Portál společenství vlastníků jednotek - Vznik SVJ bez první schůze schromáždění - Comments

Vznik SVJ bez první schůze schromáždění - Re: Rekapitulace

lake — Thu, 06 Aug 2015 13:52:43 +0200

Ohledně platebních vztahů máte naprostou pravdu. Dlužníkem banky je družstvo. To se Vás nijak netýká. Dlužníky družstva jsou ti, kterým družstvo zhodnotilo jejich majetek. To se Vás nijak netýká. Zřejmě mají své dluhy hradit družstvu ve splátkách. Je věcí družstva, aby vymáhalo na svých dlužnících.

lake

Vznik SVJ bez první schůze schromáždění - Rekapitulace

David_ — Thu, 06 Aug 2015 12:09:23 +0200

Chápu. Tedy : v osumdesátých letech minulého století SBD postavilo bytový dům a ten pronajímalo. V roce 2007 podalo na KN Prohlášení vlastníka a tím dům rozdělilo na byty. Po převodu vlastnictví druhého bytu (3 různí vlastníci) vzniklo SVJ, které se řídí vzorovými stanovami dle nařízení vlády do doby schválení svých, čili dosud. V okamžiku vzniku účetní jednotky mělo být zahájeno účtování. Pověřeným správce a většinovým vlastníkem je SBD. Vznikem SVJ nepřešla práva/povinnosti Správce na SVJ?

V roce 2011 bylo provedeno zateplení domu tak, že většinový vlastník (SBD) zaplatil toto technické zhodnocení a měl jej přefakturovat SVJ a účtovat to tam. Místo toho si většinový vlastník vzal úvěr a dohodl se s ostatními vlastníky a svými nájemci, že budou tento úvěr splácet formou zvýšeného Poplatku za správu domu a pozemku. Shromáždění vlastníků se nekoná, jen schůze samosprávy (nájemníci)

Já jsem za byt zaplatil víc, protože byl zateplený. Nezateplené stály míň.

Zvýšený poplatek jsem od počátku odmítl platit a žádal rozpis a schválení na Shromáždění. Po odporu k platebnímu rozkazu míříme k soudnímu projednání sporu.

Podle mě v roce 2011 vznikl zbylým vlastníkům majetkový prospěch, SBD jim mělo vystavit fakturu, mimo jiné odvést DPH a oni ji měli zaplatit. Vznikl tak závazkový vztah mezi dvěma vlastníky ať již z titulu platby náhrady za majetkový prospěch nebo z titulu půjčky za splacení této náhrady. To nejsou věcná práva.

Naopak když si Shromáždění schválí, že za 8 let se bude opravovat střecha a skládají zálohu (ovšem na účet SVJ, nikoliv SBD) pak já jako nový člen přijímám předchozí rozhodnutí a spořím s nimi.

Připadá mi ten princip jednoduchý. U rodinného domu a jednoho vlastníka by nikdo nechtěl, aby platil za stavbu bazénu předchozího vlastníka, který fa nezaplatil …

Vznik SVJ bez první schůze schromáždění - Vznik SVJ bez první schůze schromáždění 3

lake — Thu, 06 Aug 2015 10:13:11 +0200

Pane Davide, je jisto, že SVJ vzniklo jako právnická osoba. Ustanovení § 1191 NOZ do toho nepleťte, to platí pro naprosto jiný právní stav.

Pravidla pro jednání a rozhodování mezi vlastníky jednotek existují od roku 2007, od okamžiku rozdělení domu na jednotky: tato pravidla obsahuje zákon č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů a jako stanovy se použijí vzorové stanovy, vydané jako nařízení vlády.

Tyto stanovy jsou ovšem částečně vadné, neboť neobsahují ani počet členů statutárního orgánu, ani adresu sídla právnické osoby. Takže za platnosti vzorových stanov nemůže být SVJ zapsáno do rejstříku, i kdyby snad byl statutární orgán zvolen.

Přečtěte si stanovy, abyste věděl, jakým způsobem je technicky možné svolat shromáždění vlastníků jednotek. Také musíte vědět co tím vlastně chcete dosáhnout: půjde nejspíše v první řadě o schválení stanov a volbu statutárního orgánu. A družstvo má stále většinový podíl!!!

Problém nastane v tom, že ZoVB ani vzorové stanovy neznají u SVJ(2000) výslovný zákaz majorizace (kdy se při rozhodování o domě nepřihlíží k hlasům správce, převyšujícím součet hlasů všech ostatních vlastníků jednotek). Takový zákaz (který by se vám dnes velmi hodil), platí pro bytové spoluvlastnictví podle NOZ a je obsažen v § 1202 odst. 2 NOZ (https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89…).
-------------------------------------------------------------------------------------

Vy máte jako vlastník jednotky od samého počátku práva, která můžete uplatňovat. To platí bez ohledu na to, že SVJ nemá určené své orgány a není zapsáno v rejstříku. Například neexistuje žádný právní důvod, abyste k rukám družstva hradil jakékoliv částky z důvodu dlouhodobých záloh. Takové zálohy by totiž musely napřed být schváleny na shromáždění vlastníků jednotek (§ 15 odst. 2 ZoVB) – a to nebylo nikdy svoláno, jak píšete.

lake

Vznik SVJ bez první schůze schromáždění - Vzorové stanovy

David_ — Thu, 06 Aug 2015 08:59:36 +0200

Děkuji za opravu, druhý (nikoliv třetí, tím bylo SBD) vlastník nabyl určitě vlastnictví do 31.12.2013 (byli tam 4) a SVJ tak již vzniklo. Ověřím to na KN.

