Portál společenství vlastníků jednotek - Rozpor mezi stanovami SVJ a NOZ od 1.7.2020 v působnosti shromáždění - Comments

Rozpor mezi stanovami SVJ a NOZ od 1.7.2020 v působnosti shromáždění - Justitianova nezávislá tvrzení o spoluvlastnických podílech

Vlastnice — Tue, 22 Sep 2020 16:29:41 +0200

Pane Justitiane,

tvrzení

(1) spoluvlastnické podíly jsou určeny bez vazby na podlahové plochy bytů

(2) spoluvlastnický podíl sloučené (nové) jednotky je roven součtu spoluvlastnických podílů dvou jednotek před sloučením

jsou navzájem nezávislá, tj. jedno z druhého ani druhé z prvního neplyne a nelze je tedy vzájemně zaměňovat ani jedno nahrazovat druhým nebo druhé prvním.

Vhodné příklady jistě najdete sám.

Rozpor mezi stanovami SVJ a NOZ od 1.7.2020 v působnosti shromáždění - Pod9l slou4en0ho bytu pro Vlastnici

Justitianus — Tue, 22 Sep 2020 16:05:04 +0200

Paní Vlastnice, jste zřejmě velmi popletená osoba. V tom následujete pana Pepu.

Píšete že Vám to není vůbec jasné. To je nepochybně Váš problém. Jak už jsem napsal panu Pepovi: počítání se zlomky je předmětem učiva třetí třídy základní školy. Vítejte v lavicích, milé děti.

Dále píšete, že „to odnikud neplyne“. Nemáte pravdu. Plyne to jednoznačně z mého popisu jedné z možných situací, cituji:

"Při sloučení dvou bytů v jednotkách(2012) podle zákona č. 89/2012 Sb. zcela jistě nejsou dotčeni ostatní vlastníci v tom případě, kdy spoluvlastnické podíly jsou v prohlášení určeny „natvrdo“ bez vazby na podlahové plochy bytů (…). Ostatním vlastníkům se jejich spoluvlastnický podíl nezmění a nebudou tedy dotčenými vlastníky ve smyslu § 1169.“

Vložil Justitianus, 15. Září 2020 – 22:51

Jediná možnost jak docílit tohoto stavu je aby spoluvlastnický podíl sloučené (nové) jednotky byl roven součtu spoluvlastnických podílů dvou jednotek před sloučením. Trénujte porozumění psanému textu a procvičte si počítání se zlomky.

Nápověda: V tomto případě součet všech podílů musí být roven jedné.

Justitianus

Rozpor mezi stanovami SVJ a NOZ od 1.7.2020 v působnosti shromáždění - Podíl sloučeného bytu =/= součet podílů slučovaných bytů

Vlastnice — Tue, 22 Sep 2020 15:34:00 +0200

„Je přece jasné, že nově vzniklý byt (sloučený) musí mít spoluvlastnický podíl rovný součtu podílů obou slučovaných bytů.“

Tak zrovna tohle vůbec jasné není a ani to odnikud neplyne.

Už se zde řešilo.

Rozpor mezi stanovami SVJ a NOZ od 1.7.2020 v působnosti shromáždění - Dotčení vlastníci pro Pepu

Justitianus — Tue, 22 Sep 2020 07:13:38 +0200

Pepa mi napsal: „A já jsem pouze upozornil na nepřesnost vašeho obecného tvrzení.“

Pepo, jste zjevně zmaten. V mém tvrzení nebyla žádná nepřesnost.

Napsal jsem jasně, že ostatní vlastníci nebudou sloučením dvou bytů dotčeni, jestliže jejich spoluvlastnické podíly „jsou určeny natvrdo“. Tedy sloučením se jejich podíly nezmění. Ještě jinak řečeno: nejsou dotčenými vlastníky, jestliže jejich podíly zůstanou stejné jako byly před sloučením dvou bytů v domě.

V mém tvrzení tedy žádná nepřesnost nebyla. To jen Vy jste nepochopil co jsem napsal. Počítání se zlomky je součástí učiva třetí třídy základní školy, Pepo. Je přece jasné, že nově vzniklý byt (sloučený) musí mít spoluvlastnický podíl rovný součtu podílů obou slučovaných bytů. Jinak by celkový součet podílů nedal 100% a katastr by takové zpackané prohlášení odmítl brát na vědomí.

Justitianus

Rozpor mezi stanovami SVJ a NOZ od 1.7.2020 v působnosti shromáždění - Dotčení vlastníci

Pepa. — Sat, 19 Sep 2020 19:44:43 +0200

Pane Justitianus, já jsem pouze reagoval na vaše tvrzeni, že: „Při sloučení dvou bytů v jednotkách(2012) podle zákona č. 89/2012 Sb. zcela jistě nejsou dotčeni ostatní vlastníci v tom případě, kdy spoluvlastnické podíly jsou v prohlášení určeny „natvrdo“ bez vazby na podlahové plochy bytů (k tomu viz § 1161). Ostatním vlastníkům se jejich spoluvlastnický podíl nezmění a nebudou tedy dotčenými vlastníky ve smyslu § 1169.“

A já jsem pouze upozornil na nepřesnost vašeho obecného tvrzení. Takže, v případě, kdy byly spoluvlastnické podíly v prohlášení určeny stejně, zcela jistě nebudou dotčeni ostatní vlastníci pouze v případě, pokud bude po změně prohlášení určena výše podílu sloučeného bytu přesně v dvojnásobné výši než ostatní byty, protože jen v tomto případě se nezmění podíly ostatních bytů. Při každé jiné určené výši podílu sloučeného bytu se změní podíly i ostatním vlastníků a budou tedy i oni dotčenými vlastníky.

