Portál společenství vlastníků jednotek - Koupě pozemku do vlastnictví SVJ - Comments

Koupě pozemku do vlastnictví SVJ - Fond oprav v důvodové zprávě k zákonu 1

Mon, 10 Aug 2015 15:43:47 +0200

Jedná se o důvodovou zprávu k novele, která zavedla možnost vybírat i dlouhodobé zálohy. Zákonodárce v ní asi chtěl být „lidový“. V každém případě napsal „tzv. fond“ a následně to uvedl na pravou míru: „formou záloh“. V samotném zákoně se o FO nic neříká, naopak se upřesňuje, že poskytnuté zálohy jsou závazkem právnické osoby vůči vlastníkům. To vylučuje, že by se jednalo o fond.

Koupě pozemku do vlastnictví SVJ - Fond oprav v důvodové zprávě k zákonu

Fond oprav v důvodové zprávě k zákonu — Mon, 10 Aug 2015 13:39:30 +0200

„„Podle navrženého nového znění odstavce 2 v § 15 je třeba stanovit zálohy tak, aby bylo možno hradit náklady především na velké opravy, jejichž potřeba se projeví později. Je nezbytné, aby na tzv. fondu oprav se soustředilo v průběhu jednotlivých let dostatek finančních prostředků na provedení finančně nákladných oprav, a to formou záloh.“

Takže zákonodárce přece jen použil fond oprav, byť pouze v důvodové zprávě? Zatím se zde tvrdilo, že tento pojem v souvislosti s bytovým vlastnictvím použit není.

Koupě pozemku do vlastnictví SVJ - Koupě pozemku do vlastnictví SVJ

petrsv — Mon, 10 Aug 2015 10:20:05 +0200

Souhlasím s těmi, kteří považují tuto variantu za nereálnou. Je to prostě nesmysl. Běžný postup – Výbor si dohodne s prodávajícím cenu a smlouvu s tím, že pokud to schválí Shromáždění, bude následně smlouva podepsána. Na schůzi si schvalte koupi pozemku do vlastnictví SVJ (potřebný počet hlasů dle stanov). Po schválení podepíšete smlouvu. Ve smlouvě musí být jasně specifikováno, že pozemek bude sloužit ke správě domu. Když to nebude ve smlouvě správně napsáno, může to Katastr zamítnout. Poraďte se s účetní, jak se to zavede do účetnictví. My máme takový pozemek na zvláštním účtu. Údržba pozemku se hradí z DZ, ale jestli předpokládáte pravidelné vyšší náklady na údržbu, asi by bylo vhodnější na to vytvořit samostatnou položku v předpisu plateb. Je-li pozemek volně přístupný, nebudete z něho ani platit daň z nemovitosti (přiznání k dani ale podat musíte).

Koupě pozemku do vlastnictví SVJ - Nemůžeme 2

123456 — Sun, 09 Aug 2015 23:23:34 +0200

Mstepni, máte pravdu, nemůžete. Ale můžete nečíst popletené názory Vladimira B. Je to ztráta času. Jeho hraběcí rady jsou nepoužitelné.

Koupě pozemku do vlastnictví SVJ - Díky, chápu. Ale v koupi

mstepni — Sun, 09 Aug 2015 23:13:15 +0200

Díky, chápu. Ale v koupi pozemku jen některými vlastníky spatřuji ten problém, že vlastníci za pár let nemusí být vlastníky a pak se z nich stává nikoliv jen formálně, ale fakticky „třetí strana“, které nechceme, aby to město prodalo. Pokud bychom na tomto malém pozemku jednou stavěli plot, pěší branku (klíč všem vlastníkům zdarma) a bránu na auta (ovladač jen zájemcům za nějaký rozumný nájem ročně, třeba 2–6 tisíc ročně), pak tím získáváme zdroje od těch, kteří opravdu projíždí jen auty, poškozují asfalt, spotřebovávají proud na bránu apod. a dává to smysl. Bude-li to v rukou jen některých vlastníků, anebo dokonce bývalých vlastníků, ztrací se kontrola. Mohou zpoplatnit i pěší vstup, mohou zavést šílené ceny, mohou zamezit vstupu úplně. SVJ jakožto správce majetku se ale na ten (dnes již vlastněný) pozemek musí být schopno dostat (přes ten nabízený), už třeba proto, aby zajišťovalo tlakové čištění přípojky a údržbu nemovitosti ze zadní strany.

