Portál společenství vlastníků jednotek - Pronajímání bytů formou "hotel" - Comments

Pronajímání bytů formou "hotel" - Smlouva o ubytování versus nájem

Jirka01 — Mon, 15 May 2017 00:15:07 +0200

Dovolte mi odběhnout od původního dotazu a soustředit se na jednu zákaldní otázku:

Může nebo nemůže vlastník svůj byt pronajímat podle § 2235 NOZ na jeden den?

Dočetl jsem se zde dva různé názory

může, protože mu v tom nic nebrání
nemůže, protože mu v tom brání Odst. 2 §2235

Můžete někdo podpořit a) nebo b) více argumenty, diky.

Pronajímání bytů formou "hotel" - Odst. 2 §2235 pouze

bp — Thu, 30 Jun 2016 02:18:41 +0200

Odst. 2 §2235 pouze poukazuje na fakt, že se při krátkodobém ubytování upouští od zvláštních ustanovení upravujících vztah nájemce a pronajímatele v dlouhodobém pronájmu. Jedná se o běžný nájem nemovité věci. Nemáte k této problematice někdo relevantní judikaturu? Názor může mít každý, ale velmi by pomohlo znát názory relevantní. Díky! :)

Pronajímání bytů formou "hotel" - Smlouva o ubytování versus nájem 4

Vítek — Fri, 07 Aug 2015 17:20:57 +0200

Omlouvám se,

tam, kde jsem uvedl, že ubytovací služby se zdaňují podle § 9 patřilo správně § 7.

Takže to raději ještě jednou zopakuji.

Příjmy za ubytovací služby jsou podle zákona o dani z příjmů podnikáním dle § 7 – Příjmy ze samostatné činnosti – uplatní se v případě krátkodobého ubytování popsaného tazatelem.
Příjmy z nájmu jsou specifickými příjmy fyzických osob, avšak nikoliv v rámci podnikání, upraveny podle § 9 ZDP – nelze uplatnit v případě krátkodobého ubytování popsaného tazatelem.
Z příjmů za ubytovací služby podle § 7 se hradí sociální a zdravotní pojištění (z příjmů z nájmu podle § 9 ZDP nikoliv) a tedy čistý příjem je u služeb za ubytování nižší.

Souhlasím s Vami a to jsem chtěl svým příspěvkem zdůraznit, že „Správně by pro popisovaný případ měly být podle § 2326 NOZ.“

Pronajímání bytů formou "hotel" - Smlouva o ubytování versus nájem 3

Pavel — Fri, 07 Aug 2015 15:48:07 +0200

Vítku,

střídavě píšete, že ubytovací služby jsou v § 7 ZDP včetně soc + zdr a střídavě píšete, že jsou v § 9 ZDP. Ve skutečnosti jsou ubytovací služby v § 7 ZDP, včetně soc + zdr a na to musí být ŽL. Na „holý“ pronájem bez služeb ŽL být nemusí.

Nedomnívám se, že by bylo nějak významné podle jakého ustanovení jsou uzavírané smlouvy. Ke smlouvám se navíc tazatel ani nedostane. Správně by pro popisovaný případ měly být podle § 2326 NOZ.

Nemáme stejný názor na případné porušení stavebního zákona. K tomu se může vyjádřit pouze stavební úřad. Proto jsem to tazateli doporučil.

Hezký den!

Pavel

Pronajímání bytů formou "hotel" - Smlouva o ubytování versus nájem 2

Vítek — Fri, 07 Aug 2015 14:52:01 +0200

Pane/paní jss,

zdá se že jste nepochopil/a vůbec nic. Na rozdíl od laka tvrdím (zopakuji prov Vás), že § 2235 nelze v případě tazatele použít. Vylučuje to odst.2 § 2235 NOZ, podle kterého platí: „(2) Ustanovení tohoto pododdílu se nepoužijí, přenechává-li pronajímatel nájemci byt nebo dům k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu.“

Lake ani Vy jste se k tomuto argumentu nedokázali vyjádřit.

K tomu, zda lze takové chování vlastníkovi jednotek zakázat, jsem přece uvedl, že tento vlastník může ve svých bytech v případě krátkodobého ubytování poskytnou ubytování podle § 2326. Nemůže ale v případě krátkodobého ubytování poskytnout krátkodobý pronájem podle § 2235.

Tzn., že zakázat takové krátkodobé ubytování nelze, ale lze ověřit, zda má dotyčný vlastník vystavený živnostenský list na ubytovací služby a jak uvedl Pavel, moho by FÚ zajímat, zda dotyčný platí řádně daně. Ty by měl platit podle § 9 ZDP vč. zdravotního a sociálního pojištění.

