Portál společenství vlastníků jednotek - Zápisy ze shromáždění a jejich archivace - Comments

Zápisy ze shromáždění a jejich archivace - Vlastník má povinnost ...

Vlastník má povinnost — Sun, 07 Jan 2024 18:22:02 +0100

Vlastník nemá povinnost číst pozvánku na shromáždění.
Vlastník nemá povinnost účastnit se shromáždění.
Vlastník nemá povinnost číst zápis ze shromáždění.
Vlastník nemá povinnost znát obsah zápisu ze shromáždění.
Vlastník nemá povinnost (a často ani možnost) jednat podle usnesení shromáždění.

(Vložil Justitianus, 7. Leden 2024 – 16:34)

Vlastník má povinnost hradit.

Zápisy ze shromáždění a jejich archivace - Potřeba zde byla vždy 2

Justitianus — Sun, 07 Jan 2024 16:34:07 +0100

Pane Lusq, musím opravit jednu Vaši chybičku.

Vložil Lusq. (bez ověření): „Povinnosti vlastníkům ukládají zákon, stanovy a usnesení shromáždění.“

Usnesení shromáždění ukládá povinnost jedině právnické osobě SVJ. Protože jde o nejvyšší orgán této osoby. Neukládá však povinnosti přímo vlastníkům jednotek!

Shromáždění slouží pouze k formalizovanému zjištění a zaznamenání většinové vůle členů právnické osoby SVJ.

Rozhodnutí shromáždění je závazné pouze pro právnickou osobu SVJ (a tím i pro její statutáry). Pokud SVJ chce dosáhnout, aby vlastník jednal podle usnesení, musí mu sdělit jaké jsou jeho nové/změněné povinnosti a vyzve vlastníka k plnění.

Zákony je povinen znát každý. Neznalost zákona nikoho neomlouvá. Avšak:
Žádný celostátně účinný předpis neukládá členovi spolku povinnost znát všechna usnesení přijatá na všech shromážděních. Naopak:

Vlastník nemá povinnost číst pozvánku na shromáždění.
Vlastník nemá povinnost účastnit se shromáždění.
Vlastník nemá povinnost číst zápis ze shromáždění.
Vlastník nemá povinnost znát obsah zápisu ze shromáždění.
Vlastník nemá povinnost (a často ani možnost) jednat podle usnesení shromáždění.

Jako příklad uvedu schválení zvýšení příspěvků na správu na „31 Kč za m2 bytu“.
Vlastníkovi tím nevznikla žádná vymahatelná povinnost. Napřed statutáři SVJ vypočítají částky pro každý byt jednotlivě a SVJ doručí/sdělí vlastníkům jednotek nové předpisy plateb. Teprve pak se tato nová povinnost stane vymahatelnou.

Další příklad: Schválení výměny společných oken.
Vlastníkovi tím nevznikla žádná vymahatelná povinnost. Napřed SVJ vyzve vlastníky jednotek ke zpřístupnění bytů v konkrétních dnech a hodinách. Teprve pak se tato nová povinnost stane vymahatelnou.

To je právě ten rozdíl mezi pojmem titulus a modus – ale to bychom zabíhali příliš hluboko do právní teorie. Ovšem pletou si to i soudci.

Justitianus

Zápisy ze shromáždění a jejich archivace - faktura

aqualinea — Sun, 07 Jan 2024 12:21:56 +0100

Ještě jinak. Pokud vím, žádný zákon nepoužívá a nedefinuje pojem „faktura“. Přesto tento pojem všichni – včetně účetních – používají.

Zápisy ze shromáždění a jejich archivace - S tím se ztotožňuji,

aqualinea — Sun, 07 Jan 2024 12:20:48 +0100

S tím se ztotožňuji, reagoval jsem, že žádný zákon nestanovuje povinnost doručovat „předpisy plateb“. SVJ se své povinnosti může zhostit jakkoli, postačí napsat i dopis, ve kterém uvede výši částky, kterou požaduje na příspěvcích na správu a zálohách na služby a příslušné platební údaje a uvede den splatnosti, který nejspíše bude ve stanovách.

Zápisy ze shromáždění a jejich archivace - Usnesení/rozhodnutí shromáždění a stanovy

Zdenek 22 — Sun, 07 Jan 2024 00:12:44 +0100

V příspěvku, na který jsem reagoval, nebylo specifikováno, co se rozumí tím „fungováním“, které má 15letý neměnný přesah. Já jsem si pod tím představil zejména pravidla rozúčtování služeb. Ta by měla být uvedena ve vhodném, všem vlastníkům snadno dostupném dokumentu, a tedy není žádný důvod, aby tato pravidla nebyla uvedena ve stanovách.

