Portál společenství vlastníků jednotek - Jak změnit poměr příspěvků po novele NOZ - Comments

Jak změnit poměr příspěvků po novele NOZ - Jak změnit poměr příspěvků 23

Justitianus — Thu, 09 Jul 2020 15:24:02 +0200

Páčko, napsal jste: „… ale je tam sporný dědický řízení, nekontaktní vlastníci a jeden majitel bytu co má na nebyt zálusk, je ochotnej plnou sazbu platit a teď vyšiluje že buď bude platit nižší sazbu i za byt nebo budou nebyty platit plnou palbu.“

Nu, tak jste se konečně dopracovali k tomu, co jsem Vám napsal na samém počátku: beze změny prohlášení vlastníka budovy není žádné konečné řešení myslitelné. Beze změny prohlášení se vždy najde některý vlastník, který tu vaši dosavadní nepsanou dohodu bude chtít zpochybnit.

Samotná změna prohlášení nebude složitá, to si můžete sepsat sami když víte co chcete.
Založíte změněné prohlášení do sbírky listin katastru podle § 1220 NOZ. Za přijetí úplného znění prohlášení vlastníka budovy do sbírky listin katastru se vybírá poplatek 1000 Kč.
Problém může být se získáním souhlasu všech, kterým se mění velikost podílu na společných částech.

K bodu č. 1: do prohlášení je třeba doplnit „určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek“ a dále „stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek“.

K bodu č. 3: Soudím, že bude potřebné získat souhlas všech, protože „garážníkům“ se v prohlášení zužuje rozsah jejich společných částí. Ostatním se sice rozsah společných částí nijak nezmění, ale na těchto společných částech budou mít větší podíl než dosud (i když tento změněný podíl se do katastru nezapíše ani na list vlastnictví domu, ani na listy vlastnictví jednotek).

Justitianus

Jak změnit poměr příspěvků po novele NOZ - Jak změnit poměr příspěvků 22

páčko — Thu, 09 Jul 2020 13:29:54 +0200

Vážený pane 25Malý,

když si pořádně přečtete co jsem o daným případu napsal tak vám bude jasný že ta „spravedlnostní“ stránka je zmáknutá a podle bodů A, B a C se fakt platí. Co tady řeším je to že je to asi nelegální protože podle prohlášení jsou i položky co máte pod C společný i vlastníkům nebytů. A změnit to jde podle všeho jenom změnou prohlášení se 100% souhlasem, což je nedosažitelný.

Většina vlastníků v daným případě s nižším příspěvkem nebytů souhlasí, ale je tam sporný dědický řízení, nekontaktní vlastníci a jeden majitel bytu co má na nebyt zálusk, je ochotnej plnou sazbu platit a teď vyšiluje že buď bude platit nižší sazbu i za byt nebo budou nebyty platit plnou palbu. A já chci vědět jestli existuje legální způsob jak tu spravedlnost udělat bez 100% souhlasu.

Při zmínce o změně prohlášení se teď šprajclo i pár dalších byťáků, že jako spravedlnost jo, ale proč by jako měli oni platit změnu prohlášení když z ní profitujou jenom nebyťáci, že ať si to nebyťáci nechaj sepsat za vlastní, oběhnou si podpisy a všechnu tu srandu okolo, protože je rozdíl zvednout ruku na schůzi a cálovat pro ně zbytečnej papír a honit předsedu po čertech ďáblech.

Čili problém je podobnej jako u pana Jaroslava Pokornýho, akorát tady ta dobrá vůle řešit to spravedlivě je ale zákon tomu nepřeje. Vypnout google a zapomenout na zákony a vyhlášky, na prohlášení vlastníka budovy prostě nejde a tak tu pátrám co dělat když se zákony a spravedlnost srazí případně je spravedlnost závislá na dobrý vůli jiných osob s vlastní agendou a ještě drahá finančně.

Jak změnit poměr příspěvků po novele NOZ - Odpověděl jste sice panu

Jaroslav Pokorný — Thu, 09 Jul 2020 09:41:41 +0200

Odpověděl jste sice panu Páčkovi, ale zároveň jste přesně odpověděl i na můj jednoduchý dotaz. Takovýmto způsobem by se měli lidé spravedlivě podílet na společném bydlení a ne jak to vidí pan Kamčatka a pan Garáž. Problém je v tom, že tento nevýhodný stav majitelů garáží, majitelům bytu vyhovuje a nehodlají nic měnit. Podobné rozdělení nákladu podložené vlastním rozumem kdysi popsal i pan Lake. Otázka zní, jak to dát do pořádku.

