Portál společenství vlastníků jednotek - Právní výklad hlasování na shromáždění - Comments

Právní výklad hlasování na shromáždění - Hlasování na shromáždění

G.X — Mon, 08 Dec 2008 19:32:21 +0100

Myslím, že reagujete na jinou situaci. Remízu uvažujte v rámci dané jednotky vlastněné 50:50. Tito dva vlastníci mají jeden hlas společně na shromáždění. V tomto případě figurují obdobně, jako manželé.

Vzato exaktně v těchto situacích může nastat:

spoluvlastníci jednomyslně hlasují pro
spoluvlastníci jednomyslně nehlasují pro
mají jiný názor a vzniká neřešitelný problém.

V zásadě by neměl hlasovat za jednu jednotku více než jeden vlastník na shromáždění.

Zajímalo by mě, jak v tomto různá SVJ postupují.

G.X.

Právní výklad hlasování na shromáždění - Hlasování na shromáždění I

Gustav — Mon, 08 Dec 2008 18:23:22 +0100

Díky za komentář. Už je mi v tom jasno díky dalším komentářům. Potvrzeno je to co jsem si celou dobu myslel.

Právní výklad hlasování na shromáždění - Hlasování na shromáždění

Petr — Mon, 08 Dec 2008 10:52:21 +0100

Proč tak složitě ? Dle zákona o vlastnictví „§ 11 (2) Shromáždění je schopné usnášení, jsou-li přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů; k přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny přítomných hlasů. (3) Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu (§ 8 odst. 2); spoluvlastníci jednotky mají postavení vlastníka jednotky (jeden hlas). Při rovnosti hlasů nebo nedosáhne-li se potřebné většiny nebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoli vlastníka jednotky soud. Jde-li o důležitou záležitost, může přehlasovaný vlastník jednotky požádat soud, aby o ní rozhodl . Právo je nutno uplatnit u soudu do 6 měsíců ode dne přijetí rozhodnutí, jinak právo zanikne“.

Souhrn: Počítá se váha (podíl) hlasů, nikoli počet vlastníků. Takže je třeba kalkulkačka. Procento pravděpodobnosti, že by došlo k remíze je hodně malá. Z toho plyne, že hlasování nemůže být tajné (např. při volbě), protože na lístku vhazovaném do urny by musela být váha hlasu, t.j. lístek jem identifikovatelný. Manželé v rámci SJM (uvedeno v katastru) mají svůj hlas (podíl) dohromady, zákon neřeší jak se mají dohodnout. Velikost podílu je k mání v katastru např. na i-netu. Někdy ani představenstvo řídící schůzi neví, že někdo přenechal část svého podílu třeba bratrovi (když o tom není informováno), takže je vhodné toto na katastru sledovat a požadovat jeho účast nebo plnou moc. Minimálně třeba >50% hlasů, t.j. bez toho není schůze schopná usnášení a lépe se rozejít. Někdy třeba >50% (75%) hlasů jen zúčastněných, někdy >50% (75%) všech existujících.

Právní výklad hlasování na shromáždění - Mají-li oba vlastníci

PetrF — Tue, 11 Nov 2008 15:58:00 +0100

Mají-li oba vlastníci věci přesně poloviční spoluvlastnický podíl, pak mohou rozhodovat nadpolovičním podílem jedině tak, že se shodnou. Občanský zákoník pro tento případ žádnou speciální úpravu nezná.

Právně vzdělanější diskutéři Vám zde asi doplní ještě další možnost, že by souhlas druhého vlastníka mohl být za určitých okolností nahrazen soudním rozhodnutím.

Právní výklad hlasování na shromáždění - Děkuji, část b je mi

MD — Tue, 11 Nov 2008 13:17:18 +0100

Děkuji, část b je mi zcela jasná, část a) ne – mají-li oba vlastníci shodný podíl, koupili byt prostě napůl, nemohou přece rozhodnout nadpolovičním podílem. Zbytek části a) taky chápu. :-)

Právní výklad hlasování na shromáždění - Podílové vlastnictví jednotky; vlastník je členem jen jedenkrát

PetF — Tue, 11 Nov 2008 09:49:11 +0100

Vážená paní MD,

pro jednotku ve vlastnictví více vlastníků se plně použije úprava podílového vlastnictví podle občanského zákoníku (zkráceně: rozhoduje se nadpolovičním podílem). S rozhodováním spoluvlastníků jednotky ve věcech týkajících se jednotky nemá společenství nic společného ani do něho nijak nezasahuje.
Zákon o vlastnictví bytů jasně říká, že vlastník hlasuje za všechny své jednotky (v jednom společenství) najednou a stejně. (Je členem společenství pouze jedenkrát bez ohledu na počet vlastněných jednotek, chcete-li to takto vyjádřit.)

