Portál společenství vlastníků jednotek - Jak řešit rozpor prohlášení, stanov, § 1180/2 s praxí? - Comments

Jak řešit rozpor prohlášení, stanov, § 1180/2 s praxí? - Budoucí vlastník a smluvní sankce

Předseda výboru. — Tue, 30 Jan 2024 17:09:41 +0100

Pod budoucím vlastníkem (snad to bylo z kontextu zřejmé) jsem myslel budoucího nabyvatele jednotky, který se stane někdy v budoucnosti vlastníkem a členem SVJ.

SVJ existuje od 90. let, resp. jako právnická osoba od 1.7.2000.

Dejmetomu v roce 2023 schválí shromáždění změnu stanov se smluvním úrokem / smluvní pokutou.

V roce 2028 někdo koupí byt (= budoucí vlastník).

Akademická otázka zněla, zda dotýčný je smluvní stranou, nebo třetí stranou.

Praktický význam dané otázky je takový, zda – pokud z logiky věci nehlasoval pro změnu stanov – tudíž nesouhlasil se smluvním úrokem / smluvními pokutami, zda jsou pro něj závazné, neboť úprava bytového spoluvlastnictví nic o možnosti zakotvit smluvní sankce ve stanovách neuvádí (s jedinou výjimkou dispozitivní pokuty dle zák. 67/2013 Sb.)

Otázka může mít různé varianty:

změněné stanovy z roku 2023 jsou uloženy ve Sbírce listin (nabyvatel tedy se s nimi může seznámit před nabytím jednotky)
změněné stanovy z roku 2023 nejsou uloženy ve Sbírce listin, výbor je „utajuje“ a ve Sbírce listin jsou jako poslední stanovy uloženy z roku 2015, nabyvatel jednotky, který byt koupí v roce 2028 bude tedy v dobré víře, že jsou účinné stanovy z roku 2015

Jak řešit rozpor prohlášení, stanov, § 1180/2 s praxí? - Stanovy jako smlouva 2

Justitianus — Tue, 30 Jan 2024 12:12:50 +0100

„… jak vnímáte smluvní úrok z prodlení …“

Ono bude rozhodující jak budou úrok z prodlení vnímat soudy. A to netuším, protože české soudy jsou nepředvídatelné a rozhodují překvapivě. Doporučuji raději upravit ve stanovách pokuty při nesplnění povinností.

„Aktuální vlastník, který hlasoval proti stanovám, či se nezúčastnil, je smluvní stranou?“

Ano, samozřejmě. Smluvní stranou se stane zároveň se vznikem SVJ (tedy v okamžiku vložení přijatých stanov do sbírky listin rejstříkového soudu).

„Budoucí vlastník, je smluvní stranou, nebo je třetí osobou?“

Budoucí vlastník jednotky, který je spoluvlastníkem budovy, se stane smluvní stranou prohlášení okamžikem nabytí účinnosti prohlášení.

Budoucí vlastník jednotky, který je stavebníkem, se stane smluvní stranou smlouvy o výstavbě okamžikem nabytí účinnosti smlouvy o výstavbě.

Je-li budova již rozdělena na jednotky, pak budoucí vlastník jednotky (originární nabyvatel) se stane smluvní stranou prohlášení okamžikem výstavby jednotky, sloučením jednotek, nebo rozdělením jednotky na více jednotek.

Je-li budova již rozdělena na jednotky, pak budoucí vlastník jednotky (derivativní nabyvatel) se stane smluvní stranou prohlášení dnem vkladu převodní smlouvy do katastru, se zpětným účinkem ke dni kdy tato smlouva byla doručena katastrálnímu úřadu.

Jestliže jednotka byla získána dražbou, pak vlastník jednotky se stane smluvní stranou prohlášení v okamžiku příklepu.

Jestliže o vlastnictví jednotky rozhodl soud, pak vlastník jednotky se stane smluvní stranou prohlášení v okamžiku nabytí právní moci judikátu.

Justitianus

Jak řešit rozpor prohlášení, stanov, § 1180/2 s praxí? - Strany smlouvy

Tue, 30 Jan 2024 10:11:33 +0100

„Pokud by stanovy byly smlouva, nebudu hlasovat pro smluvní úrok, tak vlastně smlouvu nepřijmu.“ (Vložil Předseda výboru. (bez ověření), 30. Leden 2024 – 9:54)

Opakovaně bylo judikováno, že stanovy jsou smlouva. O tom není pochyb.

Nejsem si jist, zda je jasné, kdo jsou stranami této vícestranné smlouvy. Na začátku smlouvy bývají obvykle uvedeny (dvě nebo více) smluvní strany. Ve stanovách nic takového není.

