Portál společenství vlastníků jednotek - SVJ nebo BD? - Comments

SVJ nebo BD? - Vznik SVJ snadno a rychle

Člen SVJ — Tue, 08 Sep 2020 11:15:28 +0200

Vznik SVJ snadno a rychle Vložil lake, 19. Květen 2010 – 17:16

V jiné diskusi zazněl názor, že SVJ získá právní subjektivitu teprve někdy později po svém vzniku. Není tomu tak. Okamžik vzniku SVJ je zároveň okamžikem, kdy společenství vlastníků získává právní subjektivitu. Tyto dvě věci nelze od sebe oddělit.

1. Vklad prohlášení vlastníka budovy Okamžikem vkladu Prohlášení do katastru se „budova“ mění na „dům s byty a nebytovými prostory“ podle ZoVB. Vznikají tím jednotky a společné části domu. Od tohoto okamžiku se veškeré rozhodování mezi vlastníky jednotek děje podle ZoVB. Správy domu se ujímá osoba označená v Prohlášení vlastníka (§ 4 odst. 2 písm. h ZoVB).

2a. Vznik společenství vlastníků jednotek Po naplnění podmínek § 9 odst. 3 (pět jednotek, tři navzájem různí vlastníci) vzniká SVJ jako právnická osoba. Má samozřejmě od daného okamžiku právní subjektivitu. Má své stanovy (371/2004 Sb.) a má též osoby plnící (nedobrovolně) funkci orgánů společenství podle § 9 odst. 9 ZoVB. Nemá zatím IČ a není zapsáno do rejstříku.

2b. Vznik společenství pod křídly původního družstva Při naplnění podmínek § 9 odst. 4 (pokles podílu původního družstva pod 1/4) rovněž vzniká SVJ jako právnická osoba. Má stanovy. Namísto osob „plnících funkci orgánů společenství“ funguje nadále původní družstvo podle § 9 odst. 10.

3. Volba statutárního orgánu Volbou svého statutárního orgánu společenství získává způsobilost vykonávat správu domu a fakticky se této správy i ujímá. Tím končí správa osobou zapsanou v Prohlášení, nebo původním družstvem. Individuální smlouvy mezi dosavadním správcem a jednotlivými vlastníky bytů pozbývají tímto okamžikem účinnosti.

4. Zápis do rejstříku Registrací statutárního orgánu rejstříkovým soudem dojde ke „zviditelnění“ SVJ navenek a zároveň k přidělení IČ. Dále může následovat založení bankovního účtu, případně podepsání smlouvy o správě mezi SVJ a novým (nebo starým) správcem, uzavření smluv o dodávkách energií, tepla a vody.

A pak už to všichni znáte …

lake

SVJ nebo BD? - Na co si dát pozor pro p. Malého.

Pepa. — Mon, 07 Sep 2020 19:18:34 +0200

Pane Malý,

nevadí vám, že má družstvo 2 byty ze 6 ve vlastnictví a je proto možné, že drží pořád více jak 1/4 spoluvlastnického podílu?

V případě tzv. odloženého vzniku za určitých podmínek (při splácení úvěrů) je družstvo povinno založit SVJ při poklesu spoluvlastnického podílu pod 1/2 a do doby splacení úvěrů na opravy, rekonstrukce nebo modernizace společných částí domu z úvěrové smlouvy uzavřené před 4.9.2018, nejpozději však do doby, než se spoluvlastnický podíl družstva na společných částech domu sníží na méně než jednu čtvrtinu viz zákon č. 311/2013 Sb.

SVJ nebo BD? - Vznik SVJ

Člen SVJ — Mon, 07 Sep 2020 16:49:10 +0200

Jste si jistá/á,že už ve vašem domě SVJ nevzniklo?

Datum vzniku SVJ 18 Vložil lake, 14. Leden 2013 – 9:08 Existují tisíce domů, ve kterých je vznik SVJ odložen na dobu, kdy spoluvlastnický podíl původního družstva poklesne pod jednu čtvrtinu (§ 9 odst. 4 ZoVB).

Vlastníci jednotek v takovém domě jsou povinni strpět správu domu družstvem a toužebně čekají na vznik SVJ. V takovém případě se vyplatí zkontrolovat, zda jsou splněny zákonné podmínky pro odklad vzniku SVJ. Není totiž vyloučeno, že tyto podmínky splněny nejsou. V takovém případě SVJ vzniklo ze zákona již „dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí třetímu zapsanému vlastníkovi“ a družstvo tuto skutečnost úspěšně tají před vlastníky jednotek.