Právní výklad hlasování na shromáždění - Dobrý den, momentálně

MD — Tue, 11 Nov 2008 09:30:19 +0100

Dobrý den, momentálně řešíme hlasování na shromáždění, prvním, které svoláváme poté, co se konalo 1. shromáždění zařizované původním vlastníkem. Trochu jsme se zamotali do „hlasů“ a „podílů“. Je mi jasné, že pokud je byt ve vlastnictví jednotlivce, počítá se s jeho podílem na společných částech, rovná se byt – jeden hlas. Pokud je byt v SJM, stačí, když se dostaví jeden manžel, podíl = hlas. Co ale pokud byt vlastní dvě osoby (v našem případě jich nikdy více není), každá má 1/2, má určitý podíl. Doteď jsem si myslela, že v takovém případě se musí na shromáždění dostavit A i B, případně A s plnou mocí B nebo obráceně, jinak se bude počítat pouze s podílem A (resp. B). Nicméně mi do toho nepasuje ten „hlas“. Dostaví-li se pouze A bez plné moci B, znamená to, že „hlas“ je platný? Co potom, dostaví-li se A i B? Stále je tento „dvojnásobný“ podíl jedním hlasem? Nevím, jestli je úplně jasné, co se snažím říct…

Dále jsem se setkala s názorem, že je potřeba odlišovat podíl na bytové jednotce a na garážovém stání, že se může stát, že vlastník bude chtít hlasovat pro ze svého podílu na BJ, ale proti v případě týkajícím se garáží… Něco takového se řeší?

Děkuji za odpovědi.

Právní výklad hlasování na shromáždění - Hlasování podle hlav

Anon — Fri, 07 Nov 2008 18:25:27 +0100

§ 11 odst. 5 věta druhá ZoVB skutečně vyžaduje hlasování podle hlav, nikoli podle vlastnických podílů.

Na druhou stranu § 11 odst. 3 jasně říká, že při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů, přičemž NENÍ doplněno „pokud tento zákon nestanoví jinak“, takže by se dalo dovodit, že podle podílů se rozhoduje vždy.

Nedokážu si představit, že by úmyslem zákonodárce v § 11 odst. 5 bylo umožnit hlasování podle hlav. Důsledkem by bylo např. při rozložení podílů následovně: 5 vlastníků po 2 %, jeden vlastník 90 %, že by onen majoritní vlastník při hlasování podle § 11 odst. 5 věta druhá měl stejnou váhu hlasu jako ostatní vlastníci.

Právní výklad hlasování na shromáždění - Hlasování v SVJ

Gustav — Fri, 07 Nov 2008 17:37:58 +0100

Není už potřeba. Už vím. Díky za příspěvky

Právní výklad hlasování na shromáždění - Hlasování v SVJ

Gustav — Tue, 04 Nov 2008 16:40:48 +0100

Prosím, jen potřebuji vědět a potvrdit zda např. Tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů je stejné jako Tříčtvrtinové většiny z pouze přítomných hlasů na shromáždění. Děkuji

Právní výklad hlasování na shromáždění - Hlasování v SVJ

Pavel — Tue, 04 Nov 2008 15:15:28 +0100

Dovolím si několik připomínek. Jsou uvedeny v závorce, neumím zde zvýraznit/odlišit písmo.

1)ZoVB § 8 odst. (2) (správně má být § 11 odst.3) Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů členů společenství na společných částech domu; členové společenství, kteří jsou spoluvlastníky jednotky, mají společně jeden hlas.

2)Nadpoloviční většina (HLASU)

ZoVB § 11 odst. (2) Shromáždění je schopné usnášení, jsou-li přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů.
ZoVB § 9 odst. (12) Ke zvolení členů výboru nebo pověřeného vlastníka je zapotřebí souhlasu nadpoloviční většiny (HLASU) všech vlastníků.

3)Nadpoloviční většina přítomných (HLASU)

ZoVB § 11 odst. (2) K přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny přítomných hlasů

4)¾ většina přítomných (HLASU)

ZoVB § 11 odst. (4) Tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů je zapotřebí k přijetí usnesení o

a)schválení nebo změně stanov,

b)změně prohlášení vlastníka budovy podle § 4 zákona o vlastnictví bytů, (neplatí to pro celé Prohlášení, např. o stanovení spoluvlastnických podílů rozhoduje 100%)

c)uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám,

d)způsobu rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky,

e)rozdělení zisku z hospodaření společenství (to ZoVB neupravuje, platí proto nadpoloviční většina přítomných na usnášeníschopném shromáždění)

5)¾ většina všech vlastníků

ZoVB § 11 odst. (5) Jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy^7a) a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost

spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek (jednak se používá jiná dikce VŠECH místo HLASU – jedná se o omyl zákona, který je v rozporu s § 11 odst. 3, jednak se požaduje souhlas s pouhou OPRAVOU, což je v rozporu s důvodovou zprávou novely, která umožnila tuto chybu vtělit do zákona).

