Portál společenství vlastníků jednotek - Jak SVJ účtuje o opravě domu - Comments

Jak SVJ účtuje o opravě domu - Vlastník jednotky se na nákladech úvěru SVJ nepodílí

Pravoslav — Wed, 13 Jan 2016 09:57:05 +0100

Pokud je správně to, co napsal pan Lake, pake je věc jednoduchá. Pan Lake napsal, že splátky úvěru SVJ nejsou nákladem SVJ (a koho jiného tedy?). Vlastník jednotky se podílí na nákladech SVJ. Z toho bezprostředně plyne, že se vlastník jednotky na nákladech úvěru SVJ nepodílí. Správně?

Jak SVJ účtuje o opravě domu - Off topic pro Laka

Jipa1 — Wed, 13 Jan 2016 04:59:10 +0100

Lake, mozna muj predchozi prispevek nepochopite, proto Vam uvedu priklad. Na zahradkarskem portalu se objevi nasledujici prispevek: Zakon stanovi, ze trava na golfovem hristi musi byt modra. A dale pokracuje sahodlouhe pojednani o tom, jak travnik sekat, zalevat, hnojit, bojovat s krtkem, apod. Nasledne se nekdo dotaze, kterypak zakon hovori o modrem porostu mezi jamkami? Dostane se mu odpovedi-jste Off topic, k tomuto tematu si zalozte vlastni diskusi. Dalsi komentar asi neni potrebny. Jipa1

Jak SVJ účtuje o opravě domu - Druha vyzva: doplnte zakon

Jipa1 — Wed, 13 Jan 2016 04:10:13 +0100

Lake, bohuzel tuto diskuzi jste otevrel Vy sam v uvodnim prispevku tvrzenim, ze dluzniky jsou „ze zákona všichni, kdo byli/jsou vlastníky jednotek v okamžiku převzetí díla“. Ja po vas jen chtel, abyste uvedl pravni predpis, ktery to upravuje. Nasledna diskuze vznikla tim, ze jste nereagoval. Vy sam vyzyvate ostatni, aby sva tvrzeni dolozili existenci pravniho predpisu, tak to udelejte a nikdo dal polemizovat nebude. Kdyz ma nekdo dotaz k Fondu oprav, misto odpovedi ho setrete, ze Fond oprav neexistuje a od vsech diskutujicich striktne vyzadujete pouzivat spravnou terminologii. Ted sem napisete zakonem nepodlozene tvrzeni a misto toho, abyste uvedl zakon, ze ktereho jste cerpal, nebo priznal chybu a opravil ji, odkazujete na jinou diskuzi. Vas pochybny zaver zde ale zustane a pak bude dochazet k tomu, co popisuje Olda. Doplnte tedy zakon, ze ktereho jste cerpal a vsechny prispevky Off topic muzete s klidnym svedomim smazat. Jipa1

Jak SVJ účtuje o opravě domu - Druhé upozornění: jste off-topic

lake — Tue, 12 Jan 2016 21:17:59 +0100

Jipa1 a ostatní, řešíte naprosto okrajový problém, který se vůbec netýká této diskuse. Takových případů je pouze zlomek procenta. Navíc v průběhu oprav či rekonstrukcí si prodávající i kupující velmi dobře uvědomují, že se s domem něco děje, a že někdo z těch dvou to bude nakonec muset zaplatit. To nelze před kupujícím utajit.

Už jsem jednou napsal, aby si zájemci o speciální oblast ROZKLÍČOVÁNÍ NÁKLADŮ otevřeli novou vlastní diskusi. Co je na tom pro vás nepochopitelného?

Zde se diskutuje o mnohem záludnějším podvodu: něco se dříve opravilo či zhodnotilo, kupující s tím nemá nic společného, uhradí tržní hodnotu bytu v opraveném domě, a pak se na něj nalíčí dluhová past, včetně švindlování v účetnictví SVJ, zpronevěry vybraných záloh a sprostého podvodu s označením částek v předpisu jeho plateb.

lake

Jak SVJ účtuje o opravě domu - Nejde o to kolik, ale kdo bude platit

Jipa1 — Tue, 12 Jan 2016 19:56:40 +0100

Poznamko, ja nemam problem s vypoctem, ale s tim, komu bude castka za „zvelebeni“ predepsana k uhrade. Priklad: puvodni vlastnik odhlasoval „zvelebeni“, v prubehu realizace doslo ke zmene vlastnika, k prevzeti dila doslo jiz za noveho vlastnika. A aby to nebylo tak jednoduche, faktury byly hrazeny prubezne v dobe realizace (nektere za puvodniho a zbyvajici za noveho vlastnika). A ted mi reknete, co bude platit puvodni a co novy vlastnik. Jipa1

