Portál společenství vlastníků jednotek - nebytové prostory v SVJ - Comments

nebytové prostory v SVJ - změna prohlášení 2

Olda. — Sat, 01 Oct 2016 19:34:46 +0200

No to nevím, zda lze jednoduše obhájit takovou změnu prohlášení na katastru se zdůvodněním smyslu užívání tak velkých prostor jako společných částí domu a vliv takové změny zhlediska daňového vůbec nevím jak by bylo možné řešit.

Nehledě na to, tazatel s Pavlem diskutovali o převodu nebytových jednotek ne všem vlastníkům, ale pouze členům družstva. A tím vašim postupem změny nebytových jednotek na společné části domu by podíl na společných částech měli všichni vlastníci, nikoliv jen někteří (družstevníci).

nebytové prostory v SVJ - změna prohlášení

Taisa — Fri, 30 Sep 2016 17:20:47 +0200

Dobrý den Oldo! Změnou prohlášení vlastníka je možné nebytové jednotky zcela zrušit. Stanou se součástí společných prostor a budou automaticky ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek.

nebytové prostory v SVJ - Změna prohlášení?

Olda. — Fri, 30 Sep 2016 13:37:26 +0200

Pavle,

rozumím vašemu návrhu ponechat družstvo nebo založit nové družstvo s nebytovými jednotkami.

Ale nerozumím pořád té druhé možnosti, kterou s Johnnyn diskutujete v souvislosti se změnou prohlášení. Změnou prohlášení se nebytové jednotky z družstva na vlastníky nepřevedou. To jedině tím převodem vkladem na katastr.

Můžete mě prosím vysvětlit, jak si představujete vyřešit celou záležitost tou změnou prohlášení?

nebytové prostory v SVJ - Prodej jednotek členům družstva

Pavel — Fri, 30 Sep 2016 12:07:19 +0200

Oldo,

uvádíte, že družstvo může převést/prodat nebytové jednotky svým členům. Souhlasím.

Jedná se o kanceláře v Praze 4. Podle sreality.cz se kancelářské plochy prodávají v této lokalitě za 20 až 50 tis/m2. Nevím za kolik byly nebyty pořízeny, záleží na etapě privatizace. V prvních etapách to byly symbolické částky, takže neuvažuji nabývací cenu. Na druhé straně uvažuji prodejní cenu pouze 20 tis/m2. Ale neznám vybavení a stav nebytů.

Kanceláře mají plochu 300 m2, při 20 tis. to dělá 6 mil. Kč. Sazba daně je 19% tj. 1,14 mil. Kč.

K tomu se bude muset zaplatit daň z nabytí nemovitých věcí 4% tj. 240 tis. Kč, je prakticky jedno zda ji zaplatí kupující nebo prodávající, 4% jdou státu.

Družstvu vznikne likvidační zůstatek cca 4,86 mil. Kč. Nevím kolik činí nabývací cena podílu, ale asi nebude velká. Z likvidačního zůstatku se odvádí daň 15% tj. až 0,73 mil. Kč.

Při prodeji tedy odvedete státu cca 1/3 prodejní ceny.

Vzhledem k výše uvedenému jsem napsal to, co jsem napsal.

Hezký den!

Pavel

nebytové prostory v SVJ - Pro Pavla a Johnynn

Olda. — Thu, 29 Sep 2016 22:35:05 +0200

Pavle,

nerozumím, proč do toho pořád mícháte změnu prohlášení vlastníka. Přece jeden vlastník (BD) převádí (prodává) jinému vlastníkovi/vlastníkům své jednotky. Sepíše se převodní smlouva a podá návrh na vklad na katastr, který zapíše nového/nové vlastníky a zapíše jim nové spoluvlastnické podíly. Nevím, co chcete pořád měnit v prohlášení.

Johnnynne,

BD převede 6 nebytových jednotek 45 vlastníkům, kteří pak budou vlastnit každý z těchto 6 nebytů v podílovém spoluvlastníctví. Buď stejným podílem tj. každý ze 45 vlastníků by pak vlastnil 1/45 každé nebytové jednotky, nebo třeba podílem podle podlahové plochy svého bytu tj. vlastníci větších bytů by vlastnili větší podíl na nebytových jednotkách než vlastníci menších bytů (to v případě, že měli vlastníci větších bytů větší majetkový podíl v družstvu). Jak velký spoluvlastnický podíl by každý vlastník na každé nebytové jednotce měl, byste si rozhodli na schůzi družstva.

