Portál společenství vlastníků jednotek - Užívání společných částí domu SVJ - Comments

Užívání společných částí domu SVJ - Užívání společných částí domu 2

Justitianus — Tue, 13 Jan 2026 10:07:31 +0100

K problematice řešené ve zde uvedeném judikátu z roku 2020 je možné najít i novější judikaturu – viz usnesení Nejvyššího soudu 26 Cdo 166/2025 ze srpna 2025 o obdobné záležitosti:

„Vlastníci jednotek jakožto podíloví spoluvlastníci společných částí domu a pozemku se tedy mohou dohodnout, že společné části domu nebo pozemek budou nad rámec svého spoluvlastnického podílu užívat toliko někteří z nich a za jakých podmínek, tj. zejména které konkrétně, v jakém rozsahu, po jak dlouhou dobu a zda budou za toto své nadužívání poskytovat ostatním spoluvlastníkům náhradu či nikoliv. Nejde však o záležitost spadající pod pojem správy domu a pozemku; zmíněná dohoda (rozhodnutí) nespadá do působnosti společenství vlastníků (právnické osoby se svéprávností vázanou toliko na naplňování jejího účelu), nýbrž do působnosti samotných podílových spoluvlastníků, tj. vlastníků jednotek.“
Zdroj: usnesení Nejvyššího soudu 26 Cdo 166/2025, ze dne 04.08.2025

V této záležitosti Vrchní soud v Praze jako soud odvolací (9 Cmo 149/2024–73 ze dne 13.08.2024) uvedl tento pozoruhodný nesmysl:

„Odvolací soud vyšel (…) ze zjištění, že (…) [s]polečenství pronajímá společné prostory v domě (…). Podle stanov Společenství do působnosti shromáždění náleží mimo jiné rozhodování o věcech, které jsou obsahem prohlášení vlastníka budovy podle § 4 zákona č. 72/1994 Sb., mezi něž se řadí určení společných částí budovy, které budou společné všem vlastníkům všech jednotek a určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek.“
Zdroj: usnesení Nejvyššího soudu 26 Cdo 166/2025, ze dne 04.08.2025, odst. (4)

Toto je samozřejmě protizákonný nesmysl. Hloupí soudci nepochopili, že uvedená část stanov SVJ je absolutně neplatná – nicotná – a měli povinnost k této nicotnosti přihlédnout ex offo (z moci úřední). Právnická osoba SVJ je totiž osobou s omezenou právní způsobilostí: není oprávněna měnit prohlášení. Toto právo náleží pouze samotným vlastníkům jednotek, kteří jsou spoluvlastníky společných částí domu (2012/89/§1169).

Protizákonný nesmysl se objevil napřed ve stanovách SVJ, a odtud jej bezmyšlenkovitě opsali hloupí soudci nalézacího i odvolacího soudu.

Justitianus

Užívání společných částí domu SVJ - Užívání společných částí domu 1

Justitianus — Wed, 24 Aug 2022 15:41:24 +0200

89/2012 Sb. § 581

Není-li osoba plně svéprávná, je neplatné právní jednání, ke kterému není způsobilá.

SVJ je osoba s omezenou právní způsobilostí. Není oprávněna rozhodovat o záležitostech, které spadají do pravomoci vlastníků jednotek. Hlasování shromáždění bylo nulitní (absolutně neplatné). Mimochodem: obsah stanov (jejichž součástí je zřejmě domovní řád) je naprosto bezvýznamný pro tuto situaci.

Jestliže kolárna je v prohlášení vlastníka uvedena jako společná místost přístupná všem vlastníkům jednotek, pak změna tohoto stavu by vyžadovala změnu prohlášení a vložení nového prohlášení do sbírky listin katastru. V tomto případě by byl ke změně prohlášení nutný souhlas všech vlastníků jednotek.

