Portál společenství vlastníků jednotek - Změna stanov - Comments

Změna stanov - Ptal jste se, zda má někdo

Petr Vejsada — Sat, 24 Oct 2015 23:20:29 +0200

Ptal jste se, zda má někdo s touto firmou zkušenost - odpověděl jsem Vám. Vaše zakázka byla jiná než naše.
Je mi úplně jedno, jestli ti lidé sedí na Senovážném náměstí nebo doma; to nemá na odpovědnost naprosto žádný vliv. Proč jste je nepožádal o změnu těch ustanovení, která se Vám nelíbí?
--
Zdraví
Petr Vejsada
http://boleslavska20.cz

Změna stanov - Změna stanov 2

Jar — Sat, 24 Oct 2015 22:51:49 +0200

LAKE, děkuji za přehledné vysvětlení, pozemky spjaty s domem nejsou, nijak, jsou na jiném listu vlastnictví, nejsou příslušenstvím. atd. Podle nových stanov je spravuje SVJ a nikdo je nesmí upravovat a zasahovat do nich. Někde jsem viděla pojem pozemky funkčně související s jednotkou, potom jsou ale spjaty právně s jednotkou a takto zapsány v katastru, u nás nic takového není, tak se vymyslelo spolu a uvedenou AK, že se to napíše do Stanov a tím se asi věc považuje za svatou. Bohužel to mnohé o oné AK vypovídá. Nevím, jak se vyrovnají s podílem na pozemcích nečlena SVJ. Prodal byt a neprodal podíly na pozemcích mimo pozemku pod domem.

Děkuji

Změna stanov - Web Zmenastanov.cz

Jar — Sat, 24 Oct 2015 22:45:03 +0200

Pane Vejsada,

až se ty Vaše změny nebudou někomu líbit a podá žalobu k soudu, co kdyby vyhrál, třeba se mu nebude líbit, že si koupil byt za určitých podmínek, uvedených v Prohlášení vlastníka budovy uloženém na KÚ coby veřejná listina a předpokládám stále závazná listina ( mimochodem, jak jsou Vaše upravené Stanovy s touto listinou ve shodě?, tak budete náhradu za ty „chytré“ rady požadovat na virtuální AK? Jestli nějaký právník odkývne, že za jednání nájemce odpovídá vlastník bytu, např. tak nevím, co si o tom mám myslet. Nemluvě o tom, že na moje výhrady, že se řídí naše právní poměry právními předpisy jako ZoVB reagují každá PO a tedy i každé SVJ si upraví stanovy. Asi se nezbývá ptát, jak naloží s obsahem Prohlášení.

Změna stanov - Výtah je požadován stavebními předpisy

Výklad — Sat, 24 Oct 2015 20:47:54 +0200

"jen oni rozhodnou, zda:

výtah se nebude již opravovat ani upravovat a odstaví se,"

Nejprve si přečtěte stavební předpisy.

Změna stanov - Plánování 2

Korky0202 — Sat, 24 Oct 2015 20:45:08 +0200

Dobrý den,

vemte si technickou dokumentaci, otevřete láhev vína, začněte studovat.

Sepište si jednotlivé technické prostředky, například vodorovná kanalizace, svislá kanalizace, zařízení pro distribuci a regulaci topné soustavy, přívod SV, rozvody vody, topná soustava, rozvody plynu, rozvody NN ve společných částech domu, rozvodná skříň, PO, výtah, vodoměry atd. atd.

Zjistěte si životnost daných technických celků. Stanovte si priority, co chcete řešit v následujících několika letech. Najděte si třeba i panelák, který je podobný tomu Vašem a zkuste kontaktovat někoho z Výboru, určitě Vám řekne informace o tom, kolik je to třeba stálo apod. My jsme tímto způsobem třeba dospěli k názoru, že je lepší sedlová střecha, než mít na paneláku „bazén“.

Sestavte si cash-flow a začněte dosazovat jednotlivé náklady, které Vás čekají. Investice a opravy si nechte až nakonec. Nejdříve musíte zabezpečit provoz. Následně si zkuste dosadit ty investice, které preferujete, pokud se někde dostanete do minusu jste podfinancováni, potřebujete zvýšit příspěvky, či si vzít úvěr, což však způsobuje odliv peněžních prostředků v čase a musíte to promítnout opět do cash-flow.

