Portál společenství vlastníků jednotek - Sklepní kóje v novostavbě - definice, co musí splňovat? - Comments

Sklepní kóje v novostavbě - definice, co musí splňovat? - kóje

verun — Fri, 01 Apr 2016 23:00:53 +0200

Sklep – prostor, jehož podlaha se celá nebo z větší části nachází pod úrovní terénu. Od sklepní kóje se liší tím, že jde o samostatnou vyzděnou místnost, zatímco sklepní kóje tvořená např. laťkami není považována za místnost. Do podlahové plochy bytu je započítána plocha bytu plus plocha sklepa (ne sklepní kóje)

Sklepní kóje v novostavbě - definice, co musí splňovat? - Sklep - Sousedi?

Sklepník Kójní — Sun, 27 Mar 2016 21:00:17 +0200

Dobrý den, pane Zazdile, v mojí smlouvě je vtipně uvedeno „sklepní kóje a dále jen sklep“ – zřemě by se to dalo chápat jako záměrné klamání kupujícího. Nicméně po konzultaci s právníkem jsem se dozvěděl, že smlouva kterou jsem podepsal je sestavena tak jako tak nejednoznačně – samozřejmě v můj neprospěch. Není až tak důležité, zda jde o sklep nebo sklepní kóji, podstatné je, že ve smlouvě chybí definice.

K právní povaze věci se raději vyjadřovat nebudu, ale tuším, že sklep je svou povahou místnost, takže bych očekával plnohodnotné stěny i strop.

Zřídil jsem si pro tento účel speciální email – sklepnik.kojni(zavináč)centrum.cz, chci se vyhnout spamu. Pokud byste měl chuť na výměnu informací, ozvěte se. Jako heslo uveďte jména prodejního týmu – očekávám, že v mailu skončí i spousta odpadu. ;)

Budu se celé věci dále věnovat, mám naplánovanou schůzku s vedením developera, a to nejen kvůli sklepní kóji. Osobně se domnívám, že později jako SVJ budeme mít podstatně větší vliv.

Sklepní kóje v novostavbě - definice, co musí splňovat? - Sklep vs sklepni koje

Zazdil Sklepni — Wed, 16 Mar 2016 10:17:53 +0100

Dobry den,

Podle uvedeneho clanku to vypada, ze budeme sousedi a Vy budete bydlet v dome c. 7 a my v dome c. 6 – mame spilecne nebytove prostory (garaz/sklepy) Dival jsem se do smlouvy a u nas se vsude uvadi pouze sklep, ne sklepni koje. Mame sklep hned u parkovaciho stani. Ale stejne jako Vy, resime ze nemame strop, pouze pletivo. Mame v tomto pripade narok na napravu kdyz u nas se uvadi pouze sklep? Nikde jsem nenasel presnou pravni definici sklepa. Diky

Sklepní kóje v novostavbě - definice, co musí splňovat? - Prokážete

Svědek — Sun, 24 Jan 2016 22:01:44 +0100

„co vám developer tvrdil asi nijak neprokážete“

Prokážete svědecky, pokud totéž tvrdil i ostatním.

Sklepní kóje v novostavbě - definice, co musí splňovat? - Kóje a místnost

lake — Sun, 24 Jan 2016 20:55:40 +0100

Nu, co vám developer tvrdil asi nijak neprokážete.
Neexistuje definice kóje, ale existuje definice místnosti. Kóje není místnost, nejde tedy o prostor ohraničený podlahou, stropem a pevnými stěnami a přístupný dveřmi. Víc nevím.

lake

Sklepní kóje v novostavbě - definice, co musí splňovat? - Objednal?

Sklepník Kójní — Sun, 24 Jan 2016 20:14:30 +0100

Neřekl bych, že jsem si něco takového objednal – developer tvrdil, že bude stavba provedena ve stejném standardu, jako předchozí etapy, nebo ve vyšším. Tam u kójí stěny do stropu jsou. Podobných „ale“ je kolem celé věci podstatně víc, ale to na věci jak chápu nic nezmění. Smlouva bohužel pro mě hovoří jasně.

Poslední otázka: existuje tedy nějaká právní definice „sklepní kóje“, kterou může interpretovat i lajk? Vy jste ji napsal(a), ale z čeho vycházíte?

