Portál společenství vlastníků jednotek - Dluhy a neplatiči: kdopak za to může? - Comments

Dluhy a neplatiči: kdopak za to může? - SVJ zažaluje dlužníka

lake — Tue, 19 Jan 2016 18:17:12 +0100

Paní Arveno, je třeba zjistit zda členové výboru způsobili SVJ škodu. Pokud ano, a došlo k tomu dne 1.1.2014 či později, odpovídají za škodu podle § 159 NOZ a jsou povinni škodu nahradit v penězích poškozenému – právnické osobě SVJ.

K vymáhání škody je nutno tvrdit a prokazovat:

že vznikla škoda,
jaká je její výše,
která konkrétní osoba je škůdcem,
že vznik škody je v příčinné souvislosti s jednáním, nejednáním nebo opomenutím konkrétní osoby (facere, omitere, pati).

O příčinnou souvislost jde tehdy, pokud by při vynaložení péče řádného hospodáře ke škodě vůbec nebylo došlo (nebo by škoda byla nižší).

Škodou není pouze snížení majetku poškozeného, ale i nezvýšení jeho majetku v případě, kdy při normálním průběhu událostí bylo možno toto zvýšení očekávat.

lake

Dluhy a neplatiči: kdopak za to může? - Nase SVJ zaluje dluznika

Arveno — Tue, 19 Jan 2016 17:31:17 +0100

Pan Lake je genialni!! Ale ted jsme tam navzdory me predesle snaze vykopat z PREDESLEHO vyboru prehled dluzniku. Nase SVJ zaluje dluznika v jine zemi . Navrhovala jsem, zalovat predesly (proti/ za odpovednost pojisteny, nedbaly) vybor SVJ. Jak by jste to resili vy? Dekuji Arveno

P.S. Ten prodelek ca 150 ooo uneseme , ale penize nam do penezenky nenaprsely a tak se me to z principu nelibi.

Dluhy a neplatiči: kdopak za to může? - Postup pří úvěru

Petr87 — Sun, 01 Nov 2015 23:45:51 +0100

Pane Werewolfe, souhlasím s Vámi v podstatě ve všem, co tady píšete.

Také neznám jediný dům, který by úvěr splácel jinak, než „z fondu oprav“.

Já bych viděl řešení následující:

Pravděpodobně každé SVJ má ve stanovách nějakým způsobem řešeno, co se má stát, pokud je třeba provést nějaká oprava, na kterou není ná účtu SVJ dostatek peněz. My v našem SVJ máme ve stanovách i prohlášení vlastníka budovy uvedeno, že jsou povinni vlastníci na takovou opravu uhradit mimořádnou zálohu ve výši podle svého spoluvlastnického podílu na účet SVJ. Kde vlastníci peníze vezmou, tam pochopitelně řešeno není, to již je problém každého vlastníka.

Schválení mimořádné zálohy na schválenou opravu bych viděl jako první krok.

Při schvalování jistě dojde k názorovému střetu, a to konkrétně ohledně financování. Názory si vymění minimálně 2 skupiny lidí: Na jedné straně lidé, kteří jsou schopní svou část zálohy bez problémů uhradit, protože disponují dostatečnými zdroji (je již jen jejich soukromou věcí, zda je mají doma v polštáři, na spořicím účtu, půjčí si je od tetičky ze Švýcarska, banky apod.), kteří pravděpodobně nebudou souhlasit s tím, aby si SVJ vzalo úvěr, z něhož by i oni měli platit úroky. Na druhé straně budou lidé méně majetní, kteří nemají zdroje k úhradě mimořádné zálohy na opravu a budou se dožadovat toho, aby si SVJ vzalo úvěr na tuto opravu.

Za východisko z nastíněné situace považuji druhý krok – poskytnutí mandátu SVJ k úvěrování těch osob, které nejsou schopny uhradit mimořádnou zálohu z vlastních prostředků.

Vlastníkům bych dal přesně stanovenou lhůtu, dokdy musí oznámit SVJ, že mají zájem využít možnost půjčky od SVJ. Sestavení smlouvy o půjčce bych svěřil právníkovi.

Třetím krokem je udělení souhlasu s přijetím úvěru SVJ od banky z důvodu zajištění financování půjček vlastníkům. Příjmy SVJ ke splácení úvěru však nebudou zajištěny „příjmy do fondu oprav“ jak obvykle požadují banky, ale příjmy z titulu smluv o půjčce.