Změna stanov - mám zkušenost dobrou. My

Petr Vejsada — Sat, 24 Oct 2015 20:44:54 +0200

mám zkušenost dobrou. My jsme ovšem věděli, co chceme a po právnících jsme chtěli pouze aby zajistili slučitelnost s aktuálním stavem legislativy. Připomínek jsme měli haldu a Změnastanov trpělivě po dobu řady měsíců zapracovávala naše připomínky do stanov. Ke konci už jim poněkud docházel dech, ale to mně taky, protože těch kol byla spousta.

Možná je jejich kancelář pouze virtuální, nikdy jsem nikoho z nich osobně neviděl, jen jsme si mailovali a také vedli pár dlooouhých telefonních hovorů.

Pokud nevíte, co chcete, tak, myslím, každá právní kancelář začne s tím, že vám předloží nějaké vzorové stanovy; čím by měli jinak začít?

Ve vzorových stanovách mohou být věci zdánlivě nerelevantní pro vaše SVJ, ovšem ty jsou nerelevantní DNES; za 5 let to může být úplně jinak a pak by vám ty věci mohly chybět. Cílem snad je mít stanovy, které se budou měnit jen tehdy, kdy parlament zase odhlasuje nějakou chytrost. Jinak by měly počítat více-méně se vším.

Takže za mě OK. – Zdraví Petr Vejsada http://boleslavska20.cz

Změna stanov - Lhůta pro napadení stanov

Výklad — Sat, 24 Oct 2015 19:31:17 +0200

„Tuto nesmyslnou část stanov je třeba napadnout soudně jako rozpornou s dobrými mravy.“

V jaké lhůtě?

Změna stanov - Nevypořádání poskytnutých záloh 2

lake — Sat, 24 Oct 2015 19:30:57 +0200

Pane cleverservis, máte pravdu. Každá záloha má být vypořádána. Pokud je ale někdo takový trouba a tohoto svého práva se vzdá, pak příjemce zálohy si ji skutečně může ponechat a nikdy ji nevypořádá.

Soudím, že je nerozumné, aby se vlastník jednotky vzdal vypořádání složených záloh, nebo aby rozhodování o vypořádání nechal na samotném dlužníkovi. To by to dopadlo!

Tuto nesmyslnou část stanov je třeba napadnout soudně jako rozpornou s dobrými mravy. SVJ tím překročilo svou pravomoc. SVJ je pouze oprávněno vybírat zálohu (na budoucí nutné náklady správy a pouze pokud to bylo odsouhlaseno). K vypořádání záloh pak dochází ze zákona. K jinému ujednání by musel existovat souhlas obou stran: vlastníka jednotky i SVJ.

Podotýkám, že podle § 1 NOZ zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob. Nabyvatel jednotky (který neschvaloval stanovy) se může proti takovému znění stanov bránit s tím, že ujednání o „nevratné záloze“ se jej netýká. Šlo by totiž o ujednání porušující jak dobré mravy, tak postavení osob (postavení věřitele a postavení dlužníka).

lake

Změna stanov - Nevypořádání poskytnutých záloh na správu domu ve stanovách

cleverservis — Sat, 24 Oct 2015 13:11:16 +0200

Lake, já souhlasím se vším, co jste napsal o poskytnutých zálohách. Viděl jsem již změnu stanov SVJ, kde je uvedeno, že „nevyčerpané zálohy na správu domu a pozemku se s jednotlivými členy společenství vypořádává v souladu s rozhodnutím shromáždění“.

Ve vámi uvedeném rozhodnutí NS se uvádí: „principielně platí, že odpadne-li (nenastane-li) právní důvod, na jehož základě byla záloha jako částečné plnění poskytnuta, je třeba ji vrátit, není-li ve smlouvě dohodnuto jinak (viz též rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Odo 890/2002)“.

Ovšem schválené stanovy SVJ jako smlouvu sui generis, lze považovat za smlouvu, kde ustanovení o tom, že o přeplatku členů SVJ bude rozhodovat shromáždění, lze považovat, „že ve smlouvě bylo dohodnuto jinak“.

Změna stanov - O plánování a Reserve study 1

JaVa — Sat, 24 Oct 2015 09:46:22 +0200

Dementi, žijící ze dne na den, toto stejně nikdy nepochopí.