Jak řešit rozpor prohlášení, stanov, § 1180/2 s praxí? - Stanovy jako smlouva

Předseda výboru. — Tue, 30 Jan 2024 09:54:51 +0100

Ještě doplním, že s korekcí nicotných ustanovení stanov (§ 245 OZ), u nich není třeba napadat soudně.

Pane Justitianusi, a jak vnímáte smluvní úrok z prodlení ve vztahu k budoucím vlastníkům, či aktuálním vlastníkům, kteří hlasovali proti stanovám, nebo se shromáždění nezúčastnili?

Pokud by stanovy byly smlouva, nebudu hlasovat pro smluvní úrok, tak vlastně smlouvu nepřijmu.

Aktuální vlastník, který hlasoval proti stanovám, či se nezúčastnil, je smluvní stranou?
Budoucí vlastník, je smluvní stranou, nebo je třetí osobou?

Jak řešit rozpor prohlášení, stanov, § 1180/2 s praxí? - Kdo pro stanovy nehlasoval, nic neujednal

Mon, 29 Jan 2024 12:24:14 +0100

Diskutér nade mnou zde argumentoval, že strany smlouvy si mohou svá práva ujednat a že stanovy jsou smlouvou. Stran smlouvy může být více než dvě, o tom snad pochyby nejsou, byť zdaleka nejčastější jsou smlouvy dvoustranné.

Kdo pro stanovy hlasoval, ujednal (pokud později svůj názor nezměnil). Kdo pro stanovy nehlasoval, nic neujednal. Souhlasíte? Pokud ano, proč, pokud ne, proč. Ptám se.

Jak řešit rozpor prohlášení, stanov, § 1180/2 s praxí? - Jak řešit rozpor prohlášení 10

Justitianus — Mon, 29 Jan 2024 12:02:37 +0100

„Jednak by stanovy musely být odsouhlaseny všemi vlastníky, aby platily vůči všem vlastníkům.“

Ech, co to je za nesrozumitelné sdělení, toto?

Stanovy SVJ jsou smlouvou sui generis. Jsou platné a účinné vůči všem členům SVJ. Jsou účinné do budoucna vůči budoucím členům. Bez ohledu na to, zda člen byl přítomen při jejich schvalování. Plyne to právě z ustanovení § 978 (účinnost ujednání vůči třetím osobám) a ustanovení § 1200 (závaznost stanov SVJ pro členy).

Výjimkami jsou:

Případ, kdy stanovy obsahují absolutně neplatnou část (například SVJ si osobuje právo zakázat vlastníkovi pronájem bytu).
Případ, kdy člen SVJ úspěšně napadne přijaté rozhodnutí o změně stanov soudně.

Podotýkám, že to platí pro stanovy každé osoby typu spolek, tedy jak pro SVJ vzniklá ze zákona 72/1994 Sb., tak pro SVJ založená podle zákona 89/2012 Sb..

Justitianus.

Jak řešit rozpor prohlášení, stanov, § 1180/2 s praxí? - Platné ustanovení ve stanovách

člen — Mon, 29 Jan 2024 11:13:22 +0100

Ustanovení(znění) ve stanovách SVJ, které je v rozporu s platnými zákony či zněním v prohlášení vlastníka k budově, není pro členy SVJ závazné!!!

Jak řešit rozpor prohlášení, stanov, § 1180/2 s praxí? - vůči vlastníkům, kteří se ke stanovám výslovně nepřipojili

Předseda výboru. — Mon, 29 Jan 2024 11:08:21 +0100

No to bych chtěl vidět.

Viz smluvní úrok z prodlení ve stanovách (zpravidla 1 promile denně), který soudy akceptují vždy, ač vlastník pro stanovy nehlasoval a v soudním řízení to na svou obranu namítá.

Navíc je to absurdní myšlenka. Zákon říká, že pozvánka se pošle 30 dnů předem. Do návrhu stanov dáme, že pozvánku budeme posílat 15 dní předem. Někdo nebude hlasovat pro stanovy, tak mu musíme posílat pozvánky 30 dní předem? To samozřejmě ne.

