Portál společenství vlastníků jednotek - Vzniká prohlášením vlastníka SVJ? - Comments

Vzniká prohlášením vlastníka SVJ? - Správa bez vzniku společenství - 3

Kubík — Fri, 27 May 2016 11:20:52 +0200

Ano, jak píšete, můžete navrhnout zakotvit do pravidel pro správu při rozhodování na shromáždění ve všech záležitostech patřící do působnosti schromáždění viz § 1208 schvalovací kvórum souhlas všech vlastníků. Podmíníte tím souhlas s prohlášením. Bez Vašeho souhlasu nemůže být dům rozdělen na jednotky a prohlášení vloženo do katastru nemovitostí.

Když to ostatní odmítnou, tak můžete argumentovat tím, že tedy dům zůstane nerozdělen na jednotky a bude dál v podílovém spoluvlastnictví. Pokud bude chtít některý vlastník prodat svůj spoluvlastnický podíl na domě, může tak učinit podle ustanovení dílu 4 – Spoluvlastnictví oddílu 1 až 4 NOZ.

Vzniká prohlášením vlastníka SVJ? - Správa bez vzniku společenství vlastníků

MartinSrp — Fri, 27 May 2016 09:36:49 +0200

On je trochu problém, že ta část týkající se správy bez vzniku společenství vlastníků je dost obecná a omezená, ty tři paragrafy jsou vlastně nějaké čtyři věty. Ovšem ta část „přiměřeně se použijí ustanovení o shromáždění“, které jsem si předtím nevšiml, asi zásadně mění situaci, podle ní to opravdu vypadá tak, že se bude de facto postupovat, jako kdyby SVJ bylo a tudíž by při rozhodování minimálně o věcech v paragrafu § 1208 rozhodovala většina, tedy nikoliv všichni vlastníci.

O co mi konkrétně jde. Teď, při přípravě toho budoucího prodeje a tohoto nového prohlášení vlastníka mi bylo celkem názorně ukázáno, jak by rozhodování o domě v budoucnu asi mohlo vypadat, kdy se současný spoluvlastník a můj dlouholetý soused vlastně spolčil s tím novým a jednali ve shodě, poměrně překvapivé, na to, že se údajně vůbec neznají :-), proti mým zájmům. A zcela logicky očekávám, že by se to mohlo opakovat. Většina ze tří jsou totiž dva.

Ptám se proto, jak tomuto čelit? Předpokládám, že jedinou, nebo lépe řečeno nejjednodušší cestou je zakotvit do prohlášení vlastníka taková pravidla pro správu, která tomuto zabrání. Tedy rozhodování nikoliv většinou, ale souhlasem všech. Je toto možné?

Vzniká prohlášením vlastníka SVJ? - Správa bez vzniku společenství

Kubík — Thu, 26 May 2016 20:17:58 +0200

Pokud bude dům rozdělen na jednotky, uplatní se „Správa bez vzniku společenství“.

Zásadní rozdíl při takové správě oproti správě při vzniku společenství je v rozdílném ručení za dluhy vzniklé při správě. Za dluhy při „správě bez vzniku společenství“ odpovídají všichni vlastníci solidárně, tj. každý vlastník ručí za celý dluh. Naproti domu u vzniklého (zapsaného do veřejného rejstříku) společenství vlastníků ručí vlastníci podle výše spoluvlastnického podílu.

Správa bez vzniku společenství.

Práva a povinnosti vlastníků upravují § 1175 až 1185 NOZ http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89…
§ 1180 a § 1181 řeší příspěvky na správu domu a zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby).

Správu Vašeho domu upravuje „Správa domu a pozemku“ podle § 1189 a 1190 NOZ http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89… a dále se ve Vašem domě uplatní „Správa bez vzniku společenství“ upravená § 1191 až 1193 NOZ http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89… Podle § 1191 pokud nevzniklo společenství vlastníků, použijí se na správu pravidla určená v „prohlášení“ a pro rozhodování ve věcech správy se přiměřeně použijí ustanovení o shromáždění, k rozhodnutí svolá vlastníky jednotek správce. Kdo se stane správcem a co může správce samostatně činit je popsáno v § 1192.

