Portál společenství vlastníků jednotek - Stanovy svj - Comments

Stanovy svj - Ubytovací služby v NEbytě (ateliéru, studiu...)

teacher — Sat, 19 Dec 2015 00:59:19 +0100

Měl bych dotaz: Lze stejnou argumentaci použít pro poskytování ubytovacích služeb (turistický apartmán) v nebytové jednotce, která je v bytovém domě kolaudovaná a vedená v KN jako ateliér? Podle staveb. zákona by mělo být jen k účelu ke kterému byla zkolaudována, podle uvedeného rozsudku NS lze dovodit, že na části stavby určené jako celek k bydlení můžeme nahlížet jako kdyby byla k bydlení určená celá, pokud to nevyžaduje další stavební úpravy, takže to vypadá, že ubytování se dá poskytovat třeba v garáži která je součástí domu když tam strčím pohovku a dvě křesla pro hosty a je to nenapadnutelné? Od čeho by pak byla regulace účelu užívání daná stavebním zákonem? Děkuji za odpověď.

Stanovy svj - Krátkodobý pronájem a služby

lake — Fri, 18 Dec 2015 22:39:41 +0100

Pan Evžen napsal: „Ke ztížení stejných práv jinému vlastníkovi může dojít např. tím, že ostatní vlastníci by v platbách, jejichž výše závisí na počtu osob užívajících byt. měly zahrnuty všechny osoby dle § 1177, kdežto vy byste osoby, kterým opakovaně pronajímáte byt, nenahlašovala.“

To je nepravdivé tvrzení, a to hned dvakrát.

Za prvé: Služby nemají nic společného s § 1177 NOZ. Jak známo, na služby dopadá lex specialis, zákon č. 67/2012 Sb. o službách spojených s užíváním bytů. Osoby rozhodné pro rozúčtování služeb jsou v tomto zákoně definovány odlišně od osob zmíněných v § 1177 NOZ, „které budou mít v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce“. To jsou tedy dva různé okruhy osob (přičemž se dodnes neví jak definovat osobu, která má v bytě domácnost).

Za druhé: Pouhým nenahlášením osob pro rozúčtování služeb určitě nemůže dojít ke „ztížení stejných práv jinému vlastníkovi“. Hrazní služeb nespadá vůbec do vlastnických ani do spoluvlastnických vztahů. Služby spadají – jak už je z názvu zřejmé – do smluvních plnění poskytovaných za úplatu; jde tedy o čistě obligační (závazkový) vztah mezi poskytovatelem služby a příjemcem služby. Spory o rozúčtování služeb nezasahují do samé podstaty vlastnictví!
----------------------------------------------------------------------

Nad rámec této diskuse podotýkám, že počet osob rozhodných pro rozúčtování služeb se neurčuje podle toho, co nahlásí jednotlivý přijemce služby. To je pouze dílčí informace, se kterou rozúčtovatel pracuje podle svého uvážení a s přihlédnutím k dalším okolnostem. Takže nenahlášení počtu osob (nebo nahlášení nesprávného počtu osob) nemá žádný vliv na poskytování služby, a nemusí mít vliv ani na rozúčtování služby. Je ovšem třeba si přečíst zákon č. 67/2013 Sb, aby to bylo pochopeno.

lake

P.S. Zdejší diskuse se odchýlila od úvodního dotazu. Tazatel se ptal pouze na oprávnění vlastníka jednotky užívat byt ke krátkodobým pronájmům turistům. Pokud snad bude poskytovat ubytovací služby, bude to pouze věc mezi ním a Finančním úřadem, případně živnostenským úřadem. Žádnému SVJ v domě do toho nic není.

Stanovy svj - § 2326 upravuje

Evžen — Fri, 18 Dec 2015 19:16:44 +0100

§ 2326 upravuje ubytování v hotelích, noclehárnách, ubytovnách a jiných podobných zařízeních. Byt poskytující ubytovací služby (krátkodobé pronájmy) považuji za ubytovnu nebo jiné podobné zařízení.

U § 2235 týkajícího nájmu bytů ignorujete odst. 2 „(2) Ustanovení tohoto pododdílu se nepoužijí, přenechává-li pronajímatel nájemci byt nebo dům k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu.“ Z toho usuzuji, že Pododdíl „2 – Zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu“ pro krátkodobé nájmy bytu použít nelze a tedy zbývá úprava dle § 2326 upravující ubytovací služby.

