Portál společenství vlastníků jednotek - Stavební povolení - smlouva o výstavbě - Comments

Stavební povolení - smlouva o výstavbě - výklad ZoVB dle judikatury soudů

Ella — Fri, 30 Oct 2015 16:08:34 +0100

Dobrý den,

já jen upřesňuji výklad realizace stavebně-technických prací v jednotce z pohledu Nejvyššího soudu:

Rozhodnutí NS 26 Cdo 886/2013 ze dne 1.8.2014 (skutková podstata: právní dopad vybourání nenosné příčky mezi pokoji uvnitř bytové jednotky)

„Lze tak uzavřít, že neohrožuje-li vlastník jednotky úpravami jednotky výkon vlastnického práva některého z vlastníků ostatních jednotek v domě, ani jimi nemění vzhled domu, může ve své bytové jednotce dělat stavební úpavy – za splnění podmínek stanovených zákonem 183/2006 Sb., stavební zákon – aniž by potřeboval souhlas ostatních spoluvlastníků jednotek nebo shromáždění vlastníků jednotek. Omezování vlastníka při vnitřních úpravách jeho jednotky, jež neohrožují výkon vlastnického práva jiného vlastníka jednotky, ani nemění vzhled domu, by bylo i v rozporu s ústavním principem ochrany vlastnického práva“

Rozhodnutí NS 22 Cdo 613/2013 ze dne 29.4.2015 (skutková podstata – instalace plynového kotle a vyvedení spalin z plynového kotle skrze společnou zeď:)

„Názor, že k jakémukoliv stavebnětechnickému zásahu vlastník jednotky potřebuje souhlasu alespoň 1/4 vlastníků ostatních jednotek, by popíral koncepci vyjádřenou v rozsudku NS ze dne 1.8.2014, sp.zn.26 Cdo 886/2013 a byl by nepřípustným zásahem do ústavně zaručené ochrany vlastnického práva vlastníka jednotky, neboť v případech, kdy nemohou být zasažena práva ostatních vlastníků jednotek, neexistuje legitimní důvod k tomu, aby byl vlastník jednotky omezován v nakládání s jednotkou. Uvedené závěry se však neprosadí tehdy, když spolu s úpravou jednotky má dojít do zásahu společných částí budov“.

Co se týče pravomoci shromáždění SVJ – k tomu rozhodnutí NSS, čj.: 9 As 73/2010 ze dne 24.3.2011:

„Souhlas se stavebními úpravami jednotky není v pravomoci společenství vlastníků, proto nemůže být v pravomoci shromáždění vlastníků jako orgánu společenství.“

Stavební povolení - smlouva o výstavbě - Stavební povolení 7

lake — Fri, 25 Sep 2015 13:23:33 +0200

Děkujeme za informaci.

Odpověď Stavebního úřadu není sice podle ZoVB, ale je v souladu s § 1129 NOZ: „K rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků.“

Vztah mezi stavebním řízením a katastrem je takový, že SÚ vydává souhlasné stanovisko („kolaudační“ rozhodnutí). Důležitý je obsah takového rozhodnutí.

Pokud se pouze zřizují dveře mezi byty, do katastru se nic nezapisuje – není k tomu důvod. Vzniká ovšem povinnost SVJ obstarat si dokumentaci skutečného provedení stavby.
Pokud by se dvě jednotky slučovaly, katastrálnímu úřadu se předkládá změněné prohlášení vlastníka (případně smlouva o výstavbě), souhlasné stanovisko Stavebního úřadu, a mohou požadovat i ověřené prohlášení vlastníka obou jednotek o jejich sloučení.

lake

Stavební povolení - smlouva o výstavbě - Jak to dopadlo na stav. úřadě

Petr_ — Fri, 25 Sep 2015 09:35:13 +0200

Děkuji všem za reakce. Nakonec jsem se vypravil na stavební úřad a věc s nimi projednal. Šlo mi opravdu o to, jestli jsou oprávněni po mě požadovat smlouvu o výstavbě se všemi vlastníky jednotek (což je nereálné), když „jen“ spojuji dva sousední byty skrz nenosnou zeď a nezasahuji do společných prostor. Žádal jsem o stavební povolení zejména kvůli zásahu do nosné zdi v rámci jednoho bytu…

Závěr byl následující. Stavební úřad mě to povolí, pokud dodám kladné stanovisko (platné usnesení na usnášení schopném schromáždění, což u nás nebude problém), nebude tedy nutná smlouva o výstavbě se všemi vlastníky.

