Portál společenství vlastníků jednotek - znění smlouvy a usnesení - Comments

znění smlouvy a usnesení - Typicky vadný výklady § 1180

tep — Mon, 13 Aug 2018 16:06:01 +0200

§ 1180 mluví o příspěvcích a jejich výši, o nákladech mluví jen to, že uživatelé společných prostor ve výlučném žívání sanují náklady na jejich opravu plně. Od platnosti NOZ padlo právě to, co popisujete. Tady už se nemluví o dohodě a 100% souhlasu, ale o spravedlivém rozúčtování nákladů na opravu! Podle NOZ už nikdo nesmí doplácet na to, co nemůže využívat!

Uvedu jednoduchý příklad SVJ, která má jen 4 byty: Opravy lodžií bytů č. 1 a 2 stály po 40000 Kč. Byt č. 1 přispívá na opravy 2000 Kč měsíčně, byt č. 2 je poloviční a přispívá 1000 Kč měsíčně. Byty č. 3 a 4 lodžie nemají. Aby byty č. 1 a 2 hradily plně náklady na opravu, znamená to, že byt č. 1 přispěl na tuto opravu za 20 měsíců Byt č. 2 přispěl za stejnou dobu 20000 Kč, tedy musí 20000 Kč doplatit hotově. Byty 3 a 4 dostanou od SVJ zpět až po 20 měsíčních příspěvcích, nejvýše však 40000 Kč každý!

Dá se to počítat i jinak, aby byt č. 2 nic nedoplácel, pak by opravy vyšla na 40 měsíčních příspěvků tohoto bytu, byt č. 1 by dostal zpět 20000 Kč a byty č. 3 a 4 by dostaly zpět až po 40 měsíčních příspěvcích, nejvýše však 40000 Kč každý,

znění smlouvy a usnesení - Vadné výklady § 1180

ggg — Mon, 13 Aug 2018 13:43:07 +0200

Nevím, zda chápete cizí slovo „dispozitivní“. V kontextu § 1180 znamená, že se náklady rozdělují podle podílu na společných částech budovy, pokud není stanoveno jinak. Raději zopakuji, pokud není stanoveno jinak, jako ve většině starých SVJ, tak se náklady stanovují podle podílu na společných částech budovy.

Váš příklad o lodžiích je možné řešit pouze podle podílů na společných částech budovy, protože není v našem případě stanoveno dohodou 100% vlastníků jinak. Takže úvahy o jakési spravedlnosti jsou v rovině filozofické nikoliv právní a reálu.

znění smlouvy a usnesení - Vadné výklady § 1180 - dopady

tep — Mon, 13 Aug 2018 12:53:39 +0200

§ 1180/1 je sice DISPOZITIVNÍ, ale pokud se příspěvky na opravu vybírají pouze podle majetkového podílu, pak když se z takto vybraných příspěvků zaplatí i oprava společné části domu ve výlučném užívání vlastníka bytu, je třeba vyúčtování opravy provést tak, aby se dostálo povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad. Typické je to třeba u opravy lodžií, které nejsou u všech bytů, případně když majetkové podíly vlastníků bytů nejsou stejně velké. Nikdo nemůže požadovat, aby opravy takovýchto lodžií hradili – byť částečně – i majitelé bytů bez lodžií, případně aby na stejnou opravu lodžie u malého bytu se platilo méně než za totéž u velkého bytu. Rozúčtování nákladů akce na jednotlivé vlastníky se neobejde bez výpočtů, které nejsou zcela triviální u nestejně velkých majetkových podílů. Každopádně se na závěr akce musí vrátit majitelům bytů bez lodžií tolik, kolik nespravedlivě dopláceli při shodné opravě za platnosti ZoVB.

znění smlouvy a usnesení - Vadné výklady § 1180

ggg — Sun, 12 Aug 2018 08:31:04 +0200

Souhlasím s tím, že pokud je u starých SVJ něco v rozporu s KOGENTNÍM ustanovením NOZ, potom takové ustanovení ve stanovách starých SVJ neplatí. Dále souhlasím s tím, že zejména u větších SVJ je možnost dosáhnout 100% souhlasu prakticky nemožné. Ale to je tak vše.

§ 1180/1 je DISPOZITIVNÍ, takže se na něho první věta mého příspěvku nevztahuje. V tom je § 1180/1 jednoznačný.

znění smlouvy a usnesení - Nejednoznačné výklady jednoduchého textu NOZ

tep — Sat, 11 Aug 2018 22:33:59 +0200

NOZ říká jednoznačně, že co je ve stanovách v rozporu s NOZ, to ve stanovách neplatí. Stanovy všech starých SVJ byly v rozporu s §1180 NOZ, protože neuznávaly, že výlučné užívání společné části domu má přinášet i povinnost činit tak na náklady výlučného uživatele. No jo, jenomže dát toto do souladu s NOZ vyžaduje souhlas 100% vlastníků se změnou prohlášení vlastníka, které je též podle ZoVB jako stanovy, tudíž v rozporu s NOZ u §1180. Za 9,5 roku ve funkci ve výboru jsem zažil mnoho hlasování vlastníků, ale jen sporadicky zazněl souhlas 100% vlastníků – skoro pokaždé byl někdo proti, případně se zdržel hlasování, což taktéž bourá 100% souhlas. V našem SVJ změnu prohlášení tudíž neprosadíme, takže vše by mělo platit podle ZoVB. Kde to jsme? To je jednoznačná obezlička vykladačů NOZ. Co je v rozporu s NOZ v prohlášení, to by nemělo též platit, aniž by bylo o neplatnosti třeba hlasovat.