Změna stanov - O plánování a Reserve study

lake — Sat, 24 Oct 2015 08:16:17 +0200

Pane Werewolfe, správně jste pochopil, že základem pro rozhodování o domě a jeho technických zařízeních je znalost stavu domu a jeho technických zařízení.

Dejte si vyhledat „Reserve study“ a zjistíte, co jsem na toto téma zde už napsal.

V některých státech je zákonnou povinností výboru sestavovat seznam všech společných částí a technických zařízení domu. U každé části musí být určeno na 30 let dopředu:

zda se udržuje a opravuje, nebo nikoliv;
jaká je odhadovaná zůstatková životnost v rocích;
kolik bude stát náhrada či generální oprava po skončení životnosti.

Na základě toho se sestavuje dlouhodobý finanční plán, který zahrnuje veškeré finanční toky spojené se správou domu:

náklady na opakující se každoroční údržbu a opravy společných částí;
tvorbu krátkodobých záloh či výnosy z příspěvků na tento účel;
náklady na jednorázové větší opravy podle seznamu uvedeného výše;
tvorbu dlouhodobé zálohy, případně výnosy z příspěvků na tento účel;
další náklady na činnost právnické osoby samotné, např. na provoz místnosti SVJ, na odměny členů statutárního orgánu;
tvorba záloh či členské příspěvky, vybírané na tento účel;
v případě záporného výsledku (finanční nedostatečnost SVJ) v některém roce musí být ve finančním plánu vyřešeno kde společenství získá peníze na překlenutí tohoto stavu (půjčka, úvěr + stanovení výše a doby splácení).

To vše dohromady se nazývá Reserve study právě proto, že společenství tím získává vodítko pro stanovení výše záloh na správu, případně pro tvorbu rezerv na budoucí nutné opravy. Z Reserve study se dá jednoduše pouhým nahlédnutím zjistit, jaká výše plateb bude potřebná v budoucích letech či desítkách let.

V civilizovaném světě je neprodejný byt v domě, který nemá sestavenu a schválenu Reserve study. To pouze v zaprděném Česku se vymýšlí jak obejít zavedené plánovací postupy a jak okecat skutečnost, že výbor ani vlastníci netuší jak se bude správa domu vyvíjet za rok, za dva, za deset let a kolik to bude všechno stát.

Maximum duševního úsilí, kterého jsou vlastníci jednotek v Česku schopni, je sejít se občas na shromáždění a hádat se nesystematicky, zda se má zateplovat, jak navrhuje soused Horák, či zda raději jen vyměnit okna, jak si myslí sousedka Kolářová, nebo napřed opravit střechu. Maximálně jsou ochotni odhlasovat si naprosto neurčitou a ničím nepodloženou částku naslepo (to jsou ty známé údaje typu 17.50 Kč/m2). Při tom nikdo netuší na co jsou ty peníze určeny, zda to není moc, zda to není málo, co se s domem vlastně má dít v příštích třiceti letech, zda na to budou či nebudou našetřeny dostatečné peníze.

lake

Změna stanov - Plánování

Werewolf — Sat, 24 Oct 2015 07:32:26 +0200

Děkuji za podrobnou odpověď. Nahlížel jsem do dokumentace k domu. Byl tam papír z revize výtahu a seznam závad. Už jsem tam ale nenašel dokument, co od te doby bylo provedeno.

Možná by bylo nejlepší pozvat si pár odborníků, aby zhodnotili stav střechy, aby byla představa, co se na ní bude muset dělat.
To samé s výtahem, spíš asi firmu, která by mohla seznam závad napravit, aby se vědělo, na kolik to vyjde. Podle toho pak stanovit dl. zálohu.

Bohužel nevím, u jakých všech věcí, bych si takový rozbor měl obstarat. Malovat je asi po nějaké době potřeba, asi taky možno zahrnout.

Změna stanov - Je tu ovšem shromáždění vlastníků

PavelII — Fri, 23 Oct 2015 16:10:53 +0200

jako nejvyšší rozhodovací orgán a ten se může usnést, že peníze na výtah investuje do střechy. Žádný problém. Jen výbor o tom sám rozhodnout nemůže.

Změna stanov - Plánování a výtah

lake — Thu, 22 Oct 2015 15:29:58 +0200

Pane Werewolfe, uvažujete nesprávně. To není nějaká evropská loterie, aby se z klobouku najednou vytáhly úplně nové technické normy.