Jak SVJ účtuje o opravě domu - na datu nezáleží, pouze na pochopení

Poznamka — Tue, 12 Jan 2016 15:03:57 +0100

cena domu a bytu bez zvelebení 1,500 tis.
cena zvelebení 2000 tis.
podíl ceny zvelebení prodávajícího je 100 tis.
k libovolnému datu z Vaší úvahy
prodávající již zaplatil za zvelebení X tis.
závazek doplatku prodávající za zvelebení (100-X) tis.

Skutečná cena bytu:
cena domu a bytu bez zvelebení 1,500 tis.
plus prodávající již zaplatil za zvelebení X tis
plus dohoda o převzetí závazku o doplatku za zvelebení (100-X) tis.
CELKEM za byt 1,500 + X + (100-X) = 1,600 tis

A je jedno, zda to použijete po schválení úvěru a ještě jste nic nezaplatil (X=0) nebo aplikujete po zaplacení celé částky jednorázově po ukončení zvelebení (X=100 tis).

Jak SVJ účtuje o opravě domu - Rozhodujici je myslet 1

Jipa1 — Tue, 12 Jan 2016 14:02:30 +0100

Poznamko, to reseni zase tak trivialni neni. O tom, ze dluhy automaticky neprechazi na nabyvatele bytove jednotky bylo na tomto portale uz napsano hodne. Ale zasadni pro urceni osoby, ktera ma dluh splacet je okamzik, kdy ji dluh vznikl. Lake uvadi, ze je to okamzik prevzeti dila, Olda odkazuje na starsi diskuze, kde je rozhodujicim okamzikem hlasovani o oprave, a Vy sam uvadite datum prevodu jednotky. Takovych terminu si muze kazdy vycucat z prstu nekolik. Co treba datum vystaveni faktury, datum uhrady faktury, datum vydani stavebniho povoleni, datum odstraneni vad dila, atd. Uz chapete, proc je stanoveni tohoto terminu tak zasadni pro vymahani pohledavky?

P.S. Poznamko, jeste se vratim k Vasemu tvrzeni, ze rozhodujici je datum predpokladaneho prevodu jednotky. To je absurdni, protoze predpokladany a skutecny termin se muze lisit v radu nekolika dni a pokud v te dobe dojde napr. k uhrade faktury, muze to pro nektereho z ucastniku prevodu jednotky znamenat dluh ve vysi i nekolika set tisic Kc. Jipa1

Jak SVJ účtuje o opravě domu - Rozhodující je myslet

Poznamka — Mon, 11 Jan 2016 22:13:26 +0100

Řešení je triviální, rozpracovanost akce, stav financování je starost odběratele (SVJ) a dodavatele (stavební firmy), vlastník s tím nemá nic společného. Ke dni předpokládaného převodu vlastnického práva zjistíte částku kterou jste vložil do financování této akce. Sjednáte dohodu o ceně bytu bez zvelebení domu s touto akcí. Skutečná cena bytu je:
cena bez zvelebení domu + vklad vlastníka do akce zvelebení
a dohoda o převodu závazku doplatku prodávajícího na kupující, pokud takový závazek existuje.

Jak SVJ účtuje o opravě domu - Rozhodující je ??? 1

Jipa1 — Mon, 11 Jan 2016 19:24:27 +0100

Pane Lake. Nejsem si vedom, ze bych Vam vytykal, ze uvadite neco jineho, nez nyni. To Vam vytyka Olda. Ale souhlasim s Vami, ze je treba porozumet psanemu text a hlavne se orientovat v jednotlivych prispevcich, na ktere odpovidate. Jipa1

Jak SVJ účtuje o opravě domu - Rozhodující je ???

lake — Mon, 11 Jan 2016 18:31:58 +0100

Pane Jipa1, není pravda, že bych tehdy uváděl něco jiného, než nyní. Je třeba porozumět psanému textu, o nic víc nejde.

V této diskusi se probírá pouze ten jednoduchý případ, kdy vlastníci si něco objednali u SVJ, a dostali to.