Tak se u nás stalo, že skupina vlastníků financovala do domu výtah, provozuje ho na vlastní náklady, i když podle prohlášení by výtah měli platit všichni – i ti z přízemí, kteří ho nepoužívají. Zde na portálu často pláčou vlastníci z přízemí, kteří nechtějí financovat obnovu výtahu, který nepoužívali a používat nebudou, ale přehlasuje je jediný vlastník garsonky, který bude trvat na tom, že přispívat se bude podle vlastnických podílů a basta. |Tomu říkáte právo v právním státě? Obdobně to platí u lodžií v domech, kde lodžie nemají všechny byty, ale financovat jejich obnovu musejí všichni. Tak bych mohl pokračovat s okny bytů ve výlučném užívání vlastníků bytů v domech, kde je několik velikostí bytů a kde třeba mají i byty v půdní vestavbě…

NOZ podle mého názoru je respektován ve starých SVJ u §1180 jen sporadicky a u nás dokonce v rozporu s jiným § NOZ!

znění smlouvy a usnesení - Vadné výklady jednoduchého textu

ggg — Sat, 11 Aug 2018 09:55:45 +0200

Stará SVJ měla možnost jen podle m2. Pokud chtějí stará SVJ něco jiného, např. podle výhledu z okna a polohy bytu v domě, tak musí dojít ke změně podle § 1169. Protože v § 1180 je uvedeno „Nebylo-li jinak určeno“ a ono je u starých SVJ jinak určeno (podle m2). Nechápu, co je na tom k nepochopení. NOZ se na stará SVJ pochopitelně vztahuje, ale je potřeba číst text tak, jak je napsán.

znění smlouvy a usnesení - z příspěvku JUDr. Čápa jsem vyčetl, že NOZ pro stará SVJ neplatí

tep — Sat, 11 Aug 2018 09:36:55 +0200

Cituji z příspěvku od JaVa:

Copak se o platnosti §§ NOZ musí hlasovat a měnit prohlášení – jinak ve starých SVJ § NOZ neplatí?

znění smlouvy a usnesení - Stará SVJ a JUDr. Čáp

tep — Sat, 11 Aug 2018 09:26:23 +0200

Pro mé mínusovače: Proč tento právník říká, že pokud má ve starém SVJ §1180, tak to musejí schválit všichni vlastníci? V domech, kde nemají všichni lodžie, na lodžie ve výlučném užívání přispívají podle ZoVB i ti, co tam přístup nemají. Stačí, aby se jeden vlastník lodžie zdržel hlasování a nevolníci budou platit na lodžie dál…

znění smlouvy a usnesení - Hmotnost dítěte

Sat, 11 Aug 2018 09:05:16 +0200

„budeme muset stanovit max. věk dítěte“

Lepší než věk je hmotnost dítěte. Ostatně, proč se omezovat na děti: Je třeba v zájmu spravedlnosti rozpočítávat podle hmotnosti cestujících (včetně psů).

znění smlouvy a usnesení - Pro tep

Pamětník — Fri, 10 Aug 2018 19:00:02 +0200

Vadný názor, že na stará SVJ se nevztahuje bytové spoluvlastnictví v NOZ, zde zastával lake a magda3. Oba nejsou právníky a již zde nepublikují. Zděšený člen možná měl právní vzdělání, ale asi se přesvědčil, že proti soudům jeho „argumenty“ nestačí. Již zde také nepublikuje. JUDr. Čáp zastává většinový názor, že se na stará SVJ pochopitelně vztahuje i bytové spoluvlastnictví, ostatně jako ostatní právníci. Stačí hledat na tomto webu.

znění smlouvy a usnesení - Pro tep

Minusovač — Fri, 10 Aug 2018 13:52:49 +0200

tvůj nepravdivý příspěvek jsem minusoval i já. Zděšený člen se vytahoval, že podá žalobu, že NOZ se na stará svj nevztahuje. Soud mu asi vysvětlil pošetilost jeho názoru, to je celé.

znění smlouvy a usnesení - Pro tep

Anonymouus — Fri, 10 Aug 2018 13:47:33 +0200

Můžete nám sdělit, kde jste z příspěvku JUDr. Čápa vyčetl, že NOZ pro stará SVJ neplatí?

znění smlouvy a usnesení - Kdo to tu mínusuje a kde je Zděšený člen SVJ?

