Portál společenství vlastníků jednotek - Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Comments

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Pohled vlastníka, příp. třetích stran ver. pohled členů výboru

Magda3 — Fri, 30 Oct 2015 09:33:59 +0100

M:Já pronajímám byty a když mi někdo nezaplatí a odstěhuje se, tak ho buď zažaluji nebo se na to vykašlu. Tak to chodí.

P: Srovnávat pronájem bytu vlastníkem se situací SVJ je zcela nepatřičné. Pokusím se vysvětlit.

P1)Vlastník bytu se může svobodně rozhodnout, zda byt pronajme. Pokud už ho pronajme, tak pronajímá obvykle se ziskem z kterého si může uhradit případné nezaplacené nájemné. SVJ pouze zjistí, že má člena a pokud člen nadělá dluhy a byt prodá, tak dluhy musí většinou uhradit ostatní členové SVJ.

M2: Vlastník bytu se také svobodně rozhoduje, zda koupí byt a stane se členem SVJ a zda se zasadí o to, že bude mít schopný výbor, který bude vymáhat dluhy včas.

P2)Vlastník bytu si může svobodně vybrat nájemníka. SVJ si nemůže vybrat nového člena a pokud je to neplatící šmejd, který byt prodá, tak jeho dluhy se špatně vymáhají a musejí je často zaplatit ti slušní členové.

M2:Dluhy se vymáhají špatně vždy. Ale SVJ má výhodu v tom, že má celkem dost času na to, aby dluh vymohlo. Byt není houska. Můj nájemník se může sbalit a vypadnout během hodiny. Ale to sem moc nepatří. Máte pravdu, že SVJ si nemůže vybírat nového člena. Ani vlastník ale nemá na výběr, jaké SVJ se mu bude starat o jeho majetek.

P3)Vlastník bytu si může ujednat jistotu do výše šestinásobku měsíčního nájemného (§ 2254 NOZ). SVJ žádný takový instrument nemá.

M2: To opravdu mohu, pokud mi to poptávka dovolí. V mnoha SVJ mají i mnohem vyšší jistiny v podobě vybraných částek bez určení i od prodávajícího vlastníka.

M:Družstevnímu vlastnictví rozumím ještě méně, než bytovému spoluvlastnictví. Přesto vidím rozdíl mezi převod členského podílu a prodejem bytu. Směšujete dvě rozdílné věci.

P:Nesměšuji. Ale Váš postoj je vysvětlitelný již tím, že podle vlastního prohlášení družstevnímu vlastnictví rozumíte ještě méně, než bytovému spoluvlastnictví.

M2: Souhlasím, velmi špatný argument. Šlo pouze o mojí intuici, či dojem. Družstevnímu vlastnictví opravdu nerozumím. Jenom vím, že do tohoto typu vlastnictví investovat nebudu.

M:Možná budete mít kladivo na šmejdy a šikanózní nástroj pro výbory.

P:To kladivo na dlužící šmejdy budou mít členové SVJ, tedy i já. Vy jste ochránce dlužníků? Netuším, co míníte „šikanózním nástrojem“. Pokud je to můj návrh, jak vymoci pohledávky od dlužníků, tak ano, chci takový nástroj. Asi ho bude chtít většina slušných lidí. Bohužel zákony jsou psány na ochranu šmejdů.

M2: Šmejdi mohou být i na druhé straně barikády. O přechodu dluhů bude rozhodovat člen výboru, který si do potvrzení o údajných dluzích může napsat co chce. Nejsem ochráncem dlužníků, ale myslím, že SVJ má všechny prostředky na vymáhání dluhů jako kdokoli jiný. Netuším, proč by mělo mít výhody nad ostatními. Snad jen proto, aby stádo vlastníků mohlo být ještě větším stádem. Vše za ně vyřeší přechod dluhů. Jsem vlastník, který vůbec nepotřebuje mít ochranu, o které mluvíte už proto, že mi je jasné, že se tato ochrana může obrátit proti mně. A nemyslím, že jsem proto darebák.

M: Ale jsem zvědavá, zda pak bude možné bytem vůbec ručit. Protože pokud budou na nemovitosti váznout dluhy, bude zástavní právo na bytě bezcenný instrument. A to i pro již existující zástavy

P: Opět netuším, co tím míníte. Napsal jsem, že bych rád, aby kupující vstoupil do práv a povinností prodávajícího. Co s tím má co dělat zástavní právo na nemovitosti? To zůstane stejné. Pouze místo prodávajícího bude dlužit kupující. Samozřejmě pokud kupující bude bílý kůň, situace se moc nezlepší. Ale pokud bude kupující normální a bude vědět, že vstupuje do práv a povinností prodávajícího, tak si zjistí dluhy prodávajícího a o tyto dluhy zaplatí za jednotku méně. Stejně jako v bytovém družstvu.

M2: Jinými slovy, jednotka může mít nějaký odhad, ale až bude chtít banka uspokojit svou pohledávku ze zástavy, bude se divit, protože dostane mnohem méně. Banka nemá totiž vůbec tušení, že SVJ si půjčilo na opravu, vlastník odmítá hradit platby do neexistujícího FO a služby které si neobjednal. Co to je normální kupující?

M:Trvám na tom, že uvažujete v intencích svých zájmů. A je to pochopitelné. Ale já s tím nesouhlasím. To je celé.

P: Netuším jaké máte představy o mých zájmech. Mám zájem jako každý jiný člen SVJ – neplatit za dlužníky, nevydávat peníze za advokáty, nesoudit se u českých nejistých soudů a věnovat se při správě domu jiným činnostem, než neustále hlídat pohledávky po lhůtě, urgovat šmejdy etc.. Pokud s tím nesouhlasíte, je to signifikantní.

M2: Mýlíte se, že máte zájem jako každý jiný člen SVJ. Váš zájem je úplně jiný, než ten můj a nemyslím, že jste proto slušnější než já. To, že s přechodem dluhů musí souhlasit nabyvatel, převodce i věřitel je ochranou všech zúčastněných stran. A já doufám, že to tak zůstane.

Pěkný den.

Magda

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Zvýhodňování SVJ???

Pavel — Thu, 29 Oct 2015 23:58:28 +0100

M:Já pronajímám byty a když mi někdo nezaplatí a odstěhuje se, tak ho buď zažaluju nebo se na to vykašlu. Tak to chodí.

P:Srovnávat pronájem bytu vlastníkem se situací SVJ je zcela nepatřičné. Pokusím se vysvětlit.

1)Vlastník bytu se může svobodně rozhodnout, zda byt pronajme. Pokud už ho pronajme, tak pronajímá obvykle se ziskem z kterého si může uhradit případné nezaplacené nájemné. SVJ pouze zjistí, že má člena a pokud člen nadělá dluhy a byt prodá, tak dluhy musí většinou uhradit ostatní členové SVJ.

2)Vlastník bytu si může svobodně vybrat nájemníka. SVJ si nemůže vybrat nového člena a pokud je to neplatící šmejd, který byt prodá, tak jeho dluhy se špatně vymáhají a musejí je často zaplatit ti slušní členové.

3)Vlastník bytu si může ujednat jistotu do výše šestinásobku měsíčního nájemného (§ 2254 NOZ). SVJ žádný takový instrument nemá.

M:Družstevnímu vlastnictví rozumím ještě méně, než bytovému spoluvlastnictví. Přesto vidím rozdíl mezi převod členského podílu a prodejem bytu. Směšujete dvě rozdílné věci.