Teoreticky bych měl (názor stav. úřadu) po probourání toto zapsat do katastru a do LV, kdy ze 2 jednotek vznikne jedna. A na toto bych měl už mít souhlas vlastníků, ale toto je už věc mezi mnou a katastrem a do toho nebude šťourat stavební úřad. Já tyto byty nechci na katastru slučovat, např. kvůli možnému přehrazení, až nastane čas.

Neříkám, že je vše podle platných regulí, sami úředníci na stavebním úřadě taky nevěděli, jak to uchopit. Těch výkladů je mnoho a podle každého je ten jeho správný (viz jiné diskuze). Důležité je, že na stav. úřadě zaznělo od úředníků „chceme vyjít vstříc a hledáme cestu, jak to povolit“. Takže za mě mají velké plus.

Ještě jeden závěr – úředníci se neoficiálně shodli, že pro mě by bylo lepší (příště :-) ) zažádat jen o stavební povolení na projekt bourání nosné zdi v rámci jednoho bytu a to propojení bytů nenosnou zdí nezahrnovat do projektu, který tím pádem nabobtnal o vše možné, např. posudek hasičů.

Petr

Stavební povolení - smlouva o výstavbě - Edik a hromádka nesmyslů

lake — Sun, 20 Sep 2015 23:58:20 +0200

Ediku, učte se rozumět psanému textu. Nikdy a nide jsem nenapsal, že by výbor byl sluha vlastníka budovy. Tím sluhou, který provádí správu cizího majetku, je právnická osoba SVJ.

Nemáte pravdu že „do toho stavebnímu odboru nic není“. Naopak. Podle § 103 Stavebního zákona platí, že stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu nevyžadují stavební úpravy, pokud se jimi nezasahuje do nosných konstrukcí stavby (…) a jejich provedení nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost stavby.

V tomto případě se zasahuje do nosné konstrukce a navíc se mění i požární bezpečnost stavby, protože zděná požární přepážka mezi dvěma požárními úseky (byty) má být probourána dveřním otvorem. Takže nemáte pravdu, že by do toho stavebnímu odboru nic nebylo. Neznáte zákon. Prosím nepokoušejte se radit, působí to od Vás směšně.

Nemáte pravdu nejspíše ani v tom, že „společné zdi mezi byty nejsou společným majetkem“. Nevíte o tom vůbec nic, neznáte obsah prohlášení vlastníka. Zdi mezi byty jsou nejspíše společné, protože nepatří ani k jednomu z obou sousedících bytů, Vy popleto.

Není pravdou ani Vaše tvrzení, že „je nutné pouze předložit výboru SVJ žádost o provedení úpravy bytů“. Jen blb se může domnívat, že výboru SVJ se podává nějaká žádost. Nepodává se. Byla by to ztráta času. Nic jim do toho není a o cizím majetku samzřejmě nerozhodují.

lake

Stavební povolení - smlouva o výstavbě - Pan Lake už ...1

levape — Sun, 20 Sep 2015 20:42:37 +0200

Tedy Ediku Vy máte pořádný guláš v tom co je společné. Ale nastudujte si to, tady Vám to vysvětlovat nebudu. A to i proto, že absolutní většina diskutujících v tom má, na rozdíl od Vás, jasno.

Stavební povolení - smlouva o výstavbě - Pan Lake už zase

Edik — Sun, 20 Sep 2015 19:52:47 +0200

Pan Lake už zase „perlí“ a uvádí lidi potřebné informací v omyl. Po kolikáté už – neměl by si p. Lake dát už pokoj a jít do „penze“ ? Tedy : výbor není žádný „sluha“ vlastníka budovy… Urážíte a ponižuje lidi, kteří funkci ve výboru dělají – vy určitě žádnou takovou funkci nevykonáváte a raději se hrabete v zákonech a děláte chytrého – když tak si ty zákony (zejména NOZ) pořádně přečtěte a potom teprve relevantně informujte… Tazatel si přikoupil byt a chce ten svůj určitou stavební úpravou svojit s nově zakoupeným. Do toho Stavebnímu odboru nic není… Vzhledem k tomu, že se jedná o stavební úpravy uvnitř bytů – a společné zdi mezi byty nejsou „společným majetkem !!!!“ (společné jsou pouze zdi hraničící se společnými prostory), potom žádné stavební povolení není třeba. Je nutné pouze předložit výboru SVJ žádost o provedení úpravy bytů a přiložit stavební projekt a vyjádření stavebního technika – statika, že zamýšlená úprava nepoškodí statiku bytu a celého domu. K tomu je však také nutno doložit získání druhého bytu k zapsání všech potřebných údajů o členech – majitelích bytů do databáze, kterou je každý výbor SVJ, jako statutární orgán SVJ dle NOZ vést. Edik