6)100% souhlas všech vlastníků

ZoVB § 13 odst. (3) Úpravy, jimiž se mění vzhled domu, může vlastník jednotky provádět jen se souhlasem všech vlastníků jednotek.
ZoVB § 11 odst. (5) K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby, o změně stavby,( jakož i o podstatných změnách týkajících se společných částí domu – to platný ZoVB neobsahuje) je zapotřebí souhlasu všech členů společenství.

Závěr: Chybí počet hlasů např. pro §5/6, 13/1, 15/1, 15/2

Jiný názor mám na

Ad4) b)

Ad4) e)

Ad5) opravy

Ad6) podstatné změny

Upozorňuji na rozdíl počítání vůle vlastníků jednotek podle hlasů a podle hlav, jak je obsaženo v § 11/5. Zákon to vyžaduje i když je to asi chyba zákona.

Hezký den!

Pavel

Právní výklad hlasování na shromáždění - Hlasování na shromáždění 1

Gustav — Mon, 03 Nov 2008 20:22:35 +0100

Vážený pane, děkuji za ucelený přehled a potvrzení mého názoru. Kdyby v zákoně a ve stanovách bylo místo>>> …Tříčtvrtinové většiny hlasů přítomných členů společenství je.....<<<<< uvedeno: …Tříčtvrtinové většiny hlasů „Z“ přítomných členů společenství je...... , tak by to bylo úplně jasné. Každopádně díky za ucelenou pomůcku. Jednoduché a přitom přehledné. Pěkný den

Právní výklad hlasování na shromáždění - Hlasování na shromáždění

tribjar — Mon, 03 Nov 2008 10:01:05 +0100

Dobrý den pane Gustave.
Také jsem měl zmatek v požadavcích na množství hlasů při hlasování dokud jsem si neudělal pomůcku, kterou dále přikládám. Při porovnání Vašeho výkladu s mou pomůckou jsem nenašel rozdílů. Rád si vyslechnu jiný právní výklad ZoVB a vzorových stanov.

ZoVB § 8 odst. (2) a STANOVY čl.VII odst.(11) Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů členů společenství na společných částech domu; členové společenství, kteří jsou spoluvlastníky jednotky, mají společně jeden hlas.

Nadpoloviční většina všech členů
- ZoVB § 11 odst. (2) a STANOVY čl.VII odst.(10) Shromáždění je schopné usnášení, jsou-li přítomni členové společenství, kteří mají většinu hlasů.
- ZoVB § 9 odst. (12) a STANOVY čl.VII odst (15) Ke zvolení členů výboru nebo pověřeného vlastníka je zapotřebí souhlasu nadpoloviční většiny všech členů společenství.
- STANOVY čl.X odst. (2) Kontrolní komise je nejméně tříčlenná a volí ji shromáždění stejným způsobem, jakým se volí výbor.
- STANOVY čl.VIII odst. (7) Výbor je schopen usnášení, je-li přítomna nadpoloviční většina jeho členů.

Nadpoloviční většina přítomných členů
- ZoVB § 11 odst. (2) a STANOVY čl.VII odst.(10) K přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny hlasů přítomných členů společenství
- STANOVY čl.VIII odst. (7) K přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny hlasů přítomných členů výboru.

¾ většina přítomných členů
- ZoVB § 11 odst. (4) a STANOVY čl.VII odst. (13) Tříčtvrtinové většiny hlasů přítomných členů společenství je zapotřebí k přijetí usnesení o
a) schválení nebo změně stanov,
b) změně prohlášení vlastníka budovy podle § 4 zákona o vlastnictví bytů,
c) uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám podle odstavce 3 písm. c),
d) způsobu rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky,
e) rozdělení zisku z hospodaření společenství.

¾ většina všech členů
- ZoVB § 11 odst. (5) Jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy^7a) a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost
spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek.

100% souhlas všech členů společenství
- ZoVB § 13 odst. (3) Úpravy, jimiž se mění vzhled domu, může vlastník jednotky provádět jen se souhlasem všech vlastníků jednotek.
- ZoVB § 11 odst. (5) a STANOVY čl.VII odst. (14) K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby, o změně stavby, jakož i o podstatných změnách týkajících se společných částí domu je zapotřebí souhlasu všech členů společenství.