Rozpor mezi stanovami SVJ a NOZ od 1.7.2020 v působnosti shromáždění - Pro Pepu od minusovače

Justitianus — Thu, 17 Sep 2020 20:51:12 +0200

Pepo, tipnu si: Nejspíš jste byl minusován proto, že Váš dotaz je absurdní, vycházíte z nějakých naprosto nepravděpodobných podmínek (které jste si svévolně vymyslel), a tážete se nesprávných osob.

Tvrdil jste, že podíly všech vlastníků jednotek budou stejné, a to i pro sloučený byt o dvojnásobné podlahové ploše. To je ta absurdní a naprosto nepravděpodobná podmínka. Ostatní vlastníci samozřejmě nejsou blbí a s něčím takovým by nesouhlasili. Proč se tím tedy zabýváte?

Dále chcete vědět jaký spoluvlastnický podíl bude mít vlastník slučovaných bytů v tom Vámi popsaném domě. Obraťte se na vlastníky jednotek v tom domě, ti to budou vědět. Nebo se zeptejte někoho dalšího kdo zná obsah jejich dohody o změně prohlášení.

Proč se domníváte, že čtenáři tohoto portálu znají nové prohlášení v neznámém domě, jehož adresu jste neuvedl?

Justitianus

Rozpor mezi stanovami SVJ a NOZ od 1.7.2020 v působnosti shromáždění - Pro mlčící mínusovače

Pepa. — Thu, 17 Sep 2020 19:23:30 +0200

Mínusovači, neumíte se vyjádřit a uvést v čem nesouhlasíte? Uveďte laskavě, jak velký spoluvlastnický podíl bude mít vlastník bytu sloučeného ze dvou bytů ve srovnání s ostatními vlastníky bytů (stejný, větší, menší) v případě, že podle prohlášení před sloučením byly všechny spoluvlastnické podíly stejné.

Rozpor mezi stanovami SVJ a NOZ od 1.7.2020 v působnosti shromáždění - „po sloučení povaha

JaVa — Thu, 17 Sep 2020 08:32:02 +0200

„po sloučení povaha i rozměry i umístění jednotek zůstanou zcela stejné jako před sloučením jednotek?“

Já úvodní příspěvek tazatelky chápu tak,že tomto konkrétním případě, se vůbec nejedná o sloučení dvou jednotek v jednu,ale o rozšíření/zvětšení jedné jednotky o jednu místnost, na úkor té druhé!Tzn.,že stále zůstanou dvě bytové jednotky,ale s jinými podlahovými rozměry a tudíž i s jiným podílem na společných částech domu.

Přeji hezký den.JaVa

Rozpor mezi stanovami SVJ a NOZ od 1.7.2020 v působnosti shromáždění - Povaha, rozměry a umístění 3

Justitianus — Thu, 17 Sep 2020 04:54:04 +0200

Komentátor se táže: „Takže tvrdíte, že (ve Vámi uvedeném případě) sloučením jednotek nedojde ke změně povahy ani rozměrů ani umístění jednotek (…) ?“

Pane Komentátore, musíte rozlišovat o kterých jednotkách píšete. U slučovaných bytů/jednotek dojde samozřejmě ke změně, protože obě jednotky sloučením zaniknou. U OSTATNÍCH bytů/jednotek v domě nedojde ke změně povahy ani rozměrů ani umístění jednotek. Vy se domníváte něco jiného?

Komentátor píše: „(…) tj. formulováno jinak, že po sloučení povaha i rozměry i umístění jednotek zůstanou zcela stejné jako před sloučením jednotek?“

Samozřejmě, že povaha i rozměry i umístění OSTATNÍCH jednotek v domě zůstanou zcela stejné. Vy se domníváte něco jiného?

Justitianus

Rozpor mezi stanovami SVJ a NOZ od 1.7.2020 v působnosti shromáždění - Kdo rozhoduje o prohlášení vlastníka?

Komentátor — Thu, 17 Sep 2020 00:10:36 +0200

Odkud soudíte, že o změně prohlášení vlastníka by měl (raději napíšu: nyní) rozhodovat někdo jiný než vlastník?

Rozpor mezi stanovami SVJ a NOZ od 1.7.2020 v působnosti shromáždění - Rozdělení jednotky

Komentátor — Wed, 16 Sep 2020 22:38:16 +0200

Pane Justitiane,

pokud tvrdíte, že spojením jednotek nejsou dotčeny ostatní vlastníci, tím méně jsou ostatní vlastníci dotčeni rozdělením jednotky (třeba na pět jednotek). Rozumím správně?

Rozpor mezi stanovami SVJ a NOZ od 1.7.2020 v působnosti shromáždění - Povaha, rozměry a umístění 2

Komentátor — Wed, 16 Sep 2020 22:36:36 +0200

„Jde o případy kdy podíly na společných částech jsou v prohlášení určeny „se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu nebo jako stejné“.“

Takže tvrdíte, že (ve Vámi uvedeném případě) sloučením jednotek nedojde ke změně povahy ani rozměrů ani umístění jednotek, tj. formulováno jinak, že po sloučení povaha i rozměry i umístění jednotek zůstanou zcela stejné jako před sloučením jednotek?