Jak změnit poměr příspěvků po novele NOZ - Ptáte se

JaVa — Thu, 09 Jul 2020 09:53:54 +0200

Ptáte se zde,zda:

„Může tady někdo napsat všeobecně, na co by měl vlastník samostatné garáže v domě s přístupem pouze z venku domu přispívat ostatním majitelům, kteří v tom domě bydlí.“

Ale nikde neuvádíte,co se píše ve vašem PV v „Pravidlech pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí“

Kterých jste mimochodem spoluvlastník a tudíž přispíváte na svůj majetek!.Jestli je chcete změnit, měl by jste postupovat dle platných zákonů(§1169/89/2012 Sb.,), požádat o rozhodnutí soud, popř. si pořídit garáž někde jinde.To už Vám zde radili i jiní!

Nikdo z nás, taky nezná znění vašich stanov.Pokud budete opravdu chtít, aby Vám někdo poradil, měl by jste tyto dokumenty zveřejnit.Jinak zde pláčete na špatném hrobě.

Přeji hezký den.JaVa

Jak změnit poměr příspěvků po novele NOZ - Co patří a co nepatří garážníkům

25Malý — Wed, 08 Jul 2020 22:37:29 +0200

Vážený tazateli „péčko“. Dovedu si představit dům, jež má v několik jednotek – garáží s vjezdem přímo zvenku. Bez dveří do útrob domu, bez vytápění, bez vody, bez plynu, s elektřinou. Zkusme rozdělit majetek mezi garážníky a mezi byťáky.

A. Co patří všem: Stavební konstrukce domu, základy, nosné zdi, střecha, okapy, svody a lapače písku, hromosvod, hlavní přívod elektřiny, hlavní rozvaděč, vedení k jističům před elektroměrem. Požární signalizace, hydranty a hasicí zařízení. Zastavěná plocha a nádvoří (pozn. * dole).

B. Co patří jen garážníkům: Vrata do garáže, rozvod elektřiny v jednotce počínaje jističem před elektroměrem.

C. Co patří byťákům: Vše společné, co není pod A. a B., např. topení, vodoinstalace, kanalizace, domovní plynovod, lodžie (balkony), vchod, schodiště, osvětlení, zvonky, STA, odsávání, …

Co všechno by měli hradit garážníci: Příspěvky na provoz, údržbu a opravy nemovitosti, příspěvky na vlastní správní činnost a pojištění nemovitosti – vše podle jejich podílu na celku podle popisu viz A. Ze služeb pouze podíl na nákladech základní složky vytápění podle započitatelných ploch.

(*) Jsou domy, kde příjezdy ke garážím leží na pozemku příslušném k domu (zastavěná plocha a nádvoří). Péče o tento pozemek (plochu vjezdů) by měli hradit pouze garážníci. Paradoxně daň z této nemovité věci hradí všichni vlastníci, ale využívat ji mohou pouze garážníci.

Ovšem dům s garážemi může nabývat nespočet podob. Takové garáže jako přístavba k domu je zcela něco jiného. Garážníci se starají o svoji střechu, o své základy, stěny atd, naopak se nestarají o střechu, základy, zdi apod. domu.

Stvořit prohlášení je velice zodpovědný úkol, u prohlášení čerstvě postaveného domu je to úkol technokratický. Ne tak, pokud se mají novým prohlášením korigovat staré nespravedlnosti či chyby. To je pak čirá politika a lobbing. A garážníci v menšině.

Jak změnit poměr příspěvků po novele NOZ - Garáž

Garáž — Wed, 08 Jul 2020 13:29:22 +0200

Pane Pokorný,

Váš dotaz se zde řešil již mnohokrát: Podle Vás na údržbu a opravy střechy přispívají pouze vlastníci jednotek v nejvyšším patře, na údržbu a opravy schodiště pouze vlastníci jednotek v suterénu a od prvního patra výše, na údržbu a opravy výtahu pouze ti, kdo momentálně chodí (a jsou schopni chodit) pěšky ad.

Zákon říká něco jiného. Přečtěte si jej, prosím.

Jak změnit poměr příspěvků po novele NOZ - Vypněte Google, zapomeňte

anonymouse — Wed, 08 Jul 2020 13:10:51 +0200

Vypněte Google, zapomeňte na zákony a vyhlášky, na prohlášení vlastníka k budově a odstěhujte se na Kamčatku.Tam se budete moci řídit, jen tím svým „selským rozumem“!

Jak změnit poměr příspěvků po novele NOZ - Vidíte, že to jde i bez hloupých dotazů

Člen SVJ — Wed, 08 Jul 2020 09:34:25 +0200

Jste Vy vůbec člen SVJ nebo si tu na něho jenom hrajete?

Členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky. Za dluhy společenství vlastníků ručí jeho člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech.

Vaše garáž asi není jednotka a nenalézá se v budově,kde funguje SVJ,které je povinno se řídit příslušnými zákony,PV a stanovami právnické osoby SVJ. Jestli se Vám to nelíbí,tak si postavte garáž na svém pozemku a budete mít klid k přemýšlení:-)

Jak změnit poměr příspěvků po novele NOZ - Vidíte, že to jde i bez

Jaroslav Pokorný — Wed, 08 Jul 2020 09:11:15 +0200

Vidíte, že to jde i bez urážek. Děkuji za vysvětlení první výjimky. Stejně jste ale můj první dotaz částečně nepochopil, možná i mou vinou, jak jsem položil dotaz. Zeptám se jinak. Vypněte Google, zapomeňte na zákony a vyhlášky, na prohlášení vlastníka budovy a pokuste se vlastní hlavou pojmenovat, na jaké činnosti popřípadě na jaké opravy podle Vás mají lidé vlastnící garáž v domě, kde nebydlí spravedlivě přispívat. Čili co všechno se Vám zdá, že je pro Vás společné s vybavením, sloužícím logicky jen pro majitele bytu, kdybyste byl majitelem takové garáže.

Jak změnit poměr příspěvků po novele NOZ - Garáž s otopným tělesem

Garáž — Tue, 07 Jul 2020 22:05:34 +0200

„garáž nemá otopné těleso“

To tazatel nenapsal. Jsou i garáže s otopným tělesem.

Jak změnit poměr příspěvků po novele NOZ - Jak změnit poměr příspěvků 12

Justitianus — Tue, 07 Jul 2020 22:04:59 +0200

Pane Pokorný,

odpověď jste ode mne už dostal: Přispíváte na ty společné části domu, které jsou uvedeny v prohlášení (vlastníka budovy) jako společné všem vlastníkům jednotek.

Existují dvě výjimky, o kterých jsem se ve své odpovědi nezmínil. První výjimkou by byly společné části, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek. Toto by samozřejmě muselo být výslovně uvedeno a popsáno v prohlášení vlastníka budovy podle zákona č. 72/1994 Sb..
Druhou výjimkou jsou společné části, které jsou ve výlučném užívání vlastníků některých jednotek (nikoliv však Vás). Seznam těchto částí a jejich přiřazení k jednotkám by musely být výslovně uvedeny v prohlášení podle zákona č. 89/2012 Sb..

Nejsem jasnovidec, jak se domníváte, ale předpokládám, že s obsahem prohlášení (vlastníka budovy) jste se seznámil; k tomu viz § 4 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb..

Pouze v prohlášení najdete seznam společných částí, na které jste jako vlastník jednotky povinen přispívat. To je povinnost, která pro Vás plyne ze zákona a je spojena s vlastnictvím jednotky. Jinou radu Vám nedám. Voláte sice po „spravedlnosti“, ale ve skutečnosti se Vám nelíbí znění zákona, nebo obsah prohlášení, nebo nejspíš obojí. To není můj problém, ale Váš.

Ještě poznámka k úhradě „za teplo“: garáž nemá otopné těleso, takže Váš podíl na nákladech služby „vytápění“ se určuje pomocí „nepřímo vytápěné započitatelné podlahové plochy“ podle vyhlášky č. 269/2015 Sb. (příloha č. 1, část A bod 2). Máte právo na dosahovanou vnitřní teplotu v garáži podle projektu (vnitřní výpočtová teplota), jinak by nešlo o řádně poskytovanou službu.

Justitianus

P.S. Jakým postupem případně lze změnit prohlášení (vlastníka budovy) – to jsem Vám už naznačil v předchozím příspěvku.

Jak změnit poměr příspěvků po novele NOZ - Pane Justitianus. Škoda

Jaroslav Pokorný — Tue, 07 Jul 2020 19:47:29 +0200

Pane Justitianus. Škoda že rychleji mluvíte, než stačíte uvažovat. Já jsem se neptal na to kdo tady umí lépe urážet, ale jestli tady někdo může napsat všeobecně, na co by měl vlastník samostatné garáže v domě s přístupem pouze z venku domu přispívat ostatním majitelům, kteří v tom domě bydlí. Pokud na to umíte odpovědět, tak ty body vypište,určitě nás je hodně, kteří by chtěli znát serózni a spravedlivé řešení mezi majiteli bytu a majiteli garáží. Pokud na toto téma neumíte odpovědět, počkejte spolu s námi na fundovanější odpověď. Možná jste jasnovidec, když přesně víte,co jsem četl a co jsem věděl a další hlouposti jako je cena garáže a pod.

