Portál společenství vlastníků jednotek - Jak změnit váhu hlasů - Comments

Jak změnit váhu hlasů - 256m2 garáž

Garáž — Fri, 06 May 2016 10:18:04 +0200

Těch 256 m2 bude nejspíš garáž…

Jak změnit váhu hlasů - Tvrdíte dům o celkové ploše bytů 655212,7 m2...

Měřil Byt — Fri, 06 May 2016 09:55:49 +0200

„podle spoluvlastnických podílů 2563/6552127“

To podle zavedené praxe (a 366/2013 Sb. § 3 odst. 4) znamená byt o ploše 256,3 m² (takto velký byt se jistě najde) v domě o celkové ploše bytů 655212,7 m² – takto velký bytový dům v ČR není.

Jak změnit váhu hlasů - Máte pravdu

je.de. — Thu, 05 May 2016 23:22:16 +0200

Přesně tak je to u nás, panelák o 100 bytech a stejné byty, když se ale při privatizaci měřilo, tak se ve stejných bytech naměřilo jednou 53,5 m2, v jiném patře 53,1 m2 apod., přitom byty jsou pod sebou.

To sčítání je opravdu na palici. Kvůli tomu jsme na schůzi o půl hodiny déle, a lidé pak už začínají odcházet, protože nemají nervy čekat do konce schůze. Loni jsme museli schůzi ukončit, protože podíly klesly pod 50 % (49,8 %)

Jak změnit váhu hlasů - Garáže

ivanq — Thu, 05 May 2016 19:28:26 +0200

Vidím skrytý problém v těch garážích. Metr čtvereční garáže může mít úplně jiné požadavky na správu domu než metr čtvereční bytu. To může vést k problémům nař. při zpracování Reserve Study.

Jak změnit váhu hlasů - Podíl na společných částech 2

Thu, 05 May 2016 19:10:25 +0200

„Vidím ale skrytý problém v těch garážích. Ve vašem SVJ jsou vlastníci, kteří vlastní garáž a zároveň nevlastní byt?“

Ten poslední odstavec je nesmyslný. S tématem to nemá nic společného.

Jak změnit váhu hlasů - Podíl na společných částech

ivanq — Thu, 05 May 2016 19:02:49 +0200

Chcete zavést neobvyklý způsob, který vám může působit problémy. Navrhuji jednodušší způsob, který je často používaný a z hlediska NOZ a katastru bezproblémový.

Podstata navrhovaného způsobu je v tom, že každému vlastníku přiřadíte tolik hlasů, kolik m2 má podlahová plocha jeho bytu. Potom platí, že se sčítají m2 a nic se nedělí. Když se dostaví víc než polovina m2, je shromáždění schopné se usnášet.

Vidím ale skrytý problém v těch garážích. Ve vašem SVJ jsou vlastníci, kteří vlastní garáž a zároveň nevlastní byt?

Jak změnit váhu hlasů - § 1206 je kogentní 3

Thu, 05 May 2016 18:54:40 +0200

Jsem právní laik, ale tu kogentnost tam tedy nevidím.

Předpokládám, že u tazatele jsou např. byty 3+kk všechny plus minus stejné. Okometricky žádný rozdíl vidět není, jen přeměřením se liší o desetiny nebo max. o jednotky m². Tak proč striktně rozlišovat, že jeden má 2563/6552127 a druhý 2565/6552127.

Je samozřejmé, že i malý rozdíl může hrát zásadní roli při hlasování, může hlasování rozhodnout. Ale to je víceméně nahodilé, když pro návrh hlasuje nebo nehlasuje zrovna ten, kdo má o desetinu větší byt. Ty byty jsou v širokém smyslu rovnocenné.

Já to znám z paneláku, kde jsem bydlel. Tam byly byty 3+1/L (cca 72 m²) a 2+kk (cca 44 m²), celkem skoro 100 bytů. Ty byty byly jeden jako druhý, ale přesto se lišily v desetinách m². Při hlasování musel každý hlásit číslo bytu, pak nechali udělat takové plácačky s číslem. Každé hlasování i o pitomosti trvalo neúměrně dlouho. Přitom by bylo zcela vyhovující spočítat počet velkých a malých bytů hlasujících pro návrh.

Jak změnit váhu hlasů - Stanovy platí, nejsou-li v rozporu s donucujícími ustanoveními

Ing. — Thu, 05 May 2016 18:10:39 +0200

„co máme ve stanovách, to platí, byť by se jednalo o sebevětší blbost?“

Co máte ve stanovách, to platí, pokud to není v rozporu s donucujícími ustanoveními. Která ustanovení jsou donucující, se neví.

Jak změnit váhu hlasů - Sčítání hlasů 4

Thu, 05 May 2016 17:48:53 +0200

Na jednoduchém příkladu jste ukázal, že umíte sčítat zlomky. Předpokládám, že v tazatelově případě je nejmenší společný jmenovatel roven 6552127. Každý čitatel je jiný, jmenovatel stejný. Nemám tušení jak by to jinak sčítali, jinak než vy, tj. sčítáním čitatelů (= počet hlasů jednotlivých vlastníků).