Obsahově shodný judikát: usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1301/2019, ze dne 17. 3. 2020. Zdroj: https://profipravo.cz/index.php…

SVJ použilo trik s „pronájmem“ části společného pozemku na dobu určitou 114 měsíců. Soud to označil za neplatné od samého počátku. Konstatoval že je nutné postupovat podle § 1169, to jest cestou změny prohlášení, a získat k tomu souhlas všech dotčených vlastníků jednotek (jak těch, kteří mají být vyloučeni, tak i toho, který má tu společnou část část užívat výlučně).

Tedy se jedná o záležitost o které není vůbec oprávněno rozhodovat SVJ. Můžete si do kolárny zjednat přístup i násilím, jestliže statutáři se budou nadále chovat jako pitomci a budou i přes Vaši výzvu porušovat zákon.

Totéž platí pro prádelnu, je-li v prohlášení uvedena jako společná místost určená k užívání všemi vlastníky jednotek. Jen podotknu, že je naprosto bezvýznamné zda ve smlouvě mezi SVJ a úklidovou firmou je či není uvedeno výhradní užití místnosti (prádelny). Takové ujednání by ostatně bylo absolutně neplatné: SVJ nemůže přenechat do užívání cizí majetek, se kterým vůbec nedisponuje a který není právně volný. Opět platí: Muselo by dojít ke změně prohlášení se souhlasem všech, kteří mají být vyloučeni z užívání společné prádelny.

Vaši statutáři jsou gangsteři ve stylu Chicago. A ostatní vlastníci jednotek jsou tupí osli. Vítejte v SVJ.

Justitianus

Užívání společných částí domu SVJ

Tue, 23 Aug 2022 15:59:19 +0200

Dobrý den, měl bych jeden dotaz k posouzení s návrhem řešení. Společně se sestrou jsme spolumajitelé bytu (dědictví) v domě s 12 BJ. Dům spadá do SVJ (dvoučlenný výbor SVJ). Máme jistý spor u společné části domu a to konkrétně o 2 místnosti.

1. Kolárna jak je místnost definovaná v prohlášení vlastníka, místnost je situovaná právě tak aby sloužila k bezproblémovému (bez přenášení) výjezdu a příjezdu kol i velikostně. Na shromáždění SVJ letos na jaře bylo odsouhlaseno v poměru 7 (všichni přítomní) ku 12 VJ, že tato místnost připadne k výhradnímu užití jednomu ze členů výboru SVJ za částku 165 Kč/měsíčně do FO. Měli jsme tam uloženy kola, z podstaty věci a taky proto, že je to v této místnosti nejvhodnější (ostatní místnosti společných částí domu nejsou uzamykatelné). Výbro SVJ nás tedy vzval ať si kola dáme jinam. A následně nám je přemístil jinam a místnost osadil novým zámkem, tak že je nám tato místnost nepřístupná. Otázky :

Mohl takto výbor SVJ postupovat, nepotřebuje k této věci souhlas všech VJ, tedy i nás ? Nenarušil, nezměnil se tím podíl společných částí domu ? V našich platných stanovách SVJ je uvedeno, že ke změně podílu vlastnictví společných částí domu je zapotřebí souhlas všech VJ, tedy i náš. Nemusí být v tomto případě takovéto výhradní užívání uvedeno (změněno toto) V prohlášení vlastníka ? Uvádíte tady na svých web. stránkách, že ano.Dále v prohlášení vlastníka se uvádí, že společné části domu mají právo uživat (i se podílet na jejich opravách) všichni spoluvlastníci z titulu svého spoluvlastnického práva, a že spoluvlastnické podíly spol. částí domu se řídí podlahovými výměrami k celkové ploše všech jednotek, tudíž v našem případě jsou pro všechny VJ stejné.
V zápise se uvádí, že místnost bude pronajata jednomu z členů výboru SVJ na dobu 3 let. Za částku 165 Kč měsíčně, která půjde do FO. Může být vůbec na tak dlouhou dobu ze zákona za zakonzervovanou cenu tento pronájem spol. částí domu (inflace apod.) ? Neměla by být k tomuto účelu sepsaná smlouva mezi ním a výborem SVJ nebo stačí těch pár řádků, které jsou uvedeny v zápise. Máme právo takovou smlouvy (originál) vidět na požádání ? Po¨žádal jsi me o to, bez úspěchu. Dle stanov SVJ ano. Na konci v prezenční části zápisu jsou sice nějaké podpisy, ale neodpovídají napsaným jménům, v tom smyslu, že je zde uvedeno obecné označení jako např. Novákovi, nikoli celé konkrétní jméno Pavel Novák, která to podepsala. Je to takto v pořádku, dále nemusejí by být navíc tyto podpisy notářsky ověřeny v takovém případě ?
V našich platných stanovách SVJ se uvádí, že způsob užívání společných částí domu je popsán v Domovním řádu, kde se uvádí v podstatě totéž co V prohlášení vlastníka. Ten dosud změněn nebyl. Neměl by ho rovněž výbor SVJ změnit (přizpůsobit) na základě těchto událostí ?