Rozpor mezi stanovami SVJ a NOZ od 1.7.2020 v působnosti shromáždění - Stejné podíly podle § 1161?

Pepa. — Wed, 16 Sep 2020 19:49:51 +0200

Pane Justitianus,

pokud mají být podle § 1161 určeny spoluvlastnické podíly stejné, pak po sloučení dvou bytů ubyde jeden byt a tak se všem vlastníkům podíl zvýší. Pokud by to tak nebylo, měl by byt vzniklý sloučením dvou bytů dvojnásobný spoluvlastnický podíl oproti bytům ostatním.

Rozpor mezi stanovami SVJ a NOZ od 1.7.2020 v působnosti shromáždění - Důvodová zpráva ke změně PV

query20 — Wed, 16 Sep 2020 18:55:32 +0200

Děkuji za Váš příspěvek, nicméně důvodovou zprávu jsem četla a domnívám se, že neřeší náš problém, kdy máme nad rámec aktuálně platného zákona ve stanovách uvedeno, že shromáždění rozhoduje o sloučení jednotek (zjednodušeně řešeno). Postup jen dle novely NOZ je mi jasný, avšak já musím brát v potaz také ustanovení našich stanov a co se stane, pokud stanovy nedodržím.

Samozřejmě by bylo nejjednodušší změnit stanovy tak, aby se působnost shromáždění shodovala s aktuálním zněním NOZ (ideálně spíše tak, aby v nich byly uvedeny podstatné náležitosti vyžadované zákonem a nemusely se tedy aktualizovat při každé novele NOZ), avšak s tímto požadavkem bych v našem svj pravděpodobně neuspěla nebo by to trvalo hodně dlouho, než by ke změně došlo.

Rozpor mezi stanovami SVJ a NOZ od 1.7.2020 v působnosti shromáždění - Důvodová zpráva ke změně PV - § 1169

JaVa — Wed, 16 Sep 2020 18:07:57 +0200

K bodu 3 (§ 1169)

Navrhovaná změna reaguje na aktuální problémy s trojstupňovým schvalováním změny prohlášení. Dle stávající úpravy se ke změně prohlášení vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek; z úpravy jasně nevyplývá, za jakých okolností je možné považovat vlastníka za dotčeného – zda jen když se jedná přímo o změny týkající se předmětu vlastnictví, nebo i jakékoliv změny týkající se např. společných částí. K účinnosti dohody je nezbytný souhlas vlastníků jednotek s většinou hlasů, který musí být učiněn v písemné formě. A konečně, vzniklo-li společenství vlastníků, musí v souladu se stávajícím § 1208 písm. b) o změně prohlášení rozhodovat i shromáždění, a to prostou většinou hlasů. Tento postup je komplikovaný a zatěžuje aplikační praxi. Napříště se proto navrhuje postup při změnách prohlášení zjednodušit a vymezují se případy, ve kterých se vyžaduje jen souhlas shromáždění. Měla-li by se změna prohlášení bezprostředně dotýkat práv a povinností některého vlastníka jednotky, musí s takovou změnou písemně souhlasit. Bude-li takovýchto dotčených vlastníků více, budou muset souhlasit všichni dotčení vlastníci. Tito vlastníci mohou souhlasit každý formou jednostranného právního jednání, popřípadě společnou dohodou (anebo kombinací). Změnou, která se bezprostředně dotýká vlastníka, je například změna účelu užívání společné části ve výlučném užívání, úplné či částečné sloučení jednotek (dotčeni budou ti, jejichž jednotky budou slučovány), změna v poměru výše příspěvků, změna podílu na společných částech týkající se pouze některých vlastníků jednotek atd. K účinnosti změny prohlášení se požaduje souhlas shromáždění přijatý většinou všech hlasů (prohlášení může podmínky schválení zpřísnit – např. požadovat kvalifikovanou většinu). Pokud se však změna bezprostředně dotýká všech vlastníků jednotek, souhlas shromáždění se již nevyžaduje (byl by ostatně nadbytečný), jelikož je třeba souhlasu všech vlastníků – půjde například o situace, kdy se všem vlastníkům mění podíl na společných částech, nebo když se všem vlastníkům mění poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku. Případy, kdy nejsou vlastníci jednotek bezprostředně dotčeni, jsou taxativně vypočteny v navrhovaném odstavci 2. Jde o případy, kdy se mění společné části, ale nemění se žádnému z vlastníků podíl na společných částech – typicky půjde o přístavby výtahů, změny účelu užívání společných částí (nikoli těch ve výlučném užívání) – například prádelna se změní na kočárkárnu, či rozšíření budovy, kdy se bude zachovávat podíl vlastníků jednotek na společných částech. Dále jde o změnu užívání bytu – v tomto případě samozřejmě změnu musí iniciovat vlastník jednotky, který návrhem na změnu prohlášení vyslovuje souhlas (není myslitelné, aby ostatní vlastníci změnu užívání bytu jinému vlastníku jednotky vnutili). Dále jde o případy změn pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, to však pouze za předpokladu, že jsou součástí prohlášení.

konec citace

Přeji hezký den.JaVa

Rozpor mezi stanovami SVJ a NOZ od 1.7.2020 v působnosti shromáždění - Připomenutí

query20 — Wed, 16 Sep 2020 16:18:40 +0200

Za připomenutí děkuji, nicméně víme o tom. V tuto chvíli však řešíme zejména potřebné podklady pro to, aby nám KÚ povolil vklad do KN.