tep — Fri, 10 Aug 2018 12:59:37 +0200

JUDr. Čáp v citovaném dává zpětně za pravdu lakemu, že NOZ vlastně pro stará SVJ neplatí, pokud si stará SVJ dobrovolně nepřevezmou za své paragrafy NOZ. Jak je vidět, bezvládí v právnické sféře trvá a možné je úplně všechno, protože těch kogentních §§ je poskrovnu a týkají se podružných věcí, jako je kolik má mít přesně členů výbor SVJ a jak je dlouhé funkční období …Kde je Zděšený člen SVJ, který lakemu vytýkal, co dnes JUDr. Čáp tvrdí?

znění smlouvy a usnesení - Laické odpovědi nepomohou

mmm — Thu, 09 Aug 2018 09:00:41 +0200

Jaromíre, s vámi je potíž v tom, že za odborníka považujete toho, kdo napíšete, co chcete číst. Není tomu tak. Provoz výtahu je služba, která se rozúčtovává podle zákona č. 67/2013 Sb. Pokud bylo nově rozhodnuto, že se služba bude rozúčtovávat 1/15, tak to platí, bez ohledu na to, co zde napíše nějaký laik, neznající základní předpisy.

znění smlouvy a usnesení - upřesnění odpovědi pro Pavel II

Rimoraj — Wed, 08 Aug 2018 23:43:50 +0200

Zaplať Pán Bůh a přírodo, že se našel odborník a snaží se mi pomoci! Vámi navržený způsob jsme před 20 lety uplatnili.Ve smlouvě o Předání bytů do vlastnictví jsme již uvedli, že na provozu výtahu (údržbě a energii) se podílí každý podle počtu čipů. V poslední době došlo ke změně a podle nového Usnesení se dnes rozpočítávají náklady po 1/15, bez ohledu na vlastnictví čipů. Smlouvu, uloženou na KN jsme nezměnili a tak, podle mého názoru, jsme se dostali do situace, kdy máme 2 kriteria pro stanovení úhrady nákladů, ve smlouvě čip a v Usnesení 1/15. Četl jsem někde, že co je v KN, je svaté. Pak by se ke dnešku musela smlouva změnit, je to tak? Ale jak? Někdo prohlásil, že pouze idiot nemění své názory. A my nejsme idioti, ale babralové. Děkuje Rímoraj.

znění smlouvy a usnesení - 15 spoluvlastníků výtahu

Pavel II — Fri, 03 Aug 2018 18:51:50 +0200

se mělo před zahájením stavby výtahu dohodnout smluvně. Opět řešíte problém s křížkem po funuse a každá rada je drahá. Logicky by se měli vlastníci podílet na provozu a údržbě podle spoluvlastnického podílu, ale zde logika neplatí a měla být ta dohoda předem. Měřit podle počtu bytů 1/15 je ovšem také možné. Jiná kritéria jsou hloupá. Typicky počet osob, který nelze relevantně zjistit.

znění smlouvy a usnesení - Pro "optimistu"

JaVa — Thu, 02 Aug 2018 17:26:25 +0200

Většina těch,kteří zdejší portál pročítají to ví a pro Vás speciálně je to zde:

http://www.portalsvj.cz/…ku-13–1–2017

nebo na :

E-mail noviny pro byty a nemovitosti Vydává a rozesílá: Verlag Dashöfer, nakladatelství, spol. s r.o., Evropská 423/178,

P. O. Box 124, 160 41 Praha 6 – Vychází jako týdeník. – ISSN 1803–7844

Přeji Vám hezký zbytek dne.JaVa

znění smlouvy a usnesení - Javo, rozumim tomu, že

Optimista — Thu, 02 Aug 2018 13:00:58 +0200

Javo, rozumim tomu, že při vašem sníženém IQ jste zatím nepochopil, že je slušností uvádět zdroj citace, ale jsem optimistou. Doufám, že to jednou pochopíte.

znění smlouvy a usnesení - Javo, rozumim tomu, že

Optimista — Thu, 02 Aug 2018 12:59:23 +0200

Javo, rozumim tomu, že při vašem sníženém IQ jste zatím nepochopil, že je slušností uvádět zdroj citace, ale jsem optimistou. Doufám, že to jednou pochopíte.

znění smlouvy a usnesení - Příspěvky a zálohy - změna způsobu přispívání

Dudekk — Thu, 02 Aug 2018 09:55:27 +0200

Dr. Čáp se problematice věnuje dlouho a je zatížen minulostí (a i přítomností)... bytová družstva. On nechápe, je to taky koneckonců právník, že schvalovat celkovou výši příspěvků s tím, že se platí zálohově, je nesmysl. Proč jednoduše neschválím celkovou výši záloh? Pak je jasné, že se zálohy vyúčtují, ale u celkového příspěvku to znamená, že ten je daný, nevyúčtuje se apod. Proč v tom dělá takový guláš? Rovněž pravidla pro příspěvky, co to je? Pochopím pravidla pro přispívání, ale pravidla pro samotné příspěvky? Tomu nerozumím. Co si pod tím mám představit?