SVJ do toho vůbec nemontujte, je to čistě na dohodě družstva a 45 vlastníků, kterým by družstvo nebytové jednotky převedlo. SVJ byste akorát oznámili, že jste se stali podílovými spoluvlastníky 6 nebytových jednotek. Zvolily byste si zástupce, který by vás zastupoval na shromáždění jako společný zástupce při hlasování za oněch 6 nebytových jednotek. SVJ byste pak platili příspěvky na správu a zálohy na služby, které předtím platilo družstvo za nebytové jednotky společenství.

Příjem z pronájmu byste si rozdělili mezi těch 45 vlastníků podle zapsaných spoluvlastnických podílů. Zisk každého z vás byste pak zjistili tak, že byste si od příjmu z pronájmu odečetli náklady podle daňového zákona a ten zdanili (přesně nevím jak se příjmy z pronájmu zdaňují, možná je tam možné uplatnit paušál ke zdanění místo odečtení skutečných nákladů). V žádném případě nepřevádějte zisk z pronájmu do tzv. fondu oprav. To by na tom mohli vydělat ti zbylí 4 vlastníci, kteří nebudou spoluvlastníky nebytových jednotek a vy byste stejně museli příjmy z pronájmu zdanit.

K té vaší poznámce, že by se těch 45 vlastniků členů družstva nesešlo a tak by bylo těžké získat jejich souhlas. Pokud byste jim vysvětlil, že se stanou spoluvlastníky 6 nebytových jednotek a předběžně jim spočítal, kolik mohou získat na příjmu z pronájmu, tak by mohli souhlasit všichni. Nemuseli by se snad ani sejít všichni najednou, asi by stačilo podepsat potřebné papíry, to by vám připravil nějaký právník. Možná je asi i varianta dohody, podle které by vlastníci nemající zájem o převod obdrželi od zbylých vlastníků nějaké vyrovnání.

Počítejte ale s tím, že SVJ vám nebude moci zajišťovat pronájem ani provádět za úplatu nějakou správu uvnitř nebytových jednotek. Podle NOZ to už možné není, SVJ nesmí podnikat a pronájem jednotek nepatří do správy domu. SVJ může zajišťovat pouze pronájem společných částí domu, což se na nebytové jednotky nevztahuje. Tak byste si pronájem a případnou správu nebytových jednotek museli zajišťovat sami, nebo si někoho na to najali. O záležitostech týkajících se nebytových jednotek byste si rozhodovali jen vy 45 vlastníků, SVJ by s tím nemělo nic společného, pokud byste neporušovali stanovy. Při rozhodování byste se neřídili „bytovým spoluvlastnictvím“ NOZ, nýbrž podle ustanovení upravujících podílové spoluvlastnictví § 1129 a následující NOZ.

nebytové prostory v SVJ - Nebytové prostory 31

Zita — Thu, 29 Sep 2016 14:16:42 +0200

Pavle, mýlím se, když myslím,že vlastník buď vlastním vkladem, příp. + úvěrem (který splácí) SP/NP zaplatil, tak jsou jeho vlastnictvím ? ((k posouzení to chce přečíst KUPNÍ SMLOUVU A SMLOUVU o převodu bytu do OV)). Došlo ke změně PROHLÁŠENÍ vlastníka (město)? A navíc – spol. prostory se škrtnutím pera nedají změnit na nebytové prostory. K tomu dává souhlas městský stavební úřad + ostatní ....... Status práv.os.-tohoto BD je zajišťování odkupu a úhrady kupní ceny s pozdějším převodem bytů do OV, založení SVJ a následnou likvidací BD – co stanovy BD?

Jak mohlo BD „vyvlastnit“ ony SP/NP vlastníkům v domě (ti zaplatili kupní cenu) a přepsat vlastnictví na BD. Možná, že vlastníci v domě dostali zpět část kupní ceny v hodnotě SP/NP? Schůdnější je přepis na SVJ s advokátem na přesvědčení KÚ a mít to pod jedním účtem a potom bych si s tím,jako účetní, poradila.

