Portál společenství vlastníků jednotek - Neplatnost usnesení shromáždění a judikatura - Comments

Neplatnost usnesení shromáždění a judikatura - Nový § 1221

KK — Wed, 26 Feb 2020 17:39:58 +0100

Nutno uznat, že konkurence § 1221 o.z. (§ 258 o.z.) a § 1209 o.z. je poněkud zmatečná a stálo by za to, vysvětlit, v jaké situaci se který paragraf aplikuje.

U bytových družstev je to jednoduché, uplatní se § 258 o.z. (odkaz § 663 zok)

Nevím, proč je u SVJ tato rozdvojenost

Neplatnost usnesení shromáždění a judikatura - A také nový § 1221

Radim. — Mon, 17 Feb 2020 19:08:17 +0100

Zrušené znění § 1221:

„Nevyplývá-li z ustanovení o společenství vlastníků něco jiného, použijí se přiměřeně ustanovení o spolku. Nepoužijí se však ustanovení o shromáždění delegátů, dílčích členských schůzích ani o náhradní členské schůzi“

Nové znění § 1221:

„(1) Nevyplývá-li z ustanovení o společenství vlastníků něco jiného, použijí se přiměřeně ustanovení o spolku, zejména ustanovení o svolání, zasedání a rozhodování kolektivních orgánů, o neplatnosti rozhodnutí nebo o následcích jeho rozporu s dobrými mravy. Nepoužijí se však ustanovení o shromáždění delegátů ani o dílčích členských schůzích.“

„(2) Stanoví-li zákon ve věcech bytového spoluvlastnictví působnost vlastníkům jednotek, lze ji vykonat i jejich rozhodnutím přijatým na shromáždění.“

Neplatnost usnesení shromáždění a judikatura - Novela

hola hola, hora volá — Mon, 17 Feb 2020 07:12:47 +0100

Čtu to v důvodové zprávě.

Napadne-li vlastník jednotky rozhodnutí orgánu společenství vlastníků u soudu, půjde v případě návrhu na určení neplatnosti takového rozhodnutí o návrh podle § 258, a v ostatních případech, o návrh podle § 1209.

A vy to chápete jak?

Neplatnost usnesení shromáždění a judikatura - Novela

Novela — Mon, 17 Feb 2020 01:17:22 +0100

Jak můžete z textu „(1) Je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky navrhnout soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl;“ pochopit, že padá důležitý důvod a padá přehlasovaný vlastník? Přání otcem myšlenky? :-))

Neplatnost usnesení shromáždění a judikatura - Žaloby o neplatnost § 258, § 1209

hola hola, hora volá — Sun, 16 Feb 2020 23:18:14 +0100

Já jsem pochopil novelu OZ jinak:

Žaloby o prohlášení neplatnosti usnesení shromáždění vlastníků se nově budou řídit § 258 – 261 OZ. Pochopil jsem, že padá důležitý důvod a padá přehlasovaný vlastník. Žaloby o neplatnost bude možné podat z jakéhokoli důvodu a kdokoli, tedy i vlastník, který se na schůzi nedostavil, nebo vlastník, který hlasoval PRO, ale pak si to rozmyslel.
Bude-li usnesení nicotné, např. rozhodne-li výbor/předseda v záležitosti, která náleží do působnosti shromáždění, nebo pokud shromáždění rozhodne v nesouladu s dobrými mravy, nebude třeba vůbec žalobu podávat, jelikož se uplatní § 245 OZ. Pokud někdy v budoucnu bude vlastník zažalován, že nekoná podle nicotného usnesení, bude soud jako předběžnou otázku řešit, zda usnesení bylo nicotné.
Není mi úplně jasné, na jaké případy bude dopadat § 1209 OZ. Napadá mě vlastně jen málo příkladů, typicky u změny Prohlášení vlastníka, změny spoluvlastnického podílu a podobné změny předmětu vlastnictví. Pakliže shromáždění při schvalování poruší zákon nebo stanovy, měl by vlastník podat žalobu v režimu § 258–261. Pakliže ale při přijímání usnesení zákon ani stanovy porušeny nebudou, podal by (pouze) přehlasovaný vlastník žalobu v režimu § 1209 a požádá soud, aby rozhodl podle slušného uvážení.

Pokud novelu OZ chápete jinak, prosím o komentáře.