A jak je možné změnit způsob přispívání na náklady na správu domu a pozemku je hezky napsáno v článku Je v působnosti shromáždění rozhodování o způsobu přispívání na správu domu a pozemku? Je to včetně judikatury.

znění smlouvy a usnesení - Výtah ve výlučném užívání skupiny vlastníků

tep — Wed, 01 Aug 2018 21:48:56 +0200

§ 1180 NOZ platí od 1.1.2014. Výtah ve výlučném užívání skupiny vlastníků je dále sice společnou částí domu, ale financování jeho provozu dle uvedeného § uskutečňují pouze výluční uživatelé výtahu. Tak to máme v našem domě a je to normální. Výtah nemáme v prohlášení vlastníka, protože jsme nesehnali souhlas 100% vlastníků. Pořízením výtahu jsme navíc neměnili spoluvlastnické podíly na domě, takže podle platné legislativy tato nová část nemusí být zapsaná v prohlášení vlastníka. Výtah takto provozujeme od r. 2014 a v domě je klid – nikdo nemá důvod si na něco stěžovat.

znění smlouvy a usnesení - Já samozřejmě zákony

JaVa — Wed, 01 Aug 2018 20:12:06 +0200

Já samozřejmě zákony respektuji,ale pokud je v PV u SVJ vzniklých ze zákona 72/1994 Sb.,uvedeno,cituji že:

1)„Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu podle svých spoluvlastnických podílů.“

Pak se přikláním k názoru JUDr. Čápa,že změnit tento způsob rozúčtování zakotvený v PV,lze pouze dle § 1169 odst.2/89/2012 Sb., a nikoliv pouhým usnesením shromáždění vlastníků.Pokud máte k dispozici nějaký konkrétní rozsudek NS,který názor JUDr.Čápa zcela vyloučí,tak sem s ním!

http://www.portalsvj.cz/…ku-13–1–2017

https://www.svjaktualne.cz/…FoqQn8uLEww/?…

Přeji hezký zbytek dne.JaVa

znění smlouvy a usnesení - JaVa, respektutete zákony?

Žasnoucí — Wed, 01 Aug 2018 19:06:21 +0200

Podle § 5 zákona č. 67/2013 Sb. https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2013-67#p5 platí, že o způsobu rozúčtování služeb (vč. služby „provoz výtahu“ viz. § 3) rozhodne společenství.

Pana JaVa respektujete tento zákon, nebo si myslíte, že je jen pro srandu králíkům?

Ostatně i § 1208/e NOZ potvrzuje, že do působnosti shromáždění patří „e) schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky,“.

znění smlouvy a usnesení - Je mi líto,ale to Vy

JaVa — Wed, 01 Aug 2018 18:21:38 +0200

Je mi líto,ale to Vy zřejmě nechápete, co všechno spadá pod povinnost přispívat na správu domu a pozemku, „včetně služeb s tím spojených“.

Hezký zbytek dne.JaVa

znění smlouvy a usnesení - Nechápete rozdíl mezi příspěvkem na správu a paltbou za službu

Petr.. — Wed, 01 Aug 2018 17:52:38 +0200

Pane Java,

jestli nechápete rozdíl mezi příspěvkem na správu podle § 1180 a 1181 NOZ (o kterém je celý váš příspěvek) a určováním záloh na náklady za služby, vč. jejich rozúčtování, vyúčtování a vypořádání podle zákona č. 67/2013 Sb., tak je diskuse s vámi zbytečná.

„Provoz výtahu“ je službou podle § 3 „Vymezení a rozsah služeb“ zmiňovanéh zákona č. 67/2013 Sb.

znění smlouvy a usnesení - JUDr. Jiří Čáp:

JaVa — Wed, 01 Aug 2018 17:15:57 +0200

JUDr. Jiří Čáp:

„Advokát, spolupracovník Ministerstva pro místní rozvoj ČR, místopředseda představenstva a předseda Legislativně právní komise Sdružení bytových družstev a společenství vlastníků ČR, sekretář Koordinačního fóra pro bytové a družstevně bytové právo při SMBD ČR, autor a spoluautor publikací z oblasti bydlení a z oblasti družstev, spolupracoval na legislativních přípravách nové právní úpravy bytového spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku a je hlavním autorem zvláštního zákona a prováděcího předpisu.“

Stanovení poměru a rozhodování o výši příspěvků vlastníků jednotek na správu domu a pozemku 13. 1. 2017

Určení poměru výše příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek na správu domu a pozemku a rozhodování o změně tohoto poměru Způsob určení poměru výše příspěvků vlastníků jednotek na náklady správy domu a pozemku (správní náklady, náklady na opravy, údržbu, modernizaci apod. společných částí – blíže k členění činností týkajících se správy domu a pozemku z hlediska provozního a technického a z hlediska správních činností viz § 7a 8 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.) se řídí ustanoveními zákona.

