Portál společenství vlastníků jednotek - Má smysl opt-in společenství vlastníků? - Comments

Má smysl opt-in společenství vlastníků? - prohlášení - okna, dveře

ik — Mon, 06 Feb 2017 21:58:46 +0100

Neřeším dveře do bytu. Ale okna. Prostě jen to, že když se kdysi psalo prohlášení vlastníka, tak většina bytů měla okna dvojitá, montovaná. Začínala teprve éra plasťáků. Tak napadnání typu „pošahané“ neberu. Až výměnou obyčejných dvojitých oken může v některých SVJ nastat problém. A já jsem ráda, že žiji v našem malém SVJ, kde jsou samozřejmě také problémy. Ale že by někoho napadlo řešit dveře od vlastního bytu, tam jsme se zaplaťpánbůh ještě nedopracovali (PS.: a to už několik vlastníků si je měnilo, renovovalo za své a ani je nenapadlo je chtít proplatit se společných peněz, ale jak vidno, někde to může být problém)

Má smysl opt-in společenství vlastníků? - Okna na chodbách 1

tep — Mon, 06 Feb 2017 21:18:15 +0100

Okna na chodbách – podobně jako střecha – se financují dle spoluvlastnických podílů. Tak tomu bylo od ZoVB a nic se na tom nezměnilo. Je-li na účtě záloh na opravy dost peněz, hradí se z něho. Jinak se vezme úvěr a ti, co nechtějí mít úvěr, složí svůj podíl na opravě předem.

Má smysl opt-in společenství vlastníků? - Dveře do bytu vnitřní/vnější strana

Mon, 06 Feb 2017 21:08:18 +0100

Nám říkali, že vnější strana má jednotnou úpravu, vnitřní si může vlastník uzpůsobit interiéru (natřít jinou barvou…)

Má smysl opt-in společenství vlastníků? - dveře a prohlášení vlastníka

TN. — Mon, 06 Feb 2017 20:45:35 +0100

ik, dveře do bytu byly podle vás také dvojité? Nebyly, že? Přesto jsou vymezeny napůl. My to tak také máme, mimochodem. Rád si přečtu vysvětlení, co tím autor tehdy v roce 1999 při psaní prohlášení myslel.

Má smysl opt-in společenství vlastníků? - okna a prohlášení vlastníka

ik — Mon, 06 Feb 2017 20:25:42 +0100

Píšete, že jste po pošahaném SBD zdědili prohlášení vlastníka s vnitřní a vnější stranou oken. My kdysi zase prohlášení vypracovaném městem (zřejmě také pošahaným) při prodeji městských bytů. Ale tehdy všichni skutečně měli okna vnější i okna vnitřní (okna dvojitá, které se musely před mytím rozmontovávat, hrůza). Dneska ale máme okna plastová, nelze je rozmontovat na vnější a vnitřní. Ale prohlášení byla dělána za existence starých oken. Výměnou starých oken za nová, plastová je tedy všechno jinak. Tak co s tím? Co když se někomu jeho neopatrností plastové okno rozbije? Jak podle této diskuse bude řešena výměna? Jak bude SVJ dokazovat, že vlastník si rozbil okno sám?

Má smysl opt-in společenství vlastníků? - Okna na chodbách

Pavlík — Mon, 06 Feb 2017 18:21:56 +0100

A okna na chodbách rozúčtujete jakým poměrem?

Má smysl opt-in společenství vlastníků? - Financování oken a dveří

Sebesta — Mon, 06 Feb 2017 17:46:08 +0100

Jo, vám se to řekne, zní to jednoduše. Také jsme zdědili prohlášení vlastníka po jednom slavném SBD s vnitřní a vnější stranou oken a dveří. To byste nevěřil, kolik humbuku kolem toho je na každé schůzi. Snažili jsme se postupovat podle podobného vzorce, jaký zde ukazujete. Už třetí rok nám tu běží žaloba, že pán chce proplatit všechna okna. Druhá žaloba je podaná na výbor o škodu, kdy zase jiný vlastník nesouhlasí s tím, že z peněz SVJ byla financovaná výměna oken, pán testuje § 159, žaloba je trochu zmatená, ale dá se říct, že protestoval právě proti způsobu výpočtu části náklad, které připadly na něj, samozřejmě to schůze schválila, ale pán vyslovil názor, že výbor vůbec neměl podepsat smlouvu, která je proti péči řádného hospodáře. Takže je v našem domě veselo. A proč? Protože jedno pošahané SBD složené ze starých soudruhů neumělo napsat prohlášení vlastníka..........