Dále už následuje pouze případné vymáhání záloh od těch, kteří zálohy neuhradí ve stanovené lhůtě.

Situaci jsem popsal velmi zjednodušeně, ale myslím, že by pro Vás mohla být určitým vodítkem.

Dluhy a neplatiči: kdopak za to může? - to víme

Werewolf — Sun, 01 Nov 2015 17:33:56 +0100

Ale tento příklad není předmětem diskuze.

Dluhy a neplatiči: kdopak za to může? - Pokud schvaluji výdaj

PavelII — Sun, 01 Nov 2015 16:29:58 +0100

musím znát cenu. Na větší akci si zaplatím rozpočet na menší se spokojím se rozpočem prováděcí firmy. Ve smlouvě se zhotovitelem řeším vícenáklady. S vlastíky uzavřu smlouvu na alikvotní částku podle rozpočtu a uvedu za jakých podmínek ji lze zvýšit o vícenáklady. U nás ty vícenáklady (u větší akce) schvalují na mimořádném zasedání vlastníci a tuto skutečnost je třeba uvést ve smlouvě.

Dluhy a neplatiči: kdopak za to může? - Oni nemusí podepsat žádnou smlouvu

PavelII — Sun, 01 Nov 2015 16:21:09 +0100

a SVJ jim nemusí zařizovat úvěr. Prostě jim na řádně schválený výdaj vystaví účet a je věcí každého vlastníka jak jej zaplatí. Může si vzít úvěr svým jménem nebo zaplatit hotově.

Dluhy a neplatiči: kdopak za to může? - LAKE tady mluví o dluhu vzniklém opravou nebo investicí.

PavelII — Sun, 01 Nov 2015 16:17:28 +0100

Dluh na zálohách na služby je něco zcela jiného. Ten se řeší zásadně ihned ovšem na nějakém právním základě. Pokud nemám ve stanovách nebo smlouvě mezi SVJ a jednotlivými vlastníky nijak upravenu povinost hradit zálohy a uvedeno co se stane když je hradit nemohu vzniká dluh až na základě nesplaceného vyúčtování. Samozřejmě nikoho nedonutím aby mě za dluh ve výši několika tisícovek podepsal zástavní právo. Ovšem naše SVJ prostě nedopustí aby se vyšplhal do výše 50–100 tisíc. To bychom totiž museli být 10 let nečinní.

Dluhy a neplatiči: kdopak za to může? - dluh, zástava

Vlastiks — Sun, 01 Nov 2015 15:48:24 +0100

Bez právníka těžko.

Dluhy a neplatiči: kdopak za to může? - Zajištění dluhu v praxi

KC — Sun, 01 Nov 2015 15:19:53 +0100

A teď opět praktický rozměr: Poraďte, jak chcete přinutit dlužícího vlastníka, který dluží na příspěvcích a zálohách na služby např. 50–100 tisíc Kč (jde o nejčastější dlužné částky tzv. neplatičů), aby podepsal zástavní smlouvu a umožnil SVJ zastavit byt.

Dluhy a neplatiči: kdopak za to může? - A na co vzor....ručitelské smlouvy

JaVa — Sun, 01 Nov 2015 09:39:41 +0100

Míníte tím „vzorem“ ručitelskou smlouvu vlastníka bytové jednotky, za poměrnou část(dle svého podílu na společných částech) úvěru,které si vzalo SVJ na tech.zhodnocení domu?Já doporučuji pro získání více informací, navštívit některou z bank.JaVa

Dluhy a neplatiči: kdopak za to může? - na co ? Co?

Vlastiks — Sun, 01 Nov 2015 09:24:13 +0100

Pokud nemáte jasno, pak Váš „požadavek“ je příliš obecný. … nač stahovat kalhoty, když brod je ještě daleko.

Nevím jestli „zde“ obdržíte konkrétní znění „smlouvy“. Podle mne by to měla být dohoda všech spoluvlastníků, případně s informací o postupu (závazku) při změně vlastníka prodejem.

Dluhy a neplatiči: kdopak za to může? - ... a na co vzor

Werewolf — Sun, 01 Nov 2015 09:11:50 +0100

Ptal jsem se jasně, jak by mohl vypadat vzor smlouvy, kterou by předložilo svj vlastníkům před vzetím úvěru. Nijak jsem zde nevytvářel konstrukce, JAK k tomuto kroku dojít! Vůbec se zde nebavím o tom kdo a jak to má schválit, to je úplně jiná diskuze též stokrát omílaná.