Pronajímání bytů formou "hotel" - Smlouva o ubytování versus nájem 1

jss — Fri, 07 Aug 2015 13:57:11 +0200

není tu diskuse o způsobu zdaňování ale o možnosti zakázat majiteli jednotky takové chování.

u Lake-ho příspěvku jste si to špatně přečetl, i když uznávám že v zájmu lepší srozumitelnosti by tam patřilo „nebo“. §2235 nebo § 2326 a je to na vlastníkovi podle kterého a komu pronajme.

takže jediná rada k původnímu dotazu – dejte do stanov platby podle plochy a minimálně 1 osoba na byt. Na zbytek si musíte zvyknout :-(

Pronajímání bytů formou "hotel" - Smlouva o ubytování versus nájem

Vítek — Fri, 07 Aug 2015 11:25:23 +0200

Na rozdíl od lakeho názoru se domnívám, že nelze pro Vámi uvedená krátkodobá ubytování využít pronájem podle § 2235 z důvodu, který jsem již uvedl. To znamená, že na taková krátkodobá ubytování v bytech (na rozdíl od Pavla se domnívám, že lze v bytě provozovat ubytovací služby) je třeba uzavřít smlouvu o ubytování s poskytováním ubytovací služby, na kterou je potřeba živnostenský list na provozování volné činnosti.

Příjmy za ubytovací služby jsou podle zákona o dani z příjmů podnikáním dle § 7 – Příjmy ze samostatné činnosti (příjmy z nájmu jsou specifickými příjmy fyzických osob, avšak nikoliv v rámci podnikání, upraveny podle § 9 ZDP). Z příjmů za ubytovací služby podle § 7 se hradí sociální a zdravotní pojištění (z příjmů z nájmu podle § 9 ZDP nikoliv) a tedy čistý příjem je u služeb za ubytování nižší.

Takže vlastník poskytující krátkodobá ubytování by měl mít živnostenský list na ubytovací služby a měl by odvádět z tohoto podnikání daně z příjmů podle § 9 ZDP.

Výše uvedenému odpovídá i výklad z poradny Advokátní kanceláře Janovec&Janovcová uvedený v článku Bydlet jako ubytovaný nebo jako nájemce podle NOZ? http://www.akjanovec.cz/…ce-podle-NOZ

Ocituji z něho malou část: „…pro krátkodobé bydlení je možné využít jen smlouvu o ubytování vzhledem k vyloučení použitelnosti ustanovení o nájmu bytu pro krátkodobé bydlení…“ Když jsem stejný názor vyslovil ve svém předchozím příspěvku, označil ho lake za mé blábolení. Takže asi nebudu sám kdo podle laka blábolí…

Pronajímání bytů formou "hotel" - Pronajímání bytů formou "hotel" 8

lake — Fri, 07 Aug 2015 07:56:12 +0200

Domnívám se, že námitka ohledně „ubytovacího zařízení“ není pro tazatele použitelná.

Podle ustanovení § 2 vyhlášky č. 501/2006 Sb. platí, že „stavbou pro bydlení [je] bytový dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena“. Dále vyhláška výslovně stanoví, že „stavbou ubytovacího zařízení není bytový a rodinný dům“*.

Z uvedeného plyne, že bytový dům zůstává bytovým domem, dokud více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena (rozhodnutím stavebního úřadu). Součástí definice bytového domu není zda stavba je k bydlení skutečně používána, ale pouze zda je k bydlení určena. Bytový dům se nemůže stát stavbou ubytovacího zařízení (hotel, motel, penzion, případně jiné ubytovací zařízení) jen proto, že část bytů v domě vlastník pronajímá krátkodobě.
--------------------------------------------------------------------------------------

Rozsudek Nejvyššího správního soudu 30 Ca 180/2001 – 30: „Je-li proto rodinný dům stavbou pro bydlení, nemůže být tento účel užívání porušen tím, že v něm určitý omezený počet osob bydlí či je ubytován, byť jen dočasně a za úplatu. Využívání části rodinného domu k ubytovacím službám tak ještě nemění jeho stanovený účel užívání, resp. není s ním v rozporu.“

Jinými slovy: užívání rodinného domu k ubytování je v souladu s „kolaudačním“ rozhodnutím stavebního úřadu. Domnívám se, že totéž platí pro byt: je-li řádně „zkolaudován“, může být vlastníkem použit k poskytování ubytování bez omezení. Ostatně už samotný název „ubytování“ v sobě obsahuje slovní základ „byt“.
--------------------------------------------------------------------------------------

Nařízení vlády č. 278/2008 charakterizuje volnou živnost „Ubytovací služby“ takto:

55. Ubytovací služby
Poskytování ubytování ve všech ubytovacích zařízeních (například hotel, motel, kemp, ubytovna) a v bytových domech, rodinných domech nebo ve stavbách pro rodinnou rekreaci. V případě ubytování v bytových domech, rodinných domech nebo ve stavbách pro rodinnou rekreaci s kapacitou do 10 lůžek (včetně přistýlek) podávání snídaní ubytovaným hostům.

Z uvedeného plyne, že ubytovatel může využívat k tomuto účelu byty a musí mít živnostenský list na provozování volné živnosti.

lake

Pronajímání bytů formou "hotel" - Pronajímání bytů formou "hotel" 7

Pavel — Fri, 07 Aug 2015 01:16:13 +0200

Kamile,

1)podle § 126/1 zákona č. 183/2006 Sb. lze stavbu používat jen k účelu vymezenému zejména v kolaudačním rozhodnutí. Domnívám se, že stavba je kolaudovaná jako byty ale používaná jako ubytovací zařízení. Na ubytovací zařízení se vztahují jiné předpisy. Informujte se na stavebním úřadu.

