Portál společenství vlastníků jednotek - Výše příspěvků do fondu oprav (Dlouhodobé zálohy) - Comments

Výše příspěvků do fondu oprav (Dlouhodobé zálohy) - Kdo hradí, souhlasí 2

Justitianus — Tue, 10 Mar 2020 05:25:23 +0100

Pane *, asi Vám na základní škole nešla matematika. Jinak byste věděl, jak to s těmi procenty je. Procento je bezrozměrné číslo a vyjadřuje relativní vztah mezi dvěma hodnotami. Chápu že Vám to dělá potíže, učivo základní školy se později těžko dohání. Abyste tomu porozuměl, převedu to raději na koruny.

Vlastníci 36 bytů hradí 30 Kč/m2 (= 100%), to je celkem 62640 Kč měsíčně.
Vlastníci 11 garáží hradí 18 Kč/m2 (= 60%), to je celkem 3564 Kč měsíčně.
Celková částka která přijde na účet SVJ měsíčně je 66204 Kč.

Kdyby všichni hradili shodnou částku za 1 m2 plochy, pak by částka na 1 m2 musela být stanovena na 28,9606 Kč pro byty i pro garáže:

Vlastníci 36 bytů hradí 28,9606 Kč/m2, to je celkem 60470 Kč měsíčně.
Vlastníci 11 garáží hradí 28,9606 Kč/m2, to je celkem 5734 Kč měsíčně.
Celková částka která přijde na účet SVJ měsíčně bude shodná, opět 66204 Kč.

Z toho je zřejmé, že nesouhlasící vlastník bytu by dal svůj nesouhlas najevo tím, že by hradil pouze 28,9606 Kč/m2, neboť právě toto je částka která na něj připadá podle zákona. Protože však všichni vlastníci bytů začali bez protestů hradit 30 Kč/m2, dali tím najevo svůj souhlas se sníženými platbami pro garáže.

Justitianus

Poznámka: Vzorový výpočet byl proveden pro plochu garáže 18 m2 a průměrnou plochu bytu 59 m2.

Výše příspěvků do fondu oprav (Dlouhodobé zálohy) - Kdo hradí, souhlasí.

Mon, 09 Mar 2020 16:02:22 +0100

„Naštěstí pro Vás existuje v domě dlouhodobý stav, kdy všichni bez protestů platí zálohy/příspěvky podle pravidla „vlastníci bytů 100%, vlastníci garáží 60%“. Všichni tedy souhlasí! Jde bezpochyby o všemi dodržovanou dohodu všech vlastníků jednotek. Z toho je třeba vycházet.“

To je naprostý nesmysl. Pokud hradím 100 %, souhlasím pouze s tím, že hradím 100 %. Pokud hradím 60 %, souhlasím pouze s tím, že hradím 60 %.

Vy naproti tomu tvrdíte, že tím, že hradím 100 %, souhlasím s tím, že jiný hradí 60 % a ještě jiný hradí rovněž 100 %. Dále tvrdíte, že tím, že hradím 60 %, souhlasím s tím, že jiný hradí 60 % a ještě jiný hradí rovněž 100 %.

Tím, že hradím, souhlasím pouze se svou platbou.

Kdo hradí, souhlasí. Ale pouze se svou platbou. Dovozovat z toho, že hradím, souhlasy s něčím dalším, tj. s platbou někoho jiného, nelze. Jinak: Zaplatil jsem v autoservisu 12.348,00 Kč. Vy z toho dovozujete, že jsem tím souhlasil, že pan Zelený uhradí 8.193,00 Kč.

Výše příspěvků do fondu oprav (Dlouhodobé zálohy) - Výše příspěvků do fondu oprav (Dlouhodobé zálohy)1

JarekSVJ — Sun, 08 Mar 2020 23:52:23 +0100

Prosím, nešlo by to příště napsat na 5 řádků??? Dělám předsedu SVj letos dvácátý rok rok a víc jak 5 řádků mě unavuje…a navíc ten koranovirus a ti zmrdi z milionu chvilek… čest práci

Výše příspěvků do fondu oprav (Dlouhodobé zálohy) - Výše příspěvků - garáže 3

Justitianus — Sun, 08 Mar 2020 23:47:56 +0100

Pane Bačáku, stav ve vašem domě je odstrašující příklad nesprávného postupu:
Když se to neudělá pořádně napoprvé, musí se to udělat znovu.
Dlouho jste bastlili věci v rozporu se zákonem, namísto abyste je vyřešili jednou provždy v souladu se zákonem.

Vysvětlím co míním slovy „v souladu se zákonem“.