V každém případě děkuji za názor, ať se mi líbí/hodí, nebo ne. ;)

Sklepní kóje v novostavbě - definice, co musí splňovat? - Sklepní kóje

lake — Sun, 24 Jan 2016 20:12:13 +0100

Nemáte šanci.
Kdyby šlo podle smlouvy o místnost, musela by být ohraničena stěnami až do stropu a opatřena dveřmi se zárubněmi. Vy jste si pořídil kóji, což je pouze vymezený prostor uvnitř místnosti. Může být vymezen např. drátěným pletivem, plechovou konstrukcí, laťkami, či zděnými přepážkami, které kóji neuzavírají. Ohraničení nemusí sahat až k podlaze, ani nemusí být vytaženo až ke stropu.
Dostanete přesně to, co jste si objednal.

lake

Sklepní kóje v novostavbě - definice, co musí splňovat? - Zkusím sse zeptat ještě jinak:

Sklepník Kójní — Sun, 24 Jan 2016 19:37:05 +0100

Zkusím se zeptat ještě jinak: Vzhledem k tomu, že smlouva je pokud jde o kóji zcela neurčitá (viz jeden z mých dalších komentářů), má smysl pokračovat v domáhání se spravedlnosti, nebo prostě smlouva nahrává developerovi, který si může „vymyslet“, co dodá jako sklepní kóji? A kde vlastně začít? U právního zástupce, který si této neurčitosti nevšimnul, u soudního znalce v oboru stavebnictví, hledat existující rozsudky? A nebo vše nechat až k projednání v rámci SVJ? Zcela prakticky, až se do bytu nastěhuji, budu potřebovat uskladnit kola, lyže apod., což v současné podobě není možné. I proto se mi čekání na rozhodnutí SVJ příliš nehodí.

Stále doufám, že moje snažení není zbytečné. Musím nicméně sám sobě přiznat, že jsem celou situaci zjevně podcenil. Teď zpětně mi to přijde podobné, jako bych si nechal v autoservisu opravit nabourané dveře na zelené Octávii a explicitně bych jim neřekl, že chci aby mi tam namontovali nové zelené dveře. „Milý pane, to, že jsou dveře fialové nepředstavuje problém – vy jste chtěl nové dveře, ale neříkal jste že musí být zelené!“

Sklepní kóje v novostavbě - definice, co musí splňovat? - Vyzdít ano - ale až jako poslední možnost

Sklepník Kójní — Fri, 22 Jan 2016 17:55:23 +0100

Dobrý den, pane Vyzdile, ano, i k tomu může dojít – ale to je až poslední možnost. Máte pravdu – záleží na pohledu, tato interpretace (chybí zeď) mě nenapadla, díky za ni. Developer spoléhá na to, že se SVJ nebo jednotlivci nebudou bránit, a jelikož podobných praktik využil developer i v mnoha jiných případech, tak se zatím nevzdávám.

Vyzděním nicméně budu zasahovat do prostor, které mi nepatří (nejsem vlastník) – jde o podíl na společném prostoru s výlučným užíváním. Mohlo by se mi stát, že mě SVJ za takovouto akci úplně nepochválí – museli bychom nejdřív společně odsouhlasit, což by ale neměl být problém.

Sklepní kóje v novostavbě - definice, co musí splňovat? - Vyzdít

Vyzdil Až Do Stropu — Fri, 22 Jan 2016 09:00:07 +0100

Pane Kójní,

ačkoli píšete „O tom, že bude kóji chybět strop lze usuzovat jen těžko“, spíše tovypadá, že chybí stěna, resp. její část. Tu bych být Vámi dozdil, sám píšete, že vedení rozvodů na tuto možnost pamatuje.

Sklepní kóje v novostavbě - definice, co musí splňovat? - Bohužel jsem si zřejmě nevymínil

Sklepník Kójní — Fri, 22 Jan 2016 08:52:32 +0100

Doplním tedy to, co je o kóji v SOSB:

"Budoucí kupující má/bude mít, jakožto vlastník Bytové jednotky, výlučné užívací právo ke sklepní kóji č. 7027, o výměře cca 3,8 m2 (dále jen „Sklep“). Budoucí kupující bere na vědomí a souhlasí s tím, že další vlastníci jednotek v Budově budou mít výlučná užívací práva k ostatním sklepům/sklepním kójím v Budově.

Plán s umístěním Sklepu tvoří část přílohy č. 4 této smlouvy, která je její nedílnou součástí." – konec citace

Onen plánek obsahuje pouze náčrt sklepů/sklepních kójí, nic víc. Mohu sem plánek samozřejmě přiložit, nicméně z plánku je patrný pouze půdorys sklepní kóje a to, že by mělo jít o zdivo. O tom, že bude kóji chybět strop lze usuzovat jen těžko.

V plánku je ještě vepsáno, opět cituji: „Nad parkovacími stáními a ve sklepních kójích mohou být umístěny rozvody instalací a ovládací prvky, ke kterým musí být umožněn přístup. Do prostoru parkovacích stání může zasahovat svislé potrubí i kanalizace a k němu příslušné ochranné zámečnické prvky.“ – konec citace

Nad mojí sklepní kójí nejsou žádné výše uvedené prvky, dokonce je to tak, že kabeláž, která je tažena ve sklepní kóji kopíruje vnější půdorys – někdo si dal tu práci, že kabeláž táhnul kolem tak, aby bylo možné vyzdít kóje až do stropu. Fascinující náhoda.