Podmínky pro odklad vzniku SVJ podle § 9 odst. 4 ZOVB jsou tři a musí být splněny kumulativně (všechny najednou).

Jedná se o budovu ve spoluvlastnictví družstva podle § 24 odst. 1 a 2 ZoVB, na jejíž výstavbu byla poskytnuta finanční, úvěrová a jiná pomoc podle zvláštních předpisů, nebo o budovu ve spoluvlastnictví družstva vzniklého vyčleněním (§ 29 ZoVB) z původního družstva, které takovou pomoc obdrželo. Prohlášení vlastníka budovy bylo vloženo do katastru před dnem 01.07.2000. Vlastníkem jednotky v domě byla před dnem 01.07.2000 alespoň jedna další osoba kromě původního vlastníka – družstva. Pouze za splnění všech tří podmínek platí, že družstvo „plní povinnosti správce“ podle § 9 původního zákona o vlastnictví bytů platného před účinností zákona č. 103/2000 Sb.. A jedině v takovém případě došlo k odložení vzniku SVJ. Jak lze zjistit, zda všechny tři podmínky jsou splněny, je zřejmé:

Splnění první podmínky je povinno prokazovat družstvo. Mělo by na výzvu předložit rozhodnutí státního orgánu o finanční, úvěrové či jiné pomoci podle zvláštních předpisů, přidělené družstvu na výstavbu budovy, nebo je povinno prokazovat, že je družstvem, vyčleněným z družstva, které takovou pomoc od státu obdrželo. Splnění druhé podmínky lze ověřit v katastru; rozhodným údajem je den, kdy do sbírky listin katastru bylo vloženo Prohlášení vlastníka, kterým se budova rozdělila na byty a nebytové prostory. Splnění třetí podmínky lze rovněž ověřit v katastru. Při tom je rozhodující datum, kdy katastrální úřad provedl zápis změny vlastníka jednotky, nikoliv datum zpětné účinnosti tohoto zápisu (!!!). Tak co: Čekáte ve vašem domě na pokles spoluvlastnického podílu družstva pod jednu čtvrtinu? Zkontrolujte si raději platnost všech tří podmínek. Není vyloučeno, že SVJ již vzniklo ze zákona, jen vám to družstvo jaksi zapomnělo sdělit …

S použitím rozsudků Nejvyššího soudu 29 Cdo 616/2011 ze dne 18. září 2012 (http://kraken.slv.cz/29Cdo616/2011) a 28 Cdo 728/2012 ze dne 5. prosince 2012 (http://kraken.slv.cz/28Cdo728/2012) zpracoval

lake

odpovědět | hodnocení +9

SVJ nebo BD? - Na co si dát pozor

25Malý — Mon, 07 Sep 2020 15:51:42 +0200

Prosím, jen povrchně a bez záruky:

Sehnat prohlášení vlastníka – na družstvu (ono jej stvořilo), pokud nedá, tak na katastru. Tam bude popis domu a jednotek (něco z toho máte ve smlouvě o převodu, ale jen za sebe) a práv a povinností převádějícího a nabyvatelů v době vzniku dokumentu.

Výpis z katastru (budova, pozemek) – https://nahlizenidokn.cuzk.cz/. Jsou tam vlastníci, jejich adresy a podíly, případně na jednotkách váznoucí cizí práva. A je to zároveň databáze vlastníků.

Nastudovat stanovy cizích SVJ – https://or.justice.cz/…pis-sl-firma?…. Při návrhu svých stanov sledujte co nejjednodušší řízení. Ze 6 jednotek seženete s bídou 1 předsedu SVJ a možná 1 nepovinného revizora. Služby, pokud to jde, rozúčtujte podle plochy, vyvarujte se počítání osob, pokud to není nezbytné.

Sehnat notáře a připravit ustavující schůzi shromáždění jednotek. Připravit tak důkladně, že na schůzi všichni dorazí a bezproblémově schválí stanovy a předsedu.

Převezměte a držte účet svého SVJ. Správci ponechte jen to, co skutečně nezvládnete. Pokud trochu rozumíte domu a jeho vybavení a jste schopni sami sledovat a objednávat revize, kontroly, údržbu a opravy, správce nepotřebujete. Na pozvánky na schůze a zápisy pro 6 jednotek nepotřebujete asistenci. To samé platí pro účetnictví a rozúčtování služeb.

Účetní poradí, kam se všude přihlásit a co kam odevzdávat. Na internetu (zejména na této doméně) najdete miliony odpovědí na otázky, jež zadáte do pole Hledat vpravo nahoře.