Zita

nebytové prostory v SVJ - nebytové prostory

Johnnyn — Thu, 29 Sep 2016 13:29:20 +0200

děkuji. V takovém případě v podstatě nezbývá než nechat takové družstvo nadále „žít“.

přeji hezký den

nebytové prostory v SVJ - 1 schůze / 2 schůze

Taisa — Thu, 29 Sep 2016 10:57:31 +0200

Máte pravdu, správně by měly být 2 schůze zvlášť. Nemyslela jsem, že by měli členové BD zasahovat do dění v SVJ, ani naopak. Ať si udělají 2 schůze nebo 1 schůzi, jak jsou u nich zvyklí. Cesta není tak důležitá, cílem je snížení odměn.

nebytové prostory v SVJ - Správný postup tam , kde jsou jednotky ve vlastnictví jak BD tak

VN — Thu, 29 Sep 2016 10:48:48 +0200

i fyzických osob by měl být následující. Svolá se členská schůze BD , kde se hlasováním určí , kdo zastoupí BD na shromáždění SVJ a jak bude v některých otázkách hlasovat. No a poté se udělá shromáždění SVJ , kam mimo jiné přijde delegovaný zástupce BD , který zde bude jednat dle závěrů členské schůze BD. Samozřejmě , lze to udělat kulantněji. Udělá se v jednom termínu a v jednom prostoru současně shromáždění SVJ a členská schůze BD , kdy se nechá nějaký bod nejprve odhlasovat členy družstva a poté vzápětí delegovaný člen družstva bude v souladu s hlasováním členů BD hlasovat za družstvo v partě vlastníků. Každopádně neplatí , že člen BD může zasahovat do dění v SVJ. Možná tak zprostředkovaně. Je mi jasné , že se to v řadě domů dělá úplně a úplně jinak . Ale to dle mého názoru není správně.

nebytové prostory v SVJ - Nebytové prostory 30

Pavel — Thu, 29 Sep 2016 10:38:50 +0200

Zito,

již to tu psal minimálně VN.

Žádné nové družstvo by se nezakládalo, pouze by se BD přejmenovalo na družstvo a vše by mohlo zůstat při starém (IČ, orgány, účetnictví atd.). Z hlediska administrativy to nejjednodušší. Zda i ekonomicky nevýhodnější musí posoudit tazatel.

Samotný nákup 49 bytů a 6 nebytů financovalo BD z vkladů členů BD nebo z úvěru. Ale to není problém k řešení.

Hezký den!

Pavel

nebytové prostory v SVJ - seškrtání nepřiměřených odměn

Taisa — Thu, 29 Sep 2016 10:37:13 +0200

Píšete, že téměř všichni členové SVJ jsou zároveň členy BD. Tudíž mohou rozhodovat jak o dění v SVJ, tak o dění v BD.

Vám vadí nepřiměřeně vysoké odměny představenstva BD, které je současně výborem SVJ.

Nebylo by tedy jednodušší (než měnit prohlášení vlastníka, prodej nebo převod jednotek), prostě členům výboru/představenstva na příští schůzi odhlasovat radikální snížení odměn?

nebytové prostory v SVJ - aké nebytové prostory 3

anon — Thu, 29 Sep 2016 10:30:27 +0200

Ano „Zita“. já s vámi souhlasím. Taky to tak bylo, byly to společné prostory. Jeden dementní zákon, který schválil náš parlament to šmahem změnil na nebytové prostory a družstvo ze dne na den nemělo dům se společnými prostory ale s nebytovými prostory, bez kterých dům nemohl fungovat. To jste měl(a) vidět, jak rychle to bylo změněno na Katastru. Změnu zpátky šlo udělat pouze soudní cestou. Logiku to nemá, ale řekněte „Zita“, co v této zemi má logiku.