Jmenovitě jde o § 1180 nového občanského zákoníku (NOZ). Podle § 1180 odst. 1 NOZ platí, že nebylo-li určeno jinak (tj. nebylo-li v případě SVJ určeno jinak ve stanovách SVJ ve smyslu § 1200 odst. 2 písm. g/ NOZ), přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech (přičemž velikost podílu každého vlastníka jednotky na společných částech se určuje v prohlášení podle § 1166 odst. 1 písm. b/ bod 3 NOZ).

K tomu je nezbytné uvést, že v případě, kdy jednotky vznikly přede dnem nabytí účinnosti NOZ, tj. před 1. 1. 2014, platí i nadále, že nebylo-li za účinnosti zákona o vlastnictví bytů všemi vlastníky jednotek dohodnuto jinak, přispívají vlastníci jednotek na náklady spojené se správou domu a pozemku v poměru podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu (jak stanovil § 15 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů – zákon č. 72/1994 Sb. ve znění pozdějších předpisů – dále jen „ZOVB”).

V případě jednotek vzniklých za účinnosti NOZ (tedy po 1. 1. 2014) dále umožňuje § 1180 odst. 1 NOZ úpravu poměru výše příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek také s přihlédnutím k výlučnému užívání společné části domu konkrétním vlastníkem jednotky (např. jde o balkon či lodžii přístupnou pouze z bytu, užívanou výlučně vlastníkem konkrétní jednotky). – U jednotek vzniklých před 1. 1. 2014 za účinnosti ZOVB by takové řešení bylo nově možné jedině v případě, že by o tom všichni vlastníci jednotek uzavřeli písemnou dohodu o změně prohlášení podle § 1169 odst. 2 NOZ. Podle § 1180 odst. 2 NOZ se dále také umožňuje rozvrhnout ve stejné výši na každého vlastníka jednotky příspěvky na náklady odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejich orgánů, na náklady spojené s vedením účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti („podobné náklady vlastní správní činnosti” jsou příkladně blíže vymezeny v § 17 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.). – U jednotek vzniklých před 1. 1. 2014 za účinnosti ZOVB by takové řešení bylo nově možné rovněž jedině v případě, že by o tom všichni vlastníci jednotek uzavřeli písemnou dohodu o změně prohlášení podle § 1169 odst. 2 NOZ.

Pravidla pro příspěvky na správu domu a pozemku jsou tedy uvedena ve stanovách SVJ jako povinná náležitost podle § 1200 odst. 2 písm. g) NOZ, a zde je uvedeno také, jakým způsobem se určuje poměr výše příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek na správu domu a pozemku (případně byl tento poměr určen v době před vznikem SVJ již v prohlášení podle § 1166 odst. 2 věty druhé NOZ).

Pokud by mělo dojít ke změně poměru výše příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek na správu domu a pozemku (určeného ve stanovách SVJ, resp. před vznikem SVJ v prohlášení), muselo by být postupováno – ať jde o jednotky vzniklé za účinnosti ZOVB nebo o jednotky vzniklé již podle NOZ – podle příslušných ustanovení NOZ (jak jsou dále uvedena) a nebylo by možné, aby bez dalšího v této záležitosti rozhodovalo pouze shromáždění.

Konkrétně by muselo být postupováno podle § 1169 odst. 2 NOZ. Pokud by se měl poměr výše příspěvků měnit všem vlastníkům jednotek (např. všichni by měli platit ve stejné výši, anebo by se poměr výše příspěvků měl měnit všem vlastníkům jednotek jiným způsobem), vyžadovala by se písemná dohoda všech vlastníků jednotek (a z toho plyne, že by se již záležitost neprojednávala na shromáždění). Pokud by se dosavadní poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku měl měnit jen určitému počtu vlastníků jednotek, pak by se podle § 1169 odst. 2 NOZ vyžadovala nejdříve písemná dohoda všech dotčených vlastníků, tato dohoda by nabyla účinnosti, pokud by s ní písemně vyjádřila souhlas nadpoloviční většina hlasů všech vlastníků jednotek, popřípadě vyšší většina určená v prohlášení, a teprve poté by mohla být tato změna předložena k rozhodnutí shromáždění podle § 1208 písm. b) NOZ (a shromáždění by pak rozhodovalo buď nadpoloviční většinou hlasů přítomných vlastníků jednotek nebo vyšší většinou hlasů uvedenou ve stanovách SVJ. Bez uvedeného předchozího písemného souhlasu podle § 1169 odst. 2 NOZ by však shromáždění tuto záležitost nemohlo projednávat.

Pokud by se tato záležitost řešila rozhodnutím vlastníků jednotek mimo zasedání shromáždění (per rollam) podle § 1210 – 1214 NOZ, pak by byl postup takový (podle věty druhé v § 1214 NOZ), že měl-li by se měnit vlastníkům jednotek poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak (z jiného důvodu) než v důsledku změny velikosti podílů na společných částech, pak by se vyžadoval souhlas všech vlastníků jednotek při hlasování mimo zasedání shromáždění – per rollam.

