Portál společenství vlastníků jednotek - Prodej střechy 1-2 vlastníkům u bytovky s 16 byty - Comments

Prodej střechy 1-2 vlastníkům u bytovky s 16 byty - Přispívání na střechu

Justitianus — Sun, 16 Feb 2020 11:26:13 +0100

Lakky, to zvýšené přispívání na společnou střechu se dá podle ObčZ vyřešit dvojím způsobem.

(1) Byty s právem výlučně užívat střešní terasu budou mít v prohlášení určený vyšší spoluvlastnický podíl na společných částech. Budou tedy jejich vlastníci přispívat na správu domu vyššími částkami. Opravy střechy budou samozřejmě financovány ze společných peněz.

(2) U bytů s právem výlučně užívat střešní terasu bude určeno, že jejich vlastníci budou spravovat střechu a zábradlí na vlastní náklad. Toto řešení ale velmi nedoporučuji, protože v budoucnu by takový stav mohl přinést těžko řešitelné problémy.

Existuje ještě třetí možnost. Developer určí jednostranně v Prohlášení, že ke konkrétnímu bytu patří právo výlučně užívat střešní terasu. Nestanoví však vyšší spoluvlastnický podíl u tohoto bytu. Kupec si tedy předem zaplatí právo užívat terasu – uhradí to jednorázově ve zvýšené kupní ceně. Ovšem kupní cenu za byt shrábne developer a s penězi zmizí v dálce. Ostatní vlastníci jednotek z toho nebudou mít nic! Až začne střechou téct, složí se na její opravu všichni podle spoluvlastnických podílů. Budou skřípat zuby, vlastníci se budou hádat, začnou si vyčítat kdo užívá terasu a kdo ne. Developer se bude v dálce tiše smát…

Ten poslední odstrašující případ – to je jenom problém naivních vlastníků jednotek: měli si přečíst Prohlášení! A pokud se jim snad nelíbilo, neměli si byt v domě pořizovat. Za hloupost se platí.

Justitianus

Prodej střechy 1-2 vlastníkům u bytovky s 16 byty - pro Lakky - společná část NV 366/2013, NS 6 Tdo 390/2019-432

Petr — Sat, 15 Feb 2020 17:44:46 +0100

Pane Lakky, chce to také hledat a ne jen položit dotaz. Hledejte i zde v diskusi. Znáte NV 366/2013 ?

Viz

1/ NV 366/2013

Společné části domu

§ 5

(1) Společnými částmi domu, jako částmi podstatnými pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu podle § 1160 odst. 2 občanského zákoníku, jsou zejména

vodorovné a svislé nosné konstrukce včetně základů domu, obvodové stěny domu,
střecha včetně výplní výstupních otvorů, izolací, hromosvodů, lávek, dešťových žlabů a svodů venkovních či vnitřních,

…

– – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

2/ www.judikaty.info/cz/search…[]=&qplus[]=&qminus[]=&qminus[]=&mode=PHRASE

Merito Neoprávněný zásah do práva k domu obsazením střechy. Klíčové slová: střecha jako funkční součást budovy, neoprávněné obsazení střechy, obsazení střechy, spolupachatelství, neoprávněný zásah do práva k domu, bytu nebo k nebytovému prostoru

Právní věta: Budovu je třeba vnímat v její celistvosti a střechu od ní samozřejmě nelze oddělit. Předmětem ochrany § 208 tr. zákoníku je vlastnictví domu, bytu nebo nebytového prostoru. Jinak řečeno, zmíněné zákonné ustanovení postihuje zásah do vlastnického práva, kterým dochází k narušení oprávnění s vlastnictvím spojených. Stav, kdy na střeše budovy se nachází fyzické osoby, je stavem, kdy její vlastník nemůže řádně vykonávat svá práva s vlastnictvím spojená. Z množství různých situací, které mohou v praxi nastat, lze v obecnosti jako příklad uvést, že vlastník nemůže provádět opravy a údržbu střechy, k …

Právní věta je zkrácená. Pro zobrazení celé právní věty se zaregistrujte na 14 dní bezplatně nebo přihlaste.

Úryvek z textu:
6 Tdo 390/2019–432 USNESENÍ Nejvyšší soud rozhodl v neveřejném zasedání konaném dne 30. 5. 2019 o dovoláních, která podali obviněná Z. B., nar. XY v XY, trvale bytem XY a obviněný O. K., nar. XY, trvale bytem XY, proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 11. 7. 2018, sp. zn. 6 To 234/2018, jako soudu odvolacího v trestní věci vedené u Obvodního soudu pro Prahu 6 pod sp. zn. 3 T 19/2018, takto: Podle § 265i odst. 1 písm. e) tr. ř. se dovolání obviněných Z. B. a O. K. odmítají. Odůvodnění: I. 1. .