nebytové prostory v SVJ - Jaké nebytové prostory 2

Zita — Thu, 29 Sep 2016 10:16:14 +0200

Sušárny-prádelny-mandl-kočárkárny = toto vše by mělo být vedeno jako společné prostory a při převodu bytů do osobního vlastnictví by součástí převodu byl i podíl bytu na těchto spol.prostorách. ----A k předmětnému paneláku na JM – kdo se podílel při koupi celého domu na finančním krytí kupní ceny = tj. i včetně oněch kanceláří ? Byly kanceláře součástí kupní ceny domu, kdo uhradil cenu nebyt.prostoru ? nepředpokládám že BD, z jakého zdroje by nově zakládané BD vzalo peníze na úhradu kupní ceny NP ?

nebytové prostory v SVJ - Souhlasím s panem Pavlem

VN — Thu, 29 Sep 2016 10:06:42 +0200

Ve vašem případu je možno jít dvěma možnými směry :

Buď bytové družstvo tyto nebytové prostory prodá někomu do osobního vlastnictví. Poté nebude bránit nic zrušení družstva. Nový vlastníci nebytových prostorů se stanou členy SVJ.
Družstvo necháte žít dále. Nemusíte jej rušit , IČ vám zůstane stejné , budete muset možná trochu poopravit předmět podnikání a bytové družstvo přejmenovat například na realitní družstvo. Samozřejmě , kdo bude rozhodovat za kolik se tyto prostory budou pronajímat a kdo o tom bude rozhodovat si můžete určit ve svých stanovách. Takové družstvo bude samozřejmě členem SVJ.

nebytové prostory v SVJ - nebytové prostory

Johnnyn — Thu, 29 Sep 2016 00:42:42 +0200

mockrát děkuji za objasnění. Já spíš uvažuji jaká bude vůle od představenstva BD se snažit aby to všichni podepsali, když to není námět z jejich šuplíku. Takže tak či onak, je to v celku passé a neprůchodné.

nebytové prostory v SVJ - Nebytové prostory 25

Pavel — Thu, 29 Sep 2016 00:35:05 +0200

Ne, souhlasit se změnou prohlášení musí souhlasit všech 49 členů SVJ. Pokud těm 4 nic nedáte, tak asi nebudou nečlenové BD souhlasit. Bude to mít i daňové konsekvence.

Na druhé straně se to nemusí odsouhlasovat na jedné schůzi, ale Prohlášení vlastníka mohou podepisovat postupně. Uvažujte ale, že Vám do toho skočí nějaké dědictví, rozvod, prodej jednotky a máte o zábavu postaráno. :-))

Hezký den!

Pavel

nebytové prostory v SVJ - nebytové prostory

Johnnyn — Thu, 29 Sep 2016 00:25:59 +0200

mou úvahou bylo jistě převádět jen na těch 45,kteří jsou nyní členy BD, že budou muset souhlasit i ti 4 mě nenapadlo, když se jim podíl nezmění. takže na schůzi BD by muselo souhlasit všech 45 členů s tím že se podnikne tento krok narozdíl od toho kdyby to zůstalo v družstvu, kde stačí většina? V tom případě je to totiž neprůchozí, protože u nás se těch 45 členů stejně nesejde…

nebytové prostory v SVJ - Nebytové prostory 23

Pavel — Thu, 29 Sep 2016 00:22:23 +0200

Náklady na zpracování Prohlášení vlastníka nebudou malé, ale budou jednorázové. Ale ke změně prohlášení vlastníka potřebujete souhlas 100% tj. 49 vlastníků. Budou souhlasit i ti 4, kteří nejsou členy BD? Nebo podíly na ně převedete také?

Hezký den!

Pavel

nebytové prostory v SVJ - nebytové prostory

Johnnyn — Thu, 29 Sep 2016 00:14:45 +0200

Dobrý den Pavle,

děkuji za předchozí odpověď

nejjednodušší by jistě bylo ponechat je v družstvu, jak moc finančně náročné je vypracování nového prohlášení vlastníka nedovedu posoudit. Pokud by se však podíly těchto nebytovek převedly na nynější členy BD, o pronájmu těchto prostor by se rozhodovalo hlasováním na schůzi, příjmy z nich by se buďto rozdělily jednotlivým vlastníkům těchto podílů nebo zahrnuly do FO to mi přijde do budoucna naprosto čisté, jednoduché a bez dalších nákladů na představenstvo, účto atd.

