Portál společenství vlastníků jednotek - Zákeřná novela občanského zákoníku - Comments

Zákeřná novela občanského zákoníku - Výbor

Sat, 30 Nov 2019 11:11:17 +0100

On byl zvolený

Zákeřná novela občanského zákoníku - Právě v tom je ten

JaVa — Sat, 30 Nov 2019 11:01:11 +0100

Právě v tom je ten zakopaný pes.Výbor,který je tvořen „vratočuči“ je většinou"nejen schopný,ale hlavně „všehoschopný“ a poněvadž si myslí,že mu „funkce“ dává neomezenou „pravomoc“,tak přece nebude vyhazovat peníze za nějakého autorizovaného technika nebo odborníka s patřičnou kvalifikací.On byl zvolený a tak prostě rozhodne sám!

Přeji Vám hezký den.JaVa

Zákeřná novela občanského zákoníku - Prohlášení vlastníka neschvaluje stavební úřad

René — Sat, 30 Nov 2019 10:31:56 +0100

Ono to obcházení stavebního úřadu je zakotveno přímo v zákoně, když zákon nepožaduje, aby vymezení jednotek v domě (prohlášením vlastníka) schvaloval stavební úřad. Jednotky tak jsou často vymezeny v rozporu se (stavebními) předpisy.

Zákeřná novela občanského zákoníku - K § 1182

§ 1182 — Sat, 30 Nov 2019 09:59:04 +0100

Je to prosté, výbor nemusí být nadán SCHOPNOSTÍ vést účetnictví, provádět revize nebo posuzovat dopady rekonstrukce v bytě. Důležité aby měl PRAVOMOC nebo POVINNOST takové úkony činit. Když to výbor neumí, tak si někoho sjedná, ale to chce splňovat § 4 občana, což evidentně Mládek a Java nesplňuje.

Zákeřná novela občanského zákoníku - k § 1182

JaVa — Sat, 30 Nov 2019 08:41:25 +0100

Ještě jste vynechal pasáž ve které pan Mládek správně uvádí ,že netuší:

„Kde autoři návrhu vzali informaci, že tato osoba odpovědná za správu má na posouzení takových dopadů příslušnou kvalifikaci, to nikdo netušíme.“

Jak pak potom může tato „osoba“ posoudit,zda se jedná o „vážné ohrožení“ či nikoliv?

Přeji hezký den.JaVa

Zákeřná novela občanského zákoníku - k § 1182

Drobný — Fri, 29 Nov 2019 20:34:07 +0100

Pan Rudolf Mládek píše:

k § 1182

" …Většina SVJ má ve stanovách povinnost seznamovat ostatní vlastníky (nájemníky) s jakýmikoliv úpravami, které vykazují na ně nějaké obecné dopady. Nejčastěji hlukové imise."

O tomto tvrzení silně pochybuji. A kdyby to byla většina, tak pořád zbývá menšina, které to ve stanovách upraveno nemá.

Dále R. Mládek uvádí:

„V návrhu § 1182 osoba odpovědná za správu šetří to, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, dokonce i přístup do bytu, a dále ohrožující či poškozující stavební úpravy… Takovou změnu vždy musí řešit příslušný stavební úřad, který (obvykle) odborníky disponuje.“

Není to pravda, Za stavební úpravy se v tomto smyslu považují nejen takové úpravy, které mohou mít veřejnoprávní důsledky (ve vztahu ke stavebním předpisům), ale i takové činnosti, u kterých stavební zákon nevyžaduje ani ohlášení. Přesto nelze vyloučit dopad na společné části, a tím i dopad na další vlastníky jednotek.

Dále R. Mládek uvádí:

„…Ale pokud investor neinformuje stavební úřad či nežádá povolení stavby, ačkoliv mu zákon tuto povinnost ukládá, osobu odpovědnou za správu domu rovněž vynechá, a její příp. vyžádání kontroly bude ignorovat. Tudy cesta k nápravě nepovede, protože osoba odpovědná za správu domu není stavebním úřadem a nemá jeho pravomoci.“

Není to pravda. Osoba odpovědná za správu v případě ignorace může postupovat podle § 2903 (2)

„(2) Při vážném ohrožení může ohrožený požadovat, aby soud uložil vhodné a přiměřené opatření k odvrácení hrozící újmy.“

Zákeřná novela občanského zákoníku - V věci notářského ověření stanov

Pavel II — Thu, 28 Nov 2019 17:54:53 +0100

se ovšem pan Rudolf Mládek mýlí. Notář neověřuje věcnou správnost stanov a pokud vznese nějakou námitku tak je tojen jeho osobní iniciativa. Jeho úkolem je ověřit formální správnost schalování stanov, tedy identifikovat oprávněné osoby a jejich podpisy na prezenční listině vč. plných mocí a těch pak jestli sjou v souladu se stávajícími stanovami. Dále kontroluje, že všichni přítomní jsou seznámeni se schvalovaným textem a tento je hlasitě a srozumitelně přečten. Dále ověřuje vlastní hlasování o přijetí stanov. Notářská plomba je pak zárukou, že je ověřen shcválený text bez jakýchkoliv dodatečných zásahů. Ověření věcné správnosti si mohou členové SVJ zadat u advokáta specializovaného na bytové právo.

