Portál společenství vlastníků jednotek - Správa domů a SVJ před a po NOZ - Comments

Správa domů a SVJ před a po NOZ - A co na to soudy?

svjvmt — Fri, 12 Feb 2016 20:58:11 +0100

A už to nějaký soud řešil, podle jaké normy postupovat?? Jinak jsou to jen dohady.
Není lepší se podřídit OZ a prostě si upravit stanovy, jak OZ umožňuje?
Přečetl jsem si n stanov schválených po r. 2014 a uložených u soudu a je to mišmaš a někdy zvěrstvo, zpatlaniny.

Správa domů a SVJ před a po NOZ - SVJ vzniklé podle zákona

lake — Fri, 12 Feb 2016 20:23:34 +0100

Psal jsem přece o spoluvlastnických právech a povinnostech. Nepsal jsem nic o právech a povinnostech členů právnické osoby.

Jelikož se jedná o jednotky podle dosavadních právních předpisů, nabude právnická osoba po svém vzniku pouze ta oprávnění a ten rozsah právní způsobilosti, kterou měla SVJ(2000) podle dosavadních právních předpisů. Právě proto je v zákonu č. 311/2013 Sb. uvedeno slovo „přiměřeně“. To tam není náhodou.

SVJ vzniklé podle zákona č. 311/2012 Sb. nebude totožné se SVJ(2000), ani se SVJ(2012), samozřejmě. Pokud by vlastníci jednotek(1994) chtěli své SVJ plně přizpůsobit nové právní úpravě, bylo by nutné schválit stanovy všemi vlastníky jednotek, přesně tak, jak to vyžaduje NOZ.

lake

Správa domů a SVJ před a po NOZ - Správa domů a SVJ před a po NOZ 2

Diskutující ... — Fri, 12 Feb 2016 18:52:17 +0100

Pane lake napsal jste:

„Podle § 3063 NOZ se vlastnictví jednotky(1994) podle ZoVB i nadále nabývá podle ZoVB. S vlastnicvtvím jednotky(1994) jsou ovšem nerozlučně spjata spoluvlastnická práva podle ZoVB a spoluvlastnické povinnosti podle ZoVB.“

Podle § 3063 vznikne i po dni nabytí účinnosti NOZ vlastnické právo k dalším jednotkám v tomto domě podle dosavadních právních předpisů, tj ZoVB. Tzn., že na převod vlastnického práva k jednotkám vzniklých před účinností NOZ bude dopadat i nadále ZoVB jednak z hlediska předmětu převodu vlastnického práva (budou převáděny jednotky vymezené podle ZoVB), jednak z hlediska povinných náležitostí smlouvy stanovených zákonem o vlastnictví bytů (pokud jde o označení předmětu převodu a další náležitosti předepisované v § 6 zákona o vlastnictví bytů).

Tzn,, že v domě s „odloženým vznikem SVJ“ bude správce vykonávat správu podle NOZ § 1191 až § 1193 „Správa bez vzniku společenství“ (nikoliv tedy již podle ZoVB). Práva a povinnosti správce a vlastníků jednotek, týkající se správy domu a pozemku, se tedy budou řídit ustanoveními „bytového spoluvlastnictví“ NOZ s vyjímkou uvedenou v předchozím odstavci (Podle § 3063 …).

A až v takovém domě vznikne SVJ, tak se samozřejmě správa domu bude vykonávat opět podle NOZ „bytového spoluvlastnictví“ tentokrát od § 1194 – Společenství vlastníků.

Správa domů a SVJ před a po NOZ - Správa domů a SVJ před a po NOZ 1

lake — Thu, 11 Feb 2016 19:26:42 +0100

Pane Diskutující,

pletete si dohromady dvě naprosto odlišné věci: správa domu je něco úplně jiného než správa právnické osoby SVJ. Navíc – vy zde píšete jen o případu, kdy žádné SVJ pro dům ještě neexistuje a správu domu zajišťuje původní družstvo.

Snad Vám uniklo, že zákon č. 311/2013 Sb. je lex specialis. Upravuje pouze jednu velmi speciální část správy cizího majetku. Nemá to nic společného s právním postavením právnických osob SVJ(2000), které vznikly do 31.12.2013.

Stav podle zákona č. 311/2013 Sb. je tento: Původní družstvo bylo do 31.12.2013 nepochybně správcem cizího majetku podle ZoVB (viz § 9 odst. 4 ZoVB). Ode dne 1.1.2014 je i nadále správcem cizího majetku, přičemž se nepostupuje ani podle ZoVB, ani podle NOZ, nýbrž se příslušná ustanovení NOZ použijí pouze přiměřeně.