Ostatní vámi uváděné příklady, jako je smlouva se správcem nebo výše odměn členů výboru, mně nepřipadají jako položky „fungování“ SVJ s 15letým přesahem. Kromě toho tvrdím, že schvalovat shromážděním smlouvu se správcem je krajně nevhodné až nesmyslné. Ano, je to uvedeno v zákoně, přesto ze svého tvrzení neustoupím.

Zápisy ze shromáždění a jejich archivace - Žádný zákon ovšem 2

Justitianus — Sun, 07 Jan 2024 11:20:26 +0100

Vložil aqualinea: „Žádný zákon ovšem nestanovuje povinnost SVJ doručovat vlastníkům předpisy plateb. Byť jde o zvyklost, která se tu historicky děje.“

To je naivní, triviální a zbytečné mudrování o ničem.

Je to stejně naivní, jako mudrovat o tom, že žádný zákon nestanovuje člověku povinnost dýchat či jíst.

Víme, že žádný zákon nestanovuje bezvýjimečnou soukromoprávní povinnost vymáhat peníze! Kdokoliv se může vzdát svého nároku, nebo jej nechá promlčet. Je ale taková „zvyklost“, že věřitel svůj nárok zpravidla uplatní a o své peníze se přihlásí. Jinak by o ně mohl přijít.

§ 1958

(2) Neujednají-li strany, kdy má dlužník splnit dluh, může věřitel požadovat plnění ihned a dlužník je poté povinen splnit bez zbytečného odkladu.

Z uvedeného plyne, že v tomto případě dlužník je povinen plnit teprve poté, co jej věřitel vyzval. A pokud o to dlužník požádá, je povinností věřitele prokázat důvod platby; ten v SVJ nejlépe prokáže zápisem o přijetí rozhodnutí shromáždění (bylo odhlasováno zvýšení příspěvků).

Zápisy ze shromáždění a jejich archivace - Žádný zákon ovšem

aqualinea — Sat, 06 Jan 2024 21:11:20 +0100

Žádný zákon ovšem nestanovuje povinnost SVJ doručovat vlastníkům předpisy plateb. Byť jde o zvyklost, která se tu historicky děje.

Nezaregistroval jsem ani, že by rozesílání předpisů bylo někde ve stanovách nějakého SVJ, určitě předpis plateb není ve vzorových stanovách sdružení malých bytových družstev.

Ve stanovách pouze bývá určen způsob přispívání (někdy ani ten ve stanovách nebývá a ponechává na shromáždění) a datum splatnosti.

V soudních řízeních přitom paradoxně advokáti žalujících SVJ dokládají právě tyto předpisy plateb a často k žalobě nepřikládají žádné zápisy ze shromáždění. Soudcům jako důkaz tyto předpisy stačí, pokud ale vlastník je zastoupen advokátem a ten začne rozporovat schválení, bývá problém. Pak už jde jen o to, co soudci stačí jako důkaz, jestli mu stačí předpis plateb nebo zápis ze shromáždění. Pokud je dluh do 10 000 Kč, soudci si s žalobou příliš hlavu nelámou, protože se nemusí obávat přezkumu odvolacím soudem. Ani tím ale není vyhráno. Někdy jsou formulace usnesení v zápisech ze shromáždění natolik nejasné a neurčité, zmatené a protichůdné, že nelze s jistotou zjistit, co vlastně bylo schváleno (viděl jsem zápis, kde v jednom odstavci bylo zapsáno „schvaluje se příspěvek na správu domu a pozemku ve výši 25 Kč“ a pod tím je věta „shromáždění schválilo příspěvek na správu domu a pozemku 11 Kč“) – nechtěl bych za takové situace být právním zástupcem žalujícího SVJ, asi bych se pořádně u soudu zapotil; byl to překlep, nebo? Jinde jsem viděl, že výbor SVJ v předpisu předepsal příspěvek na správu domu a pozemku 1700 Kč měsíčně, ale v zápise ze shromáždění se uvádělo, že schváleno bylo 3,50 Kč na metr čtvereční. Vlastník měl plochu bytu 36 metrů. Advokát u soudu tvrdil, že to je chyba v písmu, ale neuměl vysvětlit, kolik tedy bylo schváleno (i kdyby šlo v zápise o překlep a schváleno bylo 35 Kč, vynásobením 36 metrů se nedopočteme 1700 Kč). Zjistit, co vlastně bylo schváleno, občas představuje hlavolam.

Zápisy ze shromáždění a jejich archivace - Vy jste regulérní

aqualinea — Sat, 06 Jan 2024 20:48:00 +0100

Vy jste regulérní blázen. Usnesením shromáždění může být schválení poměru základní a spotřební složky. Nebo třeba výše příspěvku na odměňování členů výboru. Nebo schválení smlouvy s exekutivním správcem. Ve všech třech případech jde o usnesení s dlouholetými (trvalými) účinky, dokud nebude zrušeno či nahrazeno jiným usnesením. Nic z toho opravdu nemusí být ve stanovách.