Rozpor mezi stanovami SVJ a NOZ od 1.7.2020 v působnosti shromáždění - Reakce na odpověď

query20 — Wed, 16 Sep 2020 16:05:33 +0200

Pokud by se to mělo řešit takto akurátně, pak by se zajisté změnil i spoluvlastnický podíl všem… Jenže v takovém případě by bylo na místě přeměření podlahové plochy všech BJ a změna kompletně celého Prohlášení, neboť od původního vymezení podlahové plochy všech bytů uplynula dlouhá doba a ve spoustě z nich byly provedeny úpravy, které měly vliv na podlahovou výměru bytů a tedy celého domu. Stejně tak byla v několika dalších bytech provedena stejná úprava dispozice jako máme v plánu my a nikde nebylo zmenšení podlahové plochy řešeno. Takže se domnívám, že do tohoto nikdo „šťourat“ nebude.

Stavební stránku jsme samozřejmě řešili i se stavebním úřadem, který na nás žádné požadavky na odizolovoání stěny místností mít nebude. A instalování předstěny je jednou z možností, nicméně ne vždy je toto řešení efektivní, a proto se přikláníme spíše k modernějším technologiím, které zmenší plochu o naprosté minimum.

Rozpor mezi stanovami SVJ a NOZ od 1.7.2020 v působnosti shromáždění - Rozpor mezi stanovami a NOZ 19

Justitianus — Wed, 16 Sep 2020 15:52:32 +0200

Jen připomenu, že nové prohlášení musí být vypracováno v každém případě.

Podle § 1220 NOZ platí, že změní-li se prohlášení, vyhotoví jeho úplné znění osoba odpovědná za správu domu (to jest SVJ) a bez zbytečného odkladu je založí do sbírky listin katastru. Dále: SVJ založí bez zbytečného odkladu prohlášení v úplném znění i do sbírky listin v rejstříku společenství vlaastníků jednotek.

Justitianus

Rozpor mezi stanovami SVJ a NOZ od 1.7.2020 v působnosti shromáždění - Reakce na odpověď

Jan77 — Wed, 16 Sep 2020 15:07:25 +0200

Je tu ještě jedna věc, řešili jste také stavební stránku této věci? Jestliže se z některých vnitřních příček stanou mezibytové, na ně se kladou jiné požadavky na izolační schopnosti. Řešit se to dá instalací předstěny – to však zmenší podlahovou plochu místností a tím by se změnil i spoluvlastnický podíl všem (nejen A a B) pokud by se to bralo akurátně.

Rozpor mezi stanovami SVJ a NOZ od 1.7.2020 v působnosti shromáždění - Reakce na odpověď

query20 — Wed, 16 Sep 2020 14:39:13 +0200

K „částečnému sloučení jednotek“ jsem se vyjadřovala pouze ve vztahu k použitému pojmu, kdy jsem tento pojem převzala právě ze starého znění NOZ, nicméně jsem toto „částečné sloučení“ dovysvětlila v dalším příspěvku (a doufám, že dostatečně).

Jedná se o cca 70 let starý bytový dům, předpokládám tedy, že se jedná o jednotky (1994).

Co se týče dalšího, odsouhlaseno nic není, byly pouze připraveny písemné podklady pro administrativní „připojení“ jedné místnosti vedlejší jednotky k naší jednotce. Tyto podklady byly připravovány za předchozího znění NOZ a počítalo se tedy s potřebou rozhodnutí shromáždění, nicméně se celé připojení místnosti muselo odložit a znovu se začalo řešit až teď a upřímně mohu říci, že pokud se mohu vyhnout rohodnutí shromáždění (byť za cenu nějaké sankce od SVJ), tak to pro mne bude schůdnější varianta.

Do KN by se jako podklad pro změnu nepředkládalo nové Prohlášení, nýbrž pouze Dohoda dotčených vlastníků o změně prohlášení, a to v bodech týkajících se pouze našich dvou BJ. V ostatních bodech se Prohlášení nemění. K tomu by byly přiloženy písemné souhlasy ostatních vlastníků jednotek se změnou prohlášení, v nichž by bylo uvedeno, že souhlasí se stavebním odloučením jedné místnosti bytu A a následným sloučením této místnosti k bytu B, následkem čehož dojde ke změně spoluvlastnických podílů na bytovém domě a pozemku s uvedením nového spoluvlastnického podílu bytu A a bytu B.

V Prohlášení máme vymezeny spoluvlastnické podíly na společných částech budovy a pozemku, přičemž tyto spoluvlastnické podíly odpovídají podlahovým plochám bytů.

Rozpor mezi stanovami SVJ a NOZ od 1.7.2020 v působnosti shromáždění - Rozpor mezi stanovami a NOZ 16

Justitianus — Wed, 16 Sep 2020 14:28:21 +0200

Paní query20, děkuji za Vaši reakci.