Jak změnit poměr příspěvků po novele NOZ - Prohlášení vlastníka

Karel. — Tue, 07 Jul 2020 19:02:37 +0200

Pane Justitianus,

jen pro úplnost dodávám , že neexistuje ani „prohlášení vlastíka“, ani „prohlášení vlastníka“.

Jak změnit poměr příspěvků po novele NOZ - Jak "spravedlivě" přispívat 1)

Člen SVJ — Tue, 07 Jul 2020 16:24:53 +0200

Jinou odpověď, než tuto, nebrat!Nepřátel(neználků) se nelekejme a na počet(mínusů) nehleďme!

Jak změnit poměr příspěvků po novele NOZ - Jak "spravedlivě" přispívat

Justitianus — Tue, 07 Jul 2020 16:08:39 +0200

Pane Pokorný, utřete slzy a přestaňte brečet.

Koupil jste si garáž, a předtím jste si pozorně přečetl prohlášení vlastníka. Věděl jste do čeho jdete. Od samého počátku – tedy ještě od doby před koupí – dobře víte, jak se přispívá na společné části. Ta garáž byla nejspíš o to levnější, protože jste s ní převzal i závazek přispívat na všechny společné části domu. I na ty části, které jako vlastník garáže neužíváte.

Víte, to je taková česká vyčůranost: Prodejní cenu za garáž jste bez protestů zaplatil, kupní smlouvu jste bez protestů podepsal. Garáž se Vám hodila, ale plnit povinnosti podle prohlášení vlastníka – to se Vám najednou už nehodí. Tak tu garáž vraťte developerovi, nebo ji prodejte! Tím se Váš problém beze zbytku vyřeší.

Klidně si pronajměte jinou garáž v okolí, když Vám ten pocit „nespravedlnosti“ nedá spát.

Případně navrhněte změnu „nespravedlivého“ prohlášení. Pokud nezískáte souhlas dotčených vlastníků jednotek, můžete se pokusit napadnout „nespravedlivé“ prohlášení soudně podle § 1168 NOZ.

Justitianus

Jak změnit poměr příspěvků po novele NOZ - Jak změnit poměr příspěvků 8

Justitianus — Tue, 07 Jul 2020 15:32:17 +0200

Jan77 napsal: „Dle NOZ §1200/2/g se však svěřuje nepřímo změna poměru do pravomoci Stanov.“

To samozřejmě není pravda.

Pane Jan77, napsal jste totální nesmysl. Kam na ty fantazie chodíte? Za prvé: novelizované znění NOZ od 1. 7. 2020 neobsahuje žádný odstavec 2 písm. g). Za druhé: psal jste Váš příspěvek ještě za účinnosti NOZ před novelou, ale ani pro toto (dnes již neúčinné znění) nemáte pravdu. Ustanovení § 1200 odst. 2 písm. g) NOZ před novelou zní:

(2) Stanovy obsahují alespoň (…)
g) pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek.

Není zde tedy ani slovo o nějaké možnosti měnit spoluvlastnické podíly na společných částech domu. Ani to zde nemůže být, protože určení spoluvlastnických podílů je uvedeno v prohlášení a vloženo v katastru.

Jan77 napsal: „Bytové spoluvlastnictví a nemá nic společného s § 1 odst. 2 NOZ ani § 978 NOZ.“

To je další Váš totální nesmysl.

Poslyšte, Vy zřejmě netušíte nic o právu. Ustanovení § 1 NOZ je systematicky zařazeno pod ČÁST PRVNÍ – Obecná část. Obsah této části tedy dopadá i na ČÁST DRUHOU – Rodinné právo, ČÁST TŘETÍ – Absolutní majetková práva (včetně spoluvlastnictví) a na ČÁST ČTVRTOU – Relativní majetková práva.

Ustanovení § 978 je společným ustanovením, které je zařazeno na samém počátku ČÁSTI TŘETÍ – Absolutní majetková práva. Ustanovení § 978 tedy dopadá na celou část třetí (§ 976 – § 1720). To znamená: dopadá na veškerá absolutní majetková práva, tedy i na spoluvlastnictví, tedy i na bytové spoluvlastnictví. Ostatně toto je v textu § 978 výslovně uvedeno! Cituji:

§ 978
Od ustanovení této části se lze odchýlit ujednáním s účinky vůči třetím osobám, jen připouští-li to zákon.

Číst snad umíte? Pokud ne, prosím nepište o věcech, ve kterých se nevyznáte. Děkuji.

