Portál společenství vlastníků jednotek - Hlasování na schůzi SVJ - Comments

Hlasování na schůzi SVJ - Podíl měním

Podíl — Wed, 13 Apr 2016 16:53:20 +0200

Ivanq,

spoluvlastnické (a tím i hlasovací) podíly popsaným způsobem změnit možné není (ačkoli jistě mohou všechny podíly být ve stejné výši).

Hlasování na schůzi SVJ - Pan Chudý a pan Bohatý 1

JaVa — Wed, 13 Apr 2016 16:18:41 +0200

Řekl bych,že pokud vlastníci hlasovali o tom,zda budou zateplovat poměrem : 1 byt= jeden hlas, tak moc velkou chybu neudělali a u soudu by jim to asi prošlo,jelikož získali 100% souhlas všech vlastníků jednotek k tomu,aby se mohla revitalizace(modernizace-zateplení) realizovat.Rozúčtování nákladů na úvěr se pak provede podle velikosti podílu jednotlivých vlastníků jednotek na společných částech domu.JaVa

Hlasování na schůzi SVJ - p.Chudý a p. Bohatý

ivanq — Wed, 13 Apr 2016 16:05:53 +0200

Pane jpinkavo, používám ZSR spolu s § 4 odst. 1 a 2 NOZ při jednání v PÚSČPSN a zastávám následující názor.

Kdyby pan Bohatý měl dvakrát větší byt než pan Chudý, potom by hlas pana Bohatého měl dvakrát větší sílu než hlas pana Chudého. Tato výhoda pro pana Bohatého by ale byla kompenzována tím, že při placení za zateplení by pan Bohatý platil dvakrát víc než pan Chudý. Toto však už neplatí. To platilo před hlasováním, když se v SVJ u paní Jany podíl na společných částech domu určoval podle velikosti bytů (přesněji: podle velikosti podlahové plochy bytů). Hlasováním se ale pan Bohatý s panem Chudým tohoto pravidla zřekli a dohodli se (odhlasovali si), že hlas pana Chudého bude stejně silný jako hlas pana Bohatého. Z toho vyplývá, že až se bude platit za zateplení, budou oba platit stejně. Komu to prospěje?

Vezměme konkrétní i když vymyšlený příklad. Kdyby zateplení stálo 300.000.- Kč, platil by v prvém případě (=před hlasováním) pan Bohatý dvakrát víc, tj. 200.000.- Kč a pan Chudý 100.000.- Kč. Po hlasování ale budou platit oba stejně, tj. každý 150.000.- Kč. Hlasováním teda pan Bohatý vydělá 50.000.- Kč, které naopak pan Chudý prodělá.

Pravdu má pan Kubík, když upozorňuje na to, že hlasováním se změnil podíl vlastníků na společných částech. Podíl se změnil, i když se velikost bytů nezměnila. Ale to není nic zakázaného, když § 1161 NOZ začíná slovy „Neurčí-li se podíly na společných částech se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu nebo jako stejné, platí, že jsou stanoveny poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové ploše všech bytů v domě.“

Je-li pravda (jak píše pan jpinkava), že vlastníci „pouze rozhodli hlasovat o tom zda se provede rekonstrukce (zateplení) způsobem 1vl.bj=1hlas,“ potom se jedná o chybné hlasování následkem omylu. To by mohl být dobrý důvod pro revokaci usnesení a pro nové hlasování (např. metodou per rollam, jestli to stanovy dovolují).

S pozdravem, opět bez záruky, Ivanq.

Hlasování na schůzi SVJ - Zateplení

Kubík — Wed, 13 Apr 2016 12:01:00 +0200

Jar proberte se,

pouze tazatelku matete. V § 1189 NOZ máte jasně popsáno, co správa domu a pozemku zahrnuje. Zateplení tam jednoznačně patří. A v § 1208 v odst. f/7 máte jasně uvedeno, že do působnosti shromáždění patří rozhodování nejen o stavebních opravách, nýbrž také o stavebních úpravách.

Hlasování na schůzi SVJ - Zateplení - podíl na úhradě

Jar — Wed, 13 Apr 2016 00:31:09 +0200

Myslím, že zateplení není ani údržba ani oprava, takže je potřeba si zjistit, zda do toho má SVJ strkat nos. Zbytek viz spoluvlastnictví, tak asi. Vypočítal Vám někdo, jaké skutečné úspory zateplení přinese?