Výtahy jsou speciální technické zařízení, která se řídí sadou technických norem zaměřených na bezpečnost. U výtahů se vychází z analýzy rizik. Odborník určil rizika a pořadí naléhavosti jejich odstranění. Také dobu do kdy musí konkrétní rizika být odstraněna. Je tedy třeba vyjít z tohoto dokumentu, který existuje, pouze Vy o něm nevíte.

Problém vašeho domu je spíše je v tom, že vlastníci netuší o výtahu nic, neznají harmonogram odstraňování rizik a nerozhodli se dosud zda budou do budoucna provádět dílčí úpravy, nebo to budou řešit mnohem nákladněji rovnou novým výtahem. Nejspíš nemáte ani kalkulaci nákladů pro možné přístupy. To se pak ovšem nedá o ničem rozhodovat ani plánovat.

Pokud snad v budoucnu dojde ke změně předpisů pro výtahy, buďte ubezpečen, že budou opět stanoveny dostatečné lhůty k postupnému odstranění rizik a k přizpůsobení novým technickým požadavkům.
--------------------------------------------------------------------------------------

Předpokládané náklady musí být v první řadě podložené náklady. A to usnesením shromáždění. Protože pouze vlastníci jednotek jsou oprávněni rozhodnout o nakládání se svým majetkem. Bez ohledu na budoucí normy jen oni rozhodnou, zda:

výtah se nebude již opravovat ani upravovat a odstaví se, nebo
provedou se nezbytné dílčí úpravy k dosažení požadované míry bezpečnosti, nebo
provedou se rozsáhlejší úpravy s cílem navíc snížit energetickou náročnost, odstranit hlučnost atd., nebo
objedná se komplet výtah nový.

Vaše předpoklady či předpoklady družstva jsou bezvýznamné: ani Vy, ani družstvo nejste vlastníkem budovy. Předpokládané náklady jsou pouze ty náklady, které si vlastníci odsouhlasili a jsou uvedeny ve schválené Reserve study.

Dám Vám ještě jeden srozumitelný příklad: Střecha domu dosluhuje. Co jsou tedy „předpokládané náklady“? Existují minimálně tři možnosti:

dílčí oprava za 200 000 Kč,
nová střecha za 1 200 000 Kč,
nabídnout zájemcům vybudování podkrovních bytů a na základě smlouvy o výstavbě získat novou střechu úplně zdarma za 0 Kč.

Ale napřed musí vlastníci vědět co vlastně chtějí. Pak si to schválí. Z toho se určí předpokládané náklady na schválenou variantu. Pak se k tomu sestavuje a schvaluje dlouhodobý finanční plán. Bude se napřed spořit a pak realizovat, nebo si SVJ vezme úvěr a splácet se bude dodatečně? A teprve ze schváleného dlouhodobého finančního plánu vyplyne kolik a kdy mají vlastníci platit. Teprve toto budou ty PŘEDPOKLÁDANÉ náklady promítnuté do výše záloh.

Právě proto se má zpracovávat Reserve study a aktualizovat alespoň každé tři roky. Proto se k tomu mají plánovat finanční toky SVJ dlouhodobě. V civilizovaných zemích se to tak běžně dělá, dokonce to podrobně stanoví zákon.

lake

Změna stanov - změna stanov 4

Karel 13 — Thu, 22 Oct 2015 12:53:26 +0200

Děkuji , tohle čtu , ale kde zjistím jaký název tedy vyhovuje ?

v názvu máme Společenství Heřmánek, Heřmanova čp. 25

Změna stanov - změna stanov 3

Kubík — Thu, 22 Oct 2015 12:44:57 +0200

§ 3041 NOZ http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89…

Změna stanov - změna stanov 2

Karel 13 — Thu, 22 Oct 2015 12:28:03 +0200

velice se omlouvám, vím, že je toho tady hrozně moc už napsáno, ale nedaří se mi vyhledat . Neustále nám firma která se stará o správu domu tvrdí něco co nechce podložit žádným zákonem a nejen výbor je poslouchá.

proto mám pár dotazů a prosím jestli byl možný konkrétní odkaz

Změna stanov SVJ2000 ( kde najdu co vše je nutné změnit , když většina tvrdí, že to nařizuje NOZ , ano vím , že by to mělo být v NOZ, ale raději bych poprosil přímo od odkaz )

Děkuji

Změna stanov - Werewolf: EU nám nařídí do pěti let ......