Justitianus

Jak změnit poměr příspěvků po novele NOZ - Jak spravedlivě přispívat

Jaroslav Pokorný — Tue, 07 Jul 2020 14:28:48 +0200

Může tady někdo napsat všeobecně, na co by měl vlastník samostatné garáže v domě s přístupem pouze z venku domu přispívat ostatním majitelům, kteří v tom domě bydlí. Majitel garáže si garáž koupil, v domě nebydlí, ani tam nikdy nemusí vkročit. Opravdu je odkázaný na nemilost majitelů bytů, kteří mu nikdy nepřispějí na garáž ani korunou, jen stále hledají důvody jak si vylepšit své bydlení, jak si zateplit byty aby méně platili za teplo, jak odizolovat vlastníkovi strop v garáži, nemluvě o kvalitě provedené práce. V garáži skoro mrzne a ještě musí zaplatit za teplo. Při zvelebování bytu lidé vymýšlejí jak si opravit balkóny, jaké si tam dají kachličky, drahé izolace, jen aby měli lepší konfort bydlení, cena není rozhodující, to přece z velké části zaplatí lidé z garáží, ti nemají šanci něco přehlasovat vzhledem k malému počtu. Nezbývá než teda garáž opustit, nebo jak se bránit? Ví to někdo?

Jak změnit poměr příspěvků po novele NOZ - Jak změnit poměr příspěvků 2

Jan77 — Sat, 27 Jun 2020 09:22:51 +0200

Pan justitianus uvedl „Poměr příspěvků je možné změnit pouze změnou prohlášení.“

Bohužel NOZ zavedl mnoho zmatků a jeden z možných výkladů je, že výše uvedené tvrzení aktuálně neplatí.

Dle NOZ §1200/2/g se však svěřuje nepřímo změna poměru do pravomoci Stanov.

No, a některá SVJ toho využila a změnila poměr příspěvků jen změnou stanov a Prohlášení neměnila (Neposuzuji teď jakou většinou).

To je dle litery NOZ-Bytové spoluvlastnictví a nemá nic společného s § 1 odst. 2 NOZ ani § 978 NOZ.

Že postup je (byl) legální potvrzují i přechodná ustanovená od 1.7. „Jestliže se vlastníci jednotek odchýlili ujednáním stanov upravujícím poměr výše příspěvku na správu domu a pozemku od § 1180 zákona č. 89/2012 Sb., ve znění účinném přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, považuje se toto ujednání ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona za součást prohlášení.“ ¨

Souhlasím tedy s p. Páčkem.

Bohužel konstrukce s různými Kč/m na bytovou plochu a jinou plochu spolu s požadavkem na nezavislou změnu obou znamená, že chtějí měnit při každé úpravě výše i poměr a to teoreticky bez změny prohlášení nebude možné.

Jak změnit poměr příspěvků po novele NOZ - Jak změnit poměr příspěvků 5

Justitianus — Sat, 27 Jun 2020 05:32:09 +0200

Pane páčko, mám dojem, že žijete na jiné planetě, kde platí nějaký úplně jiný občanský zákoník než v České republice. S tak hlubokým pohrdáním právem se setkávám jen zřídka.

Napsal jste: „Jenom si dovolim polemizovat s tim, že by šlo jenom o dohodu která váže její účastníky po dobu co s ní souhlasí, když je to ve stanovách a ty jsou i podle vás smlouvou sui generis.“

Ne, pane páčko. Mýlíte se naprosto ohledně stanov. Mícháte jablka s hruškami. Stanovy nemohou měnit to, co je uvedeno v prohlášení. Nerozlišujete totiž rozdíl mezi ujednáním podle § 1 odst. 2 NOZ a § 978 NOZ.

Podle § 1 odst. 2 NOZ platí, že osoby se mohu ujednáním odchýlit od zákona. Takové ujednání ovšem má účinky pouze mezi účastníky toho ujednání. Je to vymahatelné pouze mezi nimi navzájem. Kterýkoliv účastník může od ujednání odstoupit. Závazky z takového ujednání se nijak nemohou přenášet na jiné osoby (např. na nabyvatele jednotky v domě).

Stanovy jsou ovšem smlouvou sui generis podle § 978, nikoliv podle obecného § 1 NOZ. Podle § 978 NOZ platí, že od ustanovení této části [část IV, absolutní majetková práva] se lze odchýlit ujednáním s účinky vůči třetím osobám, jen připouští-li to zákon. A zákon to nepřipouští. Zákon nepřipouští, že by stanovy mohly měnit nebo zneplatnit prohlášení. Je protizákonné snažit se stanovami měnit to, co je určeno prohlášením.