I kdyby se zapojilo co nejvíce vlastníků, postupem času se zákonitě bude více a více lišit, kdo jsou vlastníci bytů se spoluvlastnictvím pozemku, na němže je bytový dům, a kdo jsou vlastníci přístupového pozemku.

Koupě pozemku do vlastnictví SVJ - Díky, ale tato varianta je

mstepni — Sun, 09 Aug 2015 22:28:36 +0200

Díky, ale tato varianta je nereálná.

Koupě pozemku do vlastnictví SVJ - Nemůžeme

mstepni — Sun, 09 Aug 2015 22:25:05 +0200

Nemůžeme přeci koupit pozemek do vlastnictví někoho jiného … jednotlivých vlastníků. Koupi by museli podepsat všichni, každý jednotlivý vlastník by kupoval svůj podíl. Toto už probíhalo při převodu pozemku pod bytovým domem. Ten naštěstí převáděl stát bezplatně. I tak to trvalo 2 roky, než si všichni vyřešili své „papíry“. Každý musel sám za sebe. Město to jednak nepřevádí zadarmo a jednak nehodlá disktovat s 54 vlastníky a čekat roky. Prostě to nabídlo SVJ (pak to ale není společnou částí domu se spoluvlastnickými podíly zapsanými na KU k bytovým jednotkám, to vážně ne.)

Koupě pozemku do vlastnictví SVJ - Koupě pozemku ....

janekar — Sun, 09 Aug 2015 17:04:58 +0200

Tak jak uvádí Lenkaaaaa, po formální stránce je nejjednodušší, aby všichni vlastníci pověřili SVJ formou mandátní smlouvy k jednání s obcí.

Koupě pozemku do vlastnictví SVJ - Koupě pozemku do vlastnictví SVJ-0916

Sun, 09 Aug 2015 15:12:14 +0200

Teď jste tomu nasadil korunu. Podle vaší rady budou kupujícími všichni vlastníci bytů. Pak ale kupní smlouvu musejí také všichni podepsat. Co s tím má společného SVJ? Nic. Další postup má více variant, např. změnit či nezměnit prohlášení? Pozemek mohou také koupit i jen někteří vlastníci.

Tazatel se ale výslovně ptal na případ, kdy pozemek kupuje právnická osoba SVJ, nikoliv vlastníci bytů.

Koupě pozemku do vlastnictví SVJ - Koupě pozemku do vlastnictví SVJ 10

Sun, 09 Aug 2015 14:49:02 +0200

Pozemek pod domem může koupit jen vlastník domu. To vylučuje, aby takový pozemek koupilo SVJ. SVJ o tom ani nemůže rozhodovat. Rozhodnou se sami vlastníci. Mám s tím určitou zkušenost. Kupovali jsme zastavěný pozemek a nějaké další sousední pozemky od Magistrátu hl. města Prahy. Jednomu vlastníkovi (původní družstvo) jsme všichni udělili ověřenou plnou moc k zastupování a podpisu smlouvy, složili odměnu cca 500 Kč každý a podíl na známé kupní ceně (nehradilo se z DZO!). Smlouva byla jen jedna ale v mnoha exemplářích, kupujících bylo skoro sto. Pak už stačilo jen několik let počkat než to prošlo magistrátní procedurou a pozemky byly naše. Trochu problém byl s převody bytů, smlouva se musela několikrát předělávat.

Stejně může postupovat i tazatel. V případě, že se nejedná o zastavěný pozemek, nemusí mít ani plnou moc ode všech. Prostě si to koupí jen někteří.

Pozemky v okolí může koupit kdokoliv, třeba i jen někteří vlastníci bytů. Kupuje-li SVJ, má to svá pravidla, jak píše lake níže.