Související předpisy: 40/2009 – trestní zákoník

– – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

3/ www.portalsvj.cz/…1-ledna-2014

– – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

4/ https://advokatnidenik.cz/…astech-domu/

Prodej střechy 1-2 vlastníkům u bytovky s 16 byty - Střecha - příklad z praxe

RD — Sat, 15 Feb 2020 13:49:54 +0100

Část střechy domu tvoří střešní terasa s přístupem z bytu v posledním patře. Jelikož je střecha vždy společná, jedná se o terasu ve výlučném užívání. S údržbou prováděnou vlastníkem bytu nebyl problém. Pak však došlo k zatékání do bytů v nižším patře a ukázalo se, že příčinou byla skrytá konstrukční vada, nekvalitně provedená izolace pod terasou. Celá plocha terasy se musela odstranit a izolace z gruntu opravit. Náklady opravy hradili všichni spoluvlastníci. Pokud by závada byla například způsobena rozbitím dlaždic vlastníkem, náklady opravy by hradil on, k tomu však nedošlo. Jinými slovy spoluúčasti na případných opravách se tak jako tak všichni vlastníci v podobných případech nevyhnou. Nevidím jediný důvod proč byste měli souhlasit s prodejem části střechy developerem vybraným vlastníkům, když ani na střechu není z žádných bytů přímý přístup a ani to tak nebylo původně navrženo a postaveno. Je ona střecha vůbec pochozí? Pokud byste mermomocí chtěli mít střešní terasu, tak ji udělejte pro všechny nebo ji prodejte dalším vlastníkům, ale sami. Nedávno jsem četl o případu, že se SVJ rozhodlo nechat si udělat si zelenou střechu s pobytovými prvky. Proč ne. Ale nikdy tak, jak to navrhuje developer.

Prodej střechy 1-2 vlastníkům u bytovky s 16 byty - Střecha

Lakky — Sat, 15 Feb 2020 09:25:10 +0100

Pane Justitianus, děkuji moc za tak vysvětlující příspěvek. Já se v těch informacích už docela ztrácím, jelikož na jednu stranu je střecha všech a na druhou stranu ji budou využívat 2 bytové jednotky k výlučnému používání. Jinak střecha má takové 4 patro kde je místnost a 2 vchody přímo na střechu.

Ale co jsem rád, že jste napsal, že pokud prodá 1 byt do plného vlastnictví a pak chce něco dalšího prodávat, tak už by to neměl mít tak jednoduché. Měl tu střechu jako plochu k užívání už mít s někým písemně smlouvou sjednané, než začal převádět byty do osobního vlastnictví.

Píšete:
uživatelům střešní terasy mohla být uložena povinnost přispívat vlastním nákladem na opravy a údržbu střechy

Jak by se to projevovala, asi jen tím že by do fondu, jelikož mají plochu větší než ostatní přispívaly více, nebo pak nějakým procentem ještě z vlastní kapsy?

Děkuji moc Lakky

Prodej střechy 1-2 vlastníkům u bytovky s 16 byty - Střecha

Lakky — Sat, 15 Feb 2020 09:06:13 +0100

No přístup tam je krásný, do 3 nadzemního patra je výtah a bytové jednotky a pak vede nahoru ještě jen schodiště kde je malá místnost na něco a pak 2 vchody na zmíněnou střechu. Střecha je čtvercového typu a je rovná se zábradlím okolo…Každopádně to na schůzi nadnesu a zeptám se.

Prodej střechy 1-2 vlastníkům u bytovky s 16 byty - "Prodej" střechy (2)

Justitianus — Sat, 15 Feb 2020 08:13:28 +0100

Lakky, jak Vám zde už napsal pan ., pokud v Prohlášení chybí střecha domu jako společná část, pak jde o vadu Prohlášení, kterou bude třeba odstranit. Střecha je vždy společnou částí domu, i kdyby ji Prohlášení nezmiňovalo. Vaše Prohlášení možná obsahuje i další chyby, kterých jste si zatím nevšiml. Nechte si to od někoho zkontrolovat.