Napsala jste: „Pojem „částečné sloučení jednotek“ byl uveden i v NOZ platném do 30.6.2020.“

To je ovšem bezvýznamné tvrzení. Ani do 30. 6. 2020 nikdo netušil co by to tajemné „částečné sloučení“ mělo být. Návod pro správu katastru zná pouze sloučení jednotek nebo rozdělení jednotky. Nic jiného nepřichází v úvahu. Viz body 5.5.2.1.2.4 a 5.5.3.1.1.1 Návodu. Nesmysly uvedené dříve v zákoně jsou nesmyslem i nadále.

Jestliže místnost (která je částí jednotky) se má přičlenit k jiné jednotce, pak jde z hlediska katastru o zápis změny vymezení dvou jednotek podle bodu 5.5.2.2 Návodu. To platí jak pro jednotky(1994), tak pro jednotky (2012).

Pokud jde o význam hlasování podle § 1208 písm. f bod 4 ve znění platném do 30.6.2020, Návod pro správu katastru nemovitostí je jednoznačný:

Pokud jsou v domě již vymezeny jednotky(1994), může vznikat vlastnictví jednotky buď výstavbou jednotek na základě smlouvy o výstavbě, nebo vkladem na základě změny prohlášení vlastníka budovy. Viz body 5.5.1.1.1 a 8.3.3 Návodu.
Pokud jsou v domě jednotky(2012), vzniká vlastnictví jednotky na základě dohody dotčených vlastníků jednotek o změně prohlášení, výstavbou na základě smlouvy o výstavbě, nebo na základě prohlášení o odstranění vady prohlášení. Viz bod 5.5.1.2.1 Návodu.

Z toho plyne, že jakékoliv hlasování podle starého znění § 1208 NOZ („o úplném nebo částečném sloučení nebo rozdělení jednotek“) nemělo samo o sobě žádné právní účinky pro nikoho. Kastrální úřad by podle takového hlasování odmítl zapsat změnu jednotek, pokud by chybělo to nejdůležitější – nové schválené prohlášení, nebo schválená smlouva o výstavbě. Právě proto byl tento nesmysl z NOZ vypuštěn novelou účinnou ode dne 1.7.2020.

Napsala jste: „… nebude se tedy měnit ani spoluvlastnický podíl ostatních vlastníků na společných částech“.

Zároveň jste ale v další větě napsala, že spoluvlastnické podíly se mění, že tyto změny jsou obsaženy v novém prohlášení, a že už byly odsouhlaseny. Takže v tomto si protiřečíte. Důležité je to, že otázka změny podlahových ploch odpadá, neboť spoluvlastnické podíly máte určeny „natvrdo“ jinak, bez ohledu na podlahové plochy. Tento případ už jsem zde popsal s odkazem na znění § 1161 NOZ.

Justitianus

Rozpor mezi stanovami SVJ a NOZ od 1.7.2020 v působnosti shromáždění - Rozpor mezi stanovami a NOZ 5

query20 — Wed, 16 Sep 2020 12:36:18 +0200

Stanovy SVJ tazatelky jsou přísnější než zákon a vyžadují aby k podepisování prohlášení došlo na shromáždění. To je soukromoprávní ujednání, účinné a vymahatelné pouze mezi účastníky tohoto ujednání. Jde ovšem o ujednání nepodstatné, jehož nedodržení nebude mít žádný vliv na účinnost právního jednání vlastníků jednotek.
Katastrální úřad to nebude vůbec brát v úvahu, protože zápis do katastru se posuzuje podle veřejnoprávní normy § 1169 zákona č 89/2013 Sb.. Katastrálnímu úřadu je naprosto jedno zda prohlášení bylo či nebylo podepsáno za okolností, které jsou uvedeny ve stanovách kteréhosi SVJ. Katastrální úřad pouze požaduje, aby SVJ předložilo nové schválené prohlášení s podpisy, a k tomu se doloží souhlas stavebního úřadu s provedenými stavebními úpravami.

Za tento názor děkuji, konečně nějaká kloudná odpověď na můj dotaz, co by bylo, pokud bychom se neřídili stanovami.

Rozpor mezi stanovami SVJ a NOZ od 1.7.2020 v působnosti shromáždění - Upřesnění dotazu - rozpor mezi stanovemi SVJ a NOZ

query20 — Wed, 16 Sep 2020 12:19:12 +0200

Částečným sloučením jednotek bylo myšleno, že se od souseda odkoupí jedna místnost, která se následně stavebně propojí s naším bytem a u něj se vchod do místnosti zazdí, tj. ze dvou bytů velikosti 2+1 vznikne 1+1 a 3+1. Pojem „částečné sloučení jednotek“ byl uveden i v NOZ platném do 30.6.2020.

Mezi společné části domu patří „stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí“. Hlavní konstrukcí chápu nosnou zeď. Zeď mezi byty není v našem případě nosná, jedná se o nenosnou příčku(ověřeno v projektové dokumentaci domu, na stavebním úřadě ověřeno, že nebude potřeba ani stavební povolení). Nehledě na to,že v původním Prohlášení vlastníka jsou nenosné příčky uvedeny jako vlastnictí bytové jednotky, nikoliv společné části domu.