Nedoporučuji hradit z DZO, ale kde nebude žalobce, nebude ani soudce, že?

Koupě pozemku do vlastnictví SVJ - Koupě pozemku do vlastnictví SVJ-0915

Vladimir B. — Sun, 09 Aug 2015 14:30:57 +0200

Pane mstepni, divím se, že se s touto úvahou o koupi pozemku, nezbytného pro provoz a správu SVJ, obracíte na radu diskutérů na tomto portálu. Pokud je pozemek pro SVJ nezbytný svolejte schůzi, vysvětlete vlastníkům proč je koupě nezbytná, předem prověřte kupní cenu a Vaše finanční zdroje na DZ a nechte odsouhlasit. Pozemek bude společnou částí domu se spoluvlastnickými podíly ve výši zapsanými na KU k byt. jednotkám.Z tohoto podílu bude každý vlastník platit daň z nemovitosti. Do celé této akce bych zahrnul i náklady budoucí na Vámi uvažované úpravy této nové plochy. Obdržel jste tolik rad a co jste si z nich vybral? Uvažujte přímočaře, prakticky a bez hraběcíh rad od „zdejších právníků“, neboť v tomto státě platí-co právník to jiný názor.

Koupě pozemku do vlastnictví SVJ - Koupě pozemku do vlastnictví SVJ 9

Zdenek 22 — Sun, 09 Aug 2015 13:51:58 +0200

Domnívám se, že je třeba rozlišovat mezi pozemkem, který bezprostředně podmiňuje samu existenci a provoz domu a pozemkem, který může sloužit jen některým vlastníkům. Tím („nezbytným“) pozemkem v prvním případě může být pozemek pod domem nebo v jeho bezprostředním okolí umožňující např. údržbu a opravy domu, dále pozemek pod přístupovou cestou k obecní komunikaci, pozemek pod stáním pro nádoby na odpad ap. O takovém pozemku snad ani není možné rozhodovat, zda ho SVJ má či nemá vlastnit, pokud v minulosti nebyl převeden se stavbou do spoluvlastnictví všech. Takový pozemek jednoduše musí SVJ koupit, pokud obdrží od obce či kohokoliv jiného předkupní nabídku. Od této skutečnosti se pak také bude odvíjet způsob úhrady tohoto pozemku.

Koupě pozemku do vlastnictví SVJ - Koupě pozemku

janica — Sun, 09 Aug 2015 12:32:20 +0200

Koupě pozemku by měla být schválena všemi vlastníky a ti pověří SVJ k uzavření smlouvy. Asi nákup by měl být řešen schválením nové platby. SVJ uvažuje i prakticky, protože chce koupit pozemek od obce. Kdyby nechtěli, tak se může stát, že pozemek koupí jiný kupec. Pokud by se to dobře neošetřilo, že mohou obyvatelé domu přecházet přes tento pozemek nebo bude požadovat nehorázné peníze za pronájem, tak se může stát, že vlastníci se mohou učit létat. Což takových případů není?

Koupě pozemku do vlastnictví SVJ - Koupě pozemku do vlastnictví SVJ 8

lake — Sun, 09 Aug 2015 09:59:48 +0200

Domnívám se, že pan X má naprostou pravdu.

Divím se, s jakou lehkomyslností se zde radí zpronevěřit zálohy, vybrané jednoznačně na konkrétní opravy a údržbu společných částí domu. Nákup pozemku do vlastnictví právnické osoby samozřejmě není ani nákladem na opravy, ani na údržbu.

Zdá se, že někteří si dodnes neuvědomili, že SVJ si nedělá s vybranými penězi co samo chce. SVJ je sluha vlastníka domu. Jestliže vybírá zálohy, je to pouze na konkrétní úzce vymezený účel. Pokud by zálohy byly zpronevěřeny k jinému účelu, vznikne všem vlastníkům (i bývalým vlastníkům jednotek) právo na vrácení té části jejich záloh, která nebyla použita na účel, ke kterému byla vybrána.