Napsal jste: „Daný SVJ vycházelo z toho, že od roku 2014 se pravidla pro příspěvky na správu domu a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek přesunuly z náležitostí prohlášení vlastníka (§1166 je neobsahuje) do náležitostí stanov (§1200/2/g).“

I toto tvrzení je totální nesmysl! Do náležitostí stanov by to spadalo pouze v případě, kdy prohlášení určuje společné části které jsou ve výlučném užívání některého vlastníka jednotky. Jedině v tomto případě je možné ve stanovách následně určit (a to pouze do 30. 6. 2020) podrobnosti o výši úhrad na správu těchto vyčleněných společných částí.

Vy ale v prohlášení nemáte žádné vyčleněné společné části, proto nelze ve stanovách schvalovat či měnit nějaká pravidla pro to, co věcně neexistuje. Snaha o změnu prohlášení oklikou přes stanovy je protiprávní pokus.

Napsal jste: „Podporuje to i znění bodu 1 přechodných ustanovení zákona 163/2020“.

I v tomto se naprosto mýlíte. Podle § 1166 odst. 1 písm. b) (před novelou i po novele) platí, že určení společných částí sloužících jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání musí být uvedeno v prohlášení. Z toho je třeba vyjít. Novela NOZ na tom nezměnila naprosto nic.

Jestliže toto nemáte v prohlášení, netýká se vás ani nynější možnost (přípustná pouze do 30. 6. 2020) určit ve stanovách příspěvky „se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad“.

Po novele NOZ (od 1. 7. 2020) již toto nemohou určit stanovy – stává se to totiž součástí prohlášení. A součástí prohlášení se to stane jedině v případě, kdy prohlášení od počátku obsahovalo popis společných částí určených jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání. Právě o tom je bod 1 přechodových ustanovení zákona č. 163/2020 Sb..

Jak už jsem napsal: vy nemáte v prohlášení nic takového uvedeno. Dobře to víte. Odlišné stanovení výše příspěvků je tedy protizákonné, se všemi důsledky. Jde pouze o ujednání některých osob mezi sebou podle § 1 NOZ. Nejde o ujednání s účinky vůči třetím osobám podle § 978 NOZ (smlouva sui generis = stanovy SVJ).

To co požadujete je možné dosáhnout jedině změnou prohlášení. Nikoliv švindlováním se stanovami.

Justitianus

Jak změnit poměr příspěvků po novele NOZ - Jak změnit poměr příspěvků 4

páčko — Fri, 26 Jun 2020 14:43:50 +0200

Vážený pane tečko, řešim to, že máme tady na sídlišti s kolegama předsedama problém s nebytama, co jsou sice jednotky s podílem ale de facto jenom díry zasunutý do baráků v přízemí s vlastním vchodem, a s minimálně vnitřníma společnýma prostorama domů nemají nic do činění. Jenže umělec co psal PV pro celý sídliště se neobtěžoval vymezit společný části co jsou společný jen některým vlastníkům jednotek. Takže tady řešim jak legálně a závazně upravit to že tyhle jednotky nebudou platit plnou palbu příspěvků na správu co slouží mimo jiný k údržbě vnitřních společných prostor baráku do kterýho v životě ani nejukli. Jestli vás napadá, jak to dělat jednoduše, budu vám vděčnej za návod.

Jak změnit poměr příspěvků po novele NOZ - Jak změnit poměr příspěvků 3

páčko — Fri, 26 Jun 2020 14:41:41 +0200

Vážený pane Justinianus, moc děkuju za odpověď.

Jenom si dovolim polemizovat s tim, že by šlo jenom o dohodu která váže její účastníky po dobu co s ní souhlasí, když je to ve stanovách a ty jsou i podle vás smlouvou sui generis.

Daný SVJ vycházelo z toho, že od roku 2014 se pravidla pro příspěvky na správu domu a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek přesunuly z náležitostí prohlášení vlastníka (§1166 je neobsahuje) do náležitostí stanov (§1200/2/g). Podporuje to i znění bodu 1 přechodných ustanovení zákona 163/2020:

Jestliže se vlastníci jednotek odchýlili ujednáním stanov upravujícím poměr výše příspěvku na správu domu a pozemku od § 1180 zákona č. 89/2012 Sb., ve znění účinném přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, považuje se toto ujednání ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona za součást prohlášení.

No a oni si na základě §1200/2/g dali do stanov obecnou hlášku, aby to mohli případně operativně upravovat podle skutečnosti, že se příspěvky stanovujou usnesením shromáždění zvlášť pro byty a nebyty v Kč/m2 se zřetelem ke skutečnýmu rozsahu užívání společných částí nebytama (nebyty mají vchody z ulice, do domu nechodí a podle PV je i jejich prosklený čelo s dveřma součástí jednotky).