Trochu se to dá vylepšit tím, že si předem stanovíte, kolik potřebujete hlasů, např. pro nadpoloviční většinu všech hlasů potřebujete alespoň 3276064 hlasů, protože 3276064/6552127 je větší než 1/2.

Ale to jsou triviality. Nic zásadního s tím neuděláte.

Myslím, že tazatel chtěl zjednodušení v tom smyslu, že všechny jednotky stejného typu budou mít stejnou váhu hlasu. To by bylo výrazné zjednodušení. Pak by stačilo spočítat počet velkých bytů, garsonek a garáží hlasujících pro návrh. Na schůzi by si mohli sednou do tří oddělených skupin. Sčítání hlasů by pak byl fofr.

Jak změnit váhu hlasů - Zdánlivá přesnost

Ing. — Thu, 05 May 2016 17:44:27 +0200

„podle spoluvlastnických podílů 2563/6552127“

Zákonodárci tady zjevně nedochází, že počítat s takto vysokou přesností postrádá rozumný smysl a ani není možné s takovouto přesností plochu bytu změřit. K výskytu false precision dochází při výpočtu z méně přesných hodnost. Za daného stavu věcí s tím nelze mnoho dělat (leda se zeptat na ČÚZK, s jakou přesností jsou ochotni spoluvlastnický podíl zapsat).

Člověku s průměrným rozumem by věc měla být jasná.

Jak změnit váhu hlasů - Sčítání hlasů 3

Kubík — Thu, 05 May 2016 17:02:25 +0200

Na příkladu jstem to ukázal. Poměr bude 1 : 2 : 3.

Jak změnit váhu hlasů - Ach jo § 1206

je.de. — Thu, 05 May 2016 14:08:22 +0200

Hm, to ne, to je na prd. Úplně na prd. :-( Ale děkuji za vysvětlení, nedopustíme se trestuhodného znásilnění zákona skrz stanovy. I když vlastníci by si změnu způsobu sčítání hlasů docela přáli. Mimochodem neplatí, že stanovy jsou platné a že soud nemůže zasahovat do vnitřních poměrů právnické osoby? Tedy co máme ve stanovách, to platí, byť by se jednalo o sebevětší blbost?

Jak změnit váhu hlasů - § 1206 je kogentní

Pavel — Thu, 05 May 2016 13:58:16 +0200

Pražák v Bytové spoluvlastnictví, LEGES, 2014 na str. 179 uvádí: „Z povahy tohoto ustanovení vyplývá, že se od něj nelze odchýlit, s výjimkou určení vyššího počtu hlasů pro konkrétní přijetí usnesení.“

Hezký den!

Pavel

Jak změnit váhu hlasů - § 1206

anon — Thu, 05 May 2016 13:47:31 +0200

z opatrnosti dovozuji přes § 978 OZ, že se jedná o kogentní ustanovení

Jak změnit váhu hlasů - § 1206 - 2

tristone — Thu, 05 May 2016 13:43:31 +0200

Nikdy jsem neviděl v žádném zákoně ani paragrafu nic, co by nasvědčovalo tomu, že § 1206 je pouze dispozitivní. Takže jeho změnu za pomoci stanov bych neriskoval.

Přes změnu podílů v Prohlášení je to čisté. Ovšem bylo by nutné pořešit i výši příspěvků na správu, rozúčtování služeb a podobně.

Jak změnit váhu hlasů - Program pro přípravu

ttttr — Thu, 05 May 2016 13:36:39 +0200

Program pro přípravu schůze shromáždění. Vlevo banner.

Váše uprava hlasování nepřipadá v úvahu dle NOZ.

Jak změnit váhu hlasů - § 1206

je.de. — Thu, 05 May 2016 13:36:09 +0200

Nerozumím, my přece neměníme společné části, ani neměníme podíly vlastníků na společných částech, ty zůstanou v katastru stejné.

My chceme jen stanovami změnit § 1206

(1) Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek. Každý z nich má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech

Chceme dát do stanov, že vlastník má počet hlasů jinak.

Otázka je, jestli je §1206 kogentní nebo dispozitivní

Jak změnit váhu hlasů - Sčítání hlasů 2

Thu, 05 May 2016 13:33:04 +0200

Vždyť vy jen popisujete, jak se sčítají zlomky. Tazatel to ale chce radikálně zjednodušit (2 : 1 : 0,5).