Neplatnost usnesení shromáždění a judikatura - A postup po novele

Radim. — Sun, 16 Feb 2020 12:29:54 +0100

§ 1209 podle novely:

„(1) Je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky navrhnout soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká.“

„(2) Soud uspořádá právní poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení. Soud může zejména rozhodnout, zda se má rozhodnutí uskutečnit bez výhrad, s výhradami či proti zajištění, anebo zda se uskutečnit vůbec nemá.“

„(3) Je-li pro to důležitý důvod, může každý vlastník jednotky navrhnout soudu, aby rozhodl o záležitosti, která byla shromáždění řádně předložena k rozhodnutí, ale o které nebylo rozhodnuto pro nezpůsobilost shromáždění usnášet se.“

K tomu DZ:

„Navrhovaná změna reaguje na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 15. 3. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4567/2016, ve kterém Nejvyšší soud dovodil, že podle stávajícího znění odstavce 1 se lze dovolávat pouze neplatnosti rozhodnutí shromáždění. Odchylně od závěru Nejvyššího soudu se napříště výslovně stanoví, že přehlasovaný vlastník jednotky může navrhnout soudu, aby rozhodl o záležitostí týkající se správy domu a pozemku, a zároveň se doplňuje odstavec 2, který stanoví, že soud na základě návrhu uspořádá právní poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení. Odstavec 2 dále stanoví demonstrativní výčet způsobu, jakým může soud rozhodnout, přičemž nejde o vyslovení či nevyslovení neplatnosti rozhodnutí. Zdůrazňuje se tak, že předmětné ustanovení představuje úpravu obdobnou § 1139 obecné úpravy spoluvlastnictví, který se neomezuje pouze na prohlášení rozhodnutí za neplatné. Předmětné ustanovení představuje úpravu speciální vůči § 1139 a vylučuje v příslušném rozsahu obecnou úpravu spoluvlastnictví. V souvislosti s navrhovanou změnou se rovněž navrhuje vyjasnit vztah § 1209 k úpravě dovolání se neplatnosti orgánu spolku (§ 258 a násl.). Proto se navrhuje v § 1221 odst. 1 výslovně stanovit, že na rozhodování v rámci společenství vlastníků se přiměřeně použijí ustanovení právní úpravy spolku o neplatnosti rozhodnutí orgánu (§ 258 a násl.) a o následcích rozporu rozhodnutí s dobrými mravy (§ 245). Napadne-li vlastník jednotky rozhodnutí orgánu společenství vlastníků u soudu, půjde v případě návrhu na určení neplatnosti takového rozhodnutí o návrh podle § 258 a násl. a v ostatních případech, s výjimkou postupu podle § 245, o návrh podle § 1209.“

Neplatnost usnesení shromáždění a judikatura

Pavel — Sun, 16 Feb 2020 01:16:53 +0100

Judikatura a neplatnost usnesení shromáždění

11.2.2019, Mgr. Adriana Kvítková, Zdroj: Verlag Dashöfer

Dotaz:

Jsou nějaké rozdíly mezi žalobou o neplatnost usnesení přijatých shromážděním vlastníků (dle § 258 NOZ) a žalobou o zrušení usnesení přijatých shromážděním vlastníků (dle § 1209 NOZ)? Judikatura je značně rozkolísaná. Podle posledního rozhodování Nejvyššího soudu se zdá, že v případě SVJ nelze aplikovat § 258–261 ve spojení s § 1221 NOZ, tedy že § 258–261 na SVJ vůbec nelze aplikovat, Nejvyšší soud argumentuje, že § 1209 je pro SVJ speciální, který vylučuje aplikaci. Nicméně krajské soudy rozhodují značně nejednotně a rozhodovací praxe je různá. Soudce Krajského soudu v Ústí nad Labem Vojtěch Cepl konstatuje, že tato dvě ustanovení (§ 258, § 1209) nejsou ve vzájemné kolizi, a je toho názoru, že v jednom řízení lze postupovat alternativně podle obou. (Např. 18 Cm 13/2017–124, 18 Cm 180/2016–108, 18 Cm 78/2016–84.) Soudce Krajského soudu v Českých Budějovicích Miloš Šimánek naopak konstatuje, že § 258 a § 1209 jsou v konkurenci a žalobce musí tvrdit, zda podává žalobu v režimu § 258 nebo § 1209, protože jde o samostatná řízení opírající se o odlišnou skutkovou podstatu. Podle Šimánka při podání žaloby podle § 1209 může z důležitého důvodu usnesení shromáždění soud nahradit svým rozhodnutím, nebo jej může zrušit. Při podání žaloby podle § 258 může soud určit neplatnost přijatých usnesení shromáždění pro jejich rozpor se zákonem nebo stanovami. (např. 13 Cm 231/2017–133.) Naopak podle rozhodnutí Nejvyššího soudu 26 Cdo 4567/2016 je § 1209 speciálním ustanovením, a proto je vyloučena podpůrná aplikace ustanovení o spolku § 258, neboť ta připadá v úvahu pouze tehdy, nevyplývá-li z ustanovení o společenství vlastníků něco jiného. Soud vůbec nemůže posuzovat procedurální vady, a vlastník tedy nemůže podat žalobu z procedurálních pochybení (např. pozdě doručená pozvánka, či dokonce vůbec nedoručená pozvánka, neexistence podkladů apod.).