Do žádných společných prostor (společná chodba, stoupací vedení aj.) zasaženo sloučením jednotek nebude a nebude se tedy měnit ani spoluvlastnický podíl ostatních vlastníků na společných částech budovy a pozemku. Měnit se budou pouze spoluvlastnické podíly naše a souseda, kdy změna výše podílů je jasně vymezena v dohodě vlastníků o změně Prohlášení (pozn. dohoda byla připravována ještě v době platnosti předchozího znění NOZ, proto „dohoda“). Ostatní vlastníci budou o této změně spoluvlastnických podílů informování právě v souhlasu se změnou Prohlášení dle § 1169.

Samozřejmostí také je změna výše příspěvků a povinných plateb v souladu se změnou spoluvlastnických podílů.

Rozpor mezi stanovami SVJ a NOZ od 1.7.2020 v působnosti shromáždění - Jan77 je popleten

Justitianus — Wed, 16 Sep 2020 09:56:58 +0200

Jan 77 napsal: „Vaše poznámka je sice formálně správně, ale propašoval jste tam podmínku, že …“

Pane Jan77, nic jsem nikam nepropašoval! Pouze jsem ocitoval část textu právní normy, která je – v této podobě – součástí českého právního řádu už od roku 2012. Pokud toto označujete jako „propašování“, pak jste zjevně popleten. Používáte české slovo ve významu, který nemá.

Mimochodem, ani já netuším co tazatelka míní pod neurčitým pojmem „částečné sloučení jednotek“. Nic takového samozřejmě neexistuje, ani stavebně ani právně. Nemá to však žádný vliv na obecné úvahy o spoluvlastnických podílech ostatních vlastníků jednotek. Ke konkrétní odpovědi by query20 musela upřesnit svůj dotaz.

Justitianus

Rozpor mezi stanovami SVJ a NOZ od 1.7.2020 v působnosti shromáždění - Oddělující zeď a sloučení jednotek 2

Jan77 — Wed, 16 Sep 2020 08:20:51 +0200

Vaše poznámka je sice formálně správně, ale propašoval jste tam podmínku, že podíly jsou určeny „se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu nebo jako stejné“, namísto plochy.

Takové domu jsou naprostou výjimkou, osobně jsem s takovým ještě nesetkal. Prakticky vždy jsou podíly standardně určeny plochou. Ledaže by se mělo fixlovat v tom smyslu, že se nově jinak metodicky určí podíl jen nově vzniklé (sloučené) jednotky.

Mimochodem tazatelka píše, že plánují ČÁSTEČNÉ sloučení. Není jasné, , co se částečným sloučením myslí.

Rozpor mezi stanovami SVJ a NOZ od 1.7.2020 v působnosti shromáždění - Oddělující zeď a sloučení jednotek 2

Justitianus — Wed, 16 Sep 2020 08:02:55 +0200

Pane Komentátore, k Vašemu argumentu že se zasahuje do společné zdi:

Zjevně Vám ušlo, že podle § 1169 odst. 2 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb. platí, že k zásahu do společných částí postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek. Z toho, že se zasahuje do zdi, tedy nelze dovozovat že by snad měli být dotčeni všichni vlastníci ve smyslu § 1169.

K Vašemu argumentu o změně podlahové plochy při sloučení:

Pokud jste mínil jednotku(2012), pak odkazuji na to, co už jsem uvedl v předchozím příspěvku (bod č. 2). Napsal jsem jasně, že v případech tam uvedených je změna podlahové plochy bezvýznamná – nemá totiž žádný vliv na spoluvlastnické podíly. Jde o případy kdy podíly na společných částech jsou v prohlášení určeny „se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu nebo jako stejné“. Nezaznamenal jsem žádný výklad § 1161, který by tvrdil něco jiného.

Pokud jste mínil jednotku(1994), pak zjevně neznáte její definici. Do podlahové plochy se nezapočítávají ani zdi mezi místnostmi, ani dveřní prahy či okenní ústupky. Probourání či zazdění dveřního otvoru nemění podlahovou plochu místností. Sloučení takových jednotek nemění podlahovou plochu, a tedy se nemění ani spoluvlastnické podíly. Viz zákon č. 72/1994 Sb. a k tomu příslušné výklady pojmu „podlahová plocha jednotky“. Například zde: https://www.stavebniklub.cz/…1UWBS0tlgLw/ .

Justitianus

Rozpor mezi stanovami SVJ a NOZ od 1.7.2020 v působnosti shromáždění - Oddělující zeď a sloučení jednotek

Komentátor — Tue, 15 Sep 2020 23:52:16 +0200

Justitiane, neberete v úvahu zeď, která odděluje jednotky před jejich sloučením. Ta je totiž před sloučením vždy společná a při sloučení se do ní (tj. do vlastnictví všech) zasahuje, ať už stavebně, nebo změnou plochy (a tím spoluvlastnických podílů) právě o tuto zeď, která se stane zdí uvnitř (sloučené) jednotky.

Rozpor mezi stanovami SVJ a NOZ od 1.7.2020 v působnosti shromáždění - Sloučením nejsou dotčeni ostatní 2

Justitianus — Tue, 15 Sep 2020 23:51:43 +0200

Tazatelko, reagujete na vadné (protizákonné) tvrzení diskutéra „Člen SVJ“.
Napsal nesmysl, který je v rozporu s § 1169 odst. 1 NOZ. A přesto mu místní blbečci přidělují kladné body …

Poznámka k Vašemu tvrzení, že dotčeni budou „typicky všichni vlastníci“: To nelze s jistotou říci. Záleží to na druhu jednotky, na obsahu prohlášení a na stavebním provedení sloučení bytů. Tazatelka query20 by musela upřesnit svůj dotaz.