Hlasování na schůzi SVJ - Soudní spor a šachová hra

ivanq — Tue, 12 Apr 2016 21:42:51 +0200

Pane Kubíku, soudní spor je jako šachová hra. Seberete soupeři střelce a on vám dá šach. Vy krále přikryjete dámou a dáte mu mat. Kdybychom stáli proti sobě před soudem, byla by Vaše odpověď silným úderem. Ale o konečném výsledku by nakonec rozhodl nezávislý soud. Proto ta poznámka „bez záruky“. Podle mne by šlo situaci napravit buď svoláním nového zasedání shromáždění a předchozí usnesení revokovat, nebo odvoláním se k soudu. Chtělo by to ale dobrého právníka a naděje by nebyla 100 %-ní. S pozdravem Ivanq.

Hlasování na schůzi SVJ - Podíl na společných částech a zateplení 2

jpinkava — Tue, 12 Apr 2016 21:11:13 +0200

ještě že jste připojil poslední větu … oni přece nehlasovali o rozúčtování, to asi zůstane jak je obvyklé tedy dle podílů – oni se pouze rozhodli hlasovat o tom zda se provede rekonstrukce (zateplení) způsobem 1vl.bj=1hlas,

chápu to tak, že vlastníci nikoli SVJ rozhodovali o svém majetku

(podobně jako u vydání stav. povolení se žádal souhlas dotčených vlastníků a neřešily se se „podíly“).
Pak shromáždění v usnesení uloží (výboru)SVJ zahájit realizaci.
Znovu si dovolím připomenout, že dotaz byl, zda je to „přípustné“ – dle mého názoru ANO, (není to zakázáno, zkusme používat také „ZSR“ ne jen právní konstrukce)

bože, co tady z té diskuse ještě vypadne …

Hlasování na schůzi SVJ - Hlasování, podíly

svjvmt — Tue, 12 Apr 2016 21:05:18 +0200

Podíly máte jistě v Prohlášení vlastníka, nebo se podívejte na katastr. Ostatně jak víte, tak i zákon požaduje dle podílů.

Hlasování na schůzi SVJ - Podíl na společných částech a zateplení

Kubík — Tue, 12 Apr 2016 20:52:13 +0200

Pane ivang,

nemůžete jen tak najednou hlasováním na shromáždění změnit spoluvlastnické podíly na společných částech. To by přece vyžadovalo podle NOZ změnu prohlášení vlastníka, která vyžaduje podle odst. 2 § 1169 odst. 2 písemnou dohodu dotčených vlastníků tj. v tomto případě dohodu všech.

Kromě toho jste napsal, že „Shromáždění vašeho SVJ rozhodlo všemi hlasy v souladu se zákonem“ ačkoli v úvodním dotaze se hovoří pouze o souhlasu všech přítomných, to nemusí znamenat souhlas všech (nemuseli být všichni přítomni).

Hlasování na schůzi SVJ - Podíl na společných částech a zateplení

ivanq — Tue, 12 Apr 2016 20:26:01 +0200

Vážená paní Jano,

při hlasování má každý vlastník tolik hlasů, jak velký je jeho podíl na společných částech. To platí pro všechna SVJ. Čertovo kopýtko ale spočívá v tom, jak se tento podíl počítá. Existují totiž různé odlišné způsoby.

Většina SVJ dává přednost výpočtu vlastníkova podílu na společných částech podle velikosti podlahové plochy bytu; čím větší byt, tím větší podíl na společných částech a tím větší síla hlasu při hlasování.

To ale nemusí být vždycky pravda. Podíl vlastníka na společných částech se může stanovit též jinak, např. se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu, nebo jako stejné (jak rozhodla vaše schůze – shromáždění).

Z toho plyne, že není co řešit, protože Shromáždění vašeho SVJ rozhodlo všemi hlasy v souladu se zákonem.

Přesto stojí zato vstoupit na tenký led spekulace a podívat se na stejný problém jinýma očima. Kdo měl zájem na tom, aby se ve vašem případě změnil způsob určení podílu vlastníka na společných částech? Vlastník s velkým bytem měl při dřívějším způsobu určení podílu na společných částech větší váhu hlasu než vlastník s malým bytem. Tato „výhoda“ vlastníků velkého bytu byla vyvážena „nevýhodou“ – vlastník velkého bytu přispíval na správu domu víc než vlastník malého bytu. Při běžných opravách ten rozdíl nemusel být citlivý.