Mona — Thu, 22 Oct 2015 11:23:05 +0200

Myslíte, že za pět let bude ještě EU existovat ??? :-o

Změna stanov - Lhůta 1

JaVa — Thu, 22 Oct 2015 11:16:13 +0200

Pro případ havárie a odvrácení vzniku škody na společném majetku, se blokace dlouhodobých záloh nevztahuje!Ve stanovách to mít nemusíte,stačí použít klauzuli o péči dobrého hospodáře a k tomu přidat trochu ZSR.Java

Změna stanov - Lhůta

Werewolf — Thu, 22 Oct 2015 11:05:19 +0200

Zpracování návrhu rozpisu dl. záloh mě teprve čeká. Nicméně, určitě to znáte, ať budete sebelíp připraven, nemůžete vyloučit, že Vás nepotká situace, se kterou jste nepočítal. Takže i v té teorii je lepší býti připraven :-)

Mě napadá, možná by stálo za úvahu rozjet diskuzi, kde bychom se podělili o tom, jak kdo máme (máte, já ještě nemám) jak tyto zálohy nastavené. Samozřejmě je v každém domě tato situace odlišná podle stavu, ale hádám, že by se ta diskuze opět „flameově“ rozjela…

Změna stanov - Lhůta

Korky0202 — Thu, 22 Oct 2015 10:31:42 +0200

To máte sice pravdu, jenže k tomu potřebujete dodržet lhůtu danou stanovami pro svolání shromáždění, či nejméně 30 dnů jak Vám ukládá NOZ.

Nicméně, rozvíjíme tu teoretickou debatu, která pouze upozorňuje na omezení v použití prostředků, které jsou shromažďovány za určitým účelem. Nepochybuji o tom, že budete vybírat i jinou dlouhodobou zálohu na opravy, která toto vykryje.

Změna stanov - Reserve study?

člen orgánu PO — Thu, 22 Oct 2015 10:12:28 +0200

Snad nefunguje takhle blbě. Pravda? lake?

Změna stanov - To má ale smůlu

Werewolf — Thu, 22 Oct 2015 10:10:56 +0200

Leda by se shromáždění rozhodlo o změně účelu této zálohy.

Změna stanov - Výtah 1

JaVa — Thu, 22 Oct 2015 10:10:48 +0200

Ověřte si,zda by z hlediska bezpečnosti provozu vašeho výtahu nestačila instalace Laserových clon,namísto vnitřních dveří.Matně si vzpomínám,že to již někde mají.

http://www.denik.cz/…0080125.html

Změna stanov - To má ale smůlu

Korky0202 — Thu, 22 Oct 2015 10:06:08 +0200

Jenže pan werewolf bude vybírat účelovou dlouhodobou zálohu na výtah, takže až uletí střecha, tak ty peníze použít nemůže, protože je má schválené na výtah.

Změna stanov - Proč řešíte dopředu?

člen orgánu PO — Thu, 22 Oct 2015 09:58:41 +0200

Věci, které mohou nastat? Skládejte zálohu na výtah a situaci dořešte až nastane čas. Třeba za 5 let. Třeba Vám v mezičase ulítne střecha a výtah počká dalších 5 let.

Změna stanov - výtah

Werewolf — Thu, 22 Oct 2015 09:42:25 +0200

Zeptám se na příklad. Máme starý výtah, nemá vnitřní druhé dveře. Bylo nám doporučeno vyměnit kabinu, ne nařízeno. Výtah byl mírně upraven - strojovna řízená měniči. Vlastníci se shodli, že měnit výtah nechtějí, takhle jim to stačí. Družstevní "správce výtahů" se nás loni snažil přesvědčit, že bychom se měli chystat na výměnu výtahu.

K dotazu:
Pokud vlastníci počítají s tím, že EU zřejmě přijde s nějakým nařízením, kdy ten výtah už vyměnit budeme muset - je toto splněná podmínka předpokladu? (předpokládáme, že EU nám to nařídí)
A jestliže to nařídí, ne pouze doporučí, je splněna podmínka o nutnosti?

