Portál společenství vlastníků jednotek - Kdo je přehlasovaný vlastník (legislativní díra) - Comments

Kdo je přehlasovaný vlastník (legislativní díra) - Nabyvatel byl v době rozhodování byl vlastníkem

Magda3 — Thu, 12 Jan 2017 15:01:21 +0100

Ano, to jsem pochopila, že vám jde o období mezi nabytím a povolením vkladu. V době shromáždění ještě nevíte, zda jste vlastníkem a shromáždění se ani neúčastníte.

Podat žalobu můžete nejdříve, až bude rozhodnuto o povolení vkladu. To ale nemá nic společného s tím, kdy jste se dozvěděl o schválení nových stanov. Řádně pozván asi nebudete. A nové stanovy na rejstříku být v době koupě nemohou. Takže až by byl povolen vklad, tak je potřeba se obrátit na výbor s žádostí o zaslání aktuálních stanov. Pokud bych věděla o shromáždění, požádala bych i o zápis z posledního shromáždění. A pak vám začíná běžet tříměsíční lhůta.

Magda

Kdo je přehlasovaný vlastník (legislativní díra) - Počátek běhu lhůty pro nabyvatele 2

Magda3 — Thu, 12 Jan 2017 13:57:41 +0100

TN, také jsem řešila neslušné SVJ, které poskytne špatné stanovy. Ani vámi popisované případy mi nejsou neznámé.

Podle mě nelze jednoznačně určit, kdy začíná běžet lhůta. To bude opravdu případ od případu. Pokud se například při koupi podívám na rejstřík a pro jistotu napíšu výboru SVJ, aby mi poslal aktuální stanovy, tak jedu podle těchto stanov, dokud nebudou schváleny nové. Mohu se vyjímečně podívat do rejstříku a zjistit, že vše je jinak. Ale dle mého se nemusím koukat každé 3 měsíce, zda se náhodou neudálo něco za mými zády a někdo tam nevložil stanovy, o kterých nic nevím. Jiný případ bude, že mám povědomí o tom, že se schvalují stanovy. Pak se musím zajímat o to, zda jsou stanovy schváleny.

Jinými slovy, jde o to, jak unesete důkazní břemeno, že jste se o stanovách nemohl dozvědět dříve. A soud bude zkoumat, zda jste se o tom dozvědět mohl. Těžko můžete tvrdit, že po koupi bytu neznáte stanovy, které jsou již několik let uloženy u soudu. Protože je vaše hloupost, že jste se tam nepodíval. Pokud vás ovšem uvede v omyl SVJ svým zástupcem, a vy se dozvíte například až u soudu, že existují jiné stanovy, tak dle mého názoru se SVJ těchto stanov nemůže dovolávat. A vy můžete klidně tyto sanovy napadnout.

Na vaší otázku tedy nelze odpovědět jednoznačně. Jde o tvrzení a prokazování svých tvrzení.

Magda

Kdo je přehlasovaný vlastník (legislativní díra) - Předseda advokát

Thu, 12 Jan 2017 12:52:46 +0100

na mne zavolal MP, když jsem chtěl v jeho AK zjistit, kdy se dostanu k zápisu ze shromáždění. Než hlídka přijela, „poskytl“ výklad stanov (není jasné kterých), že si zápis (dle stanov) mohu vyzvednout do třiceti dnů (evidentně mínil od proběhlého shromáždění). Ovšem již zde je v jeho vyjádření několik zásadních problémů patrně právních:

do třiceti dnů může znamenat, že 45. den již mám smůlu, protože i před policií tento právní odborník řekl „do třiceti dnů“ !
staré ani nové stanovy nic o lhůtě, kdy má být zápis k dispozici neříkají a advokát si v jím vyhrocené situaci vymýšlel blábol, aby něco říkal
platnost nových stanov jsem nechal na poslední chvíli ve shromáždění určit datem jejich zpřístupnění ve veřejně dostupném rejstříku, ale hlava nehlava tlačené hlasování znamená, že nové stanovy již neobsahují původní text, tj.

Zápisy včetně písemných podkladů k jednání shromáždění musí být uschovány u předsedy výboru nebo u pověřeného vlastníka.

Tím se může klidně stát, že pan advokát si nové stanovy vyloží tak, že zápisy nevyžádané do 30-ti dnů klidně může skartovat.

Kdo je přehlasovaný vlastník (legislativní díra) - Nekonečný rébus

Misme — Thu, 12 Jan 2017 12:44:42 +0100

Nevidím rozpor v našich názorech na to, kdo bude rozhodovat, psát rozsudek. Uvádíme oba v úvodu svých příspěvků jinými slovy totéž. To ostatní, co jsem psala, berte jako přihrávku, proto to upozornění o BD. Přihrávku, která možná někomu pomůže ke spojení dvou ganglií, oživení paměťové stopy… můžeme být o krok dál. V tom vidím smysl diskuse. Vy generujete originální pohledy na věc a pro mne je potěšením se s pohledy a názory mimo hlavní proud seznamovat a přemýšlet o nich.