Právní výklad hlasování na shromáždění

Gustav — Sun, 02 Nov 2008 21:17:30 +0100

Při čtení různých diskusí a při nahlížení do některých zápisů ze shromáždění (myslím jiných shromáždění) mi připadá rozdílný názor na hlasování. Možná jsem už sám z toho zmaten. Převážně se k této problematice jen seznamuji s citováním přesných vět ze zákona nebo stanov. Ale ne výklad jak to je přesně myšleno. Když už jsem si myslel, že jsem to pochopil přesně, tak jsem najednou opět na pochybách.

Jedná se o pojem přítomných hlasů (samozřejmě váha hlasu je podle podílu):

A/ Ke zvolení členů výboru nebo pověřeného vlastníka je zapotřebí souhlasu nadpoloviční většiny všech členů společenství. Zde tomu rozumím. Je to jasně napsáno – ze všech členů společenství, ať jsou nebo nejsou na shromáždění. Tzn. víc jak 50 % a zároveň musí být na shromáždění.

B/ Shromáždění je schopné usnášení, jsou-li přítomni členové společenství, kteří mají většinu hlasů. Zde taky tomu rozumím – z toho jasně vyplývá, že musí být víc jak polovina ze všech členů na shromáždění, kteří se mohou usnášet.

C/ K přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny hlasů přítomných členů společenství, pokud zákon nebo tyto stanovy neurčují jinak. Zde dle mého názoru se jedná o nadpoloviční většinu pouze z přítomných hlasů. Ne ze všech hlasů společenství. ( tzn. pro příklad: z 20 členů, který mají stejný podíl, bude přítomno 11 členů. Tedy shromáždění může zvolit člena výboru a je usnášeníschopné. K přijetí usnesení se bere těch 11 jako 100 % a z toho víc jak 50 %, tj. minimálně 6 členů může přijmout usnesení ???? Ne ze všech členů?? Já to alespoň chápu nebo chápal, že pouze z těch co jsou přítomni, tedy minimálně 6 hlasů) Ale pak se mi to zdá taky divné, že by 6 členů rozhodlo o usnesení??? Tak asi zůstává těch 11 členů, tzn. ze všech členů??

D/ K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby a o změně stavby je zapotřebí souhlasu všech členů společenství, pokud není dále uvedeno jinak. Zde tomu rozumím. Je to jasně napsáno – ze všech členů společenství, ať jsou nebo nejsou na shromáždění

E/ Jde-li o stavební úpravy spočívající v modernizaci, rekonstrukci a opravách společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas nejméně tříčtvrtinové většiny všech členů společenství. Zde tomu rozumím. Je to jasně napsáno – ze všech členů společenství, ať jsou nebo nejsou na shromáždění

F/ Tříčtvrtinové většiny hlasů přítomných členů společenství je zapotřebí k přijetí usnesení o

schválení nebo změně stanov,
změně prohlášení vlastníka budovy podle § 4 zákona o vlastnictví bytů,
uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám podle odstavce 3 písm. c),
způsobu rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky,
rozdělení zisku z hospodaření společenství.

Stejný problém jako v bodě C/ Zde dle mého názoru se jedná o tříčtvrtinovou většinu pouze z přítomných hlasů. Ne ze všech hlasů společenství. ( tzn. pro příklad: z 20 členů, který mají stejný podíl, bude přítomno 11 členů. Tedy shromáždění může zvolit člena výboru a je usnášeníschopné. K přijetí usnesení o těchto bodech se bere těch 11 jako 100 % a z toho víc,resp.minimálně 75 %, tj. minimálně 9 členů může přijmout usnesení o těchto bodech ???? Ne ze všech členů?? Já to alespoň chápu nebo chápal, že pouze z těch co jsou přítomni, tedy minimálně 9 hlasů). A taky se mi to zdá divné. V případě ze všech členů by v počtu 11 členů nemohlo tyto body odsouhlasit. Muselo by jich být na shromáždění min. 15 a min. 15 by mohlo se k tomuto usnést? Taky je mi divné, že by 9 členů rozhodlo za všechny členy o tak důležitých věcech.

Proč potom v některých zápisech o shromáždění se uvádí – např. z přítomných členů pro 63,73 % proti 13,49 % zdrželo se 22,79 % ze všech členů SVJ pro 47,69 % proti 10,09 % zdrželo se 17,05 % když musím stejně hlídat počet (podíl) všech hlasů???? Nebo stačí pouze z přítomných???

Kdyby bylo uvedeno např. Tříčtvrtinové většiny hlasů přítomných členů ze všech členů společenství je zapotřebí k přijetí usnesení o....... tak by mi to bylo jasné hned. Takhle jsem tak trochu na rozpacích. Asi to je tak myšleno, ale nešťastně formulováno.