Zákeřná novela občanského zákoníku

JaVa — Thu, 28 Nov 2019 16:23:41 +0100

https://www.ceska-justice.cz/…ho-zakoniku/

Jakého zákona, se ta novela vlastně týká,72/1994 nebo 74/1992 ?

Novela občanského zákoníku pod číslem návrh 411 není dobrým návrhem. V minulosti byly záležitosti společenství vlastníků jednotek upraveny zákonem č. 74/1992 Sb., o vlastnictví bytů, a jeho autoři stále ovlivněni dobou socialismu trvali na tom, že „moudrý kolektiv“ vlastníků bude opět kolektivně nejlépe spravovat svůj dům. Nic takového ve vyspělém světě není, už proto, že v domě vlastní byty nikoliv pouze jednotlivci, ale často obchodní společnosti, a mnohé jsou z různých částí světa. Proto se o domy starají specializovaní správci. Protože jinak by soužití a správa v těchto domech vůbec nefungovala.

Po letech zkušeností se ukázalo, že zákon č. 74/1992 Sb., je více než nedokonalý a byť různě modifikován, byl ale nakonec nahrazen novým občanským zákoníkem č. 89/2012 Sb. K dokonalosti ale bylo a je stále daleko. Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) proto přišlo již v únoru 2019 s návrhem úpravy, resp. novely, občanského zákoníku pod číslem sněmovního tisku 411, jehož další projednávání ústavně-právní výbor odložil na letošní prosinec.

Z prvních pozměňovacích návrhů jistě zaujme ten, který řeší, zda změna stanov má či nemá mít formu veřejné listiny. U veřejné listiny se ve správním nebo soudním řízení předpokládá její autenticita i pravdivost, pokud není prokázán opak. Návrh zní, že změna stanov nemá mít formu veřejné listiny. Především pro původní rozpor v usnesení soudů, které nakonec rozřešil Vrchní soud v Olomouci (spis. zn. 8 Cmo 202/2016), který po projednání v grémiu stanovuje, že změna stanov nemusí mít formu veřejné listiny. Jak připomíná předkladatel změny k poslaneckému tisku č. 411, poslanec Milan Pour, soudy od veřejné listiny nakonec ustoupily. Při znalosti, jaké s prominutím „výtvory“ můžeme z řady zápisů například ze shromáždění vlastníků jednotek číst (SVJ), je to postoj odvážný a soudci si spíše přidělají problémy. Listina, osvědčená obvykle notářem, je vždy (nebo téměř vždy) bezchybná a vylučuje častý amatérismus členů výborů SVJ, kteří představují statutární orgán příslušné právnické osoby.

Návrh novely občanského zákoníku předložený pod číslem sněmovního tisku 411 má ale daleko více sporných ustanovení. Problematice družstev se velmi podrobně věnuje pozměňovací návrh poslankyně Moniky Červíčkové (viz 1), proto jej zde neuvádíme, ale vedle návrhů těchto dvou poslanců zatím jiné návrhy na změny nejsou. Dost překvapivé, a proto se u některých navržených paragrafů zastavíme.

Návrh sněmovního tisku č. 411 obsahuje paragraf 1182, kde se určuje povinnost oznámení stavebních úprav vlastníkem příslušné bytové jednotky, a to osobě odpovědné za správu domu. Ale pouze stavebních úprav. To se jeví jednak nedostatečné a jednak nadbytečné. Většina SVJ má ve stanovách povinnost seznamovat ostatní vlastníky (nájemníky) s jakýmikoliv úpravami, které vykazují na ně nějaké obecné dopady. Nejčastěji hlukové imise.

V návrhu § 1182 osoba odpovědná za správu šetří to, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, dokonce i přístup do bytu, a dále ohrožující či poškozující stavební úpravy. Kde autoři návrhu vzali informaci, že tato osoba odpovědná za správu má na posouzení takových dopadů příslušnou kvalifikaci, to nikdo netušíme. Takovou změnu vždy musí řešit příslušný stavební úřad, který (obvykle) odborníky disponuje. Ten při obdrženém návrhu a zahájeném řízení sám všechny dotčené vlastníky informuje. Paragraf 1182 se dost křečovitě snaží řešit skutečnost, že se množí černé stavby při úpravách bytů. Ale pokud investor neinformuje stavební úřad či nežádá povolení stavby, ačkoliv mu zákon tuto povinnost ukládá, osobu odpovědnou za správu domu rovněž vynechá, a její příp. vyžádání kontroly bude ignorovat. Tudy cesta k nápravě nepovede, protože osoba odpovědná za správu domu není stavebním úřadem a nemá jeho pravomoci.