Tvrzení pana Jan77, že jde údajně o „nutný náklad“, je tvrzením podvodníka, který chce vodit vlastníky jednotek za nos. Samozřejmě NEJDE o náklad nutný z hlediska SVJ, nýbrž o náklad, který z hlediska právnické osoby – sluhy vlastníka – vůbec nutný není! Pokud by šlo o náklad nutný z hlediska vlastníků jednotek, to je jiný případ: pak o tom ale nerozhoduje SVJ, ale pouze vlastníci jednotek mezi sebou: ať si napřed řádně odhlasují zda tento náklad skutečně chtějí vynaložit.

Teprve bude-li to tak schváleno, vznikne SVJ právo pořídit nemovitost a vybrat na tento účel i speciální příspěvek od vlastníků jednotek. Vhodnější by samozřejmě bylo pořízení do vlastnictví všech vlastníků jednotek v domě, se zápisem pozemku do prohlášení vlastníka budovy jako pozemek věcně příslušný k domu. Ale o tom ať si rozhodne ten, koho se to týká v první řadě: vlastník domu.

To pan Jan77 netuší, k čemu vlastně slouží shromáždění a hlasování na něm??? Myslí si snad, že členové výboru jsou nejmoudřejší, nejchytřejší, a že budou sami rozhodovat za ty, kterým mají sloužit? Takto vznikají v mnoha SVJ hádky, rozepře a pocit bezmoci u vlastníků jednotek, kteří nevědí co zase výbor za jejich zády vyvede.

Výbor není v domě pánem. Takže pochopte, že chcete-li provést cokoliv nad rámec běžné správy cizího majetku, měli byste se v první řadě dotázat vlastníka toho majetku na jeho souhlas. Naučte se SLOUŽIT, sokolíci.

lake

Koupě pozemku do vlastnictví SVJ - Koupě pozemku do vlastnictví SVJ (7)

Jan77 — Sun, 09 Aug 2015 09:32:45 +0200

Dobrý den, nespatřuji v této věci takovou jednoznačnost, jak vy. I když odhlédnu od toho, že důvodová zpráva není patentem na výklad zákona, všimněte si, že v citaci je uvedeno především na velké opravy. Je to tedy vyjádření příkladmé.

Navíc, pokud zde jde o zajištění přístupu k domu, pak se pravděpodobně jedná o problém, který existoval i dříve a tento nutný náklad bylo nutné dříve či později vynaložit, pouze tedy nemá charakter opravy.

Koupě pozemku do vlastnictví SVJ - Použití dlouhodobé zálohy na koupi nemovitosti 1

Sat, 08 Aug 2015 23:06:01 +0200

Použití dlouhodobé zálohy k nákupu nemovitosti je podvodem vůči bývalým vlastníkům, pokud nějací existují. Je to i v rozporu se záměrem zákonodárce. Stačí si přečíst důvodovou zprávu k příslušné novele ZoVB:

„Podle navrženého nového znění odstavce 2 v § 15 je třeba stanovit zálohy tak, aby bylo možno hradit náklady především na velké opravy, jejichž potřeba se projeví později. Je nezbytné, aby na tzv. fondu oprav se soustředilo v průběhu jednotlivých let dostatek finančních prostředků na provedení finančně nákladných oprav, a to formou záloh.

Navrhované doplnění odstavce 4 v § 15 vyjadřuje zásadu, že vlastník jednotky, jehož vlastnické právo k jednotce se převádí nebo přechází na jinou osobu, nemá mít nárok na vrácení všech finančních prostředků, které poskytl jako zálohy, jestliže nebyly vyčerpány v době, kdy vlastníkem ještě byl. V průběhu výkonu vlastnického práva k jednotce užíval a postupně opotřebovával společné části domu a musí se proto podílet na úhradě opravy, i když ta bude provedena až v době, kdy již vlastníkem nebude. V opačném případě by na jeho straně došlo k bezdůvodnému obohacení, neboť by vlastník nehradil náklady na opravy, jejichž potřeba vznikla jako důsledek opotřebení, když se na užívání společných částí podílel.“

Ani slovo o tom, že by vlastník jednotky musel přispívat budoucímu vlastníkovi na cokoliv, i na nákup nových věcí, které sám nepoužíval.