P:Nesměšuji. Ale Váš postoj je vysvětlitelný již tím, že podle vlastního prohlášení družstevnímu vlastnictví rozumíte ještě méně, než bytovému spoluvlastnictví.

M:Možná budete mít kladivo na šmejdy a šikanózní nástroj pro výbory.

M:Ale jsem zvědavá, zda pak bude možné bytem vůbec ručit. Protože pokud budou na nemovitosti váznout dluhy, bude zástavní právo na bytě bezcenný instrument. A to i pro již existující zástavy

P:Opět netuším, co tím míníte. Napsal jsem, že bych rád, aby kupující vstoupil do práv a povinností prodávajícího. Co s tím má co dělat zástavní právo na nemovitosti? To zůstane stejné. Pouze místo prodávajícího bude dlužit kupující. Samozřejmě pokud kupující bude bílý kůň, situace se moc nezlepší. Ale pokud bude kupující normální a bude vědět, že vstupuje do práv a povinností prodávajícího, tak si zjistí dluhy prodávajícího a o tyto dluhy zaplatí za jednotku méně. Stejně jako v bytovém družstvu.

M:Trvám na tom, že uvažujete v intencích svých zájmů. A je to pochopitelné. Ale já s tím nesouhlasím. To je celé.

P:Netuším jaké máte představy o mých zájmech. Mám zájem jako každý jiný člen SVJ – neplatit za dlužníky, nevydávat peníze za advokáty, nesoudit se u českých nejistých soudů a věnovat se při správě domu jiným činnostem, než neustále hlídat pohledávky po lhůtě, urgovat šmejdy etc.. Pokud s tím nesouhlasíte, je to signifikantní.

Pavel

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - „Nedostatky“ konkrétního rozpočtu

AsiTak — Thu, 29 Oct 2015 12:58:29 +0100

Odpovídám na Vaše dotazy a názory ohledně Vašeho rozpočtu 2015.
„DZ tvorba 500 tis. užití 150 tis.“ – zde chybí věcný plán rozpočtu tj. seznam: název akce a rozpočtová cena akce, celkem do výše 500 tis. To jste měli vyžádat (možná bylo sděleno ústně, je to rezerva nebo bude upřesněno později?), a případně bez toho rozpočet neschválit. Ale jste to schválili, tj. většinu netransparentnost hospodaření nevadí. Nakonec nemusí být projevem kriminálního činu, naopak může být projevem důvěry ve výboru, že až uplyne rok bude předložen přehled využití a bude obsahovat seznam akcí, které byly potřebné a oprávněné. Nemusí každého zajímat případně mít stanovisko zda nějaká akce DZ je potřebná či nikoliv. Těžko říct, která varianta je Váš případ.
Schvalování rozpočtu, zda je potřebný (a za služby „normální“)?
Celkový roční rozpočet za SVJ je soubor čísel ve struktuře položek předpisu plateb (tzv. evidenčního listu) vyznačující objem výkonu správy domu nebo dodávek plnění služeb (výnosy=náklady=potřeba peněz). Nevidím důvod rozpočtovat za danou položku tři rozdílné hodnoty. Rovnost jsem zdůvodnil v jiném příspěvku, který byl vymazán. Nemá smysl stanovit náklady na teplo 880 tis. (stejné je to jen odhad) a zálohy 900 tis. Těch 900 tis. bude rozpočítáno do měsíční položky předpisu platby za teplo. Každý vlastník by měl vidět o kolik za teplo bude platit víc (a podle toho regulační ventil nastaví o stupeň níž) nebo méně. V jiném případě (u služby úklidu) můžete požadovat levnějšího dodavatele nebo úplně zrušit a uklízet sami. Schvalování je o tom, že případná změna finančního požadavku je akceptovatelná či nikoliv. Proto rozpočet úhrnný za SVJ by měl být doplněn i o rozpočet individuální pro každého vlastníka aby schvalování bylo kvalifikované.
SVJ „hospodaří“ i za položky služeb! A to spočítá v tom, že musí odhadnout výkon spotřeby, zajistit financování od vlastníků (organizovat výběr záloh) uzavírat smlouvy dodávek plnění od dodavatelů a proplácet závazky z dodávek vyplývající, sestavit roční bilanci záloh a objemu plnění, provést vyúčtování nebo/a vypořádání a hlavně „když to musí zaplatit“ aby SVJ mělo z čeho to zaplatit.
Závěrem, Váš rozpočet by šlo doplnit/vylepšit, ale i bez toho je akceptovatelný (dokonce Váš byl) a nemusí to být špatně, spíš záleží na konkrétním případu než o tom, co je napsáno ve stanovách.

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Zvýhodnění SVJ proti všem ostatním, včetně třetích stran

Magda3 — Wed, 28 Oct 2015 00:33:36 +0100

Pavle, myslím že píšete celkem jasně . Já pronajímám byty a když mi někdo nezaplatí a odstěhuje se, tak ho buď zažaluju nebo se na to vykašlu. Tak to chodí.

Družstevnímu vlastnictví rozumím ještě méně, než bytovému spoluvlastnictví. Přesto vidím rozdíl mezi převod členského podílu a prodejem bytu. Směšujete dvě rozdílné věci.

Možná budete mít kladivo na šmejdy a šikanózní nástroj pro výbory. Ale jsem zvědavá, zda pak bude možné bytem vůbec ručit. Protože pokud budou na nemovitosti váznout dluhy, bude zástavní právo na bytě bezcenný instrument. A to i pro již existující zástavy

Trvám na tom, že uvažujete v intencích svých zájmů. A je to pochopitelné. Ale já s tím nesouhlasím. To je celé.

Pěkný večer.

Magda

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Zvýhodňování SVJ proti vlastníkům???

Pavel — Wed, 28 Oct 2015 00:02:35 +0100

Magdo,

nevím, zda víte, kdo uhradí nevymožené pohledávky po dlužnících, kteří prodali jednotku. Není to o usnadňování práce výboru nebo o nějakém šikanování, je to pouze volání po jasných pravidlech, která by chránila současné členy SVJ.

Vůbec nechci zvýhodňovat SVJ na úkor vlastníků. Pouze chci spravedlnost pro vlastníky, kteří nikomu nic nedluží, ale musí dluhy po dlužících šmejdech uhradit.

Pokud mi starý majitel jednotky zmizí za hranice ČR, tak jeho dluhy zaplatí ostatní vlastníci, členové SVJ. To snad lze pochopit.

Obdobně pokud dlužící šmejd prodá jednotku, zůstane v ČR, ale má menší dluh. Mám si najmout detektiva, advokáta a čekat několik let, až český soud rozhodne?

Úplně by stačilo, aby bylo jasně stanoveno v zákoně, že při prodeji jednotky vstupuje kupující do všech práv a povinností prodávajícího. Když budou vědět obě strany, že dluh přechází ze zákona, tak bude mít i smysl přeformulovaný § 1186/2 NOZ.

Když to jde v bytovém družstvu, máte nějaký argument, aby to nešlo v SVJ? Pouze musí napsat novelu člověk žijící v realitě a ne nějaký popleta, který neví, co do zákona píše.

Hezký den!

Pavel

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - věrohodnost tvrzení prof. Eliáše

Magda3 — Tue, 27 Oct 2015 23:27:31 +0100

Pane Pavle,

to co píšete nasvědčuje tomu, že prof. Eliáš minimálně jednou neříkal pravdu. Zda mluvil pravdu o zapomenutém přechoďáku je tedy věc nejistá.