Z výše uvedeného vyplývá, že se při správě postupuje obdobně jako při správě vzniklého SVJ zapsaného do veřejného rejstříku, ve věcech správy se přiměřeně použijí ustanovení o shromáždění viz § 1206 a následující http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89…
Zvolený správce může samostatně činit, co je nutné k zachování spravovaného majetku, to neplatí pro rozhodování o záležitostech, které podle tohoto zákona náleží do působnosti shromáždění http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89….

Vzniká prohlášením vlastníka SVJ? - Dohoda všech

JaVa — Thu, 26 May 2016 19:25:10 +0200

Vždy je to o dohodě všech majitelů jednotek,zakotvené ve smlouvě,pro případné řešení nenadálých událostí. JaVa

Vzniká prohlášením vlastníka SVJ? - Proč si vše nezajistíte

Ludmila — Thu, 26 May 2016 19:20:24 +0200

Proč si vše nezajistíte „Dohodou o společné správě domu“ – která bude vlastně obsahovat podobné náležitosti jako Stanovy.

Vzniká prohlášením vlastníka SVJ? - Děkuji. Myslím si to

MartinSrp — Thu, 26 May 2016 18:30:31 +0200

Děkuji. Myslím si to taky, proto mě zajímal důvod, proč do toho dobrovolně jít.

Jenom se zeptám, jak v takovém případě, tedy bez SVJ, probíhá domluva mezi vlastníky, myšleno po právní stránce? Je to tak, že se musí dohodnout všichni, tedy s danou změnou, úpravou, souhlasit 100% vlastníků, nebo i tady existuje nějaké kvorum pro odsouhlasení, třeba 2/3?

Jak to bude např. se stanovením odměny pro správce domu, nebo třeba schválením nějaké menší rekonstrukce, stačí v takovém případě, když se dohodnou dva, tedy například správce a druhý vlastník, kdy třetího spolumajitele vynechají?

Vzniká prohlášením vlastníka SVJ? - Prohlášení máme 1)

JaVa — Thu, 26 May 2016 18:00:02 +0200

Pokud nemusíte,tak SVJ nezakládejte.Rozumnější je, se s ostatními vlastníky domluvit,řídit si vše sami a nestrkat hlavu do chomoutu, z kterého není úniku.JaVa

Vzniká prohlášením vlastníka SVJ? - Prohlášení máme

MartinSrp — Thu, 26 May 2016 17:41:26 +0200

Prohlášení máme hotové, opravdu jen takové základní, pouze s vymezením jednotek, společných částí a společných částí s výlučným užíváním. Plus ta pasáž o správě domu, která mne mátla.

SVJ nevznikne, ale zvažte jeho založení.

Můžete mi napsat, jaké by to pro nás mělo výhody, proč si myslíte, že je dobré SJV založit, i když povinnost není?

Vzniká prohlášením vlastníka SVJ? - V paragrafu § 1200

MartinSrp — Thu, 26 May 2016 17:36:15 +0200

V paragrafu § 1200 NOZ, který jste zmínil, jsem se dočetl, co musejí stanovy povinně obsahovat, takže to rozhodně nemůže být jen prosté vypsání několika bodů, týkajících se správy domu. To je přesně to, co jsem potřeboval vědět, velice Vám děkuji za odpověď a správné nasměrování.

Vzniká prohlášením vlastníka SVJ? - Vzniká prohlášením vlastnika SVJ - 3

Kubík — Thu, 26 May 2016 14:02:42 +0200

Napsal jste:
„Je mi jasné, že povinnost jeho založení není, nevzniká 5 jednotek, jen úplně nerozumím té pasáži o vzniku SVJ přijetím jeho stanov v prohlášení.“

Dle § 1168 odst. 2 se v prohlášení skutečně uvádějí náležitosti stanov, ale platí to jen pro případ, má-li rozdělením vzniknout alespoň pět jednotek, což není Váš případ. Proto náležitosti stanov do prohlášení uvádět nemusíte.