Jak řešit rozpor prohlášení, stanov, § 1180/2 s praxí? - K platnosti blábolů ve stanovách

Mon, 29 Jan 2024 10:59:35 +0100

„mezi (dvěma, doplněny závorky, red.) stranami se lze odchýlit vždy, a protože stanovy jsou smlouvou (více stran, obsah závorky doplnila red.), lze do nich napsat jakýkoli blábol“ (Vložil Předseda výboru. (bez ověření), 29. Leden 2024 – 10:40)

Ne tak docela. Jednak by stanovy musely být odsouhlaseny všemi vlastníky, aby platily vůči všem vlastníkům. Vůči nesouhlasícím by jinka platila právní úprava, ne stanovy. Totéž platí vůči novým vlastníkům, kteří se ke stanovám výslovně nepřipojili a stanovy neodsouhlasili.

Jak řešit rozpor prohlášení, stanov, § 1180/2 s praxí? - § 978

Předseda výboru. — Mon, 29 Jan 2024 10:40:12 +0100

Když to tak čtu, tak § 978 chápu opačně, než Vy.

připouští-li to zákon, lze se od zákona odchýlit s účinky vůči třetím osobám, je to tak nastaveno na ochranu třetích osob
mezi dvěma stranami se lze odchýlit vždy, a protože stanovy jsou smlouvou, lze do nich napsat jakýkoli blábol

Jak řešit rozpor prohlášení, stanov, § 1180/2 s praxí? - Zákaz retroaktivity

Předseda výboru. — Mon, 29 Jan 2024 10:34:23 +0100

Tady je ovšem odlišná situace. Prohlášení z r. 1999, SVJ vzniklo obligatorně k 1.7.2000, používalo vzorové stanovy. Stanovy dle NOZ schváleny r. 2015.

Těžko na tuto historickou situaci aplikovat úpravu NOZ, která nastala až k 1.1.2014.

Jak řešit rozpor prohlášení, stanov, § 1180/2 s praxí? - Co si mohou vlastníci dohodnout

Zdenek 22 — Mon, 29 Jan 2024 10:28:14 +0100

Ale pochopitelně, že si vlastníci mohou dohodnout (dohoda = souhlas všech!) cokoliv, i to, že se nebudou řídit zákonem, ale vlastními pravidly. Tato dohoda ale zavazuje jen kontrahenty a nedotkne se třetích osob (nových vlastníků) jak říká důvodová zpráva k § 978. Pokud se změní byť jeden vlastník a k dohodě se nepřipojí, dohoda padá. Mimochodem, docela by mě zajímalo, kolik by se našlo vlastníků s velkým spoluvlastnickým podílem, kteří budou dobrovolně souhlasit s tím, že na náklady vlastní správní činnosti budou platit podle spoluvlastnického podílu, tedy víc než by jim příslušelo podle jednotek.

Z důvodové zprávy k § 978:

Konečně se navrhuje jasně vyjádřit zásadní kogentnost úpravy práv věcných i práva dědického a stanovit, že od ustanovení druhé části zákona se lze s účinky vůči třetím osobám odchýlit jen, připouští-li to zákon. Jakkoli tedy např. ustanovení o vlastnickém právu upravují podrobně sousedská práva, nebrání sousedům v odlišných ujednáních – ta ovšem budou zavazovat jen kontrahenty a nedotknou se třetích osob (ledaže ujednání získá svou věcněprávní podobu, např. jako služebnost). Rovněž to je pravidlo uznávané v teorii i v soudní praxi již dnes.

Jak řešit rozpor prohlášení, stanov, § 1180/2 s praxí? - Co má být v prohlášení 3

Justitianus — Mon, 29 Jan 2024 10:12:23 +0100

Ustanovení § 1180/2 je dispozitivní (jak plyne jednoznačně z §1/2 a § 978 občanského zàkoníku). Je možné se od něj odchýlit stanovami SVJ.

Zdenek 22 není schopen zdůvodnit svůj opačný názor, který je v rozporu se zákonem. Zdenek je blb, který nezná právo.

Pokud jsou některé náležitosti stanov SVJ uvedeny předem v prohlášení, pak jde o smlouvu o smlouvě budoucí (§ 1775 až §1778). Při pozdějším zakládání SVJ přijetím stanov se vlastník jednotky může dovolat obsahu této části prohlášení.

Justitianus

Jak řešit rozpor prohlášení, stanov, § 1180/2 s praxí? - Co musí být v prohlášení

Zdenek 22 — Mon, 29 Jan 2024 08:54:39 +0100

V prohlášení musí být, nikoliv má být, uvedena relativní velikost příspěvků na správu domu a pozemku, bez příspěvků podle § 1180/2, a to v případě, pokud se vlastníci odchýlili od pravidla podle spoluvlastnických podílů.

Zákon nedává možnost k tomu, aby by se vlastníci mohli odchýlit v případě příspěvků na vlastní správní činnost od § 1180/2. Pak by nedávalo smysl, aby se zákonná a neměnná povinnost zapisovala do prohlášení.