Z vašich odpovědí je zřejmé, že se snažíte, aby právo zvýhodňovalo SVJ na úkor vlastníka. Chápu Váš pohled statutárního zástupce SVJ, ale nemůžu s ním souhlasit. Právo nemá být praktické, ale spravedlivé. SVJ může své dluhy vymáhat na tom, kdo si dluhy udělal. Dávat SVJ do ruky takový šikanózní nástroj jenom proto, aby se SVJ nemuselo namáhat je špatně.

I já se jako vlastník snažím minimalizovat škody.

Pěkný večer.

Magda

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Vlastníci platí zálohy podle spotřeby

Felix — Tue, 27 Oct 2015 17:29:04 +0100

„vlastníci platí zálohy podle spotřeby.“

Blahopřeji. (Podle čeho jiného, že.)

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Kdo služby oskytuje?

Felix — Tue, 27 Oct 2015 17:21:46 +0100

„naše SVJ neposkytuje vlastníkům vůbec žádné služby“ (Magda3)

Kdo služby poskytuje?

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Záměr Prof. Eliáše?

Pavel — Tue, 27 Oct 2015 16:30:00 +0100

Magdo,

Prof. Eliáše jsem se také ptal někdy v 2013/2014, info je zde na webu, co si myslí o tvrzení v publikaci Kabelková-Schödelbauerová, že dluhy přechází spolu s bytem.

Zcela příčetně tvrdil, že to není vada váznoucí na věci, ale obligační vztah, který sleduje osud původního dlužníka. To se mi samozřejmě jako předsedovi výboru nelíbilo, ale právně jsem tomu rozuměl.

Potom poskytl rozhovor, myslím HN, kde již mluvil jinak. Nevím zda zlotřilý novinář něco nepřekroutil nebo je to důkaz o tom, jak se Prof. Eliáš vyvíjí.

Jinak asi před 10 dny jsem mluvil o stejném problému s jedním členem LRV. Ten mi řekl, že předpokládá, že soudci pravděpodobně využijí analogii se ZOK, kde je přechod dluhů explicitně v § 736/2 upraven. On ty soudce školí.

Zase bych si počkal na NS. Nemá cenu se k tomu vyjadřovat. NOZ je paskvil a já jako předseda výboru se snažím pouze minimalizovat škody. Teorie jsou pěkná věc, ale upřednostňuji praxi.

Hezký den!

Pavel

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Záměr prof. Eliáše?

Magda3 — Tue, 27 Oct 2015 16:13:12 +0100

Pavle, pokud prof. Eliáš může tvrdit, že chudáci důchodci musí hradit dluhy za předchozího majitele bytu, tak mám obavu, zda je tento pán vůbec příčetný a ví co mluví.

Pěkný den.

Magda

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Záměr zákonodárce?

Pavel — Tue, 27 Oct 2015 15:57:47 +0100

Magdo,

dovolím si zásadně nesouhlasit s tím, že snad zákonodárce měl nějaký úmysl. Zákonodárci jsou poslanci a senátoři, u těch nějaký úmysl ohledně NOZ, který by nebyl na objednávku, nelze z pricipu předpokládat. Vždyť zpravodajem NOZ byl Mareček Bendů, který strávil jako poslanec drtivou část svého života a má titul z Plzně, získaný zvětšením řádkování a písma nějaké ročníkové práce. U toho předpokládáte úmysl?

Co měl za úmysl zákonotvůrce Prof. Eliáš, na to jsem se ho ptal. Odpověděl mi mezi 4 očima, že původně neměla být žádná přechodná ustanovení pro žádnou právnickou osobu, potom si MV vyžádalo přechoďáky pro všechny právnické osoby. No a SVJ se opomenula, ona totiž v té době v návrhu NOZ nebyla. Potom o tom vydal několik článků. Úmysl zákonotvůrce je tedy jasný. Že se mu to moc nepovedlo, je také jasné.

Hezký den!

Pavel

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Budu referovat pro Pavla

Magda3 — Tue, 27 Oct 2015 15:46:05 +0100

Pane Pavle,

děkuji za upřímnost :-). Zákonodárce neopomenul pouze přechodná ustanovení. Pokud by zákonodárce chtěl, aby paragrafy Odd. 5 dopadaly i na stará SVJ, pak zapomněl na mnoho dalších ustanovení. Napříkad by v § 1200 odst. 3) doplnil: Stanovy vyžadují formu veřejné listiny. To neplatí, zakládá-li se společenství ..............nebo pro společenství která vznikla ze zákona.

Já dokonce podezírám zákonodárce, že počítal s tím, že NOZ oddíl o byt. spoluvlastnicví na spolouvlastnické vztahy dle ZoVB nebude vůbec dopadat a neobtěžoval se tedy, aby tyto dvě různé koncepce spoluvl.vztahů byly kompatibilní. Pokud by chtěl zákonodárce jednokolejnost, zachoval by původní koncept spol. vztahů a napasoval na to NOZ . O to se ale NOZ vůbec nesnaží.

Určitě budu referovat, jak se to vyvíjí u soudů.

Pěkný den. Magda

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Rozpočet na služby

... — Tue, 27 Oct 2015 15:39:50 +0100

Jak stanovit náklady na služby se neschvaluje každý rok. Jak se určují zálohy na služby má být přece součástí prohlášení vlastníka, praktiku.

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Rozpočet na služby 7

Pavel — Tue, 27 Oct 2015 15:07:32 +0100

Magdo,

naše SVJ vzniklo v 2007. To platily vzorové stanovy dle 371/2004 Sb. ve znění 151/2006 Sb.

Ty obsahují čl. VII/3/g o schvalování záloh shromážděním, pokud to není svěřeno výboru. Někteří členové sice kandidovat do výboru nechtěli, ale aby výboru svěřili takovou prkotinu jako je schvalování záloh na služby, které se ročně vyúčtují a vypořádají, to nemohli přenést přes srdce. Nemám povahu na to, vynakládat energii na zbytečnosti. Mají co chtěli.

Že jsem si do stanov dal jiné věci, které byly pro činnost výboru daleko potřebnější, to vůbec netušili a netuší.

No a nyní, pokud se judikatorně dokáže, že se i stará SVJ řídí bytovým spoluvlastnictvím, máme stanovy v souladu s § 1208. Takže to vlastně od nich bylo předvídavé rozhodnutí. :-))

Referujte, jak se to vyvíjí u VS Praha. Po pravdě Vám palce nedržím, protože pokud by se stará SVJ měla řídit stále ZoVB, byl by to chaos větší než je nyní. Ale oceňuji, že se snažíte na své náklady dělat práci za ty poplety, co spáchali NOZ a opomenuli vtělit jedno přechodné ustanovení.

Hezký den!

Pavel

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Rozpočet na služby 6

Magda3 — Tue, 27 Oct 2015 14:37:20 +0100

Pavle, koukám na úplně původní vzorové stanovy a určování výše zálohy na služby je v nich svěřena výboru. Není tam nic o tom, že o tom má rozhodovat usnesením shromáždění.

Rozumím tomu, že to máte ve stanovách kvůli tomu, aby se vlk nažral a koza zůstala celá. Ale nemáte to tam proto, že je to snad k něčemu potřeba. Krom plného břicha vlka. A uznávám, že to může být důležitý důvod.