I kdyby jste náležitosti stanov do prohlášení uvedli (např. byste uvažovali o dobrovolném založení SVJ), tak by SVJ nevzniklo, ale bylo by pouze založeno viz § 1200 NOZ. SVJ by pak vzniklo až zápisem do veřejného rejstříku viz § 1204 NOZ.

Tzn., že po rozdělení domu na jednotky „prohlášením“ v něm náležitosti stanov uvádět nemusíte a správa Vašeho domu a pozemku se bude řídit podle části „Správa bez vzniku společenství“ viz § 1191 až 1193 NOZ. I kdyby jste náležitosti stanov do prohlášení uvedli, řídili byste se také podle uvedené části „Správa bez vzniku společenství“ a neměli byste povinnost, zapsat SVJ do veřejného rejstříku (povinnost zápisu do veřejného rejstříku nevzniká v domě, kde je méně než pět jednotek). SVJ by sice bylo založené (uvedením stanov do prohlášení), ale nevzniklo by, protože byste jej nezapsali do veřejného rejstříku a nemuseli byste se tedy řídit částí „Společenství vlastníků jednotek“ viz. § 1194 a následující.

Vzniká prohlášením vlastníka SVJ? - Odkud jste? Máte již

Topol — Thu, 26 May 2016 13:56:40 +0200

Odkud jste? Máte již prohlášení hotové? SVJ nevznikne, ale zvažte jeho založení.

Vzniká prohlášením vlastníka SVJ? - podepisování Prohlášení vlastníka

MartinSrp — Thu, 26 May 2016 11:50:34 +0200

Děkuji za reakci. Prohlášení budeme samozřejmě podepisovat my, jakožto současní majitelé nemovitosti, tedy celého domu, právě z důvodu toho, aby následně jeden z majitelů, tedy spoluvlastník, mohl svůj podíl, resp. v té chvíli již svou jednotku, prodat a převést v katastru na nového majitele. To je myslím v pořádku a je to asi nutné, protože naše podíly nejsou rovnocenné. Jde mi pouze o to, jestli ta pasáž v prohlášení vlastníka o správě domu a přispívání na údržbu nemůže být náhodou brána jako stanovy SVJ a nedojde tak k založení SVJ, což nechceme.

Nedorozumění s „katastrem SVJ“ vzniklo mým krkolomným použitím češtiny, ta věta měla znít: „Můj dotaz zní, vznikne SJV podepsáním a uložením nového prohlášení vlastníka na katastru?“

Vzniká prohlášením vlastníka SVJ? - podepisování Prhlášení vlastníka

anon. — Thu, 26 May 2016 11:02:59 +0200

Další výmysl s podepisováním. Kdo by to Prohlášení podle vás měl podepisovat. Prohlášení vlastníka vytváří původní vlastník budovy. Součástí Prohlášení nejsou stanovy. Stanovy jsou závazná smlouva mezi SVJ a vlastníky jednotek, obsahují pravidla pro správu domu,stručně řečeno, povinnosti a práva vlastníků a povinnosti a práva společenstvía pravidla pro přispívání. Pravidla pro přispívání můžou být i součástí Prohlášení. Nic takového jako katastr svj neexistuje. Existuje Katastr nemovitostí.

Vzniká prohlášením vlastníka SVJ?

Thu, 26 May 2016 08:53:35 +0200

Vlastním byt v domě, kde jsou kromě mého ještě 2 další byty. Do této chvíle nebylo podepsáno a uloženo žádné prohlášení vlastníka, teď je to nutné udělat z důvodu toho, že se jeden byt bude prodávat. Můj dotaz zní, vznikne podepsáním a uložením nového prohlášení vlastníka na katastru SVJ? Je mi jasné, že povinnost jeho založení není, nevzniká 5 jednotek, jen úplně nerozumím té pasáži o vzniku SVJ přijetím jeho stanov v prohlášení. Chápu správně, že by SVJ vzniklo, kdyby v tom prohlášení byly zároveň zakotveny i stanovy SVJ? A pokud ano, jak by musely vypadat? Předpokládám, že se za stanovy nedá považovat pasáž o správě společných částí domu. Předem děkuji za odpověď.