2)pokud by byla nutná rekolaudace, pak nastupuje § 1 208/f/2 NOZ

3)na

http://wwwinfo.mfcr.cz/…s_es.html.cz

si můžete ověřit, zda má dotyčný vystavený živnostenský list na ubytovací služby. Domnívám se, že nelze použít § 3/3/ah zákona č. 455/1991 Sb.. Konzultujte to na živnostenském úřadu

4)Pokud nemá živnostenský list je možné, že ani neplatí daně. To může zajímat finanční úřad.

Hezký den!

Pavel

Pronajímání bytů formou "hotel" - Pronajímání bytů formou "hotel" 6

lake — Thu, 06 Aug 2015 23:12:36 +0200

Pane Kardasone, co říká pan Vítek je bezvýznamné, on přece pouze blábolí. Už jsem Vám zde dal odpověď. Opakuji:

Vlastník může svůj byt pronajímat podle § 2235 NOZ a následujících.
Může namísto toho podle své úvahy sjednávat krátkodobé smlouvy o ubytování podle § 2326 NOZ a následujících.

Co je na tom těžkého k pochopení? Jsou to dvě jednoduché věty v češtině. Ostatním vlastníkům jednotek není nic do toho jak bude svůj majetek využívat. Proto s tím nic nenaděláte.

lake

Pronajímání bytů formou "hotel" - Zdravím, takže říkáte,

Kardason — Thu, 06 Aug 2015 21:56:51 +0200

Zdravím, takže říkáte, že pokud bychom vynesli tento paragraf, bylo by možné tomu pronajímání zabránit?

Pronajímání bytů formou "hotel" - Pronajímání bytů formou "hotel" 4

Vítek — Thu, 06 Aug 2015 15:04:27 +0200

Není pravda, že
„Vlastník může svůj byt pronajímat (nájemní smlouva mezi pronajímatelem a nájemcem podle § 2235 NOZ a následujících)“

Vylučuje to odst.2 § 2235 NOZ, podle kterého platí:
„(2) Ustanovení tohoto pododdílu se nepoužijí, přenechává-li pronajímatel nájemci byt nebo dům k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu.“

Pronajímání bytů formou "hotel" - Pronajímání bytů formou "hotel" 2

petrsv — Thu, 06 Aug 2015 11:00:44 +0200

Domnívám se, že s tím neuděláte nic. Vlastník bytu může se svým majetkem nakládat, jak chce, pokud tím neporušuje zákony či jinak nenarušuje výkon práva vlastnictví jiných vlastníků. Jestli se ti „nájemci“ chovají slušně a jediný problém je to, že je v domě velká fluktuace cizích lidí, není to nic nezákonného. Otázka je, jestli by to nezajímalo třeba Finančák…

Pronajímání bytů formou "hotel" - Pronajímání bytů formou "hotel" 1

lake — Thu, 06 Aug 2015 11:04:30 +0200

Vlastník může svůj byt pronajímat (nájemní smlouva mezi pronajímatelem a nájemcem podle § 2235 NOZ a následujících). Může namísto toho podle své úvahy sjednávat krátkodobé smlouvy o ubytování podle § 2326 NOZ a následujících. V tom případě nejde o nájemní smlouvu, jde o odlišný smluvní typ. Že se to snad někomu v domě nelíbí je pro věc bezvýznamné.

Na ubytovatele nedopadá ustanovení zákona č. 67/2013 Sb. o oznámení počtu osob. Důvodem je neschopnost zákonodárců, protože zákonná definice „osoby rozhodné pro vyúčtování služeb“ nedopadá na osoby krátkodobě ubytované v bytě. Viz http://www.portalsvj.cz/…ove-jednotce#….

Na ubytovatele nedopadá ani neurčité a nesrozumitelné ustanovení § 1177 NOZ o oznámení počtu osob, ani nemá povinnost oznamovat jména a adresy. Důvodem je to, že krátkodobě ubytované osoby zřejmě nebudou byt užívat po tři měsíce, ani nebudou mít v bytě „domácnost“ (ať už tím označením mínil popletený zákonodárce cokoliv).

Je zjevné, že tvůrci zákonů i zákonodárci nejsou schopni si poradit ani s jednoduchými životními situacemi.

lake

Pronajímání bytů formou "hotel"

Wed, 05 Aug 2015 21:58:27 +0200

Zdravím, rád bych se zeptal na Váš názor na to, co se děje u nás v domě. Jsme SVJ a jeden vlastník vlastní více bytů v domě. A tyto byty pronajímá stylem hotelu na pár nocí a tím pádem je v domě stále a pořád někdo cizí, povětšinou ze zahraničí. Má to normálně zadané na internetu jako inzerát na pronájem apartmánů…

Je to v pořádku? Může to takto dělat? Většině ostatním spoluvlastníkům se to nelíbí, tak proto se ptám, zda by někdo mohl poradit.

Děkuji za odpovědi a rady, Kamil