Zákon č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů (ZoVB) neumožňoval jiný způsob přispívání nežli podle spoluvlastnických podílů – ty musely odpovídat podlahovým plochám. Umožňoval ovšem (v § 4 odst. 2) „určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek“. Bylo tedy možné vyčlenit pouze do vlastnictví vlastníků bytů např. výtahy a rozvody teplé a studené vody, kanalizační potrubí, vchodové dveře, schránky, domovní telefony, osvětlení chodeb, společnou televizní anténu a rozvody signálu, atd.). To jsou části, které vlastníci garáží nepoužívají. Vlastníci garáží by v tom případě na tyto části nehradili žádné příspěvky. Toto řešení jste mohli zvolit – a dnes byste měli v domě klid.

Stačilo změnit Prohlášení vlastníka budovy a vložit do katastru. Změna Prohlášení byla možná v době účinnosti zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů. Změna Prohlášení je samozřejmě možná i dnes podle § 1169 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb.. Dali jste se ovšem protizákonnou cestu a schválili si přispívání v rozporu se ZoVB a v rozporu s vaším prohlášením vlastníka.

Cokoliv si snad shromáždění odhlasovalo v rozporu s obsahem Prohlášení, bylo nezávazné pro ty, kdo nesouhlasili. Nesouhlasícímu vlastníkovi nikdy nevznikla povinnost podřídit se úpravě plateb v rozporu s Prohlášením.

Naštěstí pro Vás existuje v domě dlouhodobý stav, kdy všichni bez protestů platí zálohy/příspěvky podle pravidla „vlastníci bytů 100%, vlastníci garáží 60%“. Všichni tedy souhlasí! Jde bezpochyby o všemi dodržovanou dohodu všech vlastníků jednotek. Z toho je třeba vycházet.

Pojďme se podívat na to co plyne z existence této dohody a jak by ji bylo možné případně změnit. Budu citovat z občanského zákoníku klíčové úvodní ustanovení a dále tu část, která se týká absolutních majetkových práv (sem patří i vlastnictví jednotky):

89/2012 Sb. § 1
(2) Nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona; zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti.

89/2012 Sb. § 978
Od ustanovení této části se lze odchýlit ujednáním s účinky vůči třetím osobám, jen připouští-li to zákon.

Z uvedeného plyne, že jste si ujednali práva a povinnosti odchylně od zákona. Takové ujednání je od 1.1.2014 možné, je platné a účinné a zavazuje účastníky dohody navzájem. Ovšem nezavazuje třetí osoby!!! Třetí osobou ve smyslu § 978 bude např. nový vlastník jednotky v domě. Není touto vaší speciální dohodou vázán a nelze jej donutit aby k dohodě přistoupil. Může tedy požadovat, aby přispíval pouze ve výši podle svého spoluvlastnického podílu – přesně podle obsahu Prohlášení.

Justitianus

Výše příspěvků do fondu oprav (Dlouhodobé zálohy) - „Je zcela evidentní, že

Sun, 08 Mar 2020 20:21:53 +0100

„Je zcela evidentní, že by vlastníci garáží měli platit méně.“

Nikoliv.

Stejně tak byste mohl psát, že je zcela evidentní, že vlastníci jiných speciálních jednotek by měli platit méně (rohové jednotky, pod střechou, ateliery, nebytové, …).

Každý chce platit méně.

Výše příspěvků do fondu oprav (Dlouhodobé zálohy) - Ve stanovách SVJ,IČO 27883141

JaVa — Sun, 08 Mar 2020 18:43:37 +0100

Ve stanovách SVJ,IČO 27883141 je uvedeno pouze toto:

"Čl. X Hospodaření společenství, pravidla pro sestavení ročního rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu a zálohy na služby a pro způsob určení jejich výše

7. Nedílnou součástí Stanov jsou Pravidla hospodaření, která stanovují způsob přispívání vlastníků a rozúčtování nákladů Společenství mezi vlastníky."

Ale nikde tam nevidím článek s názvem:

„Pravidla hospodaření, která stanovují způsob přispívání vlastníků a rozúčtování nákladů Společenství mezi vlastníky.“

Na ,který Vy odkazujete.Tzn.,že tato „pravidla“ ve skutečnosti,nejsou nedílnou součástí vašich stanov! Nemáte k dispozici zápis ze shromáždění,na kterém byly tyto stanovy schváleny?

Přeji hezký zbytek dne.

JaVa

Výše příspěvků do fondu oprav (Dlouhodobé zálohy)

Sun, 08 Mar 2020 18:04:13 +0100

Dobrý den, bydlíme v bytovém domě v Praze 11 – Hájích. Dům má 36 bytů ve třech vchodech a 11 samostatných garáží (ne garážových stání, ale opravdu samostatných garáží na úrovni terénu, každá garáž s vlastními vstupními vraty). V bytech je kromě elektřiny zaveden plyn na vaření, v garážích jen elektřina.