Samozřejmě předpokládám situaci, že se všichni dohodnou na zateplování a na tom, si svj na to vezmě úvěr. Předpokládám též (pouze příklad), že vlastníci nebudou mít finance na jednorázové uhrazení příspěvku této akce a BUDOU chtít využit toho, aby svůj dluh vůči svj mohli postupně splácet. Tedy předpokládám, že ano, toto budou vlastníci chtít a já chci vědět, JAK následně postupovat, jak si to na papíře pojistit, jak p. Lake v článku uváděl.

A proč jsem svůj předpoklad neuvedl rovnou? Inu protože to nijak nesouvisí s dotazem! Ptal jsem se jasně na vzor smlouvy a bylo úplně bezpředmětné jaké kroky chci absolvovat před tím, jestli se shodneme nebo ne, či zda budou mít ve večerce čerstvé rohlíky! To nebylo předmětem dotazu.

Když se Vás začnu ptát na cenu rohlíků u Vás v obchodě, taky začnete zjišťovat, proč nechci raději chleba, že je zdravější celozrnné pečivo a že se máslo na chleba lépe maže, atd.?

Dluhy a neplatiči: kdopak za to může? - Vzor 1a

JaVa — Sun, 01 Nov 2015 08:59:46 +0100

Pane Werewolfe, já pouze vycházím z toho,co jste zde uvedl.Tam stojí toto:„Jak postupovat krok za krokem a jak by mohla vypadat smlouva,kterou by měli vlastníci podepsat“.Podle toho jsem taky odpověděl.Samozřejmě, pokud se na shromáždění usnese patřičná většina,že se bude za pět let zateplovat a z tohoto důvodu by bylo vhodné navýšit částku na dlouhodobých zálohách je to něco jiného.Neboť Váš vyžadovaný podpis kvalifikované většiny vlastníků jednotek v domě, budete mít na presentaci ze shromáždění.Do začátku realizace technického zhodnocení domu žádný další podpis nebo smlouvu nepotřebujete.JaVa

Dluhy a neplatiči: kdopak za to může? - ... a na co vzor

Vlastiks — Sun, 01 Nov 2015 07:11:43 +0100

… k čemu Vám to bude ? Spoléháte na dobrovolný souhlas „ovčanů“.

O tom také nic nepíšete !

Dluhy a neplatiči: kdopak za to může? - mínusovači

Werewolf — Sat, 31 Oct 2015 20:07:50 +0100

Upřímě mě dost znechucuje, když každej umí dát akorát mínus místo toho aby sdělil svůj nesouhlasný postoj! Mimo to nechápu, jak někdo může dát mínus na otázku, je to nesmysl! Nesouhlasit mohu s názorem, ale ne s dotazem. Jste všichni mínusovači tak natvrdlí??? Na něco jsem se ptal a ptal jsem se proto, že odpověď neznám. A protože ji neznám, tak studuji tento web, takže bych byl rád, kdyby mínusovači mi jasně řekli, s čím mají problém!

Děkuji!

Dluhy a neplatiči: kdopak za to může? - Vzor

Werewolf — Sat, 31 Oct 2015 20:04:11 +0100

A jak jste přišel na to, že chci někomu něco nařizovat? O tom jsem přece nic nepsal :-)

Dluhy a neplatiči: kdopak za to může? - Vzor

JaVa — Sat, 31 Oct 2015 18:52:05 +0100

Pane Werewolfe,vlastníkům jednotek-členům společenství vlastníků-nelze žádným zákonným způsobem nařídit podepsání jakékoliv smlouvy o budoucích splátkách na budoucí technické zhodnocení společných částí domu a pozemku. JaVa

Dluhy a neplatiči: kdopak za to může? - Vzor

Werewolf — Sat, 31 Oct 2015 17:52:05 +0100

Zajímavé a poučné čtení. Děkuji i za ostatní za Vaši snahu a ochotu vytvářet tyto poučné články. Člověk se z nich hned dozví, jak se věci mají a nemusí se hodiny prodírat různými tématy, kde jsou sáhodlouhé dohady přispěvatelů.