Za krátkodobý pronájem bytů považuji opakující se pronájem v řádu dnů až týdnů. Po ohlášení a získání oprávnění na ubytovací služby lze provozovat jak krátkodobé tak dlouhodobé ubytování s poskytováním ubytovacích služeb.

Které ustanovení NOZ podle vás upravuje krátkodobé pronájmy bytů, když podle odst.2 § 2235 sem krátkodobé pronájmy nepatří?

Stanovy svj - Krátkodobý pronájem 5

Magda3 — Fri, 18 Dec 2015 18:21:54 +0100

Evžene, neprovozuji ubytovnu, ale pronajímám svůj byt. Jak jste přišel na to, že k tomu musím mít živnostenské oprávnění? Z kterého přesně § vyplývá, že pokud pronajímám byt krátkodobě, musím mít živnostenské oprávnění. A délka krátkodobého pobytu je co? Týden, měsíc, 3 měsíce?

§ 2326 se týká ubytoven a hotelů.

§ 2235 se týká nájmu bytů a nájmu domů.

K nájmu bytu žádný živnostenský list nepotřebuji.

Magda

Stanovy svj - Krátkodobý pronájem 4

Evžen — Fri, 18 Dec 2015 15:12:31 +0100

Omlouvám se za záměnu § 7 s § 9 ZDP. Tak tedy u ubytovacích služeb (tj. u vašich krátkodobých pronájmů bytů) podle 2326 NOZ je třeba danit podle § 7 ZDP (příjmy ze samostané činnosti) vč. sociálního a zdravotního pojištění, což je méně výhodné proti běžnému nájmu podle § 2235, kdy se příjem zdaní podle § 9 ZDP a neplatí se z něho zdrav. a sociální pojištění (ten ale nelze u krátkodobých nájmů uplatnit viz. odst.2 § 2235).

Potřeba živnostenského oprávnění vyplývá pro „ubytovací služby“ ze Živnostenského zákona.

K vašemu dotazu ohledně právního postavení spoluvlastníka. V DZ je k § 1178 uvedeno: " Vlastník jednotky musí mít možnost seznámit se, kdo jsou ostatní vlastníci jednotek a kdo jsou nájemci v domě. To je odůvodněno jednak jeho právním postavením spoluvlastníka společné nemovité věci, jednak nutností umožnit mu řádnou péči o jeho vlastní majetek."

Zda se ohlašovací povinnost bude vztahovat i na vašeho milence musíte vědět vy podle toho, jestli bude patřit do osob definovaných v § 1177.

Ke ztížení stejných práv jinému vlastníkovi může dojít např. tím, že ostatní vlastníci by v platbách, jejichž výše závisí na počtu osob užívajících byt. měly zahrnuty všechny osoby dle § 1177, kdežto vy byste osoby, kterým opakovaně pronajímáte byt, nenahlašovala a zahrnuty byste je v těchto platbách tedy neměla.

Stanovy svj - Krátkodobý pronájem 3

Magda3 — Fri, 18 Dec 2015 14:06:55 +0100

Pane Evžene,

samozřejmě že platím daň z příjmů dle § 9 ZDP. Tento § nemá nic společného s živnostenským listem a placením soc. a zdr. Tyto informace prosím čerpáte kde?

A co všechno je odůvodněno právním postavením spoluvlastníka? Neměla bych náhodou hlásit všem spoluvlastníkům, kdy u mě bude přespávat jaký milenec včetně RČ a místa trvalého bydliště?

Můj dotaz ale mířil trochu jiným směrem. Mě zaujala vaše úvaha o tom, že vlastník nesmí ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. Vysvětlete prosím, jaký je v tomto kontextu rozdíl mezi krátkodobým pronájmem a dlouhodobým. V čem spočívá ta hrozba?

Děkuji. Magda

Stanovy svj - Krátkodobý pronájem

Evžen — Fri, 18 Dec 2015 11:42:11 +0100

Předpokládám, že poskytujete placené krátkodobé pronájmy. Máte živnostenský list na ubytovací služby podle § 2326 NOZ a platíte příslušnou daň z příjmu podle § 9 ZDP a zdravodní a sociální pojištění? Pokud ne, jde o neoprávněné podnikání spojené se všemi z toho vyplývajícími důsledky.