Při sloučení dvou jednotek(1994) podle zákona č. 72/1994 Sb. nejsou dotčeni ostatní vlastníci v případě, kdy nedochází ke změně podlahové plochy – součet podlahových ploch místností obou slučovaných bytů bude zpravidla shodný s podlahovou plochou sloučeného bytu. Ostatním vlastníkům se jejich spoluvlastnický podíl nezmění a nebudou tedy dotčenými vlastníky ve smyslu § 1169.
Při sloučení dvou bytů v jednotkách(2012) podle zákona č. 89/2012 Sb. zcela jistě nejsou dotčeni ostatní vlastníci v tom případě, kdy spoluvlastnické podíly jsou v prohlášení určeny „natvrdo“ bez vazby na podlahové plochy bytů (k tomu viz § 1161). Ostatním vlastníkům se jejich spoluvlastnický podíl nezmění a nebudou tedy dotčenými vlastníky ve smyslu § 1169.

Justitianus

Rozpor mezi stanovami SVJ a NOZ od 1.7.2020 v působnosti shromáždění - Sloučením nejsou dotčeni ostatní?

Tazatelka — Tue, 15 Sep 2020 22:33:53 +0200

„Dle § 1169 se nevyžaduje souhlas shromáždění, nýbrž souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek“

Především se vyžaduje souhlas dotčených vlastníků. To budou typicky všichni.

Pokud máte jiný názor, uveďte příklad, kdy sloučením nejsou dotčeni ostatní vlastníci. (Nápověda: Nejprve si přečtěte, co jsou společné části domu.)

Rozpor mezi stanovami SVJ a NOZ od 1.7.2020 v působnosti shromáždění - Vlastníci dotčení spojením jednotek

Komentátor — Tue, 15 Sep 2020 22:04:59 +0200

Spojení dvou jednotek zasahuje do práv a povinností ostatních vlastníků (a jsou tak dotčenými vlastníky) ještě z dalšího důvodu: Pokud se něco rozúčtovává podle počtu vlastněných jednotek (některé služby, vlastní správní činost), pak jsou sloučením ostatní poškozeni.

Rozpor mezi stanovami SVJ a NOZ od 1.7.2020 v působnosti shromáždění - Souhlas vlastníků se spojením dvou bytových jednotek

Tue, 15 Sep 2020 21:47:48 +0200

Spojení dvou bytových jednotek velmi často zasahuje i do práv ostatních vlastníků, proto jsou ty souhlasy asi zapotřebí a nemůže si každý dělat, co se mu zamane. Většina bytových jednotek je od sebe oddělena zdmi, které jsou společnou částí domu, tedy souhlas ostatních vlastníků se zásahem do nich je nezbytný (viz statika domu). Dále většinou jsou bytové jednotky vedle sebe součástí samostatných požárních úseků, kterými se může v případě požáru jednodušeji šířit oheň, takže spojením dvou sousedících bytových jednotek spojujete i dva požární úseky, čímž snižujete ochranu ostatních vlastníků. Ještě se Vám zdá, že je to jen Vaše záležitost?

Rozpor mezi stanovami SVJ a NOZ od 1.7.2020 v působnosti shromáždění - Rozpor mezi stanovami a NOZ 5

Justitianus — Wed, 16 Sep 2020 09:32:11 +0200

Jako první se pokusili tazatelce odpovědět Jan 77 a Člen SVJ.

Obě jejich odpovědi jsou chybné. Není pravda, že potřebují souhlas shromáždění (Jan 77). Není pravda ani to, že by jim postačovala pouze písemná dohoda všech dotčených vlastníků (Člen SVJ).

Správně a v souladu se zákonem odpověděl Pepa.

Podle § 1169 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. platí, že změna prohlášení vyžaduje písemný souhlas vlastníků jednotek, jejichž práv a povinností se změna dotkne (změna počtu místností bytu, změna půdorysného uspořádání bytu, změna podlahové plochy bytu, změna spoluvlastnických podílů).

Zároveň platí, že pro účinnost této změny prohlášení se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek. Bez tohoto souhlasu odmítne katastrální úřad vložit nové prohlášení do sbírky listin katastru a odmítne zapsat změny na listy vlastnictví dotčených jednotek.

Podle § 1221 odst. 2 zákona č. 89/212 Sb. platí, že stanoví-li zákon ve věcech bytového spoluvlastnictví působnost vlastníkům jednotek, lze ji vykonat i jejich rozhodnutím přijatým na shromáždění.

Z uvedeného plyne, že je naprosto jedno, zda vlastníci jednotek schválí sloučení jednotek podepisováním prohlášení (či smlouvy o výstavbě) jednotlivě (per rollam), nebo se k tomu společně sejdou například v sušárně domu, nebo v hospodě „Na růžku“, nebo v kanceláři notáře, nebo na shromáždění SVJ.