Myslíte, že byste mohl vytvořit jakýsi vzor smlouvy, kterou by SVJ mělo předložit vlastníkům před zřízením úvěru? Zkrátka typický příklad, když se vlastníci dohodnou, že budou zateplovat, ale peníze nemají a bude si na to společenství muset vzít úvěr. Jak postupovat krok za krokem a jak by mohla vypadat smlouva, kterou by vlastníci měli podepsat? Předpokládám, že by v ní mělo být něco ve smyslu, že se vlastník zavazuje uhradit částku, kterou SVJ v budoucnu vystaví (před samotnou realizací ještě není známa konečná částka), popř. by měla být připojena dohoda o splácení sumy, která bude známa v budoucnu, nebo se jen zaváže uhradit budoucí částku s možností, že se může v budoucnu domluvit na hrazení ve splátkách. (až bude známa definitivní suma).

Že je vše mít dobře sepsané už tušíme všichni. Že je potřeba si dluh zajistit, jsme pochopili. Já osobně ale netuším, jak konkrétně to vše provést a má doměnka je, že to netuší ani drtivá většina ostatních výborů a raději se na to vykašlou a pak to vypadá tak, jak to vypadá.

(když jsem se ptal několika lidí v různých svj, NIKDE to nefunguje jinak, než že se "úvěr splácí z fondu oprav" a samozřejmě kdo kupuje byt, kde se takto splácí, tak tento navýšeno fond taky platí. Takže takto to funguje úúúúplně běžně. Tvrďte, že jsou lidi hloupí, to nevyvracím, ale je jich drtivá většina, to je zřejmě nepopřetelný fakt.)

Dluhy a neplatiči: kdopak za to může?

lake — Sat, 31 Oct 2015 08:48:43 +0100

Pan Pavel napsal: „Pokud mi starý majitel jednotky zmizí za hranice ČR, tak jeho dluhy zaplatí ostatní vlastníci, členové SVJ. To snad lze pochopit.“
http://www.portalsvj.cz/…ky-zajis-uje#…
-------------------------------------------------------------------

Ano, to snad lze pochopit. Ale důležitější je pochopení příčin tohoto neblahého stavu. Cožpak nikdo netušil že to tak může dopadnout? Cožpak SVJ s takovou možností nepočítalo?

Když paní Nováčková půjčí panu Horáčkovi 100000 korun českých, a on bez zaplacení odjede do Austrálie, každý rozumný Čech jí na to řekne: No jo, a pročpak jste mu půjčovala takové peníze bez zajištění? To je Vaše chyba, milá paní.

v SVJ není s Vámi ten jeden Lojza Horáček. Je tam s Vámi dalších 25 vlastníků, které pořádně neznáte. Každý z nich může kdykoliv odjet do Austrálie, nebo prodá jednotku, nebo prohraje peníze na automatech, nebo si prostě umře. A když společně naděláte opravdu velký dluh, budete za něj ručit i Vy sám – možná pár desítek let. Jdete do toho? Ano? Tak si nestěžujte!
------------------------------------------------------------------

Za to, že SVJ není zvýhodněno proti vlastníkům, si mohou vlastníci a členové výborů sami. Mám neodbytný dojem, že pan Pavel si vlastně postěžoval na lehkomyslnost vlastníků jednotek, na opomenutí SVJ a na neřádné hospodaření členů výborů.

I když ZoVB a NOZ jsou paskvily, zákonodárce se snažil od počátku nějak minimalizovat finanční riziko pro SVJ. Snažil se předejít právě takovým případům, kdy vlastník má větší dluh, „zmizí do dáli“ a stane se z něj neplatič. Se zřízením zástavního práva na jednotce ve prospěch SVJ zákonodárce výslovně počítal od roku 2000, kdy začaly vznikat SVJ(2000) jako správci domu. Zákonodárce upravuje výslovně zajištění pohledávek i pro SVJ(2012) podle NOZ:

V ZoVB je tato možnost výslovně upravena hned na třech místech: v § 9 odst. 2, § 11 odst. 4 a § 15 odst. 3.
V NOZ je to pro spoluvlastnictví výslovně upraveno v § 1133, pro bytové spoluvlastnictví v § 1208 písm. g, a pro přídatné spoluvlastnictví v § 1227 NOZ.
S přechodem dluhu jištěného zástavním právem na jednotce dlužníka počítá § 1186 ve spojení s § 1888 NOZ.

Stále stejný systém: chceš něco a nemáš na to peníze? Objednej si to u SVJ, ale poskytneš dostatečnou jistotu, že tvůj dluh uhradíš.

V ZoVB je k tomu přímo uvedeno, že zástavní právo má sloužit „k zajištění pohledávek vyplývajících z úvěru poskytnutého na náklady spojené se správou domu“. Může se tedy jednat o pohledávky SVJ za vlastníkem jednotky(1994), zejména pokud vlastníkovi SVJ poskytlo odklad úhrady a splátkový kalendář.