No a teď jsme to právě s předsedama ze sídliště probírali (máme tu různejch typů nebytů hafo – prodejny, garáže, provozovny služeb apod.) a nemůžeme se shodnout na tom, jestli ta obecná formulace a svěření rozhodnutí o částkách na shromáždění je odchylný ujednání stanov upravující poměr výše příspěvku na správu domu a pozemku ve smyslu přechodných ustanovení.

Čili jestli je to věc, která se od 1.7.2020 považuje za součást prohlášení, když tam ten poměr není natvrdo, ale je tam obecně uvedeno jak se k němu dojde a konkrétně kdo a jakým způsobem ho určí.

A nebo, teď mě napadá, což by celou situaci zjednodušilo úžasně – jak je v §1180/1 ten zřetel k výlučnému užívání – stačí že je to výlučný užívání faktický? tedy nezapsaný v PV? Protože pokud stačí faktický, tak se SVJ drží litery zákona, stanovuje se zřetelem k tomu komu společná část slouží a tudíž se od zákona neodchyluje a nemusí nic řešit, ne?

Sice tam pak narazíme na to, jak zákonodárce myslí to, že „vlastník přispívá se zřetelem“. Kdo a jak rozhoduje o zřeteli? Bože to zase napsal nějakej génius a my to máme provádět jak? Kde je hranice mezi úpravou poměru výše příspěvku na správu domu a pozemku (co musí být v prohlášení) a braním zřetele podle §1180/1 který je povinný ze zákona?

Jak změnit poměr příspěvků po novele NOZ - Jak změnit poměr příspěvků 2

Justitianus — Fri, 26 Jun 2020 11:40:13 +0200

Páčko, v první řadě musím vyvrátit Váš zásadní omyl: čeho chcete dosáhnout se nijak netýká obsahu NOZ po novele!

Jde totiž o naprosto shodnou situaci, ať už to posuzujete podle zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, nebo podle zákona č. 89/2012 Sb. před novelou, nebo podle zákona č. 89/2012 Sb. ve znění po novele. Poměr příspěvků je možné změnit pouze změnou prohlášení.

Ve vašem domě jde o ujednání odchylné od zákona. Jinými slovy – vaše dohoda je nezákonná. Občanský zákoník ovšem ode dne 1. 1. 2014 umožňuje, aby si osoby sjednaly práva a povinnosti odchylně od zákona. Právě toto jste ve vašem domě udělali i vy: sjednali jste si způsob úhrady, který je v rozporu s prohlášením vlastníka budovy. Je tedy v rozporu se zákonem. Nicméně taková dohoda není v rozporu s dobrými mravy, ani s veřejným pořádkem (§ 1 odst. 2 NOZ). Je tedy platná i vymahatelná (pouze mezi jejími účastníky navzájem).

Dokud všichni souhlasí, nic se neděje. Nic vám nebrání jednat podle této dohody i nadále, po novele NOZ. Pro SVJ to neznamená žádný problém, protože vyšší než zákonné příspěvky na správu domu nepodléhají u SVJ ani u vlastníků zdanění, jestliže je uhradil vlastník jednotky v domě.

Problém vašeho přístupu je v tom, že nezákonná dohoda vlastníků (i kdyby byla desetkrát odhlasována shromážděním) zavazuje pouze účastníky té dohody. Kdokoliv může od dohody kdykoliv odstoupit. Ani nový vlastník jednotky není dohodou jiných osob nijak vázán – může tedy za svou osobu požadovat, aby mu SVJ stanovilo příspěvky na správu přesně podle prohlášení (podle jeho spoluvlastnického podílu).

Ani novela NOZ toto nemění. S tím nic nenaděláte: není možno nutit osobu, aby se podvolila nezákonné dohodě jiných osob, není-li ta dohoda součástí prohlášení (např. v části o určení výše spoluvlastnických podílů). K tomu viz § 1 odst. 2 a § 978 NOZ.

Justitianus

Jak změnit poměr příspěvků po novele NOZ - Jak změnit poměr příspěvku po novele NOZ

Fri, 26 Jun 2020 07:11:00 +0200

Osobně vůbec nerozumím tomu, co řešíte. Jaký poměr 3:1? Kdybyste přispívali podle spoluvlastnického podílu, tak jak je to logické a spravedlité a nemáte co řešit. POkud někdo užívá něco navíc, tak bude taky platit něco navíc podle toho,kolik čeho užívá. Ale pořád máte záruku, že platíte podle spoluvlastníckého podílu. Co s tím má společného změna zákona? V některých společenstvích platí zásada, proč to dělat jednoduše, když to jde dělat složitě a pak se v tom nikdo nevyzná.