Toho Vrajíka jsem zde uvedla jako veřejně dostupný a publikovaný názor, který se staví k posouzení určité věci odlišně než zastává (možná už jen zastával) profesní kolega Holejšovský. Přijde mi to praktická informace k posouzení reality, v níž žijeme – o to tady jde. Já v situaci, kdy by protistrana argumetovala (proti mému zájmu) názorem JUDr. Holejšovského bych na tvrzení Mgr. Vrajíka neváhala poukázat. Nemohu nic ztratit.

Mne dnes pobavil výrok z dílny jiné právní kapacity, jejíž povídání (mj. právě pro tu odlišnost s hlavním proudem, kterou spatřuji ve srozumitelnosti „právního názoru“, jež, pokud není identický, tak je velice blízký „selskému rozumu“) si čtu ráda, a to: „Já tady nemám podzemní garáže, odkud bych vyjel s tanky a vynutil si to. Soudní rozhodnutí prostě musí prosadit někdo jiný. Je to kapka na kámen, za nějakou dobu ta voda do kamene udělá důlek,“ (pronesl svého času Josef Baxa, když viděl, jak se úřady zuby nehty brání poslechnout nečekaný judikát).

Takže jak vidíme, ani judikáty nejsou spásou.

Kdo je přehlasovaný vlastník (legislativní díra) - Nabyvatel byl v době rozhodování byl vlastníkem

TN — Thu, 12 Jan 2017 12:39:19 +0100

Tohle je právě problém.

21.9. podáte návrh na vklad vlastnického práva.

12.10. se koná shromáždění.

13.10. je povolen vklad.

Jenže v určitých případech nemusí být vklad povolen, řízení může být zastaveno či přerušeno, např. kvůli chybě v kupní smlouvě. A vklad může být povolen třeba až po dvou třech měsících (např. 20.12.). Také se může stát, že se vlastníkem nestane nikdy, např. na byt naběhne exekuce, nebo prodávající nečekaně zemře, a kupující odstoupí od kupní smlouvy (pak se samozřejmě nestane nabyvatelem a neřešíme přehlasovaného vlastníka) – to uvádím jen jako eventualitu. Nebo od kupní smlouvy neodstoupí a bude se čekat na vyřízení dědického řízení (píšu o reálné situaci, která se mi už stala – v kupní smlouvě byl mou chybou překlep v příjmení, kdyby prodávající zemřel, měl bych docela problém, naštěstí jsme jen zpětvzali návrh na vklad a podali znovu, tím se ale nabytí nemovitosti protáhlo o další měsíc).

Kupující se ovšem stává vlastníkem zpětně ke dni podání návrhu na vklad, vlastníkem tedy bude od 21.9.

A teď pozor! Ke dni konání shromáždění kupující neví jestli se vlastníkem stane! To bude vědět, až když je rozhodnuto o povolení vkladu! A toto datum bude pozdější ve vztahu k datu konání shromáždění!

Kdo je přehlasovaný vlastník (legislativní díra) - Počátek běhu lhůty pro nabyvatele

TN — Thu, 12 Jan 2017 12:25:26 +0100

Magdo, my tu řešíme případy neslušných SVJ. Když nabyvatel požádá neslušné SVJ o zaslání stanov, takové SVJ mu nic nepošle.

A pokud pošle a pošle ty staré stanovy, tak u soudu bude advokát neslušného SVJ tvrdit, že v té obálce byly nové stanovy a že žalobce lže. Dokazujte obsah obálky…

Můj dotaz byl označen jako blábol a Pavel mě obviňuje, že jsem mimo realitu. Já vycházím z osobních a reálných zkušeností, jak se chovají některá SVJ. Nic si nevymýšlím. Vše mám zdokumentováno, protože vedu určité soudní spory. Až budu mít rozsudky, budu je zde postupně zveřejňovat, aby pomohly ostatním vlastníkům. První žaloby jsem podal roku 2015 a 2016, konec řízení očekávám v průběhu 2017 a 2018 (pokud se SVJ neodvolají). Většina žalob se týká stanov a dobrým mravům odporujícím ustanovením (zákaz nahlížení, zákaz plných mocí apod.).

Ale zpět k tématu. Podle mého názoru by se tedy lhůta počítala od zveřejnění ve sbírce listin rejstříkového soudu. Jenže jsou SVJ, která nezakládají nic, ani nové stanovy. Řekněme, že v roce 2016 přijalo SVJ nové stanovy, ale do sbírky je založí až po napomenutí soudem v roce 2018. Začne tedy 3-měsíční lhůta pro nabyvatele běžet v roce 2018? Domnívám se, že zde by se soud přiklonil k zákazu zneužívání práva (§ 8) a vyslovil by se, že nabyvatel se mohl o přijetí stanov dozvědět dříve a měl být aktivní.