ano něco kolem 300m2 to bude, z BD mi bylo sděleno že roční zisk byl naposledy asi 86tis., nicméně BD si vyplácelo na odměnách 100tis. tedy ty + vedení účta, správa atd. je z tohoto již odečteno. A to je především důvod proč bych byl rád aby se toto sloučilo „pod“ SVJ. 100tis. odměny na to, že se v BD starali o pár nebytových prostor mi osobně přijde jako nehoráznost.

nebytové prostory v SVJ - Nebytové prostory 21

Pavel — Thu, 29 Sep 2016 00:06:13 +0200

S tím převodem to nebude tak jednoduché.

Jedná se o 300 m2. Kolik z toho je roční nájem?

Hezký den!

Pavel

nebytové prostory v SVJ - Ano, může je na

anon — Wed, 28 Sep 2016 23:59:24 +0200

Ano, může je na vlastníky převést. Pak se o pronajímání rozhoduje klasicky hlasováním na schůzi. Smlouvu pak může samozřejmě podepsat svj, které pak bude mít příjem a bude platit daně.

nebytové prostory v SVJ - Nebytové prostory 16

Pavel — Wed, 28 Sep 2016 23:58:07 +0200

Johnnyn,

předpokládám, že BD vlastní 4 samostatné jednotky. Potom je to úplně jiný případ, než popisuje anon
pochybuji, že by KN zapsal nákup 4 nebytových jednotek do vlastnictví SVJ. SVJ nesmí podnikat a pro správu 49 bytů 4 kanceláře nepotřebuje
4 jednotky si mohou do podílového spoluvlastnictví koupit stávající členové BD nebo se mohou prodat jiným osobám
změnu Prohlášení vlastníka tak, aby 4 nebyty byly v podílovém spoluvlastnictví (45 či 49 vlastníků?) vidím jako administrativně náročnou a nákladnou
pokud jsou dostatečné příjmy z pronájmu 4 nebytů, tak je možná existence družstva nebytů nejlevnější a nejjednodušší. BD se nemusí rušit a likvidovat, pouze již nebude BD ale bude družstvo.

Hezký den!

Pavel

nebytové prostory v SVJ - nebytové prostory 8

Taisa — Wed, 28 Sep 2016 23:57:12 +0200

Ano, domnívám se, že stačí schválení většinou. Jsou sice nějaké výjimky z hlasovacích kvór v NOZ, ale netýkají se pronájmu společných prostor.

nebytové prostory v SVJ - nebytové prostory 8

Johnnyn — Wed, 28 Sep 2016 23:57:02 +0200

ještě doplním: kouknul jsem se do KN, ano je zde krom bytů 6 vymezených samostatných jednotek. Způsob využití: jiný nebytový prostor

nebytové prostory v SVJ - nebytové prostory 7

Johnnyn — Wed, 28 Sep 2016 23:52:37 +0200

v KN má každý byt 3+1 podíl asi 6644/xy jelikož má BD podíl asi 30000/xy, tak mi to vychází na ten jeden byt který jsem zmiňovat a na nebytové prostory.

Píšete že je BD může prodat podílově jednotlivým vlastníkům, předpokládám, že je může i přímo převést na jednotlivé vlatníky, dříve členy BD. Dejme tomu, že se tak stane a dostanu se opět k původní otázce – kdo pak schvaluje komu, za kolik atd. se pronajmou tyto NP. Stačí schválení většinou hlasů nově majitelů podílů na těchto nebytových prostorech? a dále bych již předpokládal stejný postup jako jste popisoval výše: „SVJ jako správce domu je může pronajmout a na konci roku dostane každý vlastník rozpis, kolik je jeho podíl na příjmu z pronájmu, ten si vlastník zdaní. Tento příjem si buď vyplatíte (není obvyklé – bývají to desetikorunové položky) nebo necháte na účtu SVJ na budoucí opravy.“

nebytové prostory v SVJ - Jaké nebytové prostory

anon — Wed, 28 Sep 2016 23:43:33 +0200

Tak u nás tyto prostory nemůžou vytvářet žádný příjem. Jedná se o bývalou prádelnu, dvě sušárny, kočárkárnu, výměníkovou stanici teplárny, kde dnes máme domovní kotelnu a chodby k místnostem ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek, kde jsou sklepní kóje. Nejsou to samostatné místnosti, jsou to „nebytové prostory“ ve vlastnictví našeho svj. Bývalé sušárny slouží i nadále jako sušárny, do bývalé prádelny si různí řemeslnící skládají materiál, který potřebují k opravám a schůzujeme tam. Nepoužívá se pouze bývalá kočárkárna. O kotelně jsem už psal.