Stanovy SVJ tazatelky jsou přísnější než zákon a vyžadují aby k podepisování prohlášení došlo na shromáždění. To je soukromoprávní ujednání, účinné a vymahatelné pouze mezi účastníky tohoto ujednání. Jde ovšem o ujednání nepodstatné, jehož nedodržení nebude mít žádný vliv na účinnost právního jednání vlastníků jednotek.
Katastrální úřad to nebude vůbec brát v úvahu, protože zápis do katastru se posuzuje podle veřejnoprávní normy § 1169 zákona č 89/2013 Sb.. Katastrálnímu úřadu je naprosto jedno zda prohlášení bylo či nebylo podepsáno za okolností, které jsou uvedeny ve stanovách kteréhosi SVJ.

Katastrální úřad pouze požaduje, aby SVJ předložilo nové schválené prohlášení s podpisy, a k tomu se doloží souhlas stavebního úřadu s provedenými stavebními úpravami.

Justitianus

Rozpor mezi stanovami SVJ a NOZ od 1.7.2020 v působnosti shromáždění - Nemusí stačit jen dohoda dotčených vlastníků

Pepa. — Tue, 15 Sep 2020 19:50:48 +0200

Pokud nejsou dotčenými vlastníky všichni vlastníci, ke změně prohlášení nestačí jen dohoda dotčených vlastníků, nýbrž je třeba také souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek.

Rozpor mezi stanovami SVJ a NOZ od 1.7.2020 v působnosti shromáždění - Souhlas vlastníků

query20 — Tue, 15 Sep 2020 19:37:05 +0200

Dle § 1169 se nevyžaduje souhlas shromáždění, nýbrž souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek. Souhlas vlastníků jednotek mohu získat i mimo shromáždění. A stejně jako možnost rozhodovat o sloučení jednotek byla v novele NOZ vyňata z působnosti shromáždění i možnost rozhodovat o změně Prohlášení.

Osobně se taky domnívám, že pokud jsem jako vlastník jednotky, který chce částečně sloučit dvě bytové jednotky bez zásahu do společných částí domu, závislá na rozhodnutí shromáždění (a tedy vlastně na „náladě vlastníků“), je mé postavení vůči ostatním vlastníkům značně znevýhodněno. Dle ustanovení § 2 si mohou osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona, avšak jsou zakázána ujednání porušující právo týkající se postavení osob. V takovém případě si tedy nemyslím, že by zrovna rozhodování o sloučení jednotek bylo „další záležitostí“, která by mohla být ve stanovenách sjednána nad rámec zákonného minima.

Nicméně je to pouze můj právní názor, a proto jsem vznesla původní dotaz.

Rozpor mezi stanovami SVJ a NOZ od 1.7.2020 v působnosti shromáždění - „Dále upozorňuji, že

Člen SVJ — Tue, 15 Sep 2020 18:20:40 +0200

„Dále upozorňuji, že sloučením jednotek dojde ke změně Prohlášení, ke kterému potřebujete souhlas shromáždění dle § 1169.“

Nepište sem bludy!Oni potřebují ke změně PV pouze písemnou dohodu všech dotčených vlastníků a ne souhlas shromáždění!

Rozpor mezi stanovami SVJ a NOZ od 1.7.2020 v působnosti shromáždění - sloučení jednotek

Jan77 — Tue, 15 Sep 2020 17:38:43 +0200

Domnívám se, že tam žádný rozpor není. § 1208 uvádí minimální výčet věcí , které jsou v pravomoci shromáždění. Tento seznam může být rozšířen v souladu s bodem h téhož paragrafu. , který uvádí:

„… rozhodování v dalších záležitostech určených zákonem, stanovami nebo v záležitostech, které si shromáždění k rozhodnutí vyhradí.“

Dále upozorňuji, že sloučením jednotek dojde ke změně Prohlášení, ke kterému potřebujete souhlas shromáždění dle § 1169.

Rozpor mezi stanovami SVJ a NOZ od 1.7.2020 v působnosti shromáždění

Tue, 15 Sep 2020 17:15:20 +0200

Dobrý den, chystáme se na částečné sloučení bytových jednotek. Se změnou prohlášení vlastníka máme jasno. Nicméně tápeme, jak postupovat v případě rozhodnutí shromáždění. Ve stanovách SVJ je citován NOZ platný do 30.6.2020, tj. že do působnosti shromáždění patří rozhodování o úplném nebo částečném sloučení nebo rozdělení jednotek. Nicméně od 1.7.2020 byla tato působnost shromáždění z NOZ vyjmuta. Mezi stanovami SVJ a platným právním předpisem je tedy rozpor, avšak otázkou je, zda tento rozpor způsobuje neplatnost tohoto bodu stanov, či nikoliv (resp. zda je § 1208 NOZ ustanovením kogentním nebo dispozitivním). V tomto případě tedy nevíme, zda postupovat v souladu s aktuálně platným zákonem (což by pro nás bylo v mnoha ohledech jednodušší a méně časově náročné) nebo zda postupovat v souladu se stanovami SVJ a považovat toto ustanovení za smluvní ujednání členů SVJ nad zákonné minimum.

Prosím tedy o radu, zda máte s tímto zkušenosti, nebo alespoň o nějaký relevantní právní názor. Popřípadě pokud má někdo zkušenosti s tím, co by se mohlo stát, pokud bychom v tomto bodě stanovy porušili.

Předem moc děkuji za odpovědi.

PS: Změna stanov tak, aby byly v souladu s aktuálním zněním zákona, je v našem SVJ nereálná nebo alespoň běh na hodně dlouhou dobu. Stejně tak je totiž problém svolat schůzi shromáždění.