Vzorové stanovy už nemáme. Máme úplně nové stanovy. V těch naše SVJ neposkytuje vlastníkům vůbec žádné služby. Za to na ně dělá rozpočet. Snažím se dobrat toho, jak se k takovým zmatkům postavit. Snažím se rozklíčovat smysl, ale na to jsem asi krátká.

Pěkný den.

Magda

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Rozpočet na služby je potřebný 5

Pavel — Tue, 27 Oct 2015 14:15:56 +0100

Magdo,

již původní vzorové stanovy obsahovaly ustanovení, že o zálohách na služby rozhoduje shromáždění, pokud není rozhodování o této věci usnesením shromáždění svěřeno výboru.

U nás vznikl požadavek, že zálohy musí schvalovat shromáždění. Protože jsem potřeboval do stanov důležitější ustanovení, než tuto maličkost, tak jsem jako hlavní autor stanov ustoupil. Členové mají pocit, že o něčem důležitém rozhodují.

Předloží se jim, že skutečnost v roce 2014 byla nějaká a že s ohledem na předpokládaný vývoj cen v 2016 výbor navrhuje ke schválení určité částky podle jednotlivých druhů služeb. Schválí se to a je pokoj.

O způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky jsem zde nepsal, to je také v § 1208/e NOZ a bylo to v § 9a/2 ZoVB, to je úplně něco jiného.

Zda je pravomoc Vašeho výboru rozhodovat o výši záloh na služby v rozporu s § 1208/e NOZ záleží na tom, zda se soudní výklad přikloní k názoru, že i stará SVJ se řídí bytovým spoluvlastnictví dle NOZ a zda se § 1208/e bude považovat za kogentní.

Ale to bych skutečně nechal na NS, možná na rozšířený senát NS.

Hezký den!

Pavel

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - vzorové stanovy neobsahují nic o schvalování záloh na služby

Magda3 — Tue, 27 Oct 2015 13:57:01 +0100

Pavle,

možná se mýlím, ale zálohy jde vybírat i bez shvalování rozpočtu na základě zákona. Navíc schválení ropočtu neříká nic o tom, jak se služby rozpočítají na jednotlivé vlastníky.

Marně hledám v našich původních Stanovách, že se na shromáždění schvaluje výše záloh na služby. Nic takového tam není. Naopak je tam napsáno, že výbor zejména: rozhoduje o výši zálohy na služby. Nikoli tedy vlastníci na shromáždění.

Pěkný den. Magda

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Rozpočet na služby je potřebný 3

Pavel — Tue, 27 Oct 2015 13:32:52 +0100

Magdo,

předně si nemyslím, že dělám nepraktické, zbytečné a pošetilé věci obecně. Za nepraktické, zbytečné, pošetilé a teoretické považuji některé příspěvky na tomto portálu, které nemají s praxí nic společného.

O tom, že shromáždění schvaluje výši záloh na úhradu za služby hovoří již vzorové stanovy. Ve Vašich stanovách to nemáte?

Pokud nebudu mít rozhodnutí příslušného orgánu o výši záloh, jak bych pak u neplatičů tyto zálohy vymáhal? U nás to tak děláme mnoho let, ještě když žádný zákon o službách neexistoval.

K zaběhnuté praxi a k textu platných stanov nyní NOZ výslovně stanoví schvalování výše záloh na služby. Nikoho nechci přesvědčovat, pouze uvádím jak to děláme u nás a že nám to vyhovuje.

Rozhodně se nechci pouštět do pseudoprávních diskusí.

Hezký den!

Pavel

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - nevidím žádný přínos rozpočtu na služby

Magda3 — Tue, 27 Oct 2015 12:55:22 +0100

Dobrý den Pavle,

jsem čím dál více ráda, že jsme SVJ dle ZoVB. Nevím, zda se v §1208

mluví o službách spojených s užíváním bytu. Ale dejme tomu, že

ano.

Schvalovat každý rok výši záloh na služby spojené s užíváním bytu je dle mého nepraktické, zbytečné a pošetilé. Je mnohem lepší se usnést na shromáždění o tom, že se výše zálohy určuje dle nějakého pravidla, nikoli každý rok schvalovat rozpočet.

Navíc v zákoně o službách se píše, že poskytovatel služeb má právo změnit v průběhu roku měsíční zálohu. K tomu dle mého vůbec nepotřebuje schválení Shromážděni.

Je to takové schvalování pro schvalovaní bez toho, aby z takového schválení pro někoho něco vyplývalo. Pokud se rozpočet nedodrží, nic se neděje.

Rozpočet je přeci od toho, aby vlastníci SVJ schválili, kolik může SVJ z jejich peněz utratit. Nikoli proto, aby SVJ informovalo, kolik asi budou stát jednotlivé služby.

Pěkný den. Magda

… zajímalo by mě, co když SVJ schválí rozpočet, který obsahuje službu, kterou schválenou nemá.

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Rozpočet na služby je potřebný

Pavel — Tue, 27 Oct 2015 12:06:35 +0100

Magdo,

jsem pouhý praktik, právem SVJ se zabývám pouze okrajově.

Přesto vím, že podle § 1208/e NOZ schvaluje shromáždění mj. „výši záloh“ na úhradu služeb.

Pokud vím, že mi v roce 2016 např. stoupne cena tepla o 12% a cena vody o 8% tak mi NOZ říká, že zálohu na služby má schválit shromáždění.

Samozřejmě pro jednotlivce se zvýšení ceny pro rok 2016 promítne podle jejich konkrétní spotřeby za rok 2014.

Alespoň u nás to tak děláme a schvalujeme na shromáždění rozpočet jak na správu domu tak na služby.

Hezký den!

Pavel

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Správa domu podle DZ 2

lake — Tue, 27 Oct 2015 11:56:20 +0100

Pane Jožine, mýlíte se: správa domu a pozemku je něco zcela jiného než zajišťování služeb spojených s užíváním bytů. Jde o jiný okruh činností, podle jiných zákonů a jsou hrazené jiným způsobem.

Popleta, který psal důvodovou zprávu k NOZ, v ní napsal něco jiného pouze z neznalosti. Nevěřte každé pitomosti, která je uvedena v důvodové zprávě.

lake

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Seznam služeb

lake — Tue, 27 Oct 2015 11:50:59 +0100

Pan Theodor se mýlí, když argumentuje jakýmsi „seznamem činností“ v zákonu č. 67/2013 Sb.

V zákonu jsou sice některé služby vyjmenovány, ale není to v žádném případě výčet taxativní. To znamená, že v konkrétním domě si vlastníci mohou svhválit buď jakékoliv jiné služby, nebo vůbec žádné služby od SVJ.

Ten seznam v zákonu není totiž ani taxativní, ani kogentní (závazný). Je to prostě jen dispozitivní (příkladmý) výčet co by se mohlo považovat za služby spojené s užíváním bytů.

Samotný zákonodárce napsal přímo v zákonu, že rozsah služeb si poskytovatel ujedná s příjemci služeb.

lake

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Rozpočet na služby

vn — Tue, 27 Oct 2015 11:15:54 +0100

Magdo, máte samozřejmě pravdu. U nás to máme přesně tak jak uvádíte. Na služby neschvalujeme žádný rozpočet a vlastníci platí zálohy podle spotřeby.