nebytové prostory v SVJ - nebytové prostory 6

Taisa — Wed, 28 Sep 2016 23:41:58 +0200

Pokud opravdu jsou ty Vaše 4 nebytové prostory samostatnými jednotkami (koukněte v katastru na počet jednotek – víte, kolik je v paneláku bytů) tak jsou asi 3 možnosti. Buďto BD nebyty prodá podílově jednotlivým vlastníkům, nebo BD prodá nebyty přímo SVJ (jak píše p. anon) anebo změníte v prohlášení vlastníka nebyty na společné prostory.

nebytové prostory v SVJ - nebytové prostory 5

Johnnyn — Wed, 28 Sep 2016 23:36:49 +0200

Pane Taisa, psal jsem výše :) kopíruji dle KN má vlastnické právo na tomto domě v určitém podílu (do kterého spadají i tyto nebytové prostory)bytové družstvo. To tedy vyplynulo alespoň doufám i z toho co jsem psal, že jsou tyto prostory v BD.

BD zanikne, jelikož už v něm nebude žádný byt. nebytové prostory, které jsou výdělečné (dejme tomu 4 kanceláře) nelze převést přímo na SVJ.

Co s nimi tedy lze udělat? To se opravdu musí vytvořit družstvo nebytových prostor?

Četl jsem tu v nějakém vláknu, kde někdo popisoval že mají nebytové prostory normálně v SVJ (pokud je nemůže vlastnit přímo SVJ, chápu to že je vlastní podíly bývalí členi BD) a že si příjmy z nich započítávají jako zálohy do FO → už z toho mi vyplývá, že lze aby byly NP v SVJ, bez nutnosti zřizování nějakého družstva nebytových prostor.

nebytové prostory v SVJ - nebytové prostory 4

Taisa — Wed, 28 Sep 2016 23:35:18 +0200

Už jste zjistil, zda jsou prostory společné? Pokud jsou, nemusíte dělat nic. Vlastníky společných prostor (všech – ať chodeb, schodišť nebo pronajímaných prostor) budou podílově vlastníci jednotek. SVJ jako správce domu je může pronajmout a na konci roku dostane každý vlastník rozpis, kolik je jeho podíl na příjmu z pronájmu, ten si vlastník zdaní. Tento příjem si buď vyplatíte (není obvyklé – bývají to desetikorunové položky) nebo necháte na účtu SVJ na budoucí opravy.

nebytové prostory v SVJ - nebytové prostory 2

Johnnyn — Wed, 28 Sep 2016 23:30:16 +0200

a u vás se jednalo o nebytové prostory jaké? u nás se jedná o nebytové prostory, které mohou vytvářet určitý příjem (kanceláře například) a kolega níže psal, že by tato možnost nepřipadá v úvahu. Tak opravdu už nevím.

nebytové prostory v SVJ - nebytové prostory

Johnnyn — Wed, 28 Sep 2016 23:27:56 +0200

dle KN má vlastnické právo na tomto domě v určitém podílu (do kterého spadají i tyto nebytové prostory)bytové družstvo. To tedy vyplynulo alespoň doufám i z toho co jsem psal, že jsou tyto prostory v BD.

BD zanikne, jelikož už v něm nebude žádný byt. nebytové prostory, které jsou výdělečné (dejme tomu 4 kanceláře) nelze převést přímo na SVJ.