V NOZ se uvádí, že zřízené zástavní právo má sloužit „… k zajištění peněžité pohledávky vzniklé při zlepšení společné věci nebo při její obnově“. Může se tedy jednat i o pohledávky SVJ za vlastníkem jednotky(2012), zejména pokud vlastníkovi SVJ poskytlo odklad úhrady a splátkový kalendář.

Jakpak to, že banky a leasingové společnosti to umějí, a SVJ to neumí? Čímpak to asi bude? Inu tím, že členové výborů se nechovají jako řádní hospodáři. Chovají se spíše jako vlastníci jednotek, kteří také chtějí mít ty „rychlý prachy“ od banky. Už víte, co je ve hře? Typický střet zájmů.

Členové statutárního orgánu jsou povinni počínat si s péčí řádného hospodáře vždy. SVJ není povinno vzít si bankovní úvěr, ale když už si jej bere, jsou při tom členové stautárního orgánu povinni jednat s péčí řádného hospodáře. Buď SVJ podmíní přijetí úvěru zřízením zástavního práva k jednotce, nebo SVJ sjedná s dlužníky řádné smlouvy se sankcemi a s okamžitou úhradou celého dluhu při převodu jednotky. Když SVJ kašle na zajištění a spolehne se na zákonný ručitelský závazek vlastníků jednotek, pak se ovšem nedivte. SVJ se to nedotkne, vlastníci jednotek to jako ručitelé odnesou.

Jsou to většinou právě vlastníci jednotek, kdo lehkomyslně žádá od výboru, aby se SVJ zadlužilo u banky, ale aby si nevytvořilo žádné právní podklady k vymáhání od dlužníků!!! Chtějí nejspíše, aby si SVJ ty peníze natisklo – s tím, že to uhradí někdo jiný až někdy jindy, když to dobře dopadne. A pak se všichni velice diví, že dluh SVJ dopadne na ně samotné. Chudáčci! Ubožáčci!

Kdepak. Vlastníci jednotek nejsou chudáčci, kteří na někoho doplácejí. Oni sami svým hlasováním a svým projevem vůle způsobili, že SVJ se dostalo do postavení věřitele, který má vymáhání ztíženo. Chtěli „rychlý prachy“ od SVJ – tak je tedy mají. Ale že na to možná později doplatí oni sami, nebo budoucí nabyvatelé jednotek – to je už nezajímá.

Litovat vlastníky jednotek za těchto okolností je jako litovat pachatele, který umlátil oběť sekyrkou a přitom se klepl do prstu.
------------------------------------------------------------------

Některé výbory SVJ dotáhly ten švindl s úvěrem do takové dokonalosti, že SVJ vůbec nevymáhá své pohledávky za vlastníky jednotek, ale vybírá od nich namísto toho „jakoby“ zálohy na budoucí opravy domu, které se nikdy neuskuteční. Neuskuteční se proto, že SVJ ty peníze průběžně utrácí na úhradu svého vlastního dluhu u banky. Zkrátka – dlouhodobě tunelují SVJ, a podvádějí vlastníky jednotek.

Lamentovat nad tím, že výbor zatíží SVJ dluhy a neumí právně zajistit splácení u svých dlouhodobých pohledávek – to není stav, který spadl s nebe. To je vždy známka neschopnosti toho konkrétního výboru. A známka lehkomyslnosti či naivity vlastníků jednotek. Není to zlý osud, ani náhoda, ani chyba zákonodárce.

Nehoda není náhoda.

lake

P.S.: Souhlasím s názorem pana Pavla i jiných, že zákonodárce měl předejít neblahým důsledkům lehkomyslnosti vlastníků jednotek. V ČR by měl existovat zákonný přechod dluhů spojených se správou (provozem, údržbou, opravami) či s technickým zhodnocením domu. Je chybou zákonodárce, že v paskvilu NOZ je pro tento účel nepoužitelný jak § 1107, tak i § 1893. (O § 1186 nemluvím – ten sám o sobě žádný přechod dluhu neobsahuje.)

Za nadbytečné však považuji budoucí zřízení přechodu dluhů z poskytování služeb. To nemá se správou domu žádnou spojitost, a konečná výše částky nebývá zpravidla SVJ známa dříve, než 4 měsíce po skončení zúčtovacího období. Ostatně na tento účel je přece možno stanovit a vymáhat zálohy.