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Nesmysly

Magda3 — Tue, 27 Oct 2015 10:01:51 +0100

Já vím. Nesmysl od nesmyslu, hrad od hradu. Nesmysly = hrady. Ale opravdu to nedělám schválně :-(. m.

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Rozpočet na služby

Magda3 — Tue, 27 Oct 2015 09:51:38 +0100

Paní Janico, děkuji za komentář.

Pokud nevím, na co vybírám peníze, tak je vybírám na nejasný účel a výbor si s tím hospodaří jak chce, neb jsem mu tímto dala svolení. Co zakoupí za mé peníze jde mimo mě. Takže jde o platby výboru do klobouku, či na jejich volné použití.

Určovat rozpočet na služby je dle mého nesmysl. Vlastníci mají platit zálohy dle spotřeby, nikoli podle rozpočtu. Pokud se schválí rozpočet na vodu 300tis a já budu svou předzahrádku zalévat víc, než je schváleno a v říjnu bude rozpočet vyčerpán, co se stane? Nejspíš se zavře voda. Když to nemáme schválené?

Jsou to prostě nesmysi na druhou. A stupňuje se to :-(.

I tak pěkný den.

Magda

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - rozpočty

janica — Tue, 27 Oct 2015 09:30:05 +0100

Paní Magdo, vlastníci nevybírají výboru do klobouku a ani proto, aby výbor byl spokojen. U vás v domě, jestli máte tak vysokou dlouhodobou zálohu a nejsou plánované další opravy a úpravy, tak byste měli jít spíše tou cestou, že snížíte tento příspěvek a vyúčtujete si tuto zálohu. Schvalovat by se měl na schůzi, tak jako i výše odměny výboru, pojištění,.. Pokud se týká rozpočtu nákladů na služby. To by měla být spíše informace, protože vlastníci mnohdy neví, kolik se platí za jednotlivé služby. Možná taky, že je to další informace o tom, že jste počítali v rozpočtu se 770 000 Kč na teplo a zaplatili 1 milion. Vede to k tomu, že vlastníkům se zvedne záloha na teplo. Ano, vlastníci sice hospodaří s tímto, jak jste uvedla, ale zálohy a faktury za dodávky platí SVJ, alespoň u nás. A to bez ohledu na to, že nedoplatky zaplatí vlastníci až v dalším roce po vyúčtování. Pokud se týká vyúčtování, snad se to u vás už schvalovalo, a když ne, tak by to měl být další bod na schůzi. A pokud to dát do stanov, tak to může být ve formě přílohy.

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - oprava k předchozímu příspěvku

Magda3 — Tue, 27 Oct 2015 08:03:35 +0100

Hm, tak to se mi nepovedlo. Nejenom že neumím gramatiku, ale navíc si vůbec nerozumím s tímto formátováním textu. A teď jsem to ještě omylem zkopírovala dvakrát.

Text mého předchozího příspěvku končí větou: Výbor je ale nadmíru spokojen.Dále nečíšt.

Děkuji za trpělivost. Magda

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Hospodaření na základě rozpočtu na služby

Magda3 — Tue, 27 Oct 2015 07:54:48 +0100

Pane AsiTak,

na základě přiložených stanov jsme si v dubnu 2015 schválili nadpoloviční většinou přítomných rozpočet na rok 2015. Rozpočet obsahuje dva body.

Předpokládaná tvorba dlouhodobé zálohy:

Výše dlouhodobé zálohy k 1.1.2015 2mil. Kč

Tvorba dlouhodobé zálohy 500tis

Čerpnání dlouhodobé zálohy 150tis

(dodávám, že pro rok 2015 ani 2016 ani 2017 ani následující roky není plánovaná a schválená žádná oprava)

A) Předpokládané náklady nezahrnuté do DZO:

Čerpání: teplo: 880tis, Úklid: 60tis, Elektřina: 20tis., Voda: 300tis, Výtah: 35tis Režie jednotkova: 50tis, Pojistka a režie podilova: 50tis, Účetnictví: 106tis, Odměna organu: 70tis, Revize: 30tis, Odpad: 70tis, Jiné: 53tis.

B) Předpokládané příjmy:

Zálohy:Teplo: 900 tis., úklid: 70tis. atd.

Vám přijde normální schvalovat rozpočet na služby spojené s užíváním bytu??? A když si schválíme, že dáme za teplo 800 tis a nakonec to bude milion, tak co se stane? Mimochodem, SVJ přeci se službami poskytované vlastníkům vůbec nehospodaří. S těmi hospodař vlastníci bytu. Proč by na ně mělo schvalovat nějaký rozpočet. Stejně se musí zaplatit, co vlastníci spotřebují. Za to by SVJ mělo mít schválené, jak se tyto služby rozúčtují.

A u dlouhodobé zálohy je to taky nádhera. Nejde o žádný rozpočet, jenom jsme si schválili, kolik peněz vybereme výboru do klobouku. Výbor je ale nadmíru spokojen. Pane AsiTak,

na základě přiložených stanov jsme si v dubnu 2015 schválili nadpoloviční většinou přítomných rozpočet na rok 2015. Rozpočet obsahuje dva body.

Předpokládaná tvorba dlouhodobé zálohy:

Výše dlouhodobé zálohy k 1.1.2015 2mil. Kč

Tvorba dlouhodobé zálohy 500tis

Čerpnání dlouhodobé zálohy 150tis

(dodávám, že pro rok 2015 ani 2016 ani 2017 ani následující roky není plánovaná a schválená žádná oprava)

A) Předpokládané náklady nezahrnuté do DZO:

B) Předpokládané příjmy:

Zálohy:Teplo: 900 tis., úklid: 70tis. atd.

Vám přijde normální schvalovat rozpočet na služby spojené s užíváním bytu??? A když si schválíme, že dáme za teplo 800 tis a nakonec to bude milion, tak co se stane? Mimochodem, SVJ přeci se službami poskytované vlastníkům vůbec nehospodaří. S těmi hospodař vlastníci bytu. Proč by na ně mělo schvalovat nějaký rozpočet. Stejně se musí zaplatit, co vlastníci spotřebují. Za to by mělo mít schválené, jak se tyto služby rozúčtují.

A u dlouhodobé zálohy je to taky nádhera. Nejde o žádný rozpočet, jenom jsme si schválili, kolik peněz vybereme výboru do klobouku. Výbor je ale nadmíru spokojen.

Magda

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Co se myslí službami 2

Praktikk — Mon, 26 Oct 2015 12:02:33 +0100

Jožine, někteří přispěvatelé jsou mimo realitu a chtějí na vše výslovné ustanovení, že jim zákon něco nařizuje. Když takové ustanovení v zákoně není, tak si pustí fantazii na špacír a jsou z toho nesmyslné příspěvky. Rozumný člověk je nebere vážně.

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Co se myslí službami

Jožin — Mon, 26 Oct 2015 10:06:48 +0100

Magda: „Výbor má dojem, že pokud není určena žádná činnost, může SVJ vykonávat jakoukoli činnost, kterou lze podřadit pod pojem: zajišťování správy domu a pozemku. Služby spojené s užíváním bytu však, dle mého názoru, pod tento pojem nespadají.“

Je to uvedeno i v NV č. 366/2013 Sb. v odst. 1/b § 10

„(1) Pro účely správy domu a pozemku je osoba odpovědná za správu domu a pozemku oprávněna sjednávat smlouvy týkající se zejména“

„b) zajištění dodávek služeb spojených s užíváním společných částí a spojených s užíváním jednotek, nejde-li o služby, jejichž dodávky si vlastníci jednotek zajišťují u dodavatele přímo,“

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - O obecnosti stanov

Magda3 — Sun, 25 Oct 2015 12:46:38 +0100

Pane AsiTak,

o obecnosti Stanov s Vámi nesouhlasím ani trochu. Jde o základní dokument, kuchařku, kterou se SVJ řídí. Není pravda, že se kvůli každé maličkosti musí stanovy předělávat. To že to tak má většina SVJ není žádný argument pro to, že je to správně. Spíš to svědčí o úrovni autorů.