Dům před rokem 2006 vlastnila společnost Pražská správa nemovitostí. Naše SVJ vzniklo 17. 11. 2006. Pražská správa nemovitostí zpracovala dne 4. 4. 2006 Prohlášení vlastníka, kde je mimo vymezení jednotek a společných částí domu také bod E – určení správce budovy a určení pravidel pro přispívání spoluvlastníků. V tomto bodu je uvedeno, že „Přispívání vlastníků jednotek na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí nemovitosti jako celku, odpovídá svou výší velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech budovy. Správu, provoz a opravy společných částí domu a pozemků bude zajišťovat společnost Pražská správa nemovitostí, spol. s. r. o, se sídlem Seifertova 9, Praha 3, IČ 170 48 869.“ Výše příspěvku do fondu dlouhodobé zálohy (fondu oprav) byla stanovena na 5,35 Kč za m2 pro všechny vlastníky bytů i garáží.

Původní stanovy byly přijaty Pražskou správou nemovitostí dne 31. 1. 2007.

V roce 2008 byla na Shromáždění vlastníků schválena změna správcovské firmy z Pražské správy nemovitostí na firmu IKON, změna správcovské firmy byla uskutečněna k 1. 1. 2009. Rozhodnutím shromáždění vlastníků tak byla změněna část Prohlášení vlastníka v bodě E – určení správce budovy a určení pravidel pro přispívání vlastníků. Na tomto shromáždění vlastníků byla schválena výše příspěvku do fondu dlouhodobé zálohy (fondu oprav) na 12 Kč za m2 pro všechny vlastníky bytů i garáží.

Na shromáždění vlastníků v roce 2009 byla schválena změna výše příspěvků do fondu dlouhodobé zálohy (fondu oprav) na 20 Kč za m2 u bytových jednotek a 14 Kč za m2 u nebytových jednotek. Rozhodnutím shromáždění vlastníků tak byla změněna další část Prohlášení vlastníka v bodě E – určení správce budovy a určení pravidel pro přispívání vlastníků.

Na shromáždění vlastníků v roce 2012 byla schválena změna výše příspěvků do fondu dlouhodobé zálohy (fondu oprav) z 20 Kč za m2 u bytových jednotek na 25 Kč za m2, u garáží se částka nezměnila. Rozhodnutí o rozdílné výši příspěvku do dlouhodobé zálohy u bytů a garáží bylo tudíž přijato před platností NOZ.

V roce 2012 byl přijat Nový občanský zákoník s účinností od 1. 4. 2014.

Na shromáždění vlastníků v roce 2014 byla schválena změna výše příspěvků do fondu dlouhodobé zálohy (fondu oprav) z 25 Kč za m2 u bytových jednotek na 30 Kč za m2. Shromáždění vlastníků rozhodlo také o zvýšení příspěvků vlastníků garáží do fondu dlouhodobé zálohy tak, aby tento příspěvek byl ve výši 60% příspěvku vlastníků bytů, tj. 18 Kč za m2 podlahové plochy garáže.

V roce 2016 byly v důsledku NOZ přijaty nové stanovy. Současně s novými stanovami bylo rozhodnuto, že jejich nedílnou součástí jsou Pravidla hospodaření. V těchto Pravidlech je m.j. stanoveno a potvrzeno, že příspěvek do dlouhodobé zálohy je rozdílný pro bytové a nebytové jednotky.

V březnu 2019 se rozvinula velmi ostrá diskuse nad tímto rozdílem. Členové výboru SVJ přišli s názorem, že je potřeba, aby vlastníci garáží platili do fondu oprav stejnou částku jako majitelé bytů, tj. 30 Kč za m2. Ve svých názorech se opírají o nový občanský zákoník a Prohlášení vlastníka a prohlašují, že stav, kdy do fondu dlouhodobé zálohy přispívají vlastníci garáží méně než vlastníci bytových jednotek, je nelegální.

Je zcela evidentní, že by vlastníci garáží měli platit méně. Náklady na správu a provoz garáže jsou několikanásobně nižší než náklady na správu a provoz obytného domu.

Prosíme o radu, jak bychom mohli tento spor řešit? Je současný stav nelegální? Jak lze změnit Prohlášení vlastníka?

V Prohlášení vlastníka jsou vymezeny všechny jednotky – byty i garáže. Toto rozdělení je zaneseno v Katastru nemovitostí. Tuto změnu řešit v současné době nepotřebujeme. Je nám známo, že k takovéto změně musí být souhlas všech dotčených vlastníků.

Není nám však jasné, zda je možné změnit tu část Prohlášení vlastníka, týkající se přispívání vlastníků jednotek na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí. Vlastníkům garáží nikdy ze společných peněz SVJ nebylo nic uhrazeno. Jako vlastníci garáže jsme si vědomi toho, že musíme přispívat na opravy a údržbu domu, ale přispívat ve stejné výši jako vlastníci bytů? Vlastník garáží, stejně tak jako vlastník bytu, si náklady, spojené s opravami a údržbou hradí každý sám. Navíc někteří vlastníci garáží v našem domě nemají jednotku – byt. Společné prostory tak nevyužívají.

Za váš názor na danou problematiku děkujeme.

Břetislav a Věra Bačákovi Starobylá 1008/19 149 00 Praha 4 – Háje