Kdo je přehlasovaný vlastník (legislativní díra) - kdo je aktivně legitimován k podání žaloby

Magda3 — Thu, 12 Jan 2017 11:40:40 +0100

TN, domnívám se, že nabyvatel může napadnout rozhodnutí v případě, že v době rozhodování byl vlastníkem. A to i když se čeká na povolení vkladu.

Musí tak učinit do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl. Tato lhůta bude pro každý případ posuzována individuálně. Dovedu si představit, že vlastník požádá výbor o zaslání aktulních stanov. Výbor mu pošle staré stanovy a o nových pomlčí. Pak se dle mého názoru nemůže nikdo dovolávat proti tomuto vlastníkovi ustanovení nových stanov a vlastník může podat žalobu klidně po mnoha měsících, až se o těchto stanovách dozví. Názor JUDr. Holejšovského, že přehlasovaný vlastník je jen ten, kdo hlasoval, je dle mého názoru nesprávný a přitažený za vlasy. Nic takového z § 1209 vyvodit nelze už proto, že pokud by měl tu možnost jenom účastník hlasování, nebyla by potřeba věta druhá: kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl. JUDr. Holejšovský se nejspíš rozhodl trestat vlastníky, kterým se nechce na shromáždění. Jsem pro, ale ať se to udělá zákonem a né výkladem soudu.

Nevím, zda se proti nicotným ustanovením musí brojit. Taková ustanovení jakoby ani nebyla. Ale co dělat, když si vlastník není jist a projistotu si to chce nechat potvrdit soudem?

Jinak souhlasím, že nevýhodným, neplatně schváleným a protizákonným ustanovením se po uplynutí lhůty nemáte možnost bránit. Proti starému OZ jde ale o změnu pouze v poslední kategorii (protizákonné ustanovení). I když jde o změnu velmi podstatnou.

Magda

Kdo je přehlasovaný vlastník (legislativní díra) - Napadnutí stanov

anon. — Thu, 12 Jan 2017 10:41:29 +0100

Ano, je to tak. Stanovy lze napadnout kdykoliv, ale ne jako celek a to i po uplynutí 3 měsíční lhůty. Napadnutí stanov jako celku nemá šanci na úspěch.

Kdo je přehlasovaný vlastník (legislativní díra) - Nekonečný rébus

TN — Thu, 12 Jan 2017 10:33:58 +0100

Misme, bohužel u soudu bude psát rozsudek soudce, ne Mgr. Vrajík (který je navíc asi specialistou na pracovní právo http://www.randls.com/…ichal-vrajik , kdežto JUDr. Holejšovský má SVJ v gesci a je v této oblasti uznávanou autoritou).

Souhlasím, že je možné jít přes LZPS, i když někdo už zkoušel ústavní stížnost na přechod dluhů v SVJ a překvapivě neuspěl.

Co se týče stanov, jsem toho názoru, že ty lze napadnout vždy, ale ne jako celek. Je možné podat určovací žalobu, aby soud určil, že konkrétní ustanovení stanov jsou nicotná a že se na ně hledí, jako by nebyla přijata. To je ale jen můj názor, tuším, že zde na portále někdo publikoval názor někoho z Nejvyššího soudu, že na SVJ nelze uplatňovat § 258 a § 245 NOZ, protože SVJ mají svůj speciální paragraf § 1209.

Pak to má druhé úskalí, podle mého úsudku i pokud by šla napadnout nicotná ustanovení (odporující dobrým mravům a kogentním ustanovením NOZ), nelze napadnout ustanovení neplatná či nevýhodná, ta už mohou být prekludována 3 měsíční lhůtou, pokud se nabyvatel o přijatých stanovách dozví opožděně. Nelze také napadnout finančně a věcně nevýhodnou smlouvu, jelikož byla přijata řádně.

Abych to shrnul, po uplynutí 3 měsíční lhůty lze tedy tak maximálně brojit proti nicotným ustanovením stanov, ale nelze brojit proti neplatným a nevýhodným ustanovením, a nelze brojit proti smlouvě se správcem.

V mnou citovaném případu je také otázka, zda se bude pro nabyvatele počítat 3 měsíční lhůta od data konání schůze (12.10.), nebo od data zveřejnění ve sbírce listin (13.12.).