2. Býv. prádelna je místnost s přístupem k vodě a skýtá jisté možnosti (vany) na mytí věcí (koberců). Na stejné shromáždění SVJ letos (stejný zápis) bylo odsouhlaseno, že místnost přejde do výhradního užívání úklidové firmy a opět výbor tuto místnost zamknul a nepředal nikomu z domu klíč. Platí v podstatě stejné dotazy jako v předchozím případě u kolárny. Navíc dotaz jestli nemusí být uvedeno toto výhradní užití místnosti (prádelny) ve smlouvě mezi výborem SVJ a danou úklidovou firmou a jestli máme právo takovou smlouvu vidět ?
Dále je ve smlouvě uvedeno toto: V případě zapůjčení poskytnutých klíčů komukoliv vyjma předsedy a místopředsedy se zavazuje uhradit pokutu ve výši 10 000 ,– Kč. Je to takto v pořádku, není to nesmysl, až diskriminační, i vzhledem k tomu, že tato místnost je co se týká VJ prázdná a jsou v ní uloženy pouze věci úklidové firmy v hodnotě do 500 Kč. Nehledně na to, jakým způsobem by se toto prokazovalo a případně následně vymáhalo.

3. V býv. mandlovně je už 3-tím rokem vypnuta zásuvka (jediná funkční pro společné části domu), tím že výbor SVJ povolil či odebral pojistku v odběrném místě, kam tato místnost spadá. Bylo většinově odsouhlaseno v roce 2020 na shromáždění. Neplatí i tady výše uvedené, jelikož se jedná o zásah do společných částí domu, může takto výbor jednat bez souhlasu všech ?

Jak tedy v těchto věcech nyní postupovat. Uvažoval jsem třeba o tomto postupu: Poslat výboru SVJ žádost o zpřístupnění těchto místností, následně, pokud bych neuspěl tak výzvu, nebo přímo výzvu, ve které by se mimo jisté argumentace uvedlo, že pokud mi do těchto prostor přístup neumožní, budu nucen jednat, s tím že do místností si pomohu svépomocí (i za cenu možného poškození současných zámků), za asistence policie, kterou bych o tom všem informoval předem. A pokud to budou i nadále ignorovat, skutečně to provést. Respektive ještě předtím požádat policii po řádném vysvětlení, aby sama zajistila můj přístup do těchto místností, tím že osloví výbor SVJ. Řešit toto soudně, takovou relativně blbost se mi teda nechce, navíc by to asi trvalo. Hledám nějaké časově kratší řešení. Po provedení akce by to mohl soudně řešit se mnou výbor SVJ, já to dělat přes soud iniciovat nebudu. Ať mě dají k soudu oni. Myslím, ale že to také neudělají. Pakl by to mohlo skončit jako přestupek na MÚ, ale nevím jestli jsou tímto se oprávněni zabývat.