V návrhu sněmovního tisku č. 411 v § 1184 je vyloučen dotčený vlastník z dosavadních práv podat k soudu žalobu a právo ponechal pouze ve prospěch osoby odpovědné za správu domu. To je ve zřejmém rozporu se zájmy občanů, jejichž dosavadní práva se tímto ustanovením výrazně potlačují. Právo vlastníka obrátit se na soud je opět anulováno ve prospěch „moudrého kolektivu“, zde osoby odpovědné za správu domu. Připomínáme, že aktivní legitimaci podat žalobu má výbor SVJ již dnes a pouze jedna žaloba je vůči občanu vyhrazena a to ve prospěch státního zástupce (zástupkyně) v trestním řízení. Pouze tuto občan sám podat nemůže.

Výše uvedený paragraf 1184 vylučující vlastníka z možnosti podání žaloby je evidentně porušením zaručených ústavních práv a vůbec se neměl v této podobě v návrhu objevit. Nepochybně bytové mafie takovému návrhu MMR tleskají. Stačí se ale podívat, jak to vypadalo v sousedním Rakousku, kde nemožnost obrany žalobou dotčeného vlastníka vedla k vytlačování majitelů bytů z domů, samozřejmě při výrazném vynuceném snížení ceny opouštěného bytu. To také byl údajně jeden z důvodů rychlého vzestupu politické strany Jörga Haidera, který svou kritikou rakouské občany oslovil.

Právo žaloby dotčeného vlastníka totiž omezovalo možnost vzniku příp. korupce, zde u nás u výboru SVJ, nebo jeho jiného ovlivnění významným vlastníkem, který volbu výboru SVJ může sám prosadit. V tzv. Trumpových domech má současný prezident USA drtivou většinu bytů ve svém vlastnictví a kdyby podobný návrh, jaký vzešel z dílny MMR platil i tam, dělal by si Donald Trump, co by chtěl na úkor menšinových vlastníků. Pokud bude tento doslova zákeřný paragraf 1184 přijat, takové situace rychle nastanou.

Dodejme, že korupce je téměř vždy latentní, ale je možné již dnes se s podivným jednáním některých osob odpovědných za správu domu setkat. Při stoupajících žalobách na tyto osoby odpovědných za správu domu je zřejmé, že nadbytečné či účelové posilování práv těchto orgánů na úkor vlastníka jedné bytové jednotky je chybné.

V § 1175 návrh vyloučil povinnost „dobrého vzhledu“ s tím, že cit: „u společné části, které slouží vlastníku jednotky k výlučnému užívání, provádí a hradí pouze údržbu a drobné opravy“. Touto nepochopitelnou navrženou benevolencí by se z výlučně užívaných balkonů, lodžií a garážových stání mohly v domech snadno stát skladiště a nebo místa pro kdejaký odpad, jak se to v některých domech u garážových stání již dnes protiprávně stává.

Návrh úřednic a úředníků z Ministerstva pro místní rozvoj vůbec neakceptuje nejen zahraniční zkušenosti, praxe a změny ve skladbách vlastníků v České republice, ale i odborná stanoviska, která provázela vznik nového občanského zákoníku. (2)

K určení toho, co je a není společným vlastnictvím podléhajícím rozhodování společenství vlastníků bychom mohli uvést řadu příkladů a americké právo je ukázkou toho, že je právem vlastníků chránit si svůj zájem a vlastnictví ve společném domě, a to i krajními prostředky, jako je povolení nájmu (i nákupu) bytu, novou osobou. Dodejme, že u českých družstevních bytů pro nájem i podnájem se také musí získat souhlas pověřeného orgánu družstva. Toto omezení plyne z právních vztahů, které se k družstevnímu bytu vážou. Jinak se spoluvlastníci, ale i ti, co mají své „ideální poloviny“ mohou dostat do vážných osobních problémů (viz 3).

Zdroj:

(1) http://www.psp.cz/…historie.sqw?…

(2) Komentář prof. Dr. JUDr. Karla Eliáše a jeho kolektivu k zákonu č. 89/2012 Sb. vydaného nakladatelstvím Sagit a.s. v roce 2012 pod číslem ISBN 978–80–7208–922–2, strana č.501 odstavec první.

(3) https://www.cak.cz/…s/detail.php?…

Rudolf Mládek