Teď ale bude SVJ realizovat akci v ceně několika milionů Kč. Postaru by vlastníci velkých bytů museli přispět na zateplení mnohem víc než vlastníci malých bytů. Teď, po odsouhlasení rovnosti hlasů, budou všichni přispívat stejně. Na tom vydělají vlastníci s velkými byty. Hrubým odhadem vlastníci velkých bytů budou platit o cca 30.000.- Kč za byt méně, zatímco vlastníci malých bytů to budou mít o stejnou částku dražší.

Kdyby tuto informaci znali všichni vlastníci před hlasováním, možná by hlasovali jinak.

Bez záruky Ivanq.

Hlasování na schůzi SVJ - Rozhodují vlastníci jednotek na shromáždění

Kubík — Tue, 12 Apr 2016 18:32:12 +0200

Nerozumíte správně. Samozřejmě že rozhodují vlastníci jednotek, a to na shromáždění vlastníků jednotek ve všech věcech, které jsou v působnosti shromáždění dle § 1208 NOZ.

Hlasování na schůzi SVJ - Kdo rozhoduje o správě společné věci?

Čuff — Tue, 12 Apr 2016 16:51:19 +0200

Měl jsem za to, že o správě společné věci rozhodují spoluvlastníci této věci. Podle Vás o správě společné věci spoluvlastníci této věci nerozhodují. Rozumím tomu správně?

Hlasování na schůzi SVJ - hlasování je "neplatné" 5

jpinkava — Tue, 12 Apr 2016 14:05:46 +0200

odpovím Vám stejně, jak víte že nebyli všichni:-), takže zatím v klidu … Navíc se píše, že hlasovali o tom že bude 1bj=1hlas …
K požadavku kdy zákon(stanovy) vyžadovaly souhlas 3/4 všech vlastníků se o podílech nehovořilo … Takže (mi) neříkejte co je a co není pravda – to je pouze Vaše „pravda“. Nebo snad máte patent na rozum? takže opět v klidu
Obecně ale doporučuji o zásadních otázkách (souhlas nesouhlas pořídit podpisový arch tedy „nezpochybnitelné“ vyjádření vlastníků, ale především … věci s vlastníky předjednat a najít řešení, silové přehlasování(o pár hlasů)v tak důležitých věcech může přinést nemalé problémy ..

Hlasování na schůzi SVJ - hlasování je neplatné 4

Kubík — Tue, 12 Apr 2016 13:35:40 +0200

Píšete, že se vlastníci na něčem dohodli. Jak víte, že se dohodli, to by museli být přítomni všichni vlastníci.

Uvádíte, že dřive se nehlasovalo podle podílů, nýbrž že bylo potřeba 3/4 všech. Není to pravda, přes nepřesnost uvedenou v ZoVB se při 3/4 většině rozhodovalo vždy podle podílů. Na tomto výkladu se už dříve ustálily soudní judikáty, v dřívějších diskusích se o tom už vícekrát psalo.

Pokud by nebylo ve stanovách řešeno, že se rozhoduje podle spoluvlastnických podílů odvozených z podlahové plochy(o čemž také pochybuju), tak platí NOZ, a nelze rozhodnutím shromáždění určit jiné hlasování než podle spoluvlastnických podílů.

Jedině dohodou všech by mohly být spoluvlastnické podíly určeny jinak než podle podlahové plochy, a to by muselo být uvedeno v prohlášení vlastníka a ve stanovách.

Otázkou zůstává, zda by byl výsledek hlasování jiný, kdyby se výsledek hlasování spočítal podle spoluvlastnický podílů, než když se započítal za každý byt jeden hlas. Kdyby byl výsledek hlasování v obou případech stejný (splněno kvorum určené stanovami, či NOZ), mohlo by být hlasování platné.