Shrnutí:

Pouhým rozhodnutím shromáždění, přijatým nadpoloviční většinou hlasů přítomných vlastníků jednotek či vyšší většinou uvedenou ve stanovách pro schvalování usnesení shromáždění, nemůže být rozhodováno o změně poměru výše příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek na správu domu a pozemku, aniž by předtím bylo postupováno podle § 1169 odst. 2 NOZ, resp. při rozhodování mimo zasedání musí být rozhodováno podle § 1214 věty druhé NOZ. Mělo-li by dojít ke změně poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku, jednalo by se o změnu dotýkající se práv a povinností vlastníků jednotek, a muselo by tedy být postupováno analogicky podle § 1169 odst. 2 NOZ (tedy jako při změně prohlášení dotýkající se práv a povinností vlastníků jednotek – vyžaduje se tedy písemná dohoda dotčených vlastníků jednotek, písemný souhlas příslušné většiny hlasů vlastníků jednotek s touto dohodou a poté usnesení shromáždění, resp. v případě, že jsou dotčeni všichni vlastníci jednotek, vyžaduje se písemná dohoda všech vlastníků jednotek). V případě rozhodování per rollam (rozhodování vlastníků jednotek mimo zasedání shromáždění) by v případě změny poměru výše příspěvků vlastníků jednotek z jiných důvodů než z důvodu změny velikosti podílů na společných částech muselo být postupováno podle § 1214 věty druhé NOZ, tedy vyžadoval by se souhlas všech vlastníků jednotek v rámci hlasování mimo zasedání shromáždění.

ROZHODOVÁNÍ SHROMÁŽDĚNÍ O CELKOVÉ VÝŠI PŘÍSPĚVKŮ NA SPRÁVU DOMU A POZEMKU

Rozhodování shromáždění o změně celkové výše příspěvků na správu domu a pozemku a s tím spojená změna výše záloh jednotlivých vlastníků jednotek na příspěvky na správu domu a pozemku.

Shromáždění schvaluje na určité časové období celkovou výši příspěvků na správu domu a pozemku, a tato celková výše příspěvků, schválená shromážděním, je rozpočítána na zálohové platby příspěvků na správu domu a pozemku, placené jednotlivými vlastníky jednotek v poměru určeném v prohlášení – viz shora pod bodem 1.).

Podle § 1208 písm. d) NOZ shromáždění schvaluje, mimo jiné, celkovou výši příspěvků na správu domu pro příští období, a z této celkové výše pak vyplývá výše zálohových plateb na příspěvky na správu domu a pozemku pro jednotlivé vlastníky (v poměru podle velikosti podílu na společných částech, pokud není ve smyslu § 1180 určeno ve stanovách SVJ jinak – viz vysvětlení shora pod bodem 1.). Praxe je většinou taková, že shromáždění určí svým usnesením celkovou (souhrnnou) výši příspěvků na správu domu a pozemku buď v absolutní částce, anebo tím způsobem, že určí výši zálohových plateb na příspěvky na správu domu a pozemku na 1 m2 (bytu nebo nebytového prostoru zahrnutého v jednotce vzniklé podle NOZ, resp. bytu nebo nebytového prostoru jako jednotky v případě vzniku jednotek podle ZOVB před 1. 1. 1014), a na základě toho pak zpravidla statutární orgán SVJ sdělí konkrétní výši zálohových plateb na příspěvky na správu domu a pozemku jednotlivým vlastníkům jednotek. – Tento postup leckdy SVJ zahrnují výslovně do svých stanov v souvislosti s ustanovením § 8 písm. b) prováděcího nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím. (Z tohoto ustanovení nařízení vlády vyplývá, že jednou z činností týkající se správy domu a pozemku je také „stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek jako záloh na příspěvky na správu domu a pozemku….”.)

Jednou z povinných náležitostí stanov SVJ jsou (podle § 1200 odst. 2 písm. g) NOZ) také pravidla pro tvorbu rozpočtu SVJ a pravidla pro příspěvky na správu domu a pozemku, přičemž schvalování rozpočtu na kalendářní rok je v působnosti shromáždění, jak je výslovně stanoveno v § 15 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.

Celková (souhrnná) výše příspěvků na správu domu a pozemku, schvalovaná shromážděním podle § 1208 písm. d) NOZ, by tedy měla být součástí schvalovaného rozpočtu na kalendářní rok; z této souhrnné výše se pak odvíjí výše záloh na příspěvky na správu domu a pozemku pro jednotlivé vlastníky jednotek (v poměru podle velikosti podílů na společných částech, není-li určeno ve stanovách SVJ jinak – viz shora pod bodem 1).