Shromáždění se dosud nekonalo, SVJ tak není způsobilé k právním úkonům a neschválilo pravidla, jimiž se řídí. Je otázka, zda takovéto osoba přežila rekodifikaci. Nemůže je schválit zpětně a nově musí být založena. (?)

Nová právní úprava hovoří o založených SVJ nebo o SVJ bez právní subjetivity vzniklých před 1.7.2000. (§ 24 zál. 311/2013 Sb.). O tom našem jsem nic nenašel.

Podle §9 odst.9 zákona o vlastnictví bytů do konání první schůze SVJ plní funkci orgánů většinový vlastník (zřejmě i práva Shromáždění vlastníků, což je zrůdné). Tohle ovšem není pravidlo, kterým se řídí SVJ a u kterého by platilo přechodné období, to je právo/povinnost většinovému vlastníku daná zákonem. Ten byl ale zrušen.

Podle § 1191 NOZ nevzniklo-li SVJ se pravidla řídí Prohlášením atd. My ale máme Vzniklé SVJ.

Platí tedy pro nás § 1192? Takový správce (většinový vlastník) pak nemá plná práva SVJ, jen velmi omezená … Neplatí ani pravidla v Prohlášení, ani vzorové stanovy … Jen úkony nutné k zachování majetku než bude založeno SVJ …

Díky za Vaše úvahy :) I mne ten § 24 delší dobu vedl špatně, je důležité si to dát do časové osy… a pak je otázka těch přechodných ustanovení.

Vznik SVJ bez první schůze schromáždění - Vznik SVJ bez první schůze schromáždění 2

lake — Thu, 06 Aug 2015 00:02:04 +0200

Pan Korky je na falešné stopě. Na případ tazatele se jím citovaná část ZoVB určitě nevztahuje.

Tazatel napsal jasně: „Prohlášení vlastníka budovy má právní účinky vkladu do KN v roce 2007.“ To znamená, že první jednotka v domě se mohla dostat do vlastnictví osoby odlišné od družstva teprve v roce 2007 či později. Takzvaný „odložený vznik SVJ“ však byl možný jedině v domě, kde ke dni 1.7.2000 již byla převedena alespoň jedna jednotka.

Moje odpověď tazateli:

Nezjišťujte kdy byla převedena třetí jednotka. Taková informace je Vám k ničemu. Musíte zjistit, kdy byla převedena DRUHÁ jednotka. Pokud k tomu došlo do 31.12.2013, pak SVJ již vzniklo. Datum vzniku Vám sdělí katastrální úřad.

Jestliže budete mít takto potvrzeno, že SVJ existuje jako právnická osoba, přečtěte si vzorové stanovy. Podle nich můžete svolat první shromáždění, neboť původní vlastník je ode dne vzniku SVJ nečinný.

lake

Vznik SVJ bez první schůze schromáždění - Vznik SVJ 1

Korky0202 — Wed, 05 Aug 2015 20:02:31 +0200

Nevztahuje se na Váš případ například tento odstavec ZoVB?

4.) Pokud družstvo uvedené v § 24 odst. 1 a 2, které bylo původním vlastníkem budovy, nebo družstvo vzniklé vyčleněním z původního družstva podle § 29 plní povinnosti správce podle § 9 zákona o vlastnictví bytů platného před účinností tohoto zákona, vznikne společenství až prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž budou družstvu doručeny listiny dokládající, že spoluvlastnický podíl na společných částech domu se snížil na méně než jednu čtvrtinu. Do doby vzniku společenství se použijí ustanovení § 9, 11 a § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů platná před účinností tohoto zákona.

Vznik SVJ bez první schůze schromáždění

Wed, 05 Aug 2015 13:10:00 +0200

Dobrý den, prosím o radu.

V bytovém domě je 16 bytů, z nich 12 je ve vlastnictví tzv. původního družstva, 4 vlastní různí vlastníci.

Prohlášení vlastníka budovy má právní účinky vkladu do KN v roce 2007.

Kdy byla převedena třetí jednotka nevím.

Původní družstvo podle všeho v minulosti nesvolalo první shromáždění nebo neschválilo stanovy SVJ, každopádně SVJ nebylo registrováno, shromáždění vlastníků se v domě nekoná, jen schůze „samosprávy“. Funkci orgánů SVJ tak plní původní družstvo jako většinový vlastník.

Plní i funkci Shromáždění vlastníků?

Byt jsem koupil v roce 2013 a převzal v roce 2014. Neplatím DZOI a žádám vyúčtování nákladů na správu, protože v platbě za správu mají úhradu záporného zůstatku na svém účtu DZOI, který družstvo povolilo v minulosti na zateplení. Do tohoto fondu nicméně přispívají nájemníci, rozhoduje o něm představenstvo a pokud z něj družstvo půjčuje jiným vlastníkům, jedná se dle mého názoru o závazkový vztah a ten se při převodu bytu nepřevádí. Navíc umořování záporného zůstatku DZOI není správa budovy. Chtěl bych svolat shromáždění, být přehlasován a obrátit se na soud. Ale nevím jak jej svolat. Díky za nápady …