Nákup nové věci musejí uhradit ti, kteří si ji pořizují.

Koupě pozemku do vlastnictví SVJ - Použití dlouhodobé zálohy na koupi nemovitosti

Použití dlouhodobé zálohy na koupi nemovitosti — Sat, 08 Aug 2015 20:13:04 +0200

Použití dlouhodobé zálohy na koupi nemovitosti do vlastnictví SVJ není v rozporu s účelem této zálohy za předpokladu, že koupě této nemovitosti bude v souladu s předmětem činnosti SVJ, tj. se správou domu a (jiného) pozemku ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek.

Koupě pozemku do vlastnictví SVJ - Použití dlouhodobé zálohy

mstepni — Sat, 08 Aug 2015 17:04:43 +0200

Díky za názor. Takže použití dlouhodobé zálohy na koupi a údržbu pozemku ve vlastnictví SVJ není v rozporu s účelem této zálohy? To by situaci řešilo.

Koupě pozemku do vlastnictví SVJ - Koupě pozemku od obce

Lenkaaaaaaaa — Sat, 08 Aug 2015 14:02:21 +0200

U nás to bylo tak, že obec jednala se zástupci SVJ, kteří se už předtím mezi sebou dohodli. Poté uzavřela smlouvu (v našem případě jednu), kde byli uvedeni všichni vlastníci jednotek jako kupující. Tedy – pozemek není SVJ, ale jednotlivých vlastníků jednotek.

Koupě pozemku do vlastnictví SVJ - Pane Stepni, pokud jste

Jan77 — Sat, 08 Aug 2015 08:27:08 +0200

Pane Stepni,

pokud jste dospěl k závěru, že nákup pozemku je možný , pak jste přijal výklad , že se jedná o správu domu. V pořádku – na to existuje i judikát, viz http://www.portalsvj.cz/…-nemovitosti

Pozemek zaplatíte z dlouhodobé zálohy na správu domu (vy tomu pravděpodobně říkáte „rezerva“? – nevím). Pokud na ní nemáte dostatečný zůstatek, zálohy navýšíte, anebo vlastníci zaplatí mimořádný příspěvek.

Koupě pozemku do vlastnictví SVJ - Upřesnění

mstepni — Sat, 08 Aug 2015 00:23:11 +0200

Jen upřesním, pozemek, na němž stojí bytový dům je ve vlasnictví spoluvlastníků. Ale ten malý příjezdový pozemek, jenž by měl být koupen, je ve vlastnictví obce. Ta nebude jednat s padesáti vlastníky, proto to nabízí SVJ, jinak se obrátí na libovolné třetí osoby.

Koupě pozemku do vlastnictví SVJ

mstepni — Sat, 08 Aug 2015 00:20:42 +0200

Z předchozích diskusí zjišťuji, že lze koupit pozemek přímo do majetku SVJ. Jedná se o malý (cca 3×5 metrů) pozemek, přes který je jediný příjezd na pozemek s dvorem, na němž stojí bytový dům a který je ve vlastnictví spoluvlastníků. Jednalo by se tedy o nutnost zajištění přístupu. Ale z čeho může SVJ tento nákup financovat? A z čeho posléze pozemek udržovat (nový asfalt, plot s automatickou bránou). Z dlouhodobé rezervy? To zřejmě ne. Z vlastních příjmů? Žádné nemá. Má si na shromáždění odhlasovat další platbu pro tento účel mimo zálohy na služby a mimo dlouhodobou rezervu?

A lze později vytvořit vlastní příjmy SVJ určené na údržbu majetku SVJ např. pronájmem dálkových ovladačů k automatické bráně pro vjezd aut? (Vedle by byla branka pro pěší, takže samotný přístup na pozemek by byl umožněn bez zpoplatnění.)

Předem velice děkuji za rady.