A to nejlepší nakonec: Doposud vám dům správcuje družstvo. Na družstvu leží prachy, které platíte nejspíš jako „fond oprav“. To jsou vaše peníze a družstvo je nesmí smíchat se svými penězi! Ihned po vzniku SVJ požadujte vyúčtování tohoto fondu a převedení zůstatku na váš účet.

SVJ nebo BD? - Neuvádíte počet různých vlastníků

Komentátor — Mon, 07 Sep 2020 12:57:08 +0200

Neuvádíte počet různých vlastníků.

V závislosti na tomto počtu rúzných vlatníků buď jste povinni založit SVJ, a nebo tuto povinnost nemáte, ale můžete SVJ založit dobrovolně (což důrazně nedoporučuji).

Pokud se chcete SVJ vyhnout a v současnosti je pět různých vlastníků (to nevíme, ale je to možné: 4 + družstvo), pak kupte zbývající byty ve vlastnictví družstva.

SVJ nebo BD? - SVJ vs. BD

Jana2 — Mon, 07 Sep 2020 12:52:44 +0200

Díky moc! Zbývající 2 jednotky jsou stále ve vlastnictví bytového družstva. Ano, i poslední podmínka je splněna.

Bytový dům je starý cca 35 let, některé jednotky jsou v soukromém vlastnictví již více než 20 let a poslední byla převedena cca 1 rok zpět.

Patřím mezi ty 4…a jak píšete, mám obavy z toho abychom neodsouhlasili něco co třeba ani nechceme, neznáme apod.

SVJ nebo BD? - Už jste asi na nenávratné cestě k SVJ

25Malý — Mon, 07 Sep 2020 11:59:11 +0200

Dům má 6 bytů, z toho 4 jsou v soukromém vlastnictví. Přeloženo do češtiny: V domě je 6 jednotek, z toho 4 jsou převedeny do vlastnictví.

Aby mohlo vzniknout 6 jednotek, musel předchozí vlastník domu (stát, obec, developer, družstvo) učinit prohlášení o rozdělení domu na jednotky. Anebo jednotky vznikly na základě smlouvy o výstavbě. Teprve jednotky mohl převádět do vlastnictví soukromé nebo právnické osoby.

Osoby – vlastníci jsou po splnění zákonných podmínek povinni založit SVJ: V domě musí být více jak 5 jednotek (splněno), z nichž 4 jsou převedeny do vlastnictví (splněno) 4 různých osob (nevíme). Pokud je i poslední podmínka splněna, pak je nutno založit SVJ, jinak katastr nepřevede vlastnické právo ke zbývajícím dvěma jednotkám.

Jste pod správou družstva, pravděpodobně se jedná o původně družstevní dům, jehož byty se převádějí do vlastnictví bydlících členů družstva. Správa je ale pouze administrativní podpora „života“ domu, nemá na rozhodovací právo vlastníků vliv.

Podle podílů zapsaných v katastru se pozná, kdo má v domě majoritu. Ti 4 první vlastníci by měli urychleně pracovat na stanovách. Jinak jim BD nabídne svůj návrh a mohli by jej bezmyšlenkovitě schválit. Přijetím stanov je SVJ založeno. Stanovy schválíte na ustavující schůzi shromáždění nebo dohodou všech vlastníků jednotek. Zápis ze schůze nebo dohoda má formu veřejné listiny a tedy je nutná přítomnost notáře.

Pro účely úvěru je jedno, zda jej projednává družstvo, SVJ či spoluvlastníci. Úvěr stejně doléhá na vlastníky a banky najdou cestu jak úvěr poskytnout, vždyť je to živí. Dotaz v bance (v bankách) je nejsnadnější cestou jak získat relevantní informace.

SVJ nebo BD?

Mon, 07 Sep 2020 10:40:44 +0200

Dobrý den, prosím o radu. Bydlím v bytovém domě o 6 bytech a z toho 4 jsou v soukromém vlastnictví. Nyní jsme pod správou bytového družstva, ale přišel návrh, abychom přešli na SVJ. Na domě je potřeba udělat zateplení a to je jeden z důvodů, proč bude prý SVJ lepší – prý kvůli úvěru. Poradíte mi prosím, zda máme povinnost přejít na SVJ, nebo jak to je? Je potřeba v SVJ vést nějaké účetnictví? „Domovnici“ zatím dělá obyvatelka domu, která je na ÚP, není moc hospodárná, ale nikdo to v domě neřeší, všem je to jedno. Já v ní nemám vůbec důvěru a tak si chci radši zjistit, v čem to SVJ vůbec spočívá, abychom si spíš ještě nezavařili. Moc tomu nerozumím, tak děkuji za každou radu/poznatek.