Má smysl opt-in společenství vlastníků? - Vady v prohlášení a teoretizování kolem oken

tep — Mon, 06 Feb 2017 16:45:38 +0100

Teoretik se utrápí, praktik to řeší rozpočtem nákladů na opravu. Uvedu jednoduchý příklad: Velké byty mají 5 oken, malé byty k výměně 3 okna, všechna okna jsou stejně velká. Velké byty přispívají v zálohách na opravy 2000 Kč měsíčně, malé byty 1500 Kč. Poměr plateb 2000 ku 1500 po vykrácení je 4 ku 3, poměr počtu oken je 5 ku 3. Takže když z příspěvků z účtu SVJ se pro malý byt uhradí 3 okna, velkému bytu se z příspěvků uhradí 4 okna a 5. okno si velké byty doplatí, aby poměr 4 ku 3 byl zachován. V SVJ je třeba používat kromě teoretizování hlavně počty – tedy rozpočet, jinak pokaždé mohou být někteří s rozúčtováním nespokojení, pokud je nespravedlivé. Pokud je rozúčtování spravedlivé, není o co se hádat a už vůbec ani soudit. Do prohlášení vlastníka je zbytečné se koukat, je úplně jedno, jaké nesmysly v něm jsou. Proto do připravované změny stanov dáváme, že rozpočet v SVJ se musí udělat pro financování každé opravy či modernizace, jinak v ostatních letech bez oprav se za rozpočet považuje skutečnost nejbližšího uplynulého roku bez oprav.

Má smysl opt-in společenství vlastníků? - Zřejmě ano,

Iva Mullerova — Mon, 06 Feb 2017 14:30:51 +0100

P. Rudy, co se týče oken, máte pravdu. Zřejmě budou chtít to lidi řešit, já si hradila své okna sama a mám jich dost a ještě (přízemí) s obloukem. Já se v tématu zaměřila úplně na jinou problematiku, kterou jsme vedli a ta neměla s oknama nic společného, proto jsem to uvedla jako ptákoviny. Ale fakt máte pravdu, ikdyž v praxi ohledně oken to bude zajímavé. Ano, vlastníci by tím měli ušetřit svoje peníze.

Má smysl opt-in společenství vlastníků? - Vady 2

Rudy — Mon, 06 Feb 2017 14:11:24 +0100

Mullerova,

co se tu řeší s oknama nejsou žádné ptákoviny. Jestliže je v prohlášení, že vnitřní část oken je vlastníka a vnější společnou částí domu, tak váš způsob placení celého okna na své náklady je v rozporu s prohlášením a pokud by se ozval jediný vlastník tak narazíte.

Podle prohlášení vnitřní část okna vlastníka a vnější společná část domu může být tou vadou prohlášení, protože může jít o neurčité ustanovení. Jak byste chtěla podle takového prohlášení postupovat, až se budou měnit okna? Jaká částka nákladů na výměnu okna bude určena na vnitřní část okna a jaká na vnější část okna? Bude to přesně polovina? Když polovina, tak polovinu uhradí vlastník a druhou polovinu pokrýt z příspěvků na správu? A jak rozúčtovat tuto poloviny uhrazenou z příspěvků, podle spoluvlastnických podílů nebo na každou jednotku stejně? Vidíte kolik otázek vyvolá neurčité ustanovení prohlášení.

Pokud je některé ustanovení prohlášení vlastníka neurčité, tak se podle NV 366/2013 postupuje podle tohoto NV. A v něm se uvádí, že jsou okna společnou částí domu. Pak by měla být jejich výměna hrazena z příspěvků vlastníků na správu vybraných společenstvím.

