Portál společenství vlastníků jednotek - Využití dlouhodobých záloh na jiné účely než opravy a údržba společných části domu - Comments

Využití dlouhodobých záloh na jiné účely než opravy a údržba společných části domu - Lodžie

kicw — Mon, 21 Sep 2015 09:00:36 +0200

Lodžie jsou společné – to víme. Rekonstrukci může dle stanov schválit 3/4 vlastníků. Změna vzhledu ale podléhá souhlasu všech – aspoň to tak chápu já. Co je změna vzhledu v podstatě nelze nikde dohledat.

U nás je bohužel největší problém to, že si každý dělá historicky co chce. Někdo si dal na lodžii dlažbu, někdo i zasklení, někdo nic. 5 lidí má zasklení schváleno, 1 ho má na černo. Nikdo to neřeší. Osobně chci, ať se to sjednotí a dá dopořádku. Předseda nechce sjednocovat ani podlahy lodžií, že je to o estetickém cítění. Ale když je to společná část domu, tak to má být předpokládám stejné.

Hlavní důvod proč to zde řeším je, že chci rekonstrukci lodžií (v rozsahu jak je naplánovaná) nějak zablokovat aspoň do jara, protože si myslím, že máme velké úniky tepla, kvůli původní střeše a plášťi budovy.

1 konkrétní byt pod střechou má v zimě problémy s vlhkostí a zimou (když mrzne, tak kuchyň na severu nevytopí nad 19° a mají tam 80% vlhkost). Dle poměrových měřičů tepla v tomto bytě pod střechou spotřebovali o 88% jednotek víc než je průměr (po započtení koeficientu polohy bytu) a to tam neměli teplo. Odhaduji, že horní 4 byty spotřebují kolem 35%-40% celkového tepla (z 22 jednotek).

Lodžie se mají rekonstruovat bez zateplení – pouze výměna zábradlí a vymalování lodžií, včetně vytmelení mezipanelových spár. Nejsou v havarijním stavu a něco málo ještě vydrží.

Ale za tuto rekonstrukci máme zaplatit cca 900 000 Kč! Nikdo nechce platit do „FO“ víc jak současných 1 000Kč. Bojím se, že se v zimě prokáže velice špatný stav střechy a možná i pláště z hlediska tepelné izolace. To budeme mít na účtě cca 500 000Kč a budeme pravděpodobně řešit zateplování či opravu střechy. Pokud se rozhodneme zateplovat i lodžie, tak to budou další zbytečné náklady, protože se budou muset lodžie včetně zábradlí znovu upravovat. Přitom argumenty proti zateplení u nás jsou:

globálně se otepluje, tak je to zbytečné
když se zateplí jižní strana, přijdeme o teplo, které nám v zimě dává z jihu sluníčko
proč zateplovat jih, když je větší zima ze severu a tam škrábeme auta na parkovišti – to neznáte Golfský proud?
máme přeci PENB „C“ a to mají i nové budovy, takže jsme úsporní
máme přetěsněné mezipanelové spáry a pokud to zateplíme, přijdeme o záruku 8 let. V té době už budou lepší technologie než dnes, tak to budeme řešit pak
některé domy se zateplili, a teď to sundavají protože mají problémy

Pokud by se v zimě prokázalo, že lodžie mají v zimě minimální vliv na úniky tepla, budu souhlasit s rekonstrukcí v současném rozsahu. Ale my to teď nevíme.

Existuje způsob jak to pozastavit?

Využití dlouhodobých záloh na jiné účely než opravy a údržba společných části domu - DZ a lodžie

svjvmt — Sun, 20 Sep 2015 22:33:55 +0200

VY musíte vědět, zda je ve vašem Prohlášení lodžie společná, či vlastníka, podle toho pak potřebný počet hlasů. Ale odpovídáte si sama – lodžie je společná, co na to Stanovy? Řekl bych že máte 75%. Co to je za spešl zábradlí, že se změní vzhled domu? Nebuďte z toho zase ..... Když se domluvíte 100 %, tak si uspořádejte třeba šou. Ale jak to dát do účetnictví… Oddělte co je společné a co vlastníka bytu.
Kdo schvaluje případné zasklení lodžie nebo pokládku dlažby na jednotlivé lodžie? Můžu si tam dát co chci nebo to někdo schvaluje? Vy si v dotazu odporujete. Když je to společné, tak to schvaluje shromáždění, proč píšete o soukromém majetku? Když jsou lodžie společné, proč si hradili zasklení někteří sami?
Nemáme lodžie v Prohlášení jako společné (kde chybí více věcí), pochopitelně si někteří zasklili aniž by se ptali co a jak. Takže bude-li třeba, ať si demontáž/montáž hradí sami.