Lakky napsal: „… zástupce za firmu co nám ji předává, přišel s tím, že nabízí střechu jako lodžii k prodeji jednomu, či dvěma vlastníkům na půl za určité peníze k výlučnému užívání.“

Je třeba neplést si pojmy. Něco jiného je „prodat střechu“ (to je nemožné a bylo by to absolutně neplatné jednání) a něco úplně jiného je „vyčlenit terasu na střeše k výlučnému užívání vlastníkem jednotky“. V tom případě by uživatelům střešní terasy mohla být uložena povinnost přispívat vlastním nákladem na opravy a údržbu střechy (která je zároveň podlahou střešní terasy).

Toto je samozřejmě možné, ovšem muselo by to být uvedeno v Prohlášení. Viz § 1166 písm. b) Občanského zákoníku. Developer tedy nabízí něco, co nemůže splnit. To by museli napřed písemně odsouhlasit všichni vlastníci jednotek. Změněné Prohlášení by se pak vložilo do katastru namísto toho současného.

Na vysvětlení: Developer není oprávněn vyčlenit střešní terasu k výlučnému užívání. Jakmile prodal první jednotku v domě, přestal být jediným vlastníkem společných částí a není už oprávněn s nimi sám nakládat. To platí jak pro společné části domu, tak i pro společné prostory v domě a jednotky v domě, které mají podle prohlášení být užívány všemi vlastníky bytů (např. společná garážová hala s jednotlivými stáními pro auta).

Lakky napsal: „Střecha je rovná, kolem zábradlí, je to pěkné, ale na druhou stranu všude bývá střecha společným prostorem ne?“

Ne ne ne, Lakky. Co jste napsal je nesmysl. Střecha není „společným prostorem“!!! Střecha vůbec není prostorem! Střecha je stavební konstrukce.

Víte co je to prostor? Prostor je prázdno. Je to nic, je to prázdný objem. Je to jenom vzduch ohraničený stavebními konstrukcemi (stěny, stropy, podlahy). Takový ohraničený prostor se nazývá „místnost“. Když prostoru chybí přední stěna, je to lodžie. když prostoru chybí přední i boční stěny, je to balkon. Když prostoru chybí stěny a strop, je to terasa.

Ani místnost, ani balkon, lodžie či terasa nezahrnují stavební konstrukce, které tento prostor ohraničují. Nelze tedy „prodat střechu“, která není jednotkou a je společnou stavební konstrukcí budovy.

Justitianus

Prodej střechy 1-2 vlastníkům u bytovky s 16 byty - Střecha je samozřejmě

Sat, 15 Feb 2020 02:43:04 +0100

Střecha je samozřejmě společná část domu. Pokud to není v Prohlášení, tak je vadné a máte pak povinnost vadu prohlášení odstranit a to ve vašem vlastním zájmu právě z důvodů, aby bylo jasné, kdo tu střechu má povinnost udržovat v nezávadném stavu a kdo to bude platit, až jí bude třeba opravit. Developeři už nevědí, co by z těch domů, které postaví prodali, aby vydělali další a další peníze. Střecha přece není lodžie. Vždyť je to obrovské riziko, aby si tu střechu jako lodžii někdo koupil. A jak se na tu střechu dotyčný dostane, jak na ní bude chodit? Jaká má dům tvar?

Prodej střechy 1-2 vlastníkům u bytovky s 16 byty

Lakky — Fri, 14 Feb 2020 22:43:01 +0100

Dobrý den,

koupil jsem byt v nové bytovce, SVJ se teprve zakládá… Postupně se nám předávají byty a provádíme kolaudace v bytových jednotkách. Bytovka má 3 nadzemní patra s podzemním parkováním. Celkem je nás 16 bytových jednotek. Věc se má tak, že zástupce za firmu co nám ji předává, přišel s tím, že nabízí střechu jako lodžii k prodeji jednomu ,či dvěma vlastníkům na půl za určité peníze k výlučnému užívání a chci se zeptat zda se to může. V prohlášení vlastníka o střeše není ani zmíňka, tak pokud bude do střechy za pár let zatékat, tak nejsem povinen s fondu oprav cokoliv hradit a přispívat ne? Když nemám možnost tu střechu využívat. Já ji neopotřebovávám, nemám k ní přístup. Budou si to opravovat ti co tu plochu vlastní? Střecha je rovná, kolem zábradlí, je to pěkné, ale na druhou stranu všude bývá střecha společným prostorem ne?

Děkuji moc za vysvětlení popřípadě za zkušenosti.