Má smysl opt-in společenství vlastníků? - § 1168

Iva Mullerova — Mon, 06 Feb 2017 13:37:21 +0100

§ jsem si celý přečetla, ale pořád nechápu, co měl konkrétně TN na mysli o jaké vady ve starém prohlášení jde. Naše jednotky, půdorysy a příslušenství jsou uvedeny správně. Jde snad o to, že někomu vadí E/ Práva a Závazky budovy, F/ Hospodaření domu, G/ Pravidla pro správu společných částí domu a určení správce atd. Vše bylo napsáno a popsáno jak určoval (nařizoval) zák. 72/1994.

Ještě jednou se ptám, co máte na mysli vady? Mě to zavání jakousi spekulací, o co jde?

Má smysl opt-in společenství vlastníků? - § 1168 z.č. 89/2012 Sb

JaVa — Mon, 06 Feb 2017 13:25:56 +0100

§ 1168 Odstranění vady prohlášení

(1) Vymezuje-li prohlášení jednotku neurčitým nebo nesprávným způsobem a neodstraní-li je původce prohlášení bez zbytečného odkladu poté, co ho na vadu upozornila osoba, která na tom má právní zájem, mohou vadu odstranit vlastníci dotčených jednotek společným prohlášením. Nedojde-li k tomu, rozhodne o odstranění vady soud na návrh osoby, která na tom má právní zájem.

(2) Určí-li prohlášení neurčitě nebo nesprávně podíl vlastníka jednotky na společných částech, nepřihlíží se k tomu.

JaVa

Má smysl opt-in společenství vlastníků? - Vady

Iva Mullerova — Mon, 06 Feb 2017 13:21:35 +0100

§ Jsem si na Internetu přečetla a mezitím jsem si přečetla i příspěvek od tep. To jsou takové ptákovin, co se tu řeší s oknama.My jsme si měnili okna v našich bytech na své vlastní náklady. TN, my (naši spolumajitelé) jsme nenašli žádné vady v Prohlášení.Co máte konkrétně na mysli? Myslíte práva a povinnosti?

Má smysl opt-in společenství vlastníků? - Vada prohlášení a zdravý rozum

tep — Mon, 06 Feb 2017 13:14:30 +0100

Vše se vyvíjí a mnohé zastarává. Jestli podle zastaralého prohlášení patří vnitřní strana plastových oken k bytu a vnější k domu, tak to nic nemění na faktu, že podle § 1180 NOZ vlastník bytu musí přispívat tak, aby zafinancoval opravu i vnější části oken jeho bytu, protože jde o společnou část domu, kterou má ve výlučném užívání. A už mínusujte jako strhaní – děkuji. Je to můj názor a rád si počkám na judikáty, až se bude někdo soudit kvůli oknům od bytu.

Má smysl opt-in společenství vlastníků? - § 1168

Iva Mullerova — Mon, 06 Feb 2017 13:07:08 +0100

TN, nejsem doma, nemám u sebe ZO a nevím co obsahuje tento §. Prosím napište mi znění, ať můžu odpovědět.

Má smysl opt-in společenství vlastníků? - Vada prohlášení

TN. — Mon, 06 Feb 2017 12:50:06 +0100

Je otázka, zda by na chybná (i stará) prohlášení nešel uplatnit § 1168 o.z. Myslím však, že ani právníci nemají jasno, zda lze § 1168 uplatnit na prohlášení vymezující jednotky dle zákona 72/1994 Sb.

Má smysl opt-in společenství vlastníků? - Prohlášení vlastníka

Iva Mullerova — Mon, 06 Feb 2017 12:07:34 +0100

lze opravdu změnit pouze se souhlasem všech spolumajitelů, jak mně bylo sděleno na Katastrálním úřadě právnicí, to samé platí smlouvě o výstavbě, účastníci řízení jsou všichni spolumajitelé. Mluvím o Prohlášení vlastníka dle zákona 72/1994.