Jak změnit poměr příspěvků po novele NOZ

Wed, 24 Jun 2020 13:38:43 +0200

Prosím poraďte: SVJ vzniklo v půlce roku 2000 ze zákona, prohlášení vlastníka je z někdy předtím, v něm samozřejmě pravidla pro přispívání na správu podle §4/2/g ZoVB, konkrétně podle spoluvlastnického podílu s tím, že v domě nejsou žádné společné části či prostory, které by byly společné vlastníkům jen některých jednotek.

V roce 2002 se SVJ pokusilo změnit prohlášení v tom, že nebytové jednotky budou platit jinou (menší) sazbu na správu a opravy než bytové, protože jejich vlastníci nelezou do domu a neužívají část společných prostor i když to v prohlášení přímo uvedený není. Z katastru je s tím vyhodili že je to nezajímá, leda by převymezili společné části s plnou parádou včetně 40 ověřených podpisů (nereálné tehdy i teď). Od té doby to teda několikrát měnili formou usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení podle § 11/4 ZoVB.

Když vstoupil v platnost NOZ a pravidla pro příspěvky na správu domu a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek zakotvily v §1200/2/g, dali to všechno do stanov jak to NOZ požadoval, a aby nemuseli furt měnit stanovy, svěřili shromáždění pravomoc měnit částky usnesením se stejným kvórem jako stanovy teda nadpoloviční většinou (100% bylo i v zákoně jenom u per rollam).

Takže ohledně záloh/přispívání na správu existuje původní prohlášení vlastníka s příspěvkem podle podílu, nové stanovy podle kterých se příspěvek bytů a nebytů určuje zvlášť usnesením shromáždění v Kč/m2, a usnesení shromáždění o částkách pro byty v Kč/m2 a nebyty v Kč/m2.

Teď to chtějí změnit jenže ouha – §1200/2/g NOZ (že to má být ve stanovách) od 1.7.2020 mizí a v §1180 se naopak objevuje „nebylo-li v prohlášení určeno jinak“ s tím, že podle přechodných ustanovení „Jestliže se vlastníci jednotek odchýlili ujednáním stanov upravujícím poměr výše příspěvku na správu … považuje se toto ujednání ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona za součást prohlášení“.

Ve mně to vyvolává zásadní otázky:

Jestliže nebyl stanovami natvrdo upraven zákonem požadovaný „poměr“ (tedy nebylo řečeno např. 3:1) ale byly usnesením stanoveny částky v Kč/m2 (např. 15 a 5), je toto usnesení nadále platné a vymahatelné, neboli považuje se za součást prohlášení podle přechodných ustanovení? Nebo platí původní prohlášení podle podílu a mají od července všichni platit 15 bez úlev pro nebyty?
Pokud neplatí ustanovení o schvalování částek, jak uskutečnit a nadále uskutečňovat změnu částek/poměru? Změnou prohlášení, kde je potřeba nedosažitelných 100% hlasů? Takže změnit většinou co půjde a doufat, že to nikdo do tří měsíců nenapadne podle §1209 a pak na to pálit nenapadnutelnost?
Je potřeba zároveň změnit stanovy a ustanovení o příspěvcích na správu vyjmout, když je tam evidentně neplatné, tudíž zbytečné a matoucí?
A možná nejdůležitější – protože by to jediné mohlo být průchozí – pokud by se to tam samo nenatáhlo podle ad 1, je možno zakotvit do prohlášení, že se výše příspěvků bude nadále stanovovat usnesením shromáždění v Kč/m2 pro byty a nebyty zvlášť a to kvórem nižším než 100%? Bylo by takové ustanovení v prohlášení platné resp. řídily by se jím případné soudy?

(Napíšu to teď konkrétně jak mi zobák narost: příspěvky se v tomhle SVJ stanovujou tak, že se spočtou náklady na opravy, provoz a údržbu zvlášť pro společný části a zařízení co užívají všichni, a zvlášť pro společný části co užívají jenom vlastníci bytů, a při posledním stanovování to vyšlo 5 Kč/m2 na společný plus 10 Kč/m2 na bytový. Teď se ukázalo že náklady na společný vzrostly o cca 2 Kč/m2, takže místo 15/5 by bylo potřeba 17/7, za chvíli se třeba něco podělá na bytový části tak budou potřebovat změnu na 19/7, furt je to „se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění společné části, která slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání“ co požaduje §1180 NOZ. Jak to po novele NOZ udělat aby se při každý změně ceny např. revizí nemuselo měnit prohlášení?)