Jestliže pak předpokládám, že EU nám nařídí nutně výtah upravit, odhadněme do pěti let, je možno na toto vybírat dl. zálohu? Např. za pět let budeme chtít našetřit 1.200.000,-. Po našetření se záloha o tuto položku sníží, ať se použije na výtah, nebo budou ležet na účtě a čekat, až nařízení přijde, popř. shromáždění rozhodne, že již čekat nebude a výtah se pořídí rovnou.

Změna stanov - Změna stanov 1

lake — Thu, 22 Oct 2015 07:17:49 +0200

Můžete si změnit stanovy po vzoru NOZ, ovšem změna práv a povinností nad rámec ZoVB by vyžadovala souhlas všech (§ 3063 NOZ, § 1 odst. 2 NOZ).

Pozemek funkčně související (s domem) nemusí nutně být ve vlastnictví vlastníků jednotek v domě. V tom se zjevně mýlíte. Může být ve vlastnictví kohokoliv, např. obce či jiné osoby. Takže v této věci pravdu nemáte.

Spojitost mezi jednotkou a pozemkem může být zajištěna jedině přes prohlášení vlastníka, kde takový pozenek měl být označen jako společné příslušenství domu. Pokud to takto v prohlášení není uvedeno, pak jde o pozemky, které sice jsou dnes ve spoluvlatnictví, avšak jde o nemovitosti bez jakékoliv souvislosti s vlastnictvím jednotky v domě.

Pokud jde o „domovní řád“, ten by se měl stát přílohou stanov, neboť pro nabyvatele jednotky jsou automaticky závazné zákon, prohlášení vlastníka budovy, a stanovy SVJ. Nikoliv jakýsi domovní řád.

Příspěvek nemůže být zároveň zálohou na příspěvek. Buď jde o to první, nebo o to druhé. Obojí možné není. Prosím, myslete hlavou, když advokáti toho zjevně nejsou schopni. Je zřejmé, že advokáti se vůbec nevyznají v účetnictví, ve financích, ale ani v právu. To mne zaráží nejvíce.
Příspěvek je vždy vlastním zdrojem a je předmětem daně z příjmů. (U SVJ tomu tak není pouze díky výjimce uvedené v zákonu o daních z příjmů.) Účtovat o přijatém příspěvku jako o záloze (nebo opačně) by pro účetní jednotku znamenalo porušení zákona: účetnictví má poskytovat věrný a poctivý obraz situace účetní jednotky.
Nazývejte věci pravými jmény! Jde-li o zálohy, nazývejte je zálohami. Příspěvkem se stanou teprve jejich odepsáním z účtu přijatých záloh a převodem na jiný účet v rámci účetnictví právnické osoby. Jde-li o příspěvky, nazývejte je příspěvky a účtujte o nich jako o přijatých příspěvcích.

Varuji před další účetní prasárnou, a to je navrhované nevypořádání přijatých záloh.
Záloha musí být vždy vyúčtována a následně je vypořádána. Není žádný důvod k nevypořádání. Na účtu SVJ by se do nekonečna hromadily „šedé peníze“ – nepoužité přebytky bez účelu a bez určeného způsobu užití, abez jakékoliv kontroly ze strany vlastníků. To by byl absurdní a nežádoucí stav; advokáti jsou zjevně padlí na hlavu, když něco takového prosazují.
Upozorňuji, že jde o ustanovení rozporné se zákonem a proto zapovězené pro rozpor s dobrými mravy a pro porušení postavení osoby věřitele (k tomu viz § 1 odst. 2 NOZ). Existuje také judikát Nejvyššího soudu k tomu, že pojem „nevratná záloha“ je vnitřně rozporný a nepřípustný (http://www.portalsvj.cz/…vyboru-dotaz#…).

Je možné připustit, že po ročním vyúčtování záloh se nedoplatky vymáhají a přeplatky se vypořádají tak, že je příjemce záloh převede automaticky na platby záloh v následujícím období. Většina dodavatelů plynu, vody a elektrické energie to takto dělá a není s tím žádný problém. Fantazírovat o „nevypořádání záloh“ je ale nebezpečný zločin. Nebrat!