Co s nimi tedy lze udělat? To se opravdu musí vytvořit družstvo nebytových prostor?

nebytové prostory v SVJ - Nebytové prostory 3

anon — Wed, 28 Sep 2016 23:26:02 +0200

Mínusovači, sděl mi na sebe kontakt, příště se poradíme s tebou. Lidská blbost je bezmezná.

nebytové prostory v SVJ - Nebytové prostory 2

anon — Wed, 28 Sep 2016 23:14:19 +0200

Byli jsem úplně stejný případ. My jsem to řešili tak, že při likvidaci družstva byly nebytové protory (ony to ve skutečnosti žádné nejsou, takto nám je „vytvořil“ jeden hloupý zákon, nejsou to ani samostatné jednotky), takže tyto nebytové prostory BD prodalo SVJ a vlastníkem je SVJ. Je to najinteligentnější a nejrychlejší řešení, pomáhal nám ale při tom právník, který musel přesvědčit Katastr, aby tyto prostory SVJ do vlastnictví zapsal, protože jsou nezbytně nutné ke správě domu. A skutečně tomu tak je, povedlo se. Původně je BD chtělo podílově převést na vlastníka, ale vzhedem k nákladům na smlovy, poplatky za vklad BD od tohoto řešení upustilo, protože vlastníci by to neuhradili, nestálo by jim to za to.

nebytové prostory v SVJ - nebytové prostory

Johnnyn — Wed, 28 Sep 2016 23:13:36 +0200

v SVJ je 49 vlastníků bytů v OV z toho 45 je stále i členy BD, takže o tom co se s nebytovými prostory stane, resp. kam budou převedeny bude rozhodovat těch 45 členů BD na schůzi.

Dejme tedy tomu, že by se rozhodli převést nebytové prostory do SVJ, tak že by se nebytové prostory rozpočítaly mezi těchto 45 členů, udělo by se nové prohlášení vlastníka a v KN by se navýšil podíl na celém domě u každého z těchto 45 členů o podíl na nebytových prostorech.

Kdo tedy pak bude rozhodovat o tom zda se pronajme, komu se pronajme atd.?

Je mi jasné, že pokud by se jednalo o prodej těchto prostor, muselo by s prodejem souhlasit všech 100%, tedy všech 45 vlastníků. Tedy alespoň žiju v tomto přesvědčení. Ale kdo rozhoduje o pronájmu? stačí nadpoloviční většina? nebo lze toto stanovit ve stanovách? Stejně jako se do stanov, alespoň co jsem tu četl, že se příjmy z pronájmu buďto vyplácí nebo jsou převáděny jako zálohy do FO.

Opravdu se omlouvám, pokud se nevyjadřuji v této problematice zcela jasně a správně, ale jak jsem psal v úvodu, přijde mi zbytečné zachovávat družstvo (byť né bytové ale nebytových prostor) a vyplácet tak další odměny, platit za vedení účetnictví atp.

nebytové prostory v SVJ - nebytové prostory 3)

Taisa — Wed, 28 Sep 2016 22:52:03 +0200

Na Vaši poslední otázku: to se dozvíte velmi jednoduše, stačí se podívat na Katastr nemovitostí.

Je to důležité, protože pokud se jedná o společné prostory, tak nic řešit nemusíte – podíly na společných prostorech automaticky mají jednotliví vlastníci.

Podle § 1195 může společenství vlastníků nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku, takže možnost převodu nebytových prostor přímo na právnickou osobu SVJ nepřipadá do úvahy.

nebytové prostory v SVJ - nebytové prostory

Johnnyn — Wed, 28 Sep 2016 22:32:51 +0200

dobře, vezmu to jinak a možná blbě, ale přeci: jedná se o panelový dům na pražském jižním městě, jako všechny se jednalo o obecní vlastnictví, které byly následně zprivatizovány bytovému družstvu, po splacení domu obci došlo k vytvoření SVJ, kdy byly převedeny BJ do OV v BD zůstaly pouze nebytové prostory. A teď znovu k tomu co je pro mne hlavní: Jelikož v BD nezůstanou žádné bytové jednotky se již nemůže jednat o BYTOVÉ družstvo, tedy existují dle mého 3 možnosti: 1)vytvořit družstvo nebytových prostor 2)převést podíly na nebytových prostorech na vlastníky bytů, kteří byli do té doby členy BD 3)převést nebytové prostory přímo na SVJ, jakožto právnickou osobu.