Odpověď:

Jak sám tazatel nastiňuje, situace ohledně aplikace ust. § 258 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen „občanský zákoník“), se může zdát napříč soudní soustavou nejednotná, byť v rozhodování Nejvyššího soudu je poměrně jednoznačně patrné, že je nakloněn ve prospěch vyloučení aplikace zmíněných ustanovení občanského zákoníku v případech, které lze podřadit pod ust. § 1209 občanského zákoníku (s poukazem na ust. § 1221 občanského zákoníku).

V souladu s ust. § 1221 občanského zákoníku platí, že pokud nevyplývá z ustanovení o společenství vlastníků něco jiného, použijí se přiměřeně ustanovení o spolku (nepoužijí se ale ustanovení o shromáždění delegátů, dílčích členských schůzích ani o náhradní členské schůzi).

Dle ust. § 1209 odst. 1 občanského zákoníku má pak přehlasovaný vlastník jednotky (i společenství vlastníků, pokud je vlastníkem jednotky) právo navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl, je-li pro to důležitý důvod. V rámci uvedeného návrhu může přehlasovaný vlastník též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Předmětný návrh musí být podán v prekluzivní lhůtě tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jinak jeho právo zaniká. Obdobně pak může každý vlastník jednotky (znovu, je-li pro to důležitý důvod) navrhnout soudu, aby rozhodl o záležitosti, která byla shromáždění řádně předložena k rozhodnutí, ale o které nebylo rozhodnuto pro nezpůsobilost shromáždění usnášet se.

Nejvyšší soud v tazatelem zmíněném rozhodnutí (sp. zn. 26 Cdo 4567/2016, ze dne 15. 3. 2017) konstatoval, že v posuzovaném případě (kdy se žalobou na určení neplatnosti rozhodnutí shromáždění společenství vlastníků obrátil na soud přehlasovaný vlastník jednotky) speciální ustanovení zařazené v rámci ustanovení o společenství vlastníků řeší ochranu přehlasovaného vlastníka jednotky (nebo i společenství vlastníků, pokud je vlastníkem jednotky), a je tudíž vyloučena podpůrná aplikace ustanovení o spolku (ve smyslu § 1221 občanského zákoníku), neboť ta připadá v úvahu pouze tehdy, nevyplývá-li z ustanovení o společenství vlastníků něco jiného. Dle názoru Nejvyššího soudu je právo obrátit se na soud s návrhem na přezkoumání usnesení přijatého shromážděním omezeno z hlediska osobního, časového i věcného. Z tohoto důvodu jej může uplatnit toliko přehlasovaný vlastník jednotky (osobní omezení) pouze do uplynutí prekluzivní lhůty tří měsíců ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl (omezení časové), a jen tehdy, je-li pro to důležitý důvod (omezení věcné). Jelikož jde u rozhodnutí soudu v souladu s ust. § 1209 občanského zákoníku o ingerenci veřejné moci do soukromých věcí vlastníků jednotek, musí být příslušný zásah státu činěn pouze ve výjimečných případech. Obdobně se v této souvislosti vyslovil i Ústavní soud, který dále ve svém usnesení sp. zn. III.ÚS 1566/18 ze dne 10. 7. 2018 uvedl, že „vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru je z podstaty věci nutně omezeno v rozsahu, ve kterém je třeba respektovat nutnost hospodaření s budovou jako celkem, přičemž práva jednotlivých vlastníků jsou pak omezena stejným vlastnickým právem ostatních vlastníků jednotek (s odkazem na nález Ústavního soudu ze dne 13. 3. 2001, sp. zn. Pl. ÚS 51/2000).“ Z popsaných důvodů by měl soudní zásah vůči shromážděním společenství vlastníků přijatému rozhodnutí přicházet jen tam, kde je náležitě odůvodněn okolnostmi případu a v souladu s ust. § 1209 občanského zákoníku.

Naproti tomu, ust. § 258 občanského zákoníku je dle našeho názoru uplatnitelné v jiných případech rozhodování orgánů společenství vlastníků (které nespadají pod ust. § 1209 občanského zákoníku), např. vlastník jednotky se může postupem dle ust. § 258 občanského zákoníku domáhat neplatnosti svolání shromáždění vlastníků (tj. aniž by výbor splnil stanovami určené podmínky pro svolání), ne však již proti rozhodnutí přijatému na takto svolaném shromáždění (zde, pokud hlasoval proti takovému rozhodnutí a je pro to důležitý důvod, by se uplatnil postup dle ust. § 1209 občanského zákoníku).

Zdroj:

https://www.svjaktualne.cz/…pLpGVMy1prA/

Hezký den!