Zápisy ze shromáždění a jejich archivace - Usnesení shromáždění a stanovy

Zdenek 22 — Sat, 06 Jan 2024 17:59:07 +0100

Nicméně u nás třeba stále fungujeme na základě usnesení z roku 2008…

Pak ale toto usnesení by mělo být součástí stanov a stanovy uloženy ve Sbírce listin.

Zápisy ze shromáždění a jejich archivace - To je samozřejmě pravda.

aqualinea — Sat, 06 Jan 2024 17:47:13 +0100

To je samozřejmě pravda. Nicméně u nás třeba stále fungujeme na základě usnesení z roku 2008, je stále účinné, neměnili jsme ho, nenahrazovali, nerušili. Naopak v dubnu 2023 jsme schválili dvě usnesení a na další schůzi v listopadu 2023 jsme je revokovali. Svět není tak jednoduchý, jak si myslí prostomyslní pozorovatelé. Soudci bydlí v mramorových vilách a nemají zkušenosti se sousedskými vztahy, fungováním SVJ nebo družstev.

Není tedy dáno, jak si myslíte, že jen poslední zápis je ten aktuální a zápis starý je už „k ničemu“.

Zápisy ze shromáždění a jejich archivace - Rozhodnutí

aquil — Sat, 06 Jan 2024 17:25:39 +0100

Rozhodnutí shromáždění, která pozbyly platnosti a byly nahrazenými jinými rozhodnutími nejsou k ničemu. Jakou bych měl mít potřebu je číst? Můžou se někde stohovat i sto let, páč čím více nastohovaných papírů, tím větší demokracie.

Zápisy ze shromáždění a jejich archivace - Potřeba zde byla vždy

Lusq. — Sat, 06 Jan 2024 16:25:11 +0100

§ 158a OZ skutečně nelze aplikovat retroaktivně, ale uchovávání zápisů z podstaty spadá pod péči řádného hospodáře, tudíž ta potřeba zde byla vždy, jen nebyla výslovně ukotvena. Bohužel zákonodárce jde cestou nafukování zákonů, přitom by na občanský život stačilo aplikovat „selský rozum“.

Povinnosti vlastníkům ukládají zákon, stanovy a usnesení shromáždění. Usnesení shromáždění nemáte prokázat jak jinak, než zápisem (soud by snad připustil svědectví).

Jiná otázka je nejasný vztah mezi nárokem na starší zápisy a šikanozním výkonem práva. Zatím soudy rozhodují, že vlastník/člen družstva/společník na „staré“ zápisy nárok nemá. Není jasná hranice „stáří“. 1 rok, 5 let, 10 let?

Já s tím nesouhlasím, pokud právnická osoba po svých členech chce dodržování povinností určených nejvyšším orgánem, měla by jim prokázat jejich schválení. V této otázce postrádá rozhodovací praxe soudů logiku.

Druhá otázka je, zda má mít vlastník/člen družstva/společník nárok na přílohy a podklady, které byly připojeny k pozvánce. Často bývají zápisy jen stručné, uvádějí pouze stručné shrnutí usnesení (typická formulace „smlouva byla schválena“), ale samotný obsah lze zjistit až z té přílohy. V odkazovaném rozhodnutí Vrchní soud v Praze rozhodl, že člen družstva nárok na přílohy a podklady nemá.

Zápisy ze shromáždění a jejich archivace

Pavel — Sat, 06 Jan 2024 14:33:10 +0100

V jiném vláknu

http://www.portalsvj.cz/…ik-pozadovat

se píše o tom, že SVJ nemá k dispozici všechny zápisy ze shromáždění.

K tomu se vyskytl názor, že SVJ má ukázat všechny zápisy, co mají a přiznat se, že porušili zákon a které listiny nejsou.

Mám jiný názor.

Domnívám se, že do 31.12.2020 neexistovala pro SVJ výslovná povinnost archivovat zápisy ze shromáždění.

Zákon o archivnictví 499/2004 Sb. se podle mého názoru na SVJ nevztahuje. Naopak v § 3/2 tohoto zákona se výslovně uvádí, že z povinnosti uchovávat dokumenty a umožnit výběr archiválií jsou vyloučena bytová družstva, která mají obdobnou činnost jako SVJ.

Povinnost uchovávat zápisy z jednání nejvyššího orgánu i s přílohami nově zavedla pro SVJ novela NOZ č. 33/2020 Sb. do § 158a od 1.1.2021. Neexistuje přechodné ustanovení, že by to platilo retroaktivně a tak pokud nejsou k dispozici zápisy před 1.1.2021, tak se domnívám, že k porušení zákona nedošlo.

Jako praktik zápisy ze shromáždění archivuji a hlavně je po shromáždění rozesílám na dostupné e-maily členů SVJ.

Hezký den!