Vyjmenovat do stanov služby, které SVJ pro vlastníky dělá není tak těžké a není to na 50 stran. Nemít tam nic a čekat, co Vám přistane na vyúčtování vyhovuje především neschopným výborů. Ti schopní to do stanov dají. Většina Vašich argumentů jsou výmluvy. Dávat do stanov pouze to, co si přečtete v zákoně je pohodlné a nezodpovědné a pouze to dává prostor pro dohady.

Pěkný den.

Magda

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - stanovy konkrétní a obecné

AsiTak — Sun, 25 Oct 2015 09:36:43 +0100

Věčný problém tvůrců organizačních norem (jako i stanovy) do jaké míry být obecný nebo konkrétní. Zvolíte-li variantu přemíru konkrétnosti vzniká potřeba časté aktualizace a to v případě stanov je nákladná záležitost a proto bych o takové variantě neusiloval. Váš příspěvek naznačuje, že z absence konkrétnosti spatřujete možnost výkonu správy výborem nežádoucím způsobem. Činnost správy výborem SVJ a případně externím správcem je pod kontrolou vlastníků, KK a shromáždění vlastníků a navíc jednotlivé aktivity jsou podrobeny schvalováním dle rozhodovacích procedur. Např. činnost SVJ je definována zákonem a je to postačující ve stanovách „opsat“ nebo učinit pouze odkaz. Samozřejmě je možno o tom napsat dalších 50 stránek a po realizaci zjistíte, že Váš výbor dělá ještě něco navíc a je potřeba přidat stránku 51. Takové řešení kvalitu práce výboru nezajistí! Pokud Váš výbor přes uvedené kontrolní mechanizmy nedělá to co potřebujete, pak ho odvolejte! Vaše stanovy nejsou o nic méně konkrétní než stanovy jiných SVJ, které fungují podle toho celkem úspěšně.

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - správa domu a stanovy

AsiTak — Sat, 24 Oct 2015 21:14:02 +0200

Hlavní činnost SVJ je správa domu a pozemků která se skládá z prosté majetkové správy svěřeného majetku vlastníků tj. společné části domu a pozemků a zajištění funkce bydlení pro uživatele domu. Majetková správa znamená případné získání/výstavba domu a výkon úkonů technické péče zajišťující uchování, vrácení a vylepšení stávajícího stavu majetku. Zajištění funkce bydlení znamená poskytování dodávek plnění které buď uživatel bytu konzumuje nebo vytváří stav/vlastnost domu které jsou potřebné pro bydlení člověkem. Dodávky pro zajištění funkce bydlení můžeme ztotožnit se službami, i když je na nekonečnou diskuzi, zda dodávky pro zajištění provozu výtahu nebo osvětlení spol. části domu patří do technické péče domu nebo do zajištění funkce bydlení. Faktem je, že bez potřebného technického stavu domu funkce bydlení (dodávka služby) je nerealizovatelná. Podle mne takové nejednoznačné dělení je zbytečné a pouze komplikuje organizování a pochopení činnosti a ekonomiky SVJ. Nároky na technický stav domu a na kvalitu bydlení jsou rozdílné a závislé i na sociální síle vlastníků domu. Bezpochyby správa domu bude vypadat v domech s byty pro milionáře jinak, než v paneláku na sídlišti pro lidi s příjmem z průměrného výdělku. Přesto v obou případech stanovy můžou být shodné. Jednotlivé akce podléhají schvalovacím procedurám a to právě zabezpečí, že návrh vystavět bazén na dvoře u prvního SVJ schválen může být a druhého ne. Stanovy nemůžou být kuchařkou do všech detailů. Důležitá je praxe výkonu správy, zda se dělá to a tak, že vlastníci domu jsou spokojeni nebo naopak. Faktem je, že Váš popis tvorby rozpočtu je nedostatečný. Ale zase, kdo umí sestavit rozpočet ten nepotřebuje popis ve stanovách a kdo tomu nerozumí, tomu jakýkoliv dokonalý popis je nadbytečný. Takže i ustanovení „SVJ hospodaří na základě rozpočtu.“ ve stanovách může být postačující. Já jako předseda především sleduji co lidi požaduji a snažíme se jako výbor tyto požadavky realizovat, nejsou-li v rozporu se zákony. Ve výkonu funkce usilujeme o konkrétnost a co máme ve stanovách příliš neřešíme ani výbor ani vlastníci.

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Vyúčtování služeb 2014 2

Magda3 — Sat, 24 Oct 2015 20:57:27 +0200

Pane Korky0202, měli jsme schválené pravidla pro všechny služby, které SVJ poskytovalo vlastníkům. Vše, co se objevilo ve vyúčtování bylo předem odsouhlaseno. V roce 2012 se nám ve vyúčtování služeb objevila položka s názvem Režie. Od té doby vyúčtování reklamuji. Nikdo tuto položku nikdy neschválil a nikdo neví, co v ní vlastně má být a jak má být rozúčtována. V roce 2012 a 2013 byla rozpočítána dle podílů, v roce 2014 je rozpočítána jednotkově. Prý dle NOZ §1180 odst.2) jsou tyto náklady rozúčtovány na každou jednotku. Nikoli ovšem stejně a nikoli na všechny jednotky. Magda

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Vyúčtování služeb 2014

Korky0202 — Sat, 24 Oct 2015 20:24:40 +0200

Částečně s Vámi nesouhlasím. Před účinností 67/2014 se některé služby poskytovali i bez schválených pravidel. Je tedy možné, že se změnily pouze ty položky, které nejsou v pravidlech 2001, nicméně jsou uvedeny třeba § 5, odst. d zák. 67/2013 Sb.

Projděte si ona pravidla a položky na rozúčtování, zda se shodují, zda daná pravidla odpovídají požadavkům aktuálních právních předpisů.

Dané rozúčtování na jednotky nechápu, to někdo odhlasoval?

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Napadené stanovy 4

Magda3 — Sat, 24 Oct 2015 20:12:37 +0200

Pane Korky2020, změna rozúčtování služeb proběhla ve vyúčtování za rok 2014. Pravda je, že stanovy byly schváleny až na konci roku 2014. To znamená, že vyúčtování za rok 2014 mělo proběhnout podle pravidel, které byly schváleny v roce 2001.

Pokud vím, tak zákon 67/2013Sb. určuje způsob vyúčtování pouze tehdy, nemá li SVJ schválena svá pravidla. My taková pravidla schválená minimálně pro rok 2014 máme a mělo by se postupovat podle nich.

Navíc nám s odkazem na §1180 začalo SVJ náklady na správní činnost rozvrhovat na jednotky. Nikoli ale na jednotky stejně. Jinou částku má jednotka byt, jinou částku má jednotka garáž a jednotka sklep nic neplatí.