Rozdíl mezi běžným nájmem a krátkodobým ubytováním je v naplnění § 1177 a § 1178 NOZ. Podle těchto ustanovení je povinnost informovat osobu odpovědnou za správu domu o změně v počtu osob bydlících v bytě alespoň po stanovenou dobu. Pro správce domu je tato informace významná pro účel změny výpočtu příslušných plateb, jejichž výše závisí na počtu osob užívajících byt. Informování o těchto osobách při opakujích se krátkodobých ubytováních může být problémem. Vlastník jednotky musí mít možnost seznámit se, kdo jsou ostatní vlastníci jednotek a kdo jsou nájemci v domě. To je odůvodněno jednak jeho právním postavením spoluvlastníka společné nemovité věci, jednak nutností umožnit mu řádnou péči o jeho vlastní majetek.

Stanovy svj - Krátkodobý pronájem

Magda3 — Thu, 17 Dec 2015 17:17:55 +0100

Evžene, poskytuji i krátkodobé pronájmy a ujišťuji Vás, že tito hosté se chovají slušněji a ohleduplněji, než leckteří starousedlíci.

Zajímalo by mě, jaký je rozdíl mezi hostem, který přijede na týden a nájemníkem, který v domě bydlí delší dobu. Můžete mě poučit?

Magda

Stanovy svj - Ztížení výkonu práv jinému vlastníkovi jednotky

Amalie — Thu, 17 Dec 2015 14:59:42 +0100

V čem spočívá to Vámi zmiňované ztížení výkonu práv jinému vlastníkovi jednotky ubytováním osob v bytě? Poskytla jsem vícekráte ve svém bytě ubytování osobě blízké, nerada bych čelila obdobnému nařčení.

Stanovy svj - Ubytování podle § 2326 NOZ

Evžen — Thu, 17 Dec 2015 14:43:37 +0100

Problém ovšem je s těmi krátkodobými pronájmy. Nájem bytu upravuje v NOZ § 2235. Odst.2 § 2235 ale vylučuje u krátkodobých pronájmů postup podle § 2235 „(2) Ustanovení tohoto pododdílu se nepoužijí, přenechává-li pronajímatel nájemci byt nebo dům k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu.“

Tzn., že u krátkodobých pronájmů se bude jednat o ubytovací služby upravené podle § 2326 NOZ Ubytování. Vlastník poskytující krátkodobá ubytování by měl mít živnostenský list na ubytovací služby a měl by odvádět z tohoto podnikání daně z příjmů podle § 9 ZDP a také sociální a zdravotní pojištění, což je méně výhodné proti běžnému nájmu podle § 2235, kdy se příjem zdaní podle § 7 ZDP a neplatí se z něho zdrav. a sociální pojištění.

Je také otázkou, zda by něšlo takové podnikání napadnout ostatními vlastníky podle § 1175 „(1) Vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.“

Stanovy svj - Ubytovací služby v bytě

lake — Thu, 17 Dec 2015 01:15:25 +0100

Pane Krapo, neuvádíte informaci zásadního významu: zda jde o byt podle ZoVB, nebo byt podle NOZ. V tom může být podstatný právní rozdíl. Také jste neuvedl zda stanovy daného SVJ obsahují nějaká konkrétní omezení v tom směru, který naznačujete.

• Jde-li o byt podle ZoVB, pak právní postavení vlastníka jednotky(1994) určuje ZoVB. Právnická osoba SVJ(2000) má pouze práva v rozsahu správce společných částí domu. Obecně platí, že SVJ není oprávněno nijak zasahovat do účelu užívání bytu, a to ani s pomocí stanov. Výjimkou jsou případy, kdy vlastník jednotky ztěžuje či znemožňuje ostatním vlastníkům užívání jejich jednotek, či užívání společných částí (např. obtěžuje jiné vlastníky hlukem, kouřem, jinými imisemi). Nezapomeňte ovšem, že omezení ohledně účelu užívání jednotky(1994) může být vlastníkovi jednotky uloženo v prohlášení vlastníka budovy. Přečetl jste si prohlášení?

