo skutečně, v takovém případě by to bylo řešitelné.

Jednotka vymezená bez dalšího ze společných částí domu, což je protiprávní

Jan Řendějov — Fri, 25 Oct 2024 11:18:38 +0200

Dobrý den! BD, které se následně přetransformovalo do SVJ, ještě před tou transformací v domě se souhlasem členů BD vymezilo v Prohlášení vlastníka jednotku bez dalšího (správně mělo nejdřív zajistit změnu účelu užívání a následnou kolaudaci) ze společných částí domu (kočárkárna) jako nebytový prostor – ateliér (v KN je ale ta jednotka vedena jako jiný nebytový prostor), což je protiprávní. Pak se ta jednotka několikrát přeprodala beze změny účelu užívání a (re)kolaudace. Kdo nese zodpovědnost za tento protiprávní stav (jednotka vymezená bez dalšího ze společných částí domu)? Jak celou věc řešit, aby z té jednotky mohl být skutečně ateliér?