Jak změnit váhu hlasů - Váha hlasů

anon — Thu, 05 May 2016 12:32:55 +0200

a k tomu je třeba změnit prohlášení vlastníka dle § 1169 OZ

§ 1169 Změna prohlášení (1) Vlastníci jednotek mohou prohlášení změnit. Je-li jednotka zatížena, lze prohlášení změnit s předchozím souhlasem osoby oprávněné z věcného práva. (2) Ke změně prohlášení se vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě. Účinnosti dohoda nabývá, pokud s ní v písemné formě souhlasí vlastníci jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení, a to i když nejsou stranami dohody.

Jak změnit váhu hlasů - Váha hlasů

anon — Thu, 05 May 2016 12:26:26 +0200

OZ toto umožňuje.

§ 1161 Neurčí-li se podíly na společných částech se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu nebo jako stejné, platí, že jsou stanoveny poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě.

je třeba souhlasu všech.

nový majitel buď byt s takto určeným podílem koupí nebo ne. rejstřík nic rozhodně rozporovat nebude, ani katastr.

Jak změnit váhu hlasů - Příklad

Kubík — Thu, 05 May 2016 12:14:25 +0200

Dám kvůli počítání zpaměti jednoduchý příklad.

Byty s podíly 1/6, 1/3, 1/2

Převedeme na nejmenšího společného jmenovatele tj. 6. Pak budou zlomky vypadat následovně 1/6, 2/6, 3/6.

Při hlasování se započte prvnímu bytu 1 hlas, druhému 2 hlasy, třetímu 3 hlasy, celkový počet hlasů 6.

Jak změnit váhu hlasů - Sčítání hlasů

je.de. — Thu, 05 May 2016 11:40:03 +0200

He, můžete více polopaticky, nejlépe na příkladu? Děkuji.

Jak změnit váhu hlasů - Není v rozporu

tristone — Thu, 05 May 2016 11:12:58 +0200

Podle NOZ se taková úprava dá udělat, ale podle mého to za to nestojí.

Upravit prohlášení vlastníka:

§ 1166

(1) Při rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám se uvedou alespoň

údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území,
údaje o jednotce, zejména

pojmenování a označení jednotlivých bytů alespoň číslem a

umístěním s určením účelu užívání,

určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební,

technické nebo uživatelské povaze a s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky,

velikost podílů na společných částech …

Takže takto se dá docílit jiných podílů než podle plochy.

A pak už se podle nich hlasuje:

§ 1206

(1) Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek. Každý z nich má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech; je-li však vlastníkem jednotky společenství vlastníků, k jeho hlasu se nepřihlíží.

Jak změnit váhu hlasů - Sčítání hlasů

Kubík — Thu, 05 May 2016 11:11:15 +0200

Nemusíte sčítat zlomky. Zlomky (spoluvlastnické podíly) převeďte na společného jmenovatele (číslo pod zlomkovou čarou). Nejlépe, když převedete zlomky na nejmenší možný společný jmenovatel. Pak při hlasování sčítáte jen čitatele (čísla nad zlomkovou čarou), které vyjadřují počet hlasů příslušné jednotky. Takto zjištěný součet hlasů pro podělíte celkovým počtem hlasů přítomných vlastniků, který zjistíte součtem čitatelů všech přítomných vlastníků, a tak zjistíte, zda bylo dosaženo potřebné většiny přítomných hlasů.

Jak změnit váhu hlasů - Váha hlasů 2

Zdenek 22 — Thu, 05 May 2016 10:59:18 +0200

Nejde jen o dohodu, pokud by všichni souhlasili, ale i o to, že by se mohli dostat do problémů při podání do Rejstříku, pokud by toto sice dohodnuté, ale nezákonné počítání hlasů Rejstřík rozporoval.

Nehledě k tomu, že jakákoliv dohoda má platnost jen do doby, než ji případný nový vlastník odmítne.

Jak změnit váhu hlasů - Váha hlasů

svjvmt — Thu, 05 May 2016 10:51:05 +0200

Nepočítejte, použijte počítač, stačí sčítat v excelu. Jak se podepisují se odklepnou, jaké zdržování? I kalkulačka je dobrá. To co vás napadlo je v rozporu se zákonem. Ale pokud to nikdo nenapadne, budiž vůle vás.

Jak změnit váhu hlasů

Thu, 05 May 2016 10:41:31 +0200

Už nás moc nebaví počítat hlasy podle spoluvlastnických podílů 2563/6552127 a sčítat zlomky. Vadí to všem, i členům SVJ, protože to zdržuje průběh schůze. V domě máme jen 3 typy jednotek: byty 3+kk, garsonky a garáže. Tak nás napadlo (diskutovali jsme na schůzi a nikdo nevystoupil proti), že bytům 3+kk dáme 2 hlasy, garsonkám 1 hlas a garážím 0,5 hlasu.

Teď je otázka, jak se toto mění. Jestli musíme oběhnout všechny vlastníky a získat jejich podpisy (dohoda spoluvlastníků domu), nebo stačí změnit stanovy, nebo se to musí odhlasovat na shromáždění.

Podíly na společných částech v katastru měnit nechceme, to necháme být, jak to je.