Má smysl opt-in společenství vlastníků? - Nařízení vlády 366/2013

Ludmila — Sun, 05 Feb 2017 15:48:08 +0100

Nařízení vlády 366/2013 Sb. nemůže změnit znění veřejné listiny – Prohlášení vlastníka – vložené na katastr! Ke změně „Prohlášení“ je zapotřebí souhlas všech vlastníků.

Má smysl opt-in společenství vlastníků? - sporné dělení na vnitřní a vnější strany oken/dveří v Prohlášení

:: — Sun, 05 Feb 2017 13:15:57 +0100

Při hledání řešení se zamyslete i nad tím, že vnější a vnitřní strany oken a dveří defitované jako – napůl společné, napůl vlastníka může mít i výhodu:

Protože zatím téměř nikdo nemá pasport domu, nemá tzv. reserve study (čili kolik nás co bude na domě v budoucnu průběžně stát) – máte tady pojistku, že se budou vlastníci zajímat, co s okny a dveřmi dál,

v jaké cenové (společné)relaci se budou jednou vyměňovat – ne aby se stalo, že někdo dostane poslední výkřik techniky, někdo zase levnou variantu

na vlastní náklady si budou opravovat např. zavírání, o které nikdo zatím jako o společný majetek nepečuje

trochu se vyrovnají disproporce, nemají-li všechny byty stejné řešení

zvlášť, nemáte-li dopředu ustanoveno výlučné užívání balkonů a lodžií, které mají jen některé byty (běžné u cihlových činžáků…)

Osobně bych na změny netlačil – nemá totiž cenu věci uspěchat.

O to víc bych se ale snažil přemýšlet a pozorovat, a sondovat jak a s jakými dopady to dělají jinde.

Zatím totiž (i když to tak nevypadá) vlastníci nemají až tak hluboko do kapsy.

Až tomu tak jednou bude, budou se o to své jinak brát…

Má smysl opt-in společenství vlastníků? - Opt-in?

Sun, 05 Feb 2017 11:56:06 +0100

POkud řešíte jen, aby okna byla společnou částí domu tak, jak je zákonem stanoveno – okna jsou totiž plášť domu, tak bych udělala jen doplněk do prohlášení vlastníka, kde by bylo všemi vlastníky v domě podepsáno, že souhlasí, aby okna-plášt domu (t.j. i balkonová okna) byla v PV v KN zapsaná jako společné části domu. Samozřejmě tento doplněk-doplnění PV by muselo být vloženo do KN. Další jakékoliv změny PV bych nedělala, protože začnete jednou změnou a výsledek bude jak lavina-budete narážet na další nesrovnalosti a to díky rozporu ZoVB a NOZ. ?

Má smysl opt-in společenství vlastníků? - Vady v prohlášení vlastníka

tep — Sun, 05 Feb 2017 10:24:09 +0100

Už se to zde řešilo vícekrát. Není třeba prohlášení měnit. Vadné nebo nedefinované části se vezmou z Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., ale pokud se shromáždění vlastníků shodne na jiné místní úpravě, platí místní úprava či případně stanovy. Existuje i další Nařízení vlády č. 308/2015 Sb., které může být užitečné, pokud v domě existují neshody. Podle mého názoru korunu všemu nasazuje občanský zákoník, který říká, že neplatné jsou části stanov, které jsou v rozporu s tímto novým občanským zákoníkem. Podle mého soudu je klíčem § 1180 NOZ, kde se praví, že má-li některou společnou část domu někdo ve výlučném užívání, má se spravovat na jeho náklad. Podle mého názoru nutit někoho, aby přispíval na něco, co má někdo jiný ve výlučném užívání, je proti dobrým mravům a neměl by to tolerovat ani soud, pokud by došlo k soudnímu sporu.