Pokud Vás zajímá ten speciální případ, kdy dochází ke změně v osobě vlastníka v průběhu opravy či zhodnocení domu, otevřete si k tomu novou diskusi. To je úplně jiná problematika, která se týká rozklíčování nákladů mezi bývalého a nového vlastníka.

lake

Jak SVJ účtuje o opravě domu - Rozhodujici je prevzeti stavby? 2

Olda. — Mon, 11 Jan 2016 16:07:59 +0100

V Lakeho příspěvku http://www.portalsvj.cz/…ho-vlastnika, na který se Lake odvolává v příspěvku z 8.10.2016 „Kdo hradí úvěr 12“ http://www.portalsvj.cz/…ho-vlastnika Lake uvádí něco jiného než nyní, cituji z Lakeho příspěvku: „Ten, kdo rozhodoval o opravě či technickém zhodnocení domu, je také povinen za provedení prací zaplatit plnou částku. Na věci nic nemění, zda později přestane být vlastníkem jednotky v domě.“

Tak co vlastně podle Lakeho rozhoduje? Má to být datum rozhodnutí stavební úpravy (datum usnesení shromáždění o schválení), nebo datum převzetí díla, nebo snad datum příchozí faktury zhotovitele, nebo snad poslední zaúčtovaný náklad SVJ v souvislosti s dokončeným dílem, který uzavře celkovou výši nákladů? Nebo to bude nějak jinak?

Jak SVJ účtuje o opravě domu - Rozhodujici je prevzeti stavby?_1

Jacek — Mon, 11 Jan 2016 13:41:51 +0100

Taktéž jsem zvědav na názor.

Jak SVJ účtuje o opravě domu - Jak SVJ účtuje o opravě domu_1

Jacek — Mon, 11 Jan 2016 13:40:52 +0100

Vynikající příspěvek lake.

Jak SVJ účtuje o opravě domu - Rozhodujici je prevzeti stavby?

Jipa1 — Mon, 11 Jan 2016 11:20:50 +0100

Lake, napsal jste: „Je třeba si uvědomit, že náklad na správu domu podle č.1 hradí ze zákona všichni, kdo byli/jsou vlastníky jednotek v okamžiku převzetí díla. Tento závazek nepřechází na nabyvatele jednotky.“

Lake, jste si jisty, ze okamzik prevzeti dila je rozhodujici? Pokud ano, muzete uvest, ktery pravni predpis to upravuje? Je to dulezite pro situace, kdy se v prubehu zapocate realizace (ale jeste pred prevzetim dila) vymeni vlastnik jednotky. Pri dlouhodobych rozsahlejsich opravach je beznym zvykem hradit faktury prubezne v dohodnutych casovych intervalech (vetsinou pri dokonceni urcite casti dila). Pokud by tedy v prubehu stavby byla jiz uhrazena napr. polovina ceny dila a v teto dobe by doslo ke zmene vlastnika, znamena to, ze celou castku by hradil novy vlastnik az po prevzeti dila? Jak by se pak resilo financni vyrovnani mezi puvodnim a novym vlastnikem? Jipa1

Jak SVJ účtuje o opravě domu

lake — Mon, 11 Jan 2016 07:47:27 +0100

Neustále se zde objevují zmatené pohádky o neexistujícím „splácení úvěru“ vlastníky jednotek. Zdá se, že někteří vlastníci a členové výborů vůbec netuší jaké jsou finanční toky v SVJ, ani jak se má správně účtovat o jednoduchých účetních případech.

Stále se opakují školácké účetní chyby, jako účtování o splátkách úvěru jako by se jednalo o náklad právnické osoby, dokonce se to sešvindluje a označuje za náklad na správu domu. V mnoha SVJ nejsou statutáři ani schopni oddělit správu domu od služeb. Nejsou schopni rozpoznat, že některým vlastníkům jednotek poskytuje SVJ finanční službu – a vůbec o této službě neúčtují, i když její poskytování trvá někdy desítky let a náklady jdou do milionů.

To vše je neuvěřitelná směsice neznalosti, neschopnosti, záměrného švindlování v účetnictví a podvádění vlastníků jednotek. Dochází k podvádění, vydírání a útisku nabyvatelů jednotek, kterým se předkládají k placení cizí dluhy v domění, že jsou tak hloupí a že si toho nevšimnou.