Využití dlouhodobých záloh na jiné účely než opravy a údržba společných části domu - Dobrý den, děkuji za

kicw — Sun, 20 Sep 2015 18:44:00 +0200

Dobrý den, děkuji za odpověď. Vaše vysvětlení o vyvolaných nákladech dává smysl. Umí mi někdo odpověďet i na dotaz ohledně změny vzhledu budovy výměnou zábradlí? Není potřeba 100% hlasů?

K lodžiím jako společným částem domu mám ještě 2 dotazy. Kdo schvaluje případné zasklení lodžie nebo pokládku dlažby na jednotlivé lodžie? Můžu si tam dát co chci nebo to někdo schvaluje?

Využití dlouhodobých záloh na jiné účely než opravy a údržba společných části domu - Využití záloh na jiné účely 1

lake — Sun, 20 Sep 2015 17:07:41 +0200

Právník správce je zmatkař. Použil ve své odpovědi pojem „FO“ (fond oprav), který se vztahuje pouze k bytovému družstvu. Co Vám napsal o neexistujícím FO se tedy nijak netýká vašeho SVJ.

Pletete si zřejmě pouhou opravu zábradlí (běžné hospodaření) s pořízením bazénu (zlepšení společné věci, pořízení nové věci). To jsou dva zcela odlišné způsoby nakládání s majetkem.

Mýlíte se, pokud se domníváte, že použití záloh k uvedení zasklení do původního stavu je využitím záloh „na jiné účely“. Jde o typický vyvolaný náklad, který musí být vynaložen v souvislosti s opravou zábradlí.

Podle Vašeho popisu je odhlasováno, že dojde k opravě zábradlí výměnou. Při tom ovšem dojde nevyhnutelně k poškození majetku vlastníků zasklení. Je proto přirozené, že SVJ toto poškození odstraní na svůj náklad. Částka takto vynaložená je součástí nákladu na opravu zábradlí. Nevidím na tom nic, co by nebylo v souladu s dobrými mravy.

Kdo hlasoval pro výměnu zábradlí, musel si být vědom, že dojde k zásahu do cizího majetku a že to bude mít své následky. Bylo naivní domnívat se, že zasklení balkonů zůstane na místě a bude se po dobu opravy vznášet (levitovat) v beztížném stavu.

lake

Využití dlouhodobých záloh na jiné účely než opravy a údržba společných části domu

kicw — Sun, 20 Sep 2015 13:16:58 +0200

Dobrý den, možná se to zde už řešilo, ale bohužel to nemůžu najít. Existuje nějaký zákon nebo předpis, dle kterého lze využít prostředky z dlouhodobých záloh (fondu oprav) na účely jiné než je oprava nebo údržba společných části domu? Naše SVJ plánuje vyměnit zábradlí všech společných lodžií (máme 22 stejných jednotek s lodžií). Někteří členové SVJ (celkem 6) mají lodžie zasklené. Samozřejmě si zasklení hradil každý sám. Na poslední mimořádné schůzi většina členú (15 z přítomných 19, všech 22) schválila, že demontáž a následná montáž zasklení (soukromého majetku) během výměny zábradlí bude hrazena ze společných peněz. Náklady na demontáž a montáž zasklení jsou cca 45 000 Kč. V minulosti jsem svůj souhlas s placením dlouhodobých záloh projevil placením těchto záloh. Nikdy mě však nenapadlo, že pouhá většina vlastníku může odhlasovat využití těchto peněz jinak než na společné části domu. V našich stanovách jsem o tom nic konkrétního nenašel.

Právník našeho správce (bytového družstva) mi napsal:

Čerpání z FO lze pouze k údržbě a opravám společných částí domu, což jsem již také napsala v předchozím vyjádření. Pokud se týká příspěvku z FO pro ty, kteří mají lodžie zasklené, vyplývá to z toho, že jim bylo dříve umožněno zasklení lodžií – tedy společných částí a v současné době – při provádění rekonstrukce je třeba dočasně zasklení odstranit, aby rekonstrukce proběhla „plnohodnotně“ na všech lodžiích. Tento postup je zcela obvyklý a ničemu neodporuje.

To si dle mého názoru odporuje. Na konkrétní přímé dotazy, na základě čeho (zákon nebo stanovy) to takto lze provést a zda náhodou není potřeba 100% souhlas vlastníků na takové využití prostředků z „FO“, už jsem obdržel pouze mlživé nekonkrétní odpovědi. Obávám se, že takovým většinovým hlasováním by do budoucna bylo možné ze společných peněz platit cokoli – třeba bazén na střeše.

Další vyjádření právnika:

Podle stavebního zákona se vyzdění prosklených části přízemí domu považuje za změnu vzhledu (100% souhlas), rekonstrukcí lodžií a výměnou zábradlí se vzhled zásadně nemění (není potřeba 100% souhlas).

Výměna zábradlí, za nové, jiné se nepovažuje za změnu vzhledu? Musím se smířit s tím, že budu nedobrovolně platit i na jiné věci než společné části domu?