Jak řešit rozpor prohlášení, stanov, § 1180/2 s praxí? - Co má být v prohlášení

Předseda výboru. — Mon, 29 Jan 2024 07:53:42 +0100

Záležitosti dle § 1180/2 OZ mají být též upraveny v prohlášení vlastníka?

Netýká se to jen záležitostí dle § 1180/1 OZ?

Vždyť prohlášení upravuje předmět vlastnictví, tj. též přispívání na správu domu.

Kdežto přispívání na vlastní správu právnické osoby SVJ nespadá pod předmět vlastnictví.

Jak řešit rozpor prohlášení, stanov, § 1180/2 s praxí? - Jak řešit rozpor prohlášení 2

Justitianus — Mon, 29 Jan 2024 01:49:01 +0100

Vložil Předseda výboru: „… navzdory stanovám, zákonu a prohlášení vlastníka v roce 2006, 2009 a 2017 přijalo shromáždění vlastníků postupně několik konkrétních usnesení, podle kterých na určité náklady budou vlastníci platit stejnou částkou na jednotku (odměna výboru, náklady na odečty vodoměrů a IRTN, odměna správcovské firmě)“

Právník, o kterém jste se zmínil, je jediná rozumná osoba mezi samými osly ve vašem SVJ.

➡️ Jestliže shromáždění přijalo rozhodnutí rozporné se stanovami SVJ o odměnách výboru, pak jde o rozhodnutí zdánlivé (od počátku neplatné). Platí samozřejmě to, co o odměnách výboru obsahují stanovy.

➡️ Jestliže shromáždění přijalo rozhodnutí rozporné se stanovami SVJ o hrazení nákladů na odečty vodoměrů či indikátorů, pak jde o rozhodnutí zdánlivé (od počátku neplatné). Platí samozřejmě pouze to, co o hrazení nákladů na odečty obsahují stanovy.

➡️ Jestliže shromáždění zdánlivě přijalo rozhodnutí o příspěvcích na správu domu (případně o některé části těchto příspěvků, např. odměna smluvnímu správci), pak jde o rozhodnutí zdánlivé (nulitní, od počátku neplatné). Platí samozřejmě pouze to, co obsahuje prohlášení z roku 1999.

Pro poslední uvedený případ existuje amnestie (zákonná výjimka) pro absolutně neplatná rozhodnutí zdánlivě přijatá nejvyšším orgánem SVJ před dnem 01.07.2020. Náprava protizákonného postupu vyžadovala od SVJ opravit prohlášení a vložit je do sbírky listin katastru a do sbírky listin rejstříkového soudu.

Obecně platí:

Obsah stanov může být měněn jedině rozhodnutím shromáždění o změně stanov (novelizací stanov) podle §1208/a.
Obsah prohlášení může být měněn jedině rozhodnutím vlastníků jednotek podle § 1169.
K obsahu § 1180/1 se nepřihlíží, protože jde o jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb..
K obsahu § 1180/2 by se přihlédlo pokud jde o takovou záležitost vlastní správy SVJ, která není upravena ani stanovami, ani rozhodnutím shromáždění.

Justitianus

Jak řešit rozpor prohlášení, stanov, § 1180/2 s praxí?

Sun, 28 Jan 2024 21:54:17 +0100

Po výživné diskusi o § 1180/2 se táži, jak byste řešili následující rozpor a situaci:

prohlášení vlastníka z roku 1999 říká, že se přispívá podle spoluvlastnických podílů
stanovy dle NOZ z roku 2015 říkají to samé
předchozí stanovy vycházely ze vzorových vládních stanov a ZoVB říkaly to samé
nicméně navzdory stanovám, zákonu a prohlášení vlastníka v roce 2006, 2009 a 2017 přijalo shromáždění vlastníků postupně několik konkrétních usnesení, podle kterých na určité náklady budou vlastníci platit stejnou částkou na jednotku (odměna výboru, náklady na odečty vodoměrů a IRTN, odměna správcovské firmě) – postupem let se částky navyšovaly
návrh na vyslovení neplatnosti pro rozpor se zákonem a stanovami podat nešlo, neboť žaloba by byla zamítnuta pro absenci „důležitého důvodu“
v roce 2023 koupil u nás byt právník a odmítá platit ty poplatky, které od vlastníků vybíráme stejnou částkou na jednotku, platí jen ty platby, které jsou předepsány v poměru podle spoluvlastnického podílu; argumentuje, že poplatky jsou absolutně neplatné pro rozpor se stanovami