Pročpak se ustanovení § 1191 až 1193 NOZ nepoužijí plně? Co tomu brání?

Inu, vždyť to zde stále píšu: Podle § 3063 NOZ se vlastnictví jednotky(1994) podle ZoVB i nadále nabývá podle ZoVB. S vlastnicvtvím jednotky(1994) jsou ovšem nerozlučně spjata spoluvlastnická práva podle ZoVB a spoluvlastnické povinnosti podle ZoVB.

To nelze okecat, vymazat, zapřít, zalhat.

Proto se tedy ustanovení § 1191 až 1193 NOZ nepoužijí plně, nýbrž pouze „přiměřeně“. Nepřekročitelnou hranicí je odlišná definice spoluvlastnických práv a odlišná definice jednotky(1994) ve srovnání s jednotkou(2012).
---------------------------------------------------------------------------

Mimochodem, kdyby v NOZ bylo obdobné ustanovení pro dosavadní právnické osoby SVJ(2000), jako je § 24 zákona č.311/2013 Sb. pro družstva, šlo by právě o to chybějící přechodové ustanovení, které profesor Eliáš zapomněl do NOZ přidat. NOZ však nic takového neobsahuje, takže právní poměry v SVJ(2000) se i nadále řídí stanovami SVJ(2000). Neřídí se částí NOZ o bytovém spoluvlastnictví.

Jak vidíte, sám jste prokázal, že chybějící přechodové ustanovení v NOZ nelze nahradit nějakým mudrováním. Co v NOZ chybí, to tam prostě není.

lake

Správa domů a SVJ před a po NOZ

Thu, 11 Feb 2016 17:04:40 +0100

Lake a např. Magda3 tu dlouhodobě vylučují názor, že se správa domu v domech s jednotkami vzniklými podle ZoVB (a to i v případech, kdy SVJ ještě nevzniklo), řídí podle oddílu 5 – Bytové spoluvlastnictví NOZ. Podle nich se bytové spoluvlastnictví NOZ neuplatní a řídí se nadále podle ZoVB a uplatní se jen obecná ustanovení NOZ.

U SVJ vzniklého po účinnosti NOZ s jednotkami podle ZoVB Lake alespoň připouští, že by se mohlo řídit dle bytového spoluvlastnictví NOZ přiměřeně, Magda ani v tomto případě nepřipouští přiměřené řízení podle bytového spoluvlastnictví NOZ.

Podívejme se nyní, jak je upravena správa v domech a vznik SVJ v případech tzv. „odloženého vzniku“ při správě původním vlastníkem – bytovým družstvem v § 24 zákona č.311/2013 Sb.

§24 odst. 1
„(1) Pokud bytové družstvo uvedené v § 24 odst. 1 a 2 zákona o vlastnictví bytů, které bylo původním vlastníkem budovy, nebo bytové družstvo, které je jeho právním nástupcem, plnilo povinnosti správce podle § 9 zákona o vlastnictví bytů ve znění účinném do 30. června 2000 a jeho spoluvlastnický podíl na společných částech domu se nesnížil ke dni nabytí účinnosti občanského zákoníku na méně než jednu polovinu, je bytové družstvo ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona správcem domu a pozemku; na správu se přiměřeně použijí ustanovení § 1191 až 1193 občanského zákoníku…“

Takže, na správu se použijí ustanovení § 1191 až 1193 NOZ, tj. „Správa bez vzniku společenství“ z části oddílu 5 „Bytové spoluvlastnictví“, nikoliv ZoVB.

Připadá vám to možné pane/ní Lake a Magdo, že úmyslem zákonodárce by mohlo být pro jednu skupinu domů úprava správy podle ZoVB a pro jinou skupinu domů podle zákona č. 311/2013 Sb. úprava správy podle „bytového spoluvlastnictví“ NOZ. Připadá vám taková dvojkolejnost možná?

Nepotvrzuje naopak úprava podle zákona č. 311/2013 to, jaký úmysl měl zákonodárce při správě domů i v NOZ. Tj. stejný postup, podle kterého se úprava v části bytové spoluvlastnictví NOZ použije ve všech případech, tj. jak domů s jednotkami podle ZoVB, tak SVJ vzniklých podle ZoVB, tak domů a SVJ vzniklých podle NOZ?