V prvním případě je jasné, že o nájemcích, výplatě příjmů z pronájmu atd. bude rozhodovat představenstvo případně hlasováním členů na schůzi. V druhém případě se na to ptám…? V třetím případě o tom bude opět rozhodovat výbor potažmo hlasováním na schromáždění vlastníků.

Otázka tedy možná spíše zní, jak se v takovém případě postupuje. Co se s nebytovými prostory děje v praxi jiných domů.

Z mého laického pohledu, jsou NP zatím v BD, jehož jsme členy a stejně jako platíme všichni do FO na opravy atd, tak nám náleží část příjmů z pronájmů těch NP a je na nás co dále s nebytovými prostory bude. O čemže se má koneckonců i hlasovat na schůzi, tedy je návrh od představenstva BD, že se založí družstvo nebytových prostor kam budou nebytové prostory převedeny – zda z toho vyplývá že jsou nebytové prostory samostatné jednotky ve vlastnictví BD, nebo se jedná o společné části ve výlučném užívání BD netuším. Toto bych se případně dozvěděl kde? ve stanovách BD?

nebytové prostory v SVJ - nebytové prostory 2)

Taisa — Wed, 28 Sep 2016 22:21:03 +0200

Přesně tak, pokud se jedná o samostatné nebytové jednotky, rozhodnutí je na družstvu. Psal jste, že vlastníci již nejsou družstevníky – potom budou o nebytových prostorech rozhodovat zbývající členové družstva.

nebytové prostory v SVJ - nebytové prostory

Jan77 — Wed, 28 Sep 2016 22:02:12 +0200

Raději nepředpokládejte, ale věc ověřte :)

Pokud jsou to jednotky ve vlastnictví družstva, pak z pohledu SVJ je suverénním rozhodnutím družstva, jak s nimi nakládá, a zda a komu je pronajme. Může je také někomu prodat či převést. Třeba některým členům SVJ (a ti by je pak sle svého uvážení užívali nebo pronajali)

nebytové prostory v SVJ - nebytové prostory

Johnnyn — Wed, 28 Sep 2016 21:52:52 +0200

Dobrý večer, předpokládám že jsou to samostatné jednotky ve vlastnictví BD.

nebytové prostory v SVJ - nebytové prostory

Taisa — Wed, 28 Sep 2016 21:47:54 +0200

Dobrý večer, Honzo, pronajímané nebytové prostory jsou samostatné jednotky ve vlastnictví BD, nebo se jedná o společné části ve výlučném užívání BD?

nebytové prostory v SVJ

Johnnyn — Wed, 28 Sep 2016 21:42:03 +0200

Dobrý den, kolem nebytových prostor jsem tu našel mnohé, ale ne přesně to co by mne zajímalo, tak si dovolím založit nové vlákno a pokusím se zde vylíčit můj dotaz: momentálně jsme SVJ + BD – kde je jeden byt (po neplatiči, který bude prodán) a několik nebytových prostor, které jsou pronajímány. Představa výboru SVJ (současně vykonávají i fci představenstva BD) je taková, že se po prodeji bytové jednotky zruší BD a „změní se“ na družstvo nebytových prostor. Mě se toto příliš nelíbí a raději bych, aby se vše sloučilo pod SVJ. Tzn. Zrušilo by se BD – rozdělily by se veškeré fin. prostředky mezi členy a nebytovky se sloučí pod SVJ. V případě sloučení pod SVJ předpokládám, že by došlo k navýšení podílů na celém domě u všech vlastníků BJ (kteří byli předtím i členy BD) o podíl, který by jim připadl na nebytových prostorech. Otázka zní: Jak se pak rozhoduje o pronájmu těchto prostor? Musí být pro nadpoloviční většina? může schválit výbor? nebo musí být pro 100% vlastníků?

Pokud vím, většina místních paneláků má již pouze SVJ a mít 2 subjekty jen kvůli nebytovkám mi přijde trošku jako kočkopes. (nemluvě o dalších zbytečných výdajích jako je další odměny představenstvu, další účetnictví atd.)

Předem děkuji za odpovědi.

Hezký večer Honza