Pokud má dojít ke změně již schválené celkové výše příspěvků na správu domu a pozemku (schválené shromážděním zpravidla v rámci schválení rozpočtu SVJ na kalendářní rok) a od toho odvozené změně výše záloh jednotlivých vlastníků jednotek na příspěvky na správu domu a pozemku, jedná se v zásadě o změnu schváleného rozpočtu v rámci rozhodování v záležitostech správy domu a pozemku. K přijetí rozhodnutí shromáždění se vyžaduje souhlas podle § 1206 odst. 2 věty druhé NOZ, tj. souhlas nadpoloviční většiny hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění, anebo vyšší (kvalifikované) většiny hlasů uvedené ve stanovách SVJ, jak to umožňuje § 1206 odst. 2 věta druhá NOZ. Mezi vlastníky jednotek se pak rozpočítá nová celková výše příspěvků na správu domu a pozemku, ovšem v dosavadním poměru pro jednotlivé vlastníky.

Shromáždění by v takovém případě pouze schválilo novou celkovou výši příspěvků na správu domu buď formou nově určené absolutní částky celkové výše příspěvků na správu domu a pozemku (poté rozpočítané na zálohové platby jednotlivých vlastníků jednotek v dosavadním poměru), anebo uvedením nové částky zálohových plateb na příspěvky na správu domu a pozemku na 1 m2 (z čehož by se pak odvodila nová výše zálohových plateb na příspěvky na správu domu a pozemku, placená jednotlivými vlastníky jednotek).

K uvedené záležitosti lze také např. poukázat na rozsudek Nejvyššího soudu ČR spi. zn. 26 Cdo 5024/2015, ze dne 12. 7. 2016, byť se vztahuje na záležitost z doby předchozí právní úpravy v ZOVB. Podle tohoto judikátu usnesení shromáždění vlastníků jednotek, jímž byly zvýšeny zálohy do fondu oprav o 50 %, není důležitou záležitostí, o níž by měl rozhodovat soud podle § 11 odst. 3 věty třetí zákona č. 72/1994 Sb. V těchto souvislostech z rozhodnutí soudu mj. vyplývá, že usnesení týkající se zvýšení záloh do „fondu oprav” SVJ sice zasahuje do majetkové sféry vlastníků jednotek v tom smyslu, že budou z tohoto titulu platit více než v dřívější době, jde však o pouhé zvýšení záloh (v daném případě nikoliv o extrémní zvýšení). Soud v zásadě dospěl, mimo jiné, k závěru v tom smyslu, že v případě rozhodnutí o zvýšení zálohových plateb na příspěvky na správu domu pozemku (není-li toto zvýšení extrémní povahy) jde ve své podstatě jen o usnesení související s obvyklou správou domu.

Tento závěr lze vztáhnout také na současnou právní úpravu bytového spoluvlastnictví v NOZ a podle současné právní úpravy rozhoduje se tedy nadpoloviční většinou hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění, případně vyšší většinou hlasů uvedenou ve stanovách konkrétního SVJ). V uvedené souvislosti soud také dospěl k závěru v tom smyslu, že pokud však jde o vlastní použití prostředků tvořených z příspěvků vlastníků jednotek na správu domu a pozemku (tedy o schválení akcí, pro které bylo potřebné zvýšit zálohové platby na příspěvky na správu domu a pozemku – zřejmě měl soud na mysli např. zateplení domu, modernizace společných částí apod., o nichž rozhodují vlastníci jednotek na shromáždění), nelze vyloučit, že by usnesení shromáždění o takové investiční akci mohlo být považováno za důležitou záležitost (což přeneseno do současné právní úpravy bytového spoluvlastnictví v NOZ by mohlo být považováno za důležitou záležitost, která by mohla být na návrh přehlasovaného vlastníka jednotky podle § 1209 odst. 1 NOZ předmětem soudního rozhodování).

Shrnutí:

Shromáždění může rozhodnout o změně celkové výše příspěvků na správu domu a pozemku (např. v souvislosti s prováděním větších oprav, s nimiž se v rámci rozpočtu na kalendářní rok nepočítalo, apod.), přičemž rozhoduje v této záležitosti buď nadpoloviční většinou hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění, anebo vyšší většinou uvedenou ve stanovách SVJ (podle § 1169 odst. 2 věty druhé NOZ).

Nově stanovená celková výše pak znamená pro jednotlivé vlastníky jednotek změnu výše zálohových plateb na příspěvky na správu domu a pozemku, avšak v dosavadním poměru uvedeném ve stanovách SVJ v pravidlech pro příspěvky na správu domu a pozemku. – Poměr výše příspěvků se tedy pro jednotlivé vlastníky jednotek nemění, mění se pouze dosavadní výše zálohových plateb, vycházející z nově schválené celkové výše příspěvků na správu domu a pozemku. (Poměr výše příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek by se mohl změnit jedině způsobem a postupem podle § 1169 odst. 2, resp. § 1214 věty druhé – jak uvedeno shora pod bodem 1.

konec citace

JaVa

znění smlouvy a usnesení - JaVa nebyl mikroskopicky blízko

Petr.. — Wed, 01 Aug 2018 15:28:31 +0200

Naopak, JaVa odpověděl nesprávně. Správné odpovědi v uvedeném vlákně byly tyto:

„A jak si vysvětlujete pojem „provoz výtahu“. Přece může jít o náklady za službu výtah. „Schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky“ patří do působnosti shromáždění podle § 1208/e NOZ.“

„Provoz výtahu je služba podle zákona č. 67/2013 Sb.! Samozřejmě, že jde o službu. O způsobu rozúčtování konkrétní služby rozhoduje shromáždění. Způsob přispívání na výtah, coby společnou část domu se tím nemění (tzn. opravy apod“

Z těchto správných odpovědí vyplývá, že ke schválení rozúčtování služby výtah stačí rozhodnutí shromáždění (obvykle nadpoloviční většinou přítomých) a nikoliv změna prohlášení dohodou všech jak tvrdí JaVa.

znění smlouvy a usnesení - Klepněte na "Odpovědět."

+++ — Wed, 01 Aug 2018 15:01:32 +0200

„Závěrem: nevím co jsou to vlákna, klepl jsem na titul Diskuse a Vaše heslo a dostal jsem se sem.“

Příště klepněte na „Odpovědět.“

znění smlouvy a usnesení - znění smlouvy a usnesení................1

NN — Wed, 01 Aug 2018 13:52:30 +0200

Jaromíre, o Vás si myslím, že jste 40 let popelářem nebyl – viděl bych Vás spíš jako „bachaře“ či vychovatele v některém z "nápravného zařízení..............

znění smlouvy a usnesení - znění smlouvy a usnesení

Rimoraj — Wed, 01 Aug 2018 11:14:24 +0200

Já nepokračuji, pouze odpovídám na dotaz panu AcTk, jestli smím. Ale mám radost, že mi dokáže tolik lidí dát impulsy k jednání. Na Agoře staří Řekové také diskutovali. Budete asi komentovat, kam to dodnes dovedli, ale princip platí. Diskuse. Nemohu za obsáhlost, ale dokazuje význam tématu a zájem. Cituji s ironií: nebylo nad vládu jedné strany! Závěrem: nevím co jsou to vlákna, klepl jsem na titul Diskuse a Vaše heslo a dostal jsem se sem.Tak mi promiňte.

znění smlouvy a usnesení - Jste schopen pokračovat

Anonymousa — Wed, 01 Aug 2018 07:11:51 +0200

Jste schopen pokračovat s jedním tématem v jednom vláknu?

znění smlouvy a usnesení

Wed, 01 Aug 2018 00:32:35 +0200

Přátelé, jak už jsem jednou říkal, byl jsem 40 let popelářem a hledám u zkušených poradu. Dnes jsem z toho navíc jelen, tolik názorů a doporučení! Dokáže mi někdo napsat: podle § xy je znění jakékoliv smlouvy, uložené v KN, platné a lze jej změnit pouze se 100% souhlasem zúčastněných? Pan JaVa z 27.7.2018 je k tomu mikroskopicky blízko, mohu se o to opřít? V každém případě moc, moc děkuji! Nevím, zda pan Portál mi pokračování mé diskuse neseškrtá, ale nechám to na něm. Pan AcTk z 30.7.2018 má několik dotazů. které se přesně týkají nás. S nástavbou rovné střechy 5.patrem nás stavební úřad donutil zřídit výtah.Jsme klasický obytný dům, kde uprostřed nebyla žádná možnost požadavek splnit a tak jsme prosklený výtah postavili " do fasády", t.j. zvenčí budovy u jednoho domu, jinak to nešlo. Původní vlastníci neprojevili zájem udělat si v domě výstup ve vlastním poschodí, tak máme jen 2 stanice, v přízemí a v 5. patře. Puntíkem si kabinu přivolám a kontaktním čipem s mojí spínací frekvencí spěchám za maminou. Čtečka jízdu zaznamená, měsíční výkaz mi sumu jízd oznámí pro kontrolu na vývěsce a k 31.1. zaplatím za spotřebovanou energii. Počet jízd, t.j. kolikrát jsem soustrojí opotřebovával, mi dává moji účast v % na položce Náklady údržby výtahu. A tady se dohadujeme. Já tvrdím, že každý z vlastníků (je nás v nástavbě 15) musí uhradit náklad, který vyplývá z toho, že vlastním výtah, t.j. pojištění, pravidelné revize a pod., prostě jako za auto, povinné ručení a STK. A jezdit může kdokoliv, ale za své, t.j. na svůj čip, i kdyby měl 10tičlennou rodinu. Ostatní spoluvlastníci chtějí napařit každému 1/15 za spotřebovaný náklad provozu, ať jezdí, nebo ne. Já to odmítám, ale asi neuspěji. Moc Vás prosím, abyste mi do našeho systemu nezačali počítat hmotnost vlastníka, počet jeho dětí a psa. A teď jsem si uvědomil, že budeme muset stanovit max. věk dítěte! „Nic není dokonalé“ tvrdí některý filosof, respektujte to!