Hlasování na schůzi SVJ - hlasování je neplatné? 3

jpinkava — Tue, 12 Apr 2016 12:22:29 +0200

Kubík nereagoval na neplatnost ani na fakt, že se vlastníci na něčem dohodli. Samozřejmě neznáme program ani účast na shromáždění, ani hlasovací kvora. Rovněž se mi nechce věřit, že jejich stanovách tuto důležitou oblast neřeší – a jen pro úplnost dodávám, že v dřívějším znění bylo třeba souhlasu o opravách … 3/4 všech (tedy nikoliv podle podílů a bylo asi rozumné)… Tedy vyslovit bez těchto znalostí závěr, že hlasování je neplatné je řekněme, ukvapené … A tedy za mně – pokud splňuje i ostatní náležitosti je platné (předpokládám že se hlasovalo i o zateplení …)

Hlasování na schůzi SVJ - v citovaném § 1208

Kubík — Tue, 12 Apr 2016 12:13:21 +0200

Zateplení společných částí domu řeší konkretně § 1208 f/7 – shromáždění rozhoduje „o opravě nebo stavební úpravě společné části, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného“

Hlasování na schůzi SVJ - hlasování je neplatné? 2

Otto — Tue, 12 Apr 2016 12:05:25 +0200

Je vysvětleno v přípsěvku Kubíka.

Hlasování na schůzi SVJ - Správa společné věci ve správě SVJ - SPECIÁLNĚ

Čuff — Tue, 12 Apr 2016 12:03:37 +0200

Pane Kubíku,

kde je upravena „Správa společné věci“ speciálně pro společnou věc ve správě SVJ, jak tvrdíte?

Hlasování na schůzi SVJ - hlasování je neplatné?

jpinkava — Tue, 12 Apr 2016 11:58:52 +0200

z čeho tak usuzujete?

Hlasování na schůzi SVJ - § 1126 nikoli.

Kubík — Tue, 12 Apr 2016 11:54:03 +0200

Pana JaVa,

§ 1126 NOZ z obecných ustanovení o spoluvlastnictví se na bytové spoluvlastnictví nevztahuje, protože bytové spoluvlastnictví obsahuje v této věci speciální úpravu, která má přednost před obecnými ustanoveními o spoluvlastnictví. Tzn. že se uplatní § 1206 NOZ „(1) Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek. Každý z nich má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech; je-li však vlastníkem jednotky společenství vlastníků, k jeho hlasu se nepřihlíží.“ A podle NOZ § 1208 f/7 rozhoduje shromáždění „o opravě nebo stavební úpravě společné části, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného“ Tento názor podtvrdil už i judikát j.č. 25Cm42/2014. Cituji z judikátu: „„Soud žalobce poučil dle § 118a odst. 2 o.s.ř. o jiném právním názoru soudu, dle něhož ust. § 1206 a násl. o.z. jsou ustanoveními speciálními pro SVJ a nelze na ně vztahovat ustanovení obecná týkajících se hlasování spoluvlastníků nemovitostí.“

Hlasování na schůzi SVJ - Hlasování je neplatné.

aaaa — Tue, 12 Apr 2016 11:51:14 +0200

Hlasování je neplatné. Podle podílů musíte.

Hlasování na schůzi SVJ - Z.č. 89/2012 Sb. § 1126 odst.2

JaVa — Tue, 12 Apr 2016 11:08:04 +0200

Při rozhodování o společné věci se hlasy spoluvlastníků počítají podle velikosti jejich podílů.JaVa

Hlasování na schůzi SVJ - hlasování

anon. — Tue, 12 Apr 2016 09:49:15 +0200

Ne, není, hlasuje se podle podílů.

Hlasování na schůzi SVJ

Jana Stará — Tue, 12 Apr 2016 09:41:54 +0200

Dobrý den, prosím o radu. SVJ na své schůzi schvalovalo zateplení panelového domu. Na začátku schůze si odhlasovalo všemi přítomnými, že hlasovat se bude 1 bytová jednotka = 1 byt, bez přihlédnutí k velikosti bytů. Je tento způsob přípustný – není řešeno ve stanovách. Děkuji

Zdravím všechny, co se mi zde snažili pomoci. Pro upřesnění uvádím, že na SVJ nešlo o změnu podílů, pouze o způsob hlasování na této konkrétní schůzi o schválení, zda se bude či nebude zateplení provádět. Stanovy způsob hlasování neupravují a obč.zákoník jej upravuje v §1206, kde říká, že se hlasuje podle podílu. Zároveň obč. zákoník v §1 odst. 2 říká, že pokud to výslovně není zakázáno (což v této oblasti není), mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona, nesmí to porušovat dobré mravy, veřejný pořádek…Hlasování proběhlo naštěstí písemně, takže je možné přepočítat i podle velikosti podílů, spíš i pro příští schůze jsem chtěla mít jistotu, že tento způsob hlasování, který je rychlejší a jednodušší je možné použít. Děkuji