Magda

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Správa domu podle DZ

Magda3 — Sat, 24 Oct 2015 19:54:05 +0200

Jožine, moc děkuji za důvodovou zprávu. Jsem laik, ale myslím, že zajišťování potřebných služeb neznamená zajištování plnění spojených s užíváním bytů. Ale je to tedy dost neurčité. :-(. Magda

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Usnesení o přijetí Stanov

Korky0202 — Sat, 24 Oct 2015 19:43:15 +0200

Dovolím si tvrdit, že usnesení o schválení Stanov určitě soud bude posuzovat jako důležitou záležitost, protože se schvaluje základní dokument, který upravuje práva a povinnosti jednotlivých vlastníků (členů SVJ).

K tomu uvádím citaci z rozsudku NS 29 Cdo 3024/2012:

„Stanovy společenství jakožto smlouva sui generis představují základní „dokument“, jímž se řídí vnitřní poměry společenství. Jejich přijetí ukládá zákon o vlastnictví bytů (srov. § 9 odst. 8) a měněny mohou být pouze kvalifikovanou většinou (§ 11 odst. 4). Jejich změna má obvykle významný dopad do vnitřních poměrů společenství, a tím i jeho členů (vlastníků jednotek). Z uvedeného plyne, že usnesení shromáždění vlastníků o změně stanov je důležitou záležitostí ve smyslu § 11 odst. 3 věty třetí zákona o vlastnictví bytů, a přehlasovaný vlastník proto může požádat soud o přezkum usnesení přijatého shromážděním. Výjimku představují pouze zcela formální změny, nemající žádný vliv na vnitřní poměry společenství či práva a povinnosti jeho členů.“

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Co se myslí službami podle DZ k § 1189 ObčZ ?

Výklad — Sat, 24 Oct 2015 19:35:18 +0200

Z DZ k § 1189 ObčZ není zřejmé, zda se službami skutečně myslí plnění spojená s užíváním bytu ve smyslu příslušného zákona (jak patrně soudí pan Jožin) a nebo se jedná o služby účetní, právní, služby stavebního inženýra, energetického auditora ad.

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Správa domu podle DZ

Jožin — Sat, 24 Oct 2015 19:28:51 +0200

Důvodová zpráva k § 1189 – Správa domu a pozemku
„K § 1189: Jeví se jako vhodné vymezit, co správa domu a pozemku zahrnuje. Navrženo je obecné ustanovení, které zahrnuje generálním vymezením různorodé činnosti (jako jsou např. péče o provoz, údržbu, opravy a stavební úpravy společných částí včetně údržby pozemku a přístupových cest, zřizování, udržování – tedy včetně kontrol a revizí – a zlepšování společných zařízení, zajišťování potřebných služeb, jednání s třetími osobami, činnosti ryze administrativní, v rámci toho i vedení účetnictví nebo jiné dokumentace apod.), přicházející v konkrétních případech v úvahu. Obecné ustanovení je voleno i proto, že jednotlivé případy mohou v praxi vyžadovat různá řešení. Přitom se nebrání, aby v rámci obecné úpravy vymezila rozsah správy oprávněná osoba v prohlášení nebo aby si tak ujednaly strany ve smlouvě o výstavbě.“

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Napadené stanovy 3

Korky0202 — Sat, 24 Oct 2015 19:28:38 +0200

Co znamená jako ho zrovna napadne, můžete uvést příklad?

Není to třeba tak, že něco bylo v těch pravidlech a následně se to změnilo kvůli účinnosti 67/2013, protože to bylo v rozporu s uvedeným zákonem?

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Jenom proto, že vlastník

Výklad — Sat, 24 Oct 2015 19:23:53 +0200

Jenom proto, že vlastník jednotky s přijatým usnesením nesouhlasí, soud usnesení nezruší.

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Napadene stanovy 2

Magda3 — Sat, 24 Oct 2015 19:20:16 +0200

Dobrý den Korky0202,

děkuji za příspěvek. Konečně někdo k věci :-).

Na shromáždění byly schváleny pravidla již v roce 2001.

Po přijetí nových stanov rozhodně nic dalšího schvalováno nebylo. Souhlasím, že pravidla mohou být schválena mimo stanovy pouze usnesením. Prozatím jsme v právním vákuu a nikdo neví jak a co má být rozúčtováno a SVJ vesele rozúčtovává jak se mu chce. Tj. nikoli podle odsouhlasených pravidel z roku 2001, ale jak ho zrovna napadlo

Magda

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Napadené stanovy 1

Korky0202 — Sat, 24 Oct 2015 19:09:33 +0200

Dobrý den,

co jsem měl k dispozici (pominu naše Stanovy) tak jsem neviděl ještě Stanovy, kde nebyl podrobně definován předmět činnosti.

U nás máme jednotlivé činnosti, které provádí SVJ ve stanovách rozdělení dle toho, zda se jedná o věci rázu technického, provozního, správního apod.

Též máme definováno, jaký dům a parcely SVJ spravuje, na základě čeho vzniklo (ZoVB), dle jakého zákona nabyli vlastníci bytovou jednotku, aby bylo zřejmé, že nejsme SVJ, které vzniklo dle NOZ apod.

O neurčitosti článku XIII: Raději se ujistěte, že nebyly již dříve schválena nějaká pravidla. Není to věc, která se uvádí ve Stanovách. Například u nás byla na druhém shromáždění po vzniku schválena pravidla samostatně.

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Soud nezkoumá pouze zákonnost přijetí usnesení

Magda3 — Sat, 24 Oct 2015 18:08:13 +0200

Pane Theodore,

tady si troufnu tvrdit, že nemáte pravdu. Nějakou judikaturu jsem si již načetla. Usnesení můžete napadnout proto, že nebyly dodrženy procedurální pravidla při schvalování, nebo proto, že nesouhlasíte se zněním usnesení. V druhém případě musíte prokazovat, že jde o důležitou záležitost. Soud se tak samozřejmě bude zabývat samotým usnesením a jeho obsahem.

Soud takové usnesení buď zruší,nebo potvrdí. Měnit a upravovat pouze části stanov nemůže.

Magda

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Seznam služeb

Theodor — Sat, 24 Oct 2015 14:42:38 +0200

Napsal jsem pouze, že se ve Vašich stanovách (ke konci) píše o plněních spojených s užíváním bytu. Nepsal jsem, že ve stanovách jsou tyto služby vyjmenovány.

Ohledně seznamu službe, přečtěte si, prosím, zák. č. 67/2013 Sb.

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Platné rozhodnutí o neplatných stanovách

Theodor — Sat, 24 Oct 2015 14:38:00 +0200

„Stanovy v podstatě napadnout nelze.“

Jistěže stanovy napadnout lze, a to pro rozpor se zákonem nebo dobrými mravy. Zajímavější je otázka, v jaké lhůtě je tak možné učinit.

Je ovšem třeba rozlišovat (ne)platnost rozhodnutí o přijetí stanov (tady je lhůta pro napadení takového rozhodnutí zřejmá) a (ne)platnost stanov nebo jejich části. Přesněji, může být platně rozhodnuto o přijetí stanov, jejichž část je neplatná (příp. teoreticky i které jsou neplatné jako celek).

Obdobně může být platně rozhodnuto o neplatném rozúčtování.

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Ve stanovách se píše o plnění spojených s užíváním bytu2

Magda3 — Sat, 24 Oct 2015 14:33:47 +0200

Pane Theodore, prosím napište, které služby dle přiložených stanov SVJ poskytuje a na jaké straně jste toto našel.