Kdo je přehlasovaný vlastník (legislativní díra) - Pře/nepře/hlasovaný ne/vlastník

Misme — Thu, 12 Jan 2017 08:48:00 +0100

TN, ty Vaše rébusy. Osobně si myslím, že ať už tady napíšeme cokoliv, je to jedno, rozhodovat bude někdo jiný. Nevím, zda jste zaregistroval, že včera jste mě vyprovokoval svým příspěvkem také k akci, tak jsem nejdřív vyhrabala rozsudek NS 22 Cdo 1423/2009. A po reakci Magdy jsem byla akční dále a objevila titul Judikatura Nejvyššího soudu z pohledu nového občanského zákoníku a zákona o obchodních korporacích, ISBN 978–80–7263–846–8, Mgr. Michal Vrajík, nakladatelství ANAG, 2014. Autor se při komentování uvedeného rozsudku zaštiťuje argumentací přímo v něm uvedenou, která se odvolává na Listinu základních práv a svobod a (autor) oponuje též dříve publikovanému názoru JUDr. Holejšovského uvedenému v publ. Zákon o vlastnictví bytů, 2011, C. H. Beck (ten jste uváděl tuším právě Vy).

Shrnuto a podtrženo za mne: V případě Vašeho rébusu pravděpodobně argumentace skončí na jednom ze zákonů nejvyšších, a to Listině základních práv a svobod. Ostatně intuitivně to věrně vystihl Jura, když se podivoval tomu, že vlastník, který nebyl na shromáždění přítomen, by neměl mít právo odhlasovaný nesmysl, zlodějnu či nemravnost napadnout soudně. Zde je potřeba hodnotit i fakt, kdy původní vlastník již pravděpodobně „není zainteresován“ a nový ještě „nemůže být zainteresován“. Jen připomínám, že nejsem SVJ, ale BD, tak jen intuitivně odhaduji, že problémem je zde období čekání na povolení vkladu. Za takovou okolnost nelze žádného z obou vlastníků (nového či původního) trestat.

Kdo je přehlasovaný vlastník (legislativní díra) - kdo je prehlasovany vlastnik

Magda3 — Thu, 12 Jan 2017 08:27:51 +0100

TN, já se domnívám, že by nový vlastník mohl stanovy napadnout. Ale nikoli jako přehlasovaný vlastník. Nenapadal by tedy usnesení shromáždění, jak to dělám já. Musel by to udělat dle § 80 o.s.ř..

Kdysi jsme to zde diskutovali s lakem:

http://www.portalsvj.cz/…pravni-zajem

Magda

Kdo je přehlasovaný vlastník (legislativní díra) - Podvedený vlastník

Thu, 12 Jan 2017 08:03:32 +0100

je stejný problém. Shromáždění svolané pokoutně bez náležitých podkladů (stanov nového znění) v nevhodném termínu (tradičně před vánoci) odmává cokoliv. Následně dojde k „drobným“ úpravám v přítmí advokátní kanceláře, když by takovéto byly bdělými vlastníky okamžitě napadeny. Nad to může nastat situace, že se někomu ze spůsobu řízení shromáždění udělá nevolno a prostě odejít okamžitě musí (nebude zvracet veřejně), nebo bude „ochrankou“ vynesen mimo jednací prostor (místnost), to jsou všechno situace, kdy je možné zcela idiotsky konstatovat vlastník nebyl přehlasován. To snad ani zákonodárce nemohl myslet vážně. Patrně zde šlo o zájem zvýšit pozornost o projednávané a nedomáhat se soudních rozhodnutí ve věcech, pro něž jsem (jsme) souhlasně před tím hlasovali.

Kdo je přehlasovaný vlastník (legislativní díra)

Thu, 12 Jan 2017 01:23:18 +0100

Mám tu zajímavý námět na přemýšlení k doplnění Magdina případu, ale z jiné strany.

Kupující koupí byt (kupní smlouva).

21.9. jdou prodávající a kupující na katastr a podají návrh na vklad vlastnického práva. 13.10. je rozhodnuto o povolení vkladu.

Dne 12.10. se koná shormáždění SVJ, kde jsou schváleny stanovy odporující NOZ a nevýhodná smlouva se správcem. Převodce se shromáždění neúčastní. Účast je těsně nadpoloviční (50,03 %). Stanovy i smlouva jsou schváleny 100 % přítomných. Stanovy jsou do sbírky listin rejstříkového soudu založeny 13.12.

Je nabyvatel přehlasovaným vlastníkem? Domnívám se, že není.

Může se tedy bránit proti stanovám, jež obsahují NOZu odporující a dobré mravy porušující ustanovení, a proti finančně i věcně nevýhodné smlouvě? Žalobou asi ne, protože nenaplňuje dikci § 1209 NOZ. Jeví se mi to jako legislativní díra.

Převodce se shromáždění neúčastnil, důvod není důležitý. Záležitost by ale mohlo značně zkomplikovat, pokud by převodce neobdržel pozvánku. Pak se domnívám, že by se šance nabyvatele na soudní napadnutí shromáždění mohla zvýšit. Ale jistý si tím nejsem.