• Jde-li o byt podle NOZ, je tomu právně jinak, a postavení vlastníka jednotky(2012) je odlišné. Podle § 1208 NOZ platí, že do působnosti shromáždění patří rozhodování o změně účelu užívání domu nebo bytu. Vlastník bytu v domě rozděleném na jednotky podle NOZ je tedy ze zákona omezen v nakládání se svým majetkem; změna způsobu užívání bytu podléhá schválení shromážděním. I v tomto případě platí, že pro vlastníka je závazný i obsah prohlášení.
---------------------------------------------------------------------------

Zajímavá právní a technická otázka je zda byt v bytovém domě, používaný ke krátkodobému ubytování, stále slouží tomu účelu, ke kterému byl „zkolaudován“ rozhodnutím stavebního úřadu. Pokud toto platí, pak vlastník jednotky(2012) může poskytovat ubytovací služby a nepotřebuje získat svolení shromáždění podle § 1208 NOZ.

K dispozici je starší rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 11. 12. 2001, č. j. 30 Ca 180/2001 – 30, publikováno v časopise Soudní judikatura ve věcech správních pod č. 935/2002. Soud řešil otázku zda rodinný dům (nebo jeho část) může sloužit ke krátkodobému ubytování. Cituji:

„… stavbu nebo její část lze užívat jen k účelu určenému v kolaudačním rozhodnutí, popřípadě ve stavebním povolení (§ 85 stavebního zákona). I takto stanovený účel užívání má ale svoji variabilitu.
Realizuje-li se totiž v určitém prostoru stavby takový účel užívání, který oproti stanovenému účelu v kolaudačním rozhodnutí nevyžaduje změny v jeho stavebně technickém uspořádání, nemůže ohrozit zdraví a život nebo životní prostředí, pak k takovéto změně ve způsobu užívání stavby není ani třeba rozhodnutí stavebního úřadu o povolení změny v užívání stavby.
Je-li proto rodinný dům stavbou pro bydlení, nemůže být tento účel užívání porušen tím, že v něm určitý omezený počet osob bydlí či je ubytován, byť jen dočasně a za úplatu. Využívání části rodinného domu k ubytovacím službám tak ještě nemění jeho stanovený účel užívání, resp. není s ním v rozporu.“

Obdobnou věc řešil velmi podrobně i rozsudek Nejvyššího správního soudu 2 As 39/2007 – 80: http://www.nssoud.cz/…revedeno.pdf.

Z toho co jsem uvedl soudím, že můžete poskytovat v bytě ubytovací služby a výhrůžky SVJ můžete ignorovat. Pro jistotu si ale přečtěte prohlášení.

lake

Stanovy svj - Stanovy SVJ 3

Rejžek — Wed, 16 Dec 2015 21:50:10 +0100

Pokud Vám ten právník bude vyhrožovat, tak mu řekněte, že na něj podáte trestní oznámení.

Stanovy svj - Stanovy SVJ 2

Petrtýl — Wed, 16 Dec 2015 21:46:39 +0100

Pokud ten „právní zástupce“ je JUDR, tak ať vrátí diplom, spíše to ale bude zkorumpovanej podvodník. Ničeho se nebojte.

Stanovy svj - Koupě bytu.

mrk — Wed, 16 Dec 2015 21:07:39 +0100

Pane Michale, pokud si koupíte byt a bude ve vašem vlastnictví, tak nikomu nic není do toho, za jakým účelem jste byt kupoval. Jestli pro vlastní bydlení, nebo jako investici a nemovitost budete pronajímat. To, co vám právní zástupce SVJ sdělil je hloupost.

Stanovy svj

Wed, 16 Dec 2015 20:20:26 +0100

Dobrý den Mam dotaz pokud chci koupit byt v Praze a využívat jej ke krátkodobým pronajmum- turistům.Mohou mi to zakazovat stanovy svj? Přišel mi dopis od právního zástupce svj kde chci koupit byt k těmto účelům, ze pokud byt koupím a budu byt k těmto účelům využívat zažaluji me a nechají na základě soudního příkazu byt prodat..Jedna se o pouhou výhružky nebo opravdu mohou stanovy svj určovat k čemu byt mohu nebo nemohu využívat Dekuji za odpověď Michal Krapa