Myslím, že by SVJ mělo schválit stanovy, které budou obsahovat, jaké služby má SVJ pro vlastníky zajišťovat. Nemyslíte?

Magda

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Napadene usneseni

Magda3 — Sat, 24 Oct 2015 14:26:30 +0200

To musím pane Kruppe tak jako tak.

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Ve stanovách se píše o plněních spojených s užíváním bytu

Theodor — Sat, 24 Oct 2015 14:20:33 +0200

„Myslím, že jsme jako vlastníci těmito stanovami nesvěřili SVJ pravomoc, aby pro nás zajišťovalo služby spojené s užíváním bytu!“

Ve Vašich stanovách se píše o plněních spojených s užíváním bytu.

Za předpokladu, že Vaše SVJ pravomoc zajišťovat služby nemá, jak si představujete jejich zajištění?

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Napadení unesení

Krupp — Sat, 24 Oct 2015 14:20:03 +0200

To jste měla napsat, že napadáte usnesení, nikoliv stanovy. Stanovy v podstatě napadnout nelze. Musela byste uvést která pasáž je v rozporu s kterým paragrafem kterého zákona. Jirka

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - žaloba stanovy pro pana Krupp

Magda3 — Sat, 24 Oct 2015 14:19:49 +0200

Pane Krupp,

z čeho usuzujete, že se nemůžu bránit jako přehlasovaný vlastník? Nechci přidávat ani ubírat ve stanovách vůbec nic. Chci je zrušit. Soud žalobu neodmítl a v rozsudku uvedl: Soud má s ohledem na shora uvedené za to, že žalobkyně je aktivně legitimována dle § 258 NOZ k podání žaloby. Usnesením shromáždění SVJ byly schváleny stanovy, které se bezprostředně dotýkají vlastnických práv žalobkyně.

Přiznám se, že jsme dlouho hledaly způsob, jak žalobu napsat. A nevím, jestli náš postup byl správný. Ale alespoň se snažím. Výsledek nepředjímám.

Magda

… souhlasím alespoň v jedné věci, totiž že každý je strůjcem svého štěstí

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Soud zkoumá pouze zákonnost přijetí rozhodnutí

Theodor — Sat, 24 Oct 2015 14:11:17 +0200

Pokud napadáte usnesení, kterým byly přijaty stanovy, potom se obávám, že se soud zněním stanov nebude vůbec zabývat a bude pouze posuzovat, zda SVJ je oprávněno rozhodnout o přijetí stanov (což je) a dále zda usnesení bylo přijato v souladu s právem, tj. zda byla splněny všechny podmínky, které jsou pro rozhodnutí o přijetí stanov požadovány v právních předpisech a ve stanovách (což neuvádíte).

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Vyslovení neplatnosti usnesení 2

Magda3 — Sat, 24 Oct 2015 14:03:33 +0200

Soudně napadám usnesení, kterým byly přijaty stanovy, které jsou v rozporu se zákonem. Magda

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Žádáte vyslovení neplatnosti rozhodnutí a nebo stanov?

Theodor — Sat, 24 Oct 2015 13:48:09 +0200

Soudně napadáte rozhodnutí, kterým SVJ přijalo stanovy.

Nebo navrhujete, aby soud vyslovil neplatnost stanov nebo jejich části?

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Každý strůjcem svého štěstí

Krupp — Sat, 24 Oct 2015 13:47:42 +0200

Arogantní členy přeci nenapravíte ani neodstraníte rozhodnutím soudu. Stanovy můžete změnit pouze rozhodnutím vlastníků. Soud snad nanejvýš může rozhodnout o neplatnosti nějaké formulace, pokud by byla v rozporu se zákonem, nebo dobrými mravy. Navíc se nemůžete bránit ani jako přehlasovaný vlastník. Rozhodně nemůžete dosáhnout přidání čehokoliv do stanov, nebo zpřesnění čehokoliv. Zajímalo by mne, čeho chcete žalobou dosáhnout. Já se obávám, že soud žalobu odmítne pro nedostatek pasivní legitimace. Mám pocit, že byste své úsilí měla napřít úplně jiným směrem. Jirka

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Žaluji sebe? Nebo sousedy? Nikoli, žaluji právnickou osobu.

Magda3 — Sat, 24 Oct 2015 13:12:51 +0200

Ještě bych ráda něco k tomu, zda žaluji sama sebe. Měla jsem dlouho mentální blok SVJ zažalovat. Ten blok pramenil právě z toho, že jsem měla dojem, že žaluji sama sebe, či sousedy. Není to ale pravda. Nežaluji ani sama sebe, ani sousedy. Žaluji právnickou osobu. Chování SVJ je většinou závislé na morálně volných vlastnostech členů výborů. V mém případě jde o arogantní členy, kteří mají pocit, že mají moc a mohou si dělat co chtějí. Už dávno jsem přestala směšovat právnickou osobu SVJ s jakýmkoli jejím členem. Magda

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Žaloba na stanovy pro Krupp

Magda3 — Sat, 24 Oct 2015 12:49:39 +0200

Pane Krupp, žaluji právnickou osobu SVJ. Troufnu si tvrdit, že já nejsem SVJ. Já jsem fyzická osoba Magda :-).

A žaluji neplatnost usnesení, kterým byly údajně schváleny tyto stanovy.

Pěkný den.

Magda

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje? - Žaloba na stanovy

Krupp — Sat, 24 Oct 2015 12:36:56 +0200

Paní Magdo, mohla byste uvést, proti komu žalobu vedete. Stanovy SVJ vytváří a schvalují vlastníci. Žalujete tedy sama sebe, nebo koho? Jirka

Jaké služby SVJ pro vlastníky zajišťuje?

Magda — Sat, 24 Oct 2015 12:25:16 +0200

V příloze najdete znění stanov, které jsem napadla u soudu. Mimo jiné argumentuji jejich neurčitostí. Zkuste prosím někdo v těchto stanovách najít, jakou činnost naše SVJ vlastně vykonává. Pominu, že jsme SVJ dle ZoVB, kde je předmět činnosti SVJ povinnou náležitostí. Myslím, že jsme jako vlastníci těmito stanovami nesvěřili SVJ pravomoc, aby pro nás zajišťovalo služby spojené s užíváním bytu!

Odpověď právníka na mou výhradu, že chybí předmět činnosti: Čl. I odst. 1) stanov SVJ – předmět činnosti – jde o účel SVJ, který je vymezen v jeho čl. 1 odst. 1, plně v souladu s § 1194 odst. 1 NOZ. Jde pouze o terminologický rozdíl, obsah je stejný. V tomto smyslu jsou tedy stanovy SVJ v pořádku.

Výbor má dojem, že pokud není určena žádná činnost, může SVJ vykonávat jakoukoli činnost, kterou lze podřadit pod pojem: zajišťování správy domu a pozemku. Služby spojené s užíváním bytu však, dle mého názoru, pod tento pojem nespadají.

O neurčitosti článku XIII:Pravidla pro tvorbu rozpočtu a pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb, raději ani nemluvím. Marně se z nich snažím vyčíst, jak se má co rozúčtovat. Ale je to vlastně jedno. SVJ pravomoc rozúčtovat služby vůbec nemá.

Má prosím někdo tu zkušenost, že by ve Vašich stanovách absentoval předmět činnosti?

Děkuji.

Magda

Příloha	Velikost
Napadene stanovy .pdf	290.46 KB