Pokud jde o zálohy samotné: podle ZoVB platí, že vlastníkovi vzniká povinnost hradit zálohy pouze pokud splňují podmínku uvedenou v § 15 ZoVB, tedy: „Výši záloh si určí vlastníci jednotek usnesením shromáždění dopředu tak, aby byly kryty předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech.“.
Z uvedeného plyne, že zálohy musí být předpokládané (tedy jejich účel a výše musí být předem stanoveny) a zároveň se musí jednat o náklady nutné na opravy a údržbu domu. Je tedy vyloučeno přinutit vlastníka platit zálohy na neurčený či neurčitý účel ve stylu „10 Kč/m2“. Každá záloha je určena na budoucí nutné náklady. Nemůže být určena na nic.

Při tom platí, že předpokládanou výši krátkodobé zálohy je možno určit analogicky odhadem, např. podle vývoje nutných nákladů v předchozích letech. Podle toho se určí výše měsíčních plateb. Krátkodobá záloha se samozřejmě vyúčtuje a vypořádá každoročně.

Naopak dlouhodobou zálohu je možno vybírat od vlastníků jednotek(1994) pouze tak, aby byly kryty předpokládané nutné náklady v dalších letech, viz § 15 odst. 2 ZoVB. Mimochodem: podle NOZ nelze dlouhodobé zálohy stanovit a vybírat ze zákona, NOZ se o nich nezmiňuje.

K tomu, aby šlo o „předpokládané nutné náklady v dalších letech“, se musí vlastníci jednotek napřed usnést na tom, na co konkrétně budou ty náklady vynaloženy, kdy se tak má stát a zda jde o náklady nutné. Bez takového plánování a usnesení nejde o náklady „předpokládané“ ani „nutné“ a nelze tedy zálohy na ně vůbec stanovit ani vybírat.
Mířím tím k Reserve study, neboli k schválenému dlouhodobému plánu oprav domu a schválenému finančnímu plánu SVJ. Teprve na základě tohoto dokumentu je možné hodnověrně stanovit jaký bude vývoj nákladů a zejména vývoj cashflow právnické osoby. A teprve z toho je možné průkazně odvodit jaká je předpokládaná výše nákladů a jaká nutná výše záloh či příspěvků bude potřebná v budoucích obdobích ke krytí předpokládaných nákladů

Nelze stanovit dlouhodobé zálohy bez znalosti jejich konkrétního účelu, doby použití a odhadu rozpočtu na jednotlivé akce. Jestliže vaše nové stanovy se nevypořádaly s otázkou střednědobého a dlouhodobého plánování, pak jde o paskvil. Do stanov si to určitě doplňte. O Reserve study se zde už psalo, máte z čeho vyjít.

lake

Změna stanov

Wed, 21 Oct 2015 22:26:27 +0200

Posílám odkaz na web zmenastanov.cz, nic k tomu nedodávám, jen to, že tato advokátní kancelář nám zpracovala nové stanovy podle NOZ. V našich „nových stanovách“ je např. uvedeno toto:

SVJ spravuje pozemky funkčně související pozemky kolem domu, žádné takové v katastru zapsány nejsou. Naopak, u domu je zapsán pozemek pod domem a na jiném listu vlastnictví jsou další pozemku. Jeden vlastník nyní převedl byt s podílem pod domem, podíly na ostatních pozemcích nikoli, předvedl v praxi, jaká práva spravovat pozemky má SVJ. Dále: „za dodržování domovního řádu nájemcem odpovídá vlastník bytu a hradí škody, které vzniknou jiným vlastníkům“, jinak doslovný opis všeho z NOZu, co se týká bytového spoluvlastnictví, změna názvu atd. atd. Úplně se v návrh stanov vykašlali na pravidla správy domu z Prohlášení vlastníka budovy, umožňují odhlasovat jiný podíl na přispívání na správu domu, jen stále trvají na tom, že předepsaný „příspěvek na správu domu“ se vede v účetnictví jako dlouhodobá záloha, která se vyúčtuje ale nevypořádá, neboť jak chcete vypořádat příspěvek 10Kč/m2 a do stanov se napíše, že výbor může utratit „1000Kč na BJ na jednu akci“, co je akci se neví a činí u nás na 100 BJ 100 000,–Kč. O plánu oprav a údržby ani slovo, jak se vytvoří rozpočet a kdo jej zpracuje a předloží ani slovo.

Máte někdo zkušenost s touto kanceláří?

Telefon neberou.