Ke zmatkům přispěly také různé rádoby „odborné“ návody na webu a v publikacích o účtování SVJ: různí autoři si dlouhodobě a zcela zmateně pletou správu domu s poskytováním finančních služeb, a pletou si dokonce účtování o správě domu s účtováním o přijatém úvěru. Ani ten úvěr však neumějí správně zaúčtovat, když jeho splácení nesprávně podřazují pod náklady SVJ. Jako malou ukázku publikovaných nesmyslů uvádím namátkou: [1] [2] [3].

V tabulce přehledně ukazuji k čemu ve skutečnosti dochází při opravě domu, o jakých finančních závazkových vztazích je třeba účtovat, kdo je plátcem a z jakého důvodu, a co je či není možno podřadit pod správu domu.

Správa domu podle zákona (ZoVB či NOZ)

	Popis případu	Plátce	Příjemce	Poznámka
1	Zajištění opravy domu	SVJ	externí zhotovitel	náklad SVJ na správu domu
2	Výběr příspěvku na opravu	všichni vlastníci	SVJ	výnos SVJ ze správy domu

V položce č. 1 jsou zahrnuty skutečně vynaložené náklady na opravu domu (přípravné práce, projekt, činnost výboru při sjednání a organizaci zakázky, stavební dozor, uhrazené částky zhotovitelům).

Poskytování finanční služby podle soukromoprávní smlouvy

	Popis případu	Plátce	Příjemce	Poznámka
3	Zajištění peněz od banky	banka	SVJ	není výnos SVJ !!!*
4	Splácení jistiny úvěru	SVJ	banka	není náklad SVJ !!!*
5	Poskytnutí služby	splácející dlužníci	SVJ	náklad SVJ na poskytnutou fin. službu
6	Výběr úhrad za za službu	splácející dlužníci	SVJ	výnos SVJ z poskytnuté fin. služby

V položce č. 5 jsou zahrnuty náklady SVJ na poskytnutí finanční služby neplatičům (náklad na sjednání úvěru, náklad na zřízení a vedení úvěrového účtu, zaplacenné úroky bance za celou dobu čerpání úvěru, náklady SVJ na účtování a sledování pohledávek). Odklad úhrady a poskytnutí splátkového kalendáře není ničím jiným než finanční službou, na kterou nemá dlužník právní nárok!

Je třeba si také uvědomit, že náklad na správu domu podle č.1 hradí ze zákona všichni, kdo byli/jsou vlastníky jednotek v okamžiku převzetí díla. To znamená v okamžiku, kdy jejich majetek byl opraven ve věcném plnění.
Tento závazek nepřechází na nabyvatele jednotky.

Úhrady za finanční službu č.6 hradí jiný okruh osob: nikoliv vlastníci jednotek, nýbrž pouze dlužníci. Tedy ti, kdo nesplnili svou povinnost a neuhradili ihned (na výzvu SVJ) své příspěvky na správu domu podle č.1. Pouze tito dlouhodobí dlužníci totiž čerpají finanční službu, kterou jim dlouhodobě poskytuje SVJ jen z dobré vůle: jde o rozložení úhrady jejich dluhů ve splátkách, zpravidla na deset a více let. Na poskytnutí odkladu úhrady není právní nárok – jde tedy o placenou službu poskytovanou neplatičům. To samozřejmě něco stojí. Náklady nesou pouze ty osoby, které si sjednaly se SVJ splátkový kalendář.
Tento závazek samozřejmě také nepřechází na nabyvatele jednotky.

Upozorňoval jsem vícekrát, že zákonnou povinností vlastníka jednotky je uhradit příspěvek na správu podle č.1. Jestliže to neučiní, je neplatičem. Pokud SVJ poskytuje neplatiči speciální servis, odklad jeho platby, splátkový kalendář – pak ovšem neplatič nemůže očekávat, že tuto speciální finanční službu za něj zaplatí ostatní vlastníci jednotek. Náklady spojené s úvěrem jdou pouze za neplatičem, a nejde o náklady na správu domu!

Rozumí se samo sebou, že SVJ sjednává s neplatiči písemné smlouvy o finanční službě, se splátkovým kalendářem, se sankcemi při neuhrazení některé platby. Rozumí se samo sebou, že ve smlouvě je sjednána okamžitá úhrada celé zbývající částky, jakmile dlužník zcizí svou jednotku (prodá, daruje, smění). To motivuje dlužníka, aby buď z přijatých peněz po prodeji bytu ihned uhradil co dluží, nebo aby sjednal s nabyvatelem jednotky a se SVJ jako věřitelem převzetí dluhu.

lake