Má smysl opt-in společenství vlastníků? - Prohlášení v SVJ

Misme — Sun, 05 Feb 2017 09:58:35 +0100

Za sebe změnu doporučuji, protože vše co přispěje ke zmírnění „tření“ je ku prospěchu soužití pod jednou střechou. Na úvod ještě pár slov na vysvětlenou: Předpokládám, že prohlášení vám dělalo nějaké SBD, kde se tento způsob „dělení“ oken atp. vžil. Soudruzi ze SBD neuvážili, že zatímco v SBD vlastní domy družstvo a členové jsou vlastníky družstevního podílu, který se nekryje s konkrétním bytem, tzn. jejich vztah k bytu je definován jen nájemní smlouvou, u bytového spoluvlastnictví je tomu jinak.

K vlastnímu problému: Okna tvoří plášť budovy, radiátory topný systém budovy. Pokud by jen jeden z vlastníků byť jen jedno okno ve svém bytě nainstalováno neměl, byl by to problém pro celý dům. Obdobně by bylo problémem, kdyby jednomu vlastníkovi praskl v bytě radiátor a vlastník jej nechal bez opravy, protože voda teče dolů a s tím je schopen žít. Takových příkladů jsem schopna sepsat více, ale stačí koukat kolem sebe. Uvažte sám, zda vám stojí za to do budoucna těmto případům předejít změnou prohlášení.

Má smysl opt-in společenství vlastníků? - Jsme velké SVJ.

častý pozorovatel — Sun, 05 Feb 2017 06:38:25 +0100

Jsme velké SVJ. V prohlášení máme taky sporné dělení vnitřní a vnější strany oken, vnitřní a vnější strany dveří… Každý si dveře i okna mění sám. Nemáme s tím žádný problém, ani se vzhledem, kvalitou ani údržbou. Ještě nikoho nenapadlo dělat podobné komedie a řešit to. Nikoho by nenapadlo vlastní okna a dveře, které si zaplatil, cpát do společné částí domu.

Má smysl opt-in společenství vlastníků?

Sat, 04 Feb 2017 23:47:28 +0100

Jsme malé SVJ. Když nám družstvo kdysi vytvořilo prohlášení, zahrnulo sporné dělení vnitřní a vnější strany oken, vnitřní a vnější strany dveří… Radiátor a balkón je součást jednotky. Mnoho věcí v prohlášení absentuje a není úplně jasné, zda jde o společnou část, nebo vlastnictví jednotlivých vlastníků.

Máme s tím trvalé problémy. Vznikají zbytečné hádky.

Např. před časem shromáždění rozhodlo, že když si vlastník zasklí balkón, tak se mu to proplatí, stejně tak výměna opotřebovaného prasklého radiátoru. Nakoupili jsme i plastová okna a teď není jasné, kdo je má opravovat. Jeden vlastník trvale protestuje, že to nejde hradit ze společných peněz. Navrhuje, abychom změnili prohlášení, aby to už pro jednou bylo jasné černé na bílém.

Na poslední schůzi jsme změnu probírali. Přišli všichni vlastníci a došli jsme ke kompromisu. Se změnou prohlášení souhlasí všichni i ten oponent (on ani tak neoponuje, jako upozorňuje na nedostatky starého prohlášení).

Když provedeme opt-in, tak se „sjednotí“ jednotka s podílem na domě a pozemku, už se na katastru nebude samostatně převádět jednotka, podíl na SČ a pozemku, ale jednotka bude tvořit celek. Má to nějakou praktickou výhodu? Co tím získáme a co tím ztratíme?

Máte někdo zkušenosti s přepracováním prohlášení a opt-inem?

A praktická otázka: nemáme prohlášení v elektronické podobě, družstvo nám ho nedalo, máme špatně čitelnou kopii, kterou nám udělali na katastru. Budeme tedy muset všechno napsat znovu, narýsovat i plánky poschodí a plánky bytů. Neznáte nějaký prográmek, který toto umí, protože ve wordu plánky neudělám. Nebo mám plánky narýsovat ručně, přijme to katastr?

Zeptám se: jeden byt vlastní 3 vlastníci, musí se pod prohlášení podepsat všichni tři? Musí být podpisy úředně ověřené? Ono se to nevejde na jeden papír, pokud budeme muset ověřovat.