V tomto případě se obávám, že jsem důvěřoval tomu, že „sklepní kóje“ je dostatečná definice. Tedy já – smlouvu jsem nechal prověřit právníkovi, který mi k této definici neposkytnul žádné komentáře. Zřejmě se nabízí obrátit se na něj, aby mi pomohl řešit to, na co mě měl upozornit při revizi, kterou si nechal náležitě zaplatit. Co myslíte?

Sklepní kóje v novostavbě - definice, co musí splňovat? - Sklepní kóje 2

lake — Fri, 22 Jan 2016 08:31:35 +0100

Sklepní kóje musí splňovat všechno to, co jste si vymínil, a máte to výslovně uvedeno ve vaší smlouvě o smlouvě budoucí. Tu smlouvu jste sjednal s developerem před úhradou první rezervační zálohy. Jistě v ní máte veškeré podrobnosti. Jstě je její součástí definice vaší „kóje“ či zjednodušená stavební dokumentace toho, co má být ve sklepě domu zhotoveno za Vašich 70000 Kč.

lake

Sklepní kóje v novostavbě - definice, co musí splňovat?

Thu, 21 Jan 2016 22:11:55 +0100

Dobrý den, Kupuji byt v novostavbě, brzy se stanu členem SVJ. K bytu náleží podíl na společných prostorech a právo na užívání sklepní kóje, která je řešena z mého pohledu nepatřičným způsobem a odráží snahu developera za každou cenu ušetřit na nákladech za stavební materiál. Nevím, jak celou věc se sklepní kójí uchopit, proto prosím o radu nebo případné nasměrování, jak vše řešit. Pominu nyní, že zástupce developera před podpisem smlouvy používal termín sklep, což je zavádějící, a přejdu k věci.

Sklepní kóje je provedena takto:

Velká místnost, ca 10–15 sklepních kójí
Výška stropu cca 4m, vyzděno do 2,5m (zjevně kvůli úspoře materiálu)
Kovové zárubně, plné dveře
Místo stropu kóje betonová výztuž – „síť s oky“ ca 10×10cm", která je přišroubována několika šrouby ke stěnám, lze překonat pomocí lepších štípaček
Od výšky 2,5m do stropu lze tedy po kójích chodit, případně libovolně vytahovat předměty, které se protáhnou zmíněnými oky
Ve smlouvě o smlouvě budoucí je pouze specifikováno, že za ca 70 000 Kč kupuji možnost užívat sklepní kóji, ale není definováno, co je „sklepní kóje“

Můj postoj:

S provedením zásadně nesouhlasím, už z toho důvodu, že v minulých etapách projektu stavěl developer zdi až ke stropu
Prověřoval jsem ca u 7 pojišťoven, zda lze takovouto sklepní kóji pojistit – pojistit ji lze, ale je téměř nemožné dosáhnout plnění, resp. si pojišťovny kladou limity např. max. 10 000 Kč.
Vytažením věcí skrz oka nedojde k překonání žádné překážky, sklepní kóje je nezabezpečena.
Developer dodává kóji, která při nejmenším odporuje běžnému standardu. Do kóje se nedají umístit lepší lyže nebo jízdní kolo (tzn. předměty, které běžně do kóje patří). Navíc ji lze jen obtížně pojistit.

Postoj developera:

Pokud reaguje, pak je dle jeho informací vše v pořádku. Paní jednatelka se vyhýbá schůzce.

Čeho chci dosáhnout, otázky:

Vyzdění do stropu nebo jiného zabezpečení prostoru nejen pro sebe, ale i případné další zájemce z SVJ – toto developer zcela odmítá.
O jaké právní předpisy se mohu v tomto případě opřít?
Je spor s developerem smysluplný? Není to tak, že mám sice pravdu, ale právně je to nepostihnutelné?
Je smysluplné jít s developerem do případného sporu (jakožto SVJ)?

Během výstavby domu jsem ze strany developera zažil mnoho mafiánských tahů, z nichž řadu řešili podobně jak tento problém. Nemíním tedy stahovat kalhoty ještě před brodem – pokud se nikdo neozve, opět vyhraje sprostota nad dobrými mravy. Předem děkuji za rady i názory, klidně i charakteru „kontaktujte tohoto soudního znalce a poraďte se s ním, je opravdu ochotný a nemá rád podobné jednání“.

Sklepník Kójní / Praha