Stavební povolení - smlouva o výstavbě - Stavební úřady dnes běžně vyžadují smlouvu o výstavbě

PavelII — Sat, 19 Sep 2015 10:17:15 +0200

např. u vlastníků dotčených stavbou. Dříve stačil prostý souhlas. Takže Vám nezbyde než si stáhnout vzor a popsat předmět změny (zásah do společných zdí tj. obvod bytu + nosné zdi). O spojování bytů bych pomlčel. nakonec to ani nemáte v úmyslu v katastru měnit. Problém je, že SÚ vyžaduje ověřené podpisy všech vlastníků podle LV (tedy např u SVJ obou manželů).

Stavební povolení - smlouva o výstavbě - Stavební povolení

lake — Wed, 16 Sep 2015 01:44:14 +0200

Pane Petře, o jakém „souhlasu výboru“ zde píšete? Co je výboru do toho, že se v domě bude měnit vnitřní uspořádání? Do toho není nic ani výboru, ani SVJ. Potřebujete získat souhlas vlastníka stavby se změnou stavby. Souhlas vlastníka stavby nemůže být nijak nahrazen souhlasem sluhy tohoto vlastníka. Vlastníkem stavby jsou všichni vlastníci jednotek. Vlastníci jednotek přijímají svá rozhodnutí většinou hlasů.

• Spoluvlastnické rozhodování podle ZoVB:
Podle § 11 odst. 5 ZoVB platí, že „[k] přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby a o změně stavby je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek“.

• Spoluvlastnické rozhodování podle NOZ:
Podle § 1129 NOZ platí, že „[k] rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Nedosáhne-li se této většiny, rozhodne na návrh spoluvlastníka soud.“

lake

Stavební povolení - smlouva o výstavbě

Tue, 15 Sep 2015 22:34:41 +0200

Dobrý den, rád bych zkonzultoval problém se stavebním povolením, které bylo stavebním úřadem zamítnuto s odůvodněním, že jsem nedodal smlouvu o výstavbě. Statický posudek, souhlas výboru, projekt byl dodán…

Vysvětím – jsme SVJ, přikoupil jsem byt naproti a projekt počítá s propojením obou bytů komorou (nenosná zeď). Ale pak je tam i probourání jedné nosné zdi mezi kuchyní a obývákem v současném bytě, takže by měl vzniknout velký prostor s jídelnou a kuchyní. Jelikož tady už je zásah do nosných zdí, tak jsem chtěl mít vše v cajku. Podle NOZ je tento zásah do nosných zdí považován za zásah do společných částí domu. S tím souhlasím a chápu tuto novelizaci (k lepšímu), ať si každý nebourá co se mu zachce a ať ostatním nepadá barák na hlavu. Proto jsem zajistil i statický posudek, posudek hasičů, projekt… Vše zařizovala architekta/projektatntka. Proto jsem žádal o stavební povolení, ať potom někdo nenadává. Jenže stavební úřad řízení přerušil – „chybí smlouva o výstavbě“.

Dotaz zní – je vůbec pro takovouto úpravu/rekonstrukci nutná smlouva o výstavbě? Úpravou nevznikne nová bytová jednotka, nezmění se spoluvlastnické podíly, nehodlám provádět změny v listu vlastnictví, nezasahuji do společných prostor (nic neukusuji z chodby). Počítám, že na listu vlastnictví budou stále 2 jednotky, jen holt v jedné bude bydlet nějaká hlučná sebranka, ke které se vůbec nehlásím (děti, rybičky, kočka a hadi) a ve druhé ti spořádaní sousedi (já a manželka) a budou mít společný vchod. Kdykoliv se to bude dát přehradit, až číše trpělivosti Babekanovy přeteče. Nebudu dětem v pubertě hrozit otřepanou frází „půjdeš z domu!!!“ ale „půjdeš za sádrokartonovou příčku!!